📝 この記事の結論
空き家トラブルは、放置するほど解決が難しくなる可能性があります。問題が大きくなる前に、現状を整理して売却・管理・修繕などの対応を検討しましょう。
① 空き家では、雑草・害虫・倒壊・不法侵入・境界・越境・近隣からの苦情など、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。
② 適切に管理されていない空き家は、周囲へ被害を与えたり、自治体から管理不全空家や特定空家等として指導・勧告を受けたりする場合があります。
③ 境界や越境、近隣からの苦情がある状態でも、不動産会社へ売却・買取を相談できる場合があります。問題をすべて自分で解決してから売る必要があるとは限りません。
「空き家を放置しているけれど、近隣トラブルにならないか心配」「雑草や越境、境界のことで苦情が来ている」「こんな状態でも売却できる？」と悩んでいませんか？
空き家は、人が住んでいない期間が長くなるほど、建物の老朽化だけでなく、雑草・害虫・不法侵入・境界・越境など、さまざまなトラブルが起こりやすくなります。
トラブルが起きている空き家でも売却できる可能性はありますが、問題を放置すると近隣との関係が悪化したり、建物の管理負担が大きくなったりするため、早めに対応方針を決めることが大切です。
この記事では、空き家で起こりやすいトラブルの種類、放置するリスク、相談先、近隣トラブルを抱えた空き家の売却方法について解説します。
空き家でよくある7つのトラブル
空き家のトラブルというと、「隣人ともめる」といった人間関係の問題をイメージする方も多いかもしれません。
しかし実際には、建物や敷地の管理不足をきっかけに、さまざまな問題が発生します。
代表的なトラブルは次の7つです。
1．雑草や庭木が伸びて近隣へ越境する
空き家の庭を長期間手入れしないと、雑草や庭木が伸び、隣地や道路へはみ出すことがあります。
枝や落ち葉が隣家へ入り込んだり、道路の通行を妨げたりすると、近隣住民から苦情を受ける原因になります。
特に遠方に住んでいて空き家の状態を確認できていない場合は、所有者が気づかないうちに問題が大きくなっていることもあります。
2．害虫・害獣・悪臭が発生する
人が住まなくなった建物は、換気や清掃が行われなくなり、湿気やカビが発生しやすくなります。
さらに、
- ゴキブリやハチなどの害虫
- ネズミなどの害獣
- 野良猫などの侵入
- ゴミや腐敗物による悪臭
などが発生すると、周辺の生活環境にも影響を与える可能性があります。
3．建物の倒壊や屋根・外壁材の落下
老朽化した空き家では、屋根や外壁、塀などが傷み、台風や地震などをきっかけに落下・倒壊する危険があります。
屋根材や外壁材が隣家や通行人へ落下すれば、大きなトラブルに発展する可能性もあります。
「誰も住んでいないから問題ない」と考えず、建物の状態を定期的に確認することが重要です。
4．ゴミの不法投棄
管理されていないことが外から分かる空き家は、敷地内にゴミを捨てられることがあります。
一度ゴミが置かれると、さらに不法投棄が増え、悪臭や害虫の発生につながるケースもあります。
撤去費用は所有者側の負担になる可能性があるため、早めの対応が必要です。
5．不法侵入や防犯上の問題
空き家は、人が出入りしていないことが分かると、不法侵入やいたずらの対象になることがあります。
窓ガラスを割られたり、建物内へ侵入されたりすると、さらに建物の劣化が進むだけでなく、地域全体の防犯面にも悪影響を与える可能性があります。
6．境界・越境トラブル
古い空き家では、隣地との境界が明確になっていないことがあります。
境界標が見つからない、昔の図面と現況が異なる、塀や屋根、配管などが隣地へ越境しているといったケースです。
こうした境界・越境問題は、売却するときに買主から確認を求められることも多く、売却手続きを進めるうえで重要なポイントになります。
7．近隣住民から苦情を受ける
雑草、落ち葉、害虫、悪臭、建物の老朽化などが原因となり、近隣住民から所有者へ苦情が寄せられることがあります。
最初は管理についての要望だったとしても、対応せず放置すると、感情的な対立に発展する可能性があります。
