📝 この記事の結論
老朽化した空き家は、築年数が古い・雨漏りがある・長期間放置しているといった状態でも売却できる可能性があります。ただし、放置を続けると建物の劣化や倒壊、害虫、不法侵入、近隣トラブルなどのリスクが高まるため、早めに売却・活用・解体などの方針を決めることが重要です。
① 老朽化した空き家でも、現状のまま買取を相談する、古家付き土地として売る、解体して更地で売るなど複数の選択肢があります。
② 解体すれば必ず売りやすくなるわけではありません。解体費用や固定資産税等への影響、土地の需要などを確認してから判断しましょう。
③ 空き家を放置すると、管理不全空家や特定空家等として自治体から指導・勧告を受ける可能性もあります。まずは現状のまま査定を受けることが大切です。
「相続した空き家がかなり老朽化しているけれど売れる？」「解体してから売った方がいい？」「このまま放置するとどうなる？」と悩んでいませんか？
老朽化した空き家でも、建物の状態や土地の条件によっては売却できる可能性があります。
重要なのは、自己判断で解体する前に、現状のまま売る方法・古家付き土地として売る方法・解体して更地で売る方法を比較することです。
老朽化した空き家でも売却できる？
結論からいうと、老朽化した空き家でも売却できる可能性があります。
「築50年以上だから価値がない」「雨漏りしているから売れない」と考えてしまう方もいますが、不動産の価値は建物の築年数だけで決まるものではありません。
建物が古くても土地に価値が残っている場合がある
築年数が経過すると建物自体の評価額は下がる傾向にありますが、だからといって不動産全体の価値がゼロになるわけではありません。
建物に価値が見出しにくい場合であっても、土台となる「土地そのもの」には多様な評価要素が存在します。
📌 土地の価値を決定づける主な評価要因
- 所在地（エリアの人気・利便性）
- 土地面積（敷地の広さ）
- 土地の形状（整形地・不整形地等）
- 接道状況（道路の幅員・方角等）
- 最寄り駅までのアクセス距離
- 周辺エリアの住宅需要・住環境
- 用途地域（都市計画上の区分）
- 建ぺい率・容積率（建築可能な規模）
💡 「古家付き土地」での売却や建物価値の残存評価も視野に
建物をそのまま評価するのではなく、「古家付き土地」として売り出し、買主様に解体かリノベーションを選んでもらう売却手法も非常に効果的です。
また、税務上の法定耐用年数を過ぎていることと、実際の市場価値が一律でゼロになることはイコールではありません。建物の維持管理状態やリフォーム履歴、立地条件によっては「そのまま住める物件」として価値を認めて買主様に引き継げるケースも十分にあります。
雨漏り・シロアリ・残置物があっても相談できる
長期間放置された老朽化空き家では、建物の傷みだけでなく敷地全体にさまざまな課題やトラブルを抱えているケースが珍しくありません。
🏚️ 老朽化空き家によく見られる7つの問題・状態
- 天井・壁からの雨漏り
- 外壁のひび割れや屋根材の劣化
- 床下・柱などのシロアリ被害
- キッチン・浴室など水回り設備の故障
- 床や柱、建具などの著しい傷み
- 家具や生活用品（残置物）が残ったまま
- 庭木や雑草が伸び放題になっている
💡 修繕・片付け不要の「直接買取」も有効な選択肢
一般の買主様を探す仲介売却では事前に多額の修繕費や片付け費用が必要になる場合がありますが、不動産会社の直接買取であれば、「現況のまま（荷物が残った状態）」での買い取りに対応してもらえるケースが多くあります。
※ただし、すべての物件で買取が保証されるわけではなく、立地や土地の利用価値、建物の損壊状況などを総合的に精査したうえで可否が判断されるため、まずは専門会社へ査定を相談してみることが大切です。
老朽化した空き家を放置するとどうなる？
老朽化した空き家は、使っていないからといってそのまま放置してよいわけではありません。
国土交通省も、空き家を放置すると倒壊、外壁・屋根材の落下、害虫・害獣、悪臭、不法侵入などのリスクがあると案内しています。
倒壊・屋根材などが落下する危険がある
老朽化が進むと、柱や屋根、外壁などが弱くなり、台風や地震などをきっかけに倒壊する可能性があります。
屋根材や外壁材が落下すれば、隣家や通行人に被害を与えるおそれもあります。
状態が悪化するほど修繕・解体費用が増える可能性もあるため、「もう少し様子を見よう」と放置し続けることには注意が必要です。
害虫・悪臭・不法侵入などの問題が起こる
人が住まなくなった建物は換気や清掃が行われなくなり、湿気やカビが発生しやすくなります。
さらに、
- ネズミや害虫
- 野良猫などの侵入
- ゴミの不法投棄
- 雑草や庭木の繁茂
- 不法侵入
などが発生すると、近隣住民とのトラブルにつながる場合もあります。
管理不全空家・特定空家等になる可能性がある
適切に管理されていない空き家は、状態によって自治体から「管理不全空家」や「特定空家等」として指導を受ける可能性があります。
さらに、指導に従わず勧告を受けると、住宅用地に適用されている固定資産税等の特例が受けられなくなる場合があります。
