相続した借地権付き空き家は売れる？地主承諾と注意点

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した借地権付き空き家は、売却できます。ただし、借地権（他人の土地を借りて建物を建てる権利）の売却には、原則として地主の承諾が必要で、承諾料がかかるのが、通常の不動産と違う点です。売却方法は、①第三者へ借地権付き建物を売る（地主の承諾が必要）、②地主に借地権を買い取ってもらう、③地主が底地を売り合わせて売却する、などがあります。借地権買取に対応した業者なら、地主との交渉も含めて相談できます。まずは借地契約の内容（地代・期間・条件）を確認し、地主との関係も踏まえて、借地権の扱いに慣れた、相続に強い業者に相談しましょう。

相続した借地権付き空き家は、地主の承諾など、通常の不動産にはない注意点があります。売れるのか、どう進めるのかを整理しておきましょう。

この記事では、相続した借地権付き空き家は売れるかを、地主の承諾と注意点を中心に、一覧表とともに解説します。

借地権付き空き家の全体像

売却方法	ポイント
第三者へ売る	地主の承諾・承諾料が必要
地主へ売る	地主が借地権を買い取る
底地と合わせて売る	地主と協力し完全所有権で売却

借地権とは

借地権とは、地代を払って他人（地主）の土地を借り、その上に自分の建物を建てて所有する権利のことです。つまり、借地権付き空き家とは、「建物は自分（相続人）のもの、土地は地主から借りている」という状態の不動産です。建物の所有者は、借地権という財産を持っていますが、土地そのものは所有していません。借地権には、古くからの「旧法借地権」や、平成4年以降の「普通借地権」「定期借地権」などの種類があり、契約内容によって扱いが変わります。まずは、相続した空き家が借地の上に建っていること、そして借地権という財産を相続したこと、を正しく理解しておきましょう。

借地権も売却・相続できる

借地権は財産なので、相続の対象になり、売却することもできます。「土地が自分のものではないから売れない」と思われがちですが、そうではありません。借地権付きの建物（空き家）を、借地権ごと第三者に売ったり、地主に買い取ってもらったりできます。ただし、通常の不動産（土地・建物を所有）の売却と違い、借地権の売却には、原則として地主の承諾が必要です。これは、地主からすれば「土地を貸す相手が代わる」ことになるためです。借地権は売れる財産ですが、地主が関わるという特有の事情があるため、進め方には注意が必要です。まずは「借地権付き空き家も売れる」ことを押さえておきましょう。

まず借地契約を確認

👉 ポイント：相続した借地権付き空き家を売却するなら、まず借地契約の内容を確認しましょう。地代（毎月・毎年いくらか）、契約期間と残りの年数、更新の条件、借地権の種類（旧法か普通借地権か定期借地権か）、譲渡や建て替えに関する取り決めなどを把握します。これらは、借地権の価値や、売却の進め方を左右します。被相続人が結んだ契約書が見つからない場合は、地主に確認します。あわせて、地代の滞納がないか、地主との関係はどうか、も把握しておきましょう。地主の承諾が必要になるため、地主との関係は、売却のスムーズさに影響します。契約内容の確認が、売却の出発点です。

地主の承諾と承諾料

なぜ承諾が必要か

借地権付き空き家を第三者に売るには、原則として地主の承諾が必要です。これは、借地権を売ると、地主にとって「土地を貸す相手（借地人）が代わる」ことになるためです。地主からすれば、新しい借地人がきちんと地代を払ってくれるか、トラブルを起こさないか、といった関心があります。地主の承諾を得ずに、勝手に借地権を売ってしまうと、契約違反となり、地主から契約を解除されるおそれもあります。そのため、借地権の売却では、地主に話を通し、承諾を得ることが、欠かせない手続きになります。地主との交渉が必要になる点が、通常の不動産売却と大きく違うところです。承諾を得る流れを理解しておきましょう。

承諾料の目安

地主の承諾を得る際には、「承諾料（譲渡承諾料）」を支払うのが一般的です。承諾料は、地主が借地権の譲渡を認める対価として受け取るもので、金額は、借地権価格の10%程度が目安とされることが多いですが、地域や地主との取り決めによって変わります。このほか、建物を建て替える場合は「建て替え承諾料」、契約更新時には「更新料」がかかることもあります。借地権付き空き家を売る際は、こうした承諾料が必要になることを、あらかじめ見込んでおきましょう。承諾料の額や支払い方法は、地主との交渉で決まります。交渉に不慣れだと難しいこともあるため、借地権の扱いに慣れた専門家に間に入ってもらうと、スムーズに進みます。