空き家トラブルでは、建物そのものの問題よりも、放置したことで近隣との関係が悪化してしまうことが売却を難しくする原因になる場合もあります。
空き家トラブルを放置するとどうなる？
空き家のトラブルは、時間が経てば自然に解決するものではありません。
むしろ放置することで建物や敷地の状態が悪化し、問題が大きくなる可能性があります。
近隣トラブルが深刻化する可能性がある
雑草や越境、害虫などについて苦情が来ているにもかかわらず対応しない状態が続くと、近隣との関係が悪化することがあります。
一度関係がこじれると、境界確認や売却時の調整が必要になった際にも話し合いが進みにくくなる場合があります。
そのため、苦情が来ている空き家ほど、問題を先送りせず早めに状況を整理することが重要です。
所有者が責任を問われる可能性がある
空き家の屋根材や外壁、塀などが落下・倒壊し、近隣の建物や通行人などに損害を与えた場合、状況によっては所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。
「自分が住んでいないから関係ない」というわけではありません。空き家を所有している間は、周囲へ危険を及ぼさないよう適切に管理することが重要です。
管理不全空家・特定空家等になる場合がある
適切に管理されていない空き家は、状態によって自治体から「管理不全空家」や「特定空家等」として指導を受ける場合があります。
さらに勧告を受けると、住宅用地に適用されている固定資産税等の特例が受けられなくなり、土地の税負担が大きくなる可能性があります。
倒壊の危険や衛生上の問題、周辺環境への悪影響などがある空き家は、放置せず早めに対応しましょう。
💡 放置リスクを回避するため、早めのプロへの相談がおすすめ
苦情への対応や事故発生時の法的責任、税金の増額リスクなど、空き家の放置には多くのデメリットが伴います。
「管理が難しい」「近隣関係が不安」とお悩みの方は、現状のまま現状売却や直接買取が可能か、実績のあるプロへお早めにご相談ください。
近隣トラブルがある空き家でも売却できる？
境界や越境、近隣からの苦情などを抱えた空き家でも、売却できる可能性があります。
ただし、トラブルのない一般的な不動産と比べると、買主が慎重になり、仲介では売却に時間がかかる場合があります。
そのため、物件の状況に応じて「仲介」と「買取」を比較することが重要です。
仲介で売却する
不動産会社に買主を探してもらう一般的な売却方法です。
市場価格に近い価格で売却できる可能性がある一方、境界・越境などの問題について、売却前に一定の対応を求められる場合があります。
また、買主の購入判断に影響する可能性のある近隣トラブルについては、不動産会社へ事実関係を正確に伝えておくことが大切です。
現状のまま買取を相談する
不動産会社が直接買主となる「買取」も選択肢です。
訳あり物件を扱う不動産会社であれば、
- 境界が確定していない
- 塀や樹木などの越境がある
- 近隣から苦情を受けている
- 建物が老朽化している
- 残置物がある
といった状態でも相談できる場合があります。
仲介より売却価格が低くなる可能性はありますが、問題をすべて自分で解決してから売却する必要がないケースもあります。
まずは現状のまま査定を受け、どこまで対応が必要なのか確認するとよいでしょう。
空き家トラブルはどこに相談する？
空き家の問題は、トラブルの内容によって適切な相談先が異なります。
売却・買取なら不動産会社
「空き家を手放したい」「トラブルがある状態で売れるか知りたい」という場合は、不動産会社へ相談します。
特に境界・越境・老朽化など複数の問題がある場合は、訳あり物件の取扱実績がある会社へ相談するとよいでしょう。
境界問題なら土地家屋調査士
土地の境界が分からない、境界標がない、測量が必要といった場合は、土地家屋調査士が専門家となります。
ただし、売却を考えている場合は、先に測量を依頼するのではなく、測量が本当に必要なのか不動産会社へ確認してから進める方法もあります。
法的な近隣トラブルなら弁護士
損害賠償を請求されている、近隣との話し合いが難航しているなど、法的な問題へ発展している場合は弁護士への相談を検討します。
危険な空き家なら自治体
倒壊の危険がある空き家や、管理不全に関する相談については、空き家が所在する市区町村に相談窓口が設けられている場合があります。