そのため、老朽化した空き家は、「使っていないからそのまま」ではなく、「売る・活用する・解体する」のどれかを早めに検討することが重要です。
老朽化した空き家を売る3つの方法
老朽化した空き家の主な売却方法は、次の3つです。
1．現状のまま不動産会社へ買取を相談する
不動産会社が直接買主になる「買取」です。
物件によっては、
- 解体しない
- 大規模なリフォームをしない
- 残置物を残したまま
といった状態でも相談できることがあります。
一般の買主を探す仲介より価格が低くなる可能性はありますが、売却期間や片付け・修繕の負担を抑えられる場合があります。
2．古家付き土地として売却する
建物を解体せず、そのまま土地として販売する方法です。
売主が先に解体費用を負担する必要がなく、買主が購入後に建物を利用するか、解体するかを判断できます。
土地としての需要があるエリアでは、有力な選択肢になる場合があります。
3．建物を解体して更地で売却する
建物を取り壊し、更地として販売する方法です。
土地の状態が分かりやすくなり、土地を探している購入希望者が検討しやすくなる可能性があります。
一方で、解体費用を先に負担する必要があります。
さらに、住宅を解体すると住宅用地に対する固定資産税等の特例が適用されなくなり、土地の税負担が増える可能性があります。
「古いから解体する」のではなく、まず現状のまま査定を受けて、3つの方法を比較してから判断することが重要です。
老朽化した空き家は解体してから売るべき？
老朽化した空き家を売却する際、「建物を壊して更地にすれば必ず売りやすくなる」とは限りません。
更地にすることで土地探しの買主様が検討しやすくなるメリットがある反面、高額な解体費用がかかる点や、住宅用地特例の除外により固定資産税等の税負担が大幅に増えるリスクを考慮する必要があります。
⚖️ 事前に比較・検討すべき3つの売却方法
解体費不要・そのまま引き渡し
買主側で利用・解体を選択
解体費用・税増の試算が必要
💡 自己判断で解体せず「査定額と諸費用の手残り」を比較して選択を
独断で解体してしまう前に、「現状売却」「古家付き土地」「解体更地」の3パターンの査定額・解体費用・税金を算出し、最終的に手元に残る金額（手残り額）を比較して判断することが後悔しない売却への近道です。
解体費用は物件によって大きく異なる
解体費用は、建物の構造・広さだけでなく、
- 接道状況
- 重機が入れるか
- 残置物の量
- アスベストの有無
- ブロック塀や庭木などの付帯工事
によって変わります。
一律の坪単価だけで判断せず、実際の物件で見積もりを取って確認しましょう。
空き家の解体に補助金を使える場合がある
老朽化した空き家の解体を検討する場合、自治体によっては危険空き家の撤去促進を目的とした解体費用補助金・助成金制度が用意されているケースがあります。
自治体ごとに異なる補助金制度の主な確認・適用要件
補助金の有無や条件は自治体（市区町村）によって異なり、制度を利用するためには所定の要件を満たす必要があります。
- 補助対象となる建物の要件（老朽度・構造など）
- 補助率および上限額（工事費の1/2〜1/3など）
- 申請者（所有者・相続人）の所得や納税条件
- 当年度の受付枠・事前申請期限の有無
工事着工前の「事前申請」が必須となる点に注意
多くの自治体では、解体工事の契約や着工を行う前に事前相談・事前申請を行うことが交付の絶対条件となっています。
すでに工事を始めてしまった後や、完了後の後追いで申請しても補助対象外となってしまう可能性が非常に高いため、順番には十分な注意が必要です。
💡 解体工事を解注・依頼する前に、まず市区町村の窓口へ確認を
独断で解体業者と契約・着工してしまう前に、「対象の空き家がある市区町村（建築指導課・空き家対策窓口など）」へ補助金の対象になるか必ず事前に相談・確認することをおすすめします。
相続した空き家は3,000万円特別控除も確認する
相続した空き家を売却する際、一定の適用要件を満たすと譲渡所得（売却益）から最大3,000万円まで控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。
空き家の3,000万円特別控除の主な適用・確認条件
節税効果が非常に大きい特例制度ですが、対象となる不動産や売却のタイミングについて細かな要件が定められています。
- 対象となる建物（昭和51年5月31日以前の建築等）
- 売却の期限（相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日等）
- 耐震改修工事の実施または売却時の解体（更地化）要件
- 譲渡代金の対価制限（売却価格が1億円以下であること）
制度改正による「買主側での工事・解体」要件の緩和
税制改正により、従来は売主様が事前に工事・解体を行う必要がありましたが、一定の条件を満たせば「売却後に買主様が耐震改修や取り壊し（更地化）を行うケース」であっても控除が適用可能となりました。
これにより、事前に解体費用を売主様が持ち出さなくても特例を活用できる選択肢が広がっています。