承諾が得られない場合

地主が借地権の譲渡を承諾してくれない場合もあります。その場合でも、手段はあります。借地借家法には、地主が承諾しないときに、裁判所に「借地非訟」という手続きを申し立て、裁判所の許可（承諾に代わる許可）を得て、借地権を売却できる制度があります。これにより、地主の承諾が得られなくても、適正な条件のもとで、借地権を第三者に譲渡できる道が開かれます。ただし、裁判所の手続きには時間も費用もかかり、専門的な対応が必要です。まずは、地主と円満に交渉して承諾を得るのが理想ですが、どうしても応じてもらえない場合の方法もある、ということを知っておきましょう。こうしたケースこそ、専門家の力が役立ちます。

借地権付き空き家の売却方法

第三者へ売る

一つ目の方法は、借地権付きの建物（空き家）を、借地権ごと第三者に売る方法です。前述のとおり、地主の承諾と承諾料が必要になります。買主は、借地権付きの物件を購入して、地主に地代を払いながら、その建物を使う（または建て替える）ことになります。借地権付き物件は、所有権の物件より価格が抑えられるため、それを魅力に感じる買主もいます。ただし、借地権付きは、ローンが組みにくい、買主が限られる、といった事情から、一般市場では売りにくいこともあります。その場合、借地権の買取に対応した不動産会社に、現状のまま買い取ってもらうと、地主との交渉も含めて、スムーズに手放せることがあります。

地主に買い取ってもらう

二つ目の方法は、地主に借地権を買い取ってもらう方法です。地主からすれば、借地権を買い取れば、貸していた土地が完全に自分のもの（所有権）に戻るため、メリットがあります。地主が買い取りに応じてくれれば、第三者への売却で必要な承諾料の交渉もなく、話がシンプルにまとまることがあります。借地権の買取価格は、借地権の評価額をもとに、地主と交渉して決めます。地主に「土地を取り戻したい」という意向があれば、有力な選択肢になります。まずは地主に、借地権を買い取る意思があるかを打診してみるのも一つの方法です。交渉は、借地権に詳しい不動産会社に間に入ってもらうと、適正な価格でまとまりやすくなります。

底地と合わせて売る

三つ目の方法は、地主と協力して、借地権と底地（地主が持つ土地の所有権）を、合わせて売却する方法です。借地権だけ、底地だけでは売りにくくても、両方を合わせれば「完全な所有権」となり、一般の買主にも売りやすく、価格も高くなりやすいのです。売却代金は、借地権と底地の割合に応じて、借地人と地主で分けます。これは、借地人と地主の双方にメリットがある方法ですが、両者の協力と合意が前提になります。地主との関係が良好で、地主も土地を手放したいと考えているなら、検討する価値があります。この方法も、双方の利害を調整する必要があるため、借地権・底地の扱いに慣れた専門家のサポートが役立ちます。

スムーズに売却するために

相続登記と空き家の管理

借地権付き空き家を売却するには、まず相続登記で、建物（と借地権）の名義を、亡くなった方から相続人へ変更する必要があります。借地上の建物も登記の対象であり、名義変更しないと売却できません。あわせて、空き家の管理にも注意が必要です。借地上の空き家を放置して老朽化させると、地主から契約上の問題を指摘されることもありますし、特定空家のリスクや、地代を払い続ける負担も生じます。借地権付き空き家は、所有権の空き家以上に、放置のデメリットが大きいといえます。早めに相続登記を済ませ、地代の支払いを確認し、売却に向けて動き出すことが、負担を抑えるコツです。

専門家に相談する

借地権付き空き家の売却は、借地契約の確認、地主の承諾・承諾料の交渉、借地非訟、借地権の評価、底地との調整、相続登記、税金など、専門的で複雑な知識が必要です。とくに、地主との交渉は、不慣れな個人には難しく、関係をこじらせるリスクもあります。借地権の買取・売却に慣れ、相続にも強い不動産会社に相談すれば、借地権の査定、地主との交渉の代行やサポート、第三者売却・地主への売却・底地との同時売却といった方法の提案、相続登記のための司法書士の紹介、税金についての税理士との連携まで、まとめて相談できます。借地権という特殊な不動産を、確実に手放すために、まずは借地権に詳しい専門家に相談しましょう。

