【結論】
・木造アパートだからといって、必ずしも買取価格が安くなるわけではありません。
・査定では築年数だけでなく、家賃収入や入居率、立地条件なども重視されます。
・築古の木造アパートでも、収益性や土地の価値によって売却できるケースは少なくありません。
・まずは現状のまま複数の不動産会社へ査定を依頼することが重要です。
「木造アパートは安くしか売れない？」「築30年以上でも売れる？」「査定では何を見られる？」と悩んでいませんか。
木造アパートの売却では、
・建物の状態
・家賃収入
・立地条件
などが重要になります。
まずは、木造アパートの査定で見られるポイントについて確認していきましょう。
木造アパートだから安くなるとは限らない
木造アパートは、
鉄骨造やRC造に比べて耐用年数が短いため、
「価値が低い」
と思われることがあります。
しかし、
収益物件では、
建物の構造よりも収益性や立地が重視されることが少なくありません。
そのため、
木造だからという理由だけで極端に安くなるわけではありません。
家賃収入
査定で最も重要になるのが家賃収入です。
確認される項目は、
・年間家賃収入
・満室時想定収入
・周辺家賃相場
などです。
安定した収益がある物件ほど評価されやすくなります。
入居率・空室率
入居率も査定額に影響します。
例えば、
・満室経営
・1室のみ空室
・半分以上空室
では評価が変わることがあります。
ただし、
空室があるからといって売却できないわけではありません。
築年数
木造アパートでは、
築年数も重要なポイントです。
築20年以内
比較的評価されやすい傾向があります。
築30年以上
建物価値は低下しやすくなります。
しかし、
・立地条件
・家賃収入
・土地の価値
によっては十分売却できる可能性があります。
建物の状態
次のような点も確認されます。
・外壁の状態
・屋根
・給排水設備
・共用部分
・雨漏りの有無
・シロアリ被害
老朽化が進んでいても、
対応できる不動産会社はあります。
修繕履歴
過去の、
・外壁塗装
・屋根工事
・給湯器交換
・防水工事
などの履歴も査定の参考になります。
資料が残っている場合は整理しておきましょう。
立地条件
木造アパートでも、
次のような立地は評価されやすい傾向があります。
・駅に近い
・賃貸需要が高い
・周辺施設が充実している
・人口が多いエリア
建物よりも土地の価値が重視されるケースもあります。
大規模修繕や解体は必要？
基本的には、
先に費用をかける必要はありません。
・外壁工事
・大規模修繕
・解体
などを行っても、
費用を回収できないケースがあります。
まずは現状のまま査定を受けることをおすすめします。
売却前にやってはいけないこと
大規模修繕を急ぐ
費用負担だけ増えることがあります。
解体を先に行う
数百万円の費用が無駄になるケースがあります。
空室状況を隠す
売却後のトラブルにつながる可能性があります。
1社だけで決める
同じ物件でも、
・A社 4,300万円
・B社 4,900万円
・C社 5,600万円
というように査定額に差が出ることがあります。
売却前のチェックリスト
☑ 年間家賃収入を把握している
☑ 空室率を確認した
☑ ローン残高を確認した
☑ 修繕履歴を整理した
☑ 築年数を把握している
☑ 解体していない
☑ 大規模修繕をしていない
☑ 2〜4社を比較する予定がある
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
木造アパートは、築年数だけを見ると価値が低いと思われがちですが、実際には家賃収入や立地条件などが大きく影響します。
また、老朽化しているからといって先に修繕や解体を行うと、かえって手取り額が減ってしまうこともあります。
まずは現状の価値を把握し、複数の不動産会社を比較しながら進めることが大切です。
FAQ
木造アパートは安くなりやすいですか？
築年数の影響はありますが、収益性や立地によって評価されます。
築30年以上でも売れますか？
はい。土地の価値や家賃収入によって売却できるケースがあります。
空室が多くても売れますか？
対応できる不動産会社もあります。
雨漏りやシロアリ被害があっても売れますか？
現状のまま売却できる場合があります。
修繕してから売るべきですか？
まずは現状のまま査定を受けることをおすすめします。
解体してから売るべきですか？
必ずしも必要ではありません。
査定は何社くらい比較した方がいいですか？
2〜4社程度がおすすめです。
まず何をすればよいですか？
家賃収入や空室状況を整理し、複数の不動産会社へ査定を依頼することから始めましょう。
まとめ
木造アパートの買取価格は、
・家賃収入
・空室率
・築年数
・建物の状態
・立地条件
などによって決まります。
大切なのは、
「木造だから安い」と決めつけず、収益物件としての価値を正しく把握することです。
まずは現状のまま査定を受け、複数の会社を比較することが納得できるアパート売却につながります。
アパートや収益物件の売却でお困りなら専門家へご相談ください
「築古の木造アパートを整理したい」
「修繕費をかける前に価値を知りたい」
「できるだけ良い条件で売却したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
収益物件の売却に詳しい専門家が、状況に応じた最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
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