💡 自己判断で解体・工事をする前に税理士・専門会社へ確認を
適用要件を正確に把握しないまま自己判断で解体・契約してしまうと、特例の対象外となってしまう危険があります。
契約を結んだり工事に着手する前に、税理士や空き家売却実績のある不動産会社へ事前に条件の適合性をしっかりと確認・相談することをおすすめします。
老朽化した空き家を売る前に確認したい3つのこと
1．先に解体・リフォームしない
まずは現状のまま査定を受けましょう。
費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。
2．相続登記を確認する
相続した空き家を売却するには、原則として相続登記を行い、名義を相続人へ変更する必要があります。
相続登記は2024年4月から義務化されているため、未登記の場合は早めに確認しましょう。
3．複数の売却方法を比較する
「買取だけ」「更地だけ」と最初から決めず、現状買取・古家付き土地・更地売却を比較することが大切です。
売却価格だけでなく、解体費用や片付け費用、売却期間まで含めて判断しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
老朽化した空き家について、「こんな状態では売れないので、先に解体した方がいいですか？」というご相談をいただくことがあります。
ただ、建物が古くても土地に価値が残っていたり、現状のまま買取できたりする可能性があります。
そのため、まずは解体せずに査定を受けることをおすすめしています。
解体して更地にした方がよいのか、古家付き土地として売る方がよいのか、そのまま買取に出した方がよいのかは、物件によって異なります。
解体費用や税金、売却後の手取りまで比較したうえで、一番負担の少ない方法を選ぶことが大切です。
老朽化した空き家に関するよくある質問
Q1．築50年以上の空き家でも売れますか？
築50年以上でも売却できる可能性があります。建物だけでなく、土地の価値や立地、活用方法まで含めて査定してもらいましょう。
Q2．雨漏りしていても売却できますか？
雨漏りや設備故障があっても売却を相談できます。修繕する前に、まず現状のまま査定を受けることをおすすめします。
Q3．家財道具が残っていても売れますか？
買取の場合、残置物がある状態でも相談できるケースがあります。先に高額な処分費用をかける必要があるか確認しましょう。
Q4．老朽化した空き家は解体した方がいいですか？
物件によります。現状売却と更地売却の査定額、解体費用、税負担を比較して判断しましょう。
Q5．倒壊しそうな空き家でも売却できますか？
状態によっては、老朽化した建物や危険家屋を取り扱う不動産会社へ買取を相談できる場合があります。
Q6．空き家の解体に補助金はありますか？
自治体によって補助制度が用意されている場合があります。工事前の申請が必要なケースもあるため、事前確認が必要です。
Q7．更地にすると固定資産税は上がりますか？
住宅を解体すると住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の税負担が増える可能性があります。
Q8．相続登記が終わっていなくても相談できますか？
売却相談や査定はできます。ただし、実際に売却する際には相続登記が必要になるため、早めに手続きを進めましょう。
Q9．仲介と買取はどちらがいいですか？
価格を重視するなら仲介、期間や手間を抑えたい場合は買取が向くことがあります。物件状態によって比較しましょう。
Q10．まず何をすればいいですか？
解体・片付け・リフォームをする前に、現状のまま査定を受けることから始めましょう。
まとめ｜老朽化した空き家は解体前に査定を
老朽化した空き家でも、売却できる可能性があります。
主な方法は、
現状のまま買取
古家付き土地として売却
解体して更地で売却
の3つです。
重要なのは、「古いから解体する」と自己判断しないことです。
解体費用や固定資産税、補助金、相続空き家の特例なども確認しながら、最終的な手取りで比較しましょう。
使う予定のない老朽化空き家を所有している場合は、まず現状のまま不動産会社へ相談することをおすすめします。
老朽化した空き家の売却ならさくら都市デザインへ
相続空き家・築古住宅・放置物件の売却・買取のご相談なら さくら都市デザインへ
さくら都市デザイン株式会社では、相続した空き家や築年数の古い住宅、長期間放置された物件などの売却・活用に関するご相談を幅広く承っております。
「解体した方がいいか分からない」「雨漏りや老朽化がひどい」「荷物が残ったままになっている」とお悩みの場合でも、まずは現状のままお気軽にご相談ください。物件の状態やご希望を確認し、直接買取・古家付き土地・更地売却などの中からお客様に最適な売却方法をご提案いたします。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
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