地主との関係を大切に

借地権付き空き家の売却で、特に大切なのが、地主との関係です。借地権の売却には、地主の承諾が不可欠で、承諾料や条件も、地主との交渉で決まります。長年の借地関係で築かれた信頼があれば、話はスムーズに進みやすく、関係がこじれていると、承諾が得られにくくなります。相続で借地人が代わったことを、まず地主に丁寧に伝え、誠実に話を進めることが、円滑な売却につながります。一方的に「売りたい」と迫るのではなく、地主の意向（土地を取り戻したいのか、貸し続けたいのか）にも配慮しましょう。専門家に間に入ってもらえば、感情的な対立を避け、双方が納得できる形を探れます。地主との良好な関係が、売却の鍵を握ります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した空き家が借地の上に建っているのですが、売れるのでしょうか」というご相談をよくお受けします。結論から申し上げると、借地権付き空き家も、売却できます。借地権とは、地代を払って他人（地主）の土地を借り、その上に自分の建物を建てて所有する権利のことで、これも財産ですから、相続でき、売ることもできます。ただし、通常の不動産（土地・建物を所有）の売却と大きく違うのが、借地権の売却には、原則として地主の承諾が必要、という点です。借地権を売ると、地主にとっては土地を貸す相手が代わることになるため、承諾を得ずに勝手に売ると契約違反になり、契約を解除されるおそれもあります。そして、承諾を得る際には「承諾料（譲渡承諾料）」を支払うのが一般的で、借地権価格の10%程度が目安とされることが多いです。建て替えには建て替え承諾料、更新時には更新料がかかることもあります。ですから、まずは借地契約の内容（地代、契約期間と残り年数、更新条件、借地権の種類、譲渡の取り決め）を確認し、地代の滞納がないか、地主との関係はどうかも把握してください。契約書が見つからなければ、地主に確認しましょう。万一、地主が承諾してくれない場合でも、裁判所に借地非訟を申し立て、承諾に代わる許可を得て売却する道もあります。

売却方法は、大きく3つあります。一つ目は、借地権付きの建物を第三者に売る方法です。地主の承諾と承諾料が必要で、借地権付きはローンが組みにくく買主が限られるため、一般市場では売りにくいこともありますが、私たちのような借地権の買取に対応した会社なら、地主との交渉も含めて現状のまま買い取れることがあります。二つ目は、地主に借地権を買い取ってもらう方法です。地主は買い取れば土地が完全に自分のもの（所有権）に戻るためメリットがあり、承諾料の交渉もなく話がシンプルにまとまることがあります。三つ目は、地主と協力して、借地権と底地を合わせて売却する方法です。両方を合わせれば完全な所有権となり、一般の買主に売りやすく価格も高くなりやすいので、地主との関係が良好で、地主も手放したいなら有力です。いずれの方法も、地主との交渉が鍵になります。借地権付き空き家は、放置すると、地代を払い続ける負担に加え、老朽化による地主とのトラブルや特定空家のリスクもあり、所有権の空き家以上にデメリットが大きいので、早めの対応が肝心です。まずは相続登記で建物と借地権の名義を変更し、地代の支払いを確認してください。借地権の売却は、契約確認・承諾交渉・借地非訟・評価・底地調整・登記・税金と、専門的で複雑です。とくに地主との交渉は、関係をこじらせるリスクもあるため、専門家に間に入ってもらうのが安心です。私たちは、借地権の査定から地主との交渉のサポート、各売却方法のご提案、司法書士・税理士との連携まで、まとめてお手伝いします。借地権付き空き家でお悩みなら、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

借地権付き空き家は売れる？

借地権は財産なので売却できます。

借地権とは？

地代を払い他人の土地を借りて建物を持つ権利です。

地主の承諾は必要？

第三者への売却には原則必要です。

承諾料はいくら？

借地権価格の10%程度が目安です。

承諾が得られない時は？

裁判所の借地非訟で許可を得る道があります。

どんな売却方法がある？

第三者へ売る・地主へ売る・底地と合わせて売るです。

地主に売るメリットは？

承諾料が不要で話がまとまりやすいことです。

まず確認することは？

借地契約の内容と地主との関係を確認します。

放置するとどうなる？

地代負担や地主とのトラブルが生じます。

どこに相談する？

借地権に詳しい相続に強い業者に相談します。

まとめ

相続した借地権付き空き家は、売却できます。借地権は、地代を払って他人の土地を借り建物を所有する権利で、これも財産なので相続・売却が可能です。ただし、通常の不動産と違い、第三者への売却には原則として地主の承諾が必要で、承諾料（借地権価格の10%程度が目安）がかかる点が特徴です。万一、地主が承諾しない場合でも、裁判所の借地非訟で承諾に代わる許可を得る道があります。まずは借地契約の内容（地代・期間・更新条件・借地権の種類）と、地主との関係を確認することが、売却の出発点です。

売却方法は、①借地権付き建物を第三者に売る（地主の承諾・承諾料が必要、買取なら地主交渉も含めて手放せる）、②地主に借地権を買い取ってもらう（土地が地主の所有権に戻るためメリットがあり話がシンプル）、③地主と協力し借地権と底地を合わせて売る（完全な所有権となり高く売りやすい）、の3つが基本です。いずれも地主との交渉が鍵を握ります。借地権付き空き家は、放置すると地代負担や地主とのトラブルなどデメリットが大きいため、早めに相続登記を済ませ動き出すことが大切です。借地権の売却は専門的で複雑なため、本記事の表を参考に、地主との関係を大切にしながら、借地権に詳しい相続に強い業者に相談してください。