空き家トラブルがある物件を売る前の3つのポイント
1．トラブルを隠さず伝える
境界・越境・苦情など、把握している事実は不動産会社へ正確に伝えましょう。
問題を隠すのではなく、どのような問題が、いつから、どの程度発生しているのかを整理しておくことが、安全に売却を進めるポイントです。
2．自分で解決してから売ろうとしない
境界確定や越境解消、建物の解体などには費用がかかります。
先に費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。
まず現状のまま査定を受け、必要な対応を確認しましょう。
3．空き家トラブルに対応できる不動産会社を選ぶ
空き家の売却では、査定価格だけでなく、
- 境界・越境への対応経験
- 訳あり物件の取扱実績
- 土地家屋調査士や弁護士などとの連携
- 現状買取に対応できるか
なども確認しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
空き家のご相談では、「近隣とトラブルになっているので、すべて解決しないと売れませんか？」と聞かれることがあります。
しかし、境界や越境、近隣からの苦情などがあっても、必ずしも売主様がすべて解決してから売却する必要があるとは限りません。
大切なのは、どのような問題が起きているのかを正確に整理し、その状態で売却できる方法を検討することです。
さくら都市デザインでは、空き家や訳あり不動産についても、物件の状況を確認したうえで売却方法をご提案しています。まずは現状のままご相談ください。
空き家トラブルに関するよくある質問
Q1．近隣トラブルがある空き家でも売れますか？
売却できる可能性があります。トラブルの内容によって適した売却方法が異なるため、まず不動産会社へ相談しましょう。
Q2．境界が分からなくても売却できますか？
相談は可能です。確定測量が必要かどうかも含めて、不動産会社へ確認するとよいでしょう。
Q3．越境があっても売れますか？
越境の内容によっては売却できる場合があります。自己判断で撤去せず、現状を確認してもらいましょう。
Q4．近隣から苦情が来ている場合は伝えるべきですか？
把握しているトラブルについては、不動産会社へ事実を正確に伝えて相談することが重要です。
Q5．空き家を放置するとどうなりますか？
老朽化、倒壊、害虫、不法侵入、近隣トラブルなどのリスクが高まる可能性があります。
Q6．特定空家等になるとどうなりますか？
自治体から指導・勧告などを受ける場合があります。勧告を受けると住宅用地の税制上の特例から外れる可能性もあります。
Q7．空き家の相談先はどこですか？
売却は不動産会社、境界は土地家屋調査士、法的問題は弁護士など、内容によって相談先が異なります。
Q8．先に解体した方がいいですか？
必ずしも解体が必要とは限りません。解体前に現状のまま査定を受けることをおすすめします。
Q9．残置物があっても相談できますか？
不動産会社によっては、家具や家財が残った状態でも買取を相談できる場合があります。
Q10．まず何から始めればいいですか？
空き家を片付けたり問題を解決したりする前に、現在の状態を確認してもらうことから始めましょう。
まとめ｜空き家トラブルは放置せず早めに相談しよう
空き家では、雑草・害虫・倒壊・不法侵入・境界・越境・近隣からの苦情など、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。問題を放置すると建物の劣化や近隣との関係悪化につながり、売却がさらに難しくなる場合もあります。
一方、トラブルがある空き家でも売却・買取を相談できる可能性があります。「境界を確定してから」「苦情を解決してから」と自己判断で費用や手間をかける前に、まずは現状のまま専門家へ相談してみましょう。さくら都市デザインでは、空き家や近隣トラブルを抱えた訳あり不動産についてもご相談いただけます。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
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