【結論】
・入居者がいるアパートでも、オーナーチェンジ物件として売却することが可能です。
・不動産会社による買取なら、入居者を退去させることなく売却できるケースが多くあります。
・家賃収入や入居率が安定しているほど、収益物件として評価されやすくなります。
・まずは現在の収益状況を整理し、複数の不動産会社へ査定を依頼することが重要です。
「入居者がいるまま売れる？」「退去してもらう必要はある？」「オーナーチェンジって何？」と悩んでいませんか。
アパート売却では、
・家賃収入
・入居状況
・売却方法
などが重要になります。
まずは、オーナーチェンジ買取の流れについて確認していきましょう。
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、
入居者が住んでいる状態のまま売却する物件
のことです。
新しい所有者に変わった後も、
入居者との賃貸借契約は引き継がれます。
そのため、
売却のために退去してもらう必要は基本的にありません。
入居者付きアパートでも買取できる？
結論からいうと、
入居者がいるアパートでも買取できるケースは多くあります。
不動産会社は、
・家賃収入
・入居率
・将来性
などを見ながら査定を行います。
満室に近いほど、
収益性が評価されやすくなります。
オーナーチェンジ買取の流れ
① 無料査定を依頼する
複数の不動産会社へ査定を依頼します。
査定時には、
・家賃収入
・入居率
・築年数
・立地
などが確認されます。
② 必要書類を整理する
次のような資料があるとスムーズです。
・レントロール（家賃一覧表）
・賃貸借契約書
・修繕履歴
・固定資産税納税通知書
・ローン残高資料
③ 条件を比較する
確認したいポイントは、
・買取価格
・手取り額
・引き渡し時期
・契約条件
などです。
④ 売買契約
条件に納得できれば契約を締結します。
⑤ 所有権移転・売却完了
所有者だけが変更され、
入居者はそのまま住み続けます。
査定で重視されるポイント
家賃収入
年間家賃収入が安定しているほど評価されやすくなります。
入居率
満室に近いほど査定額にプラスになる傾向があります。
築年数
築30年以上でも、
収益性があれば売却できるケースがあります。
修繕履歴
過去の、
・外壁塗装
・防水工事
・設備交換
なども査定時の評価材料になります。
立地条件
賃貸需要の高いエリアほど評価されやすくなります。
オーナーチェンジ買取が向いているケース
管理負担を減らしたい
高齢や遠方居住などで管理が難しい場合です。
相続したアパートを整理したい
収益物件を現金化したい場合に向いています。
修繕費が不安
大規模修繕前に売却したいケースです。
早く現金化したい
比較的短期間で売却しやすい特徴があります。
売却前にやってはいけないこと
入居者に退去を求める
売却のためだけに退去してもらう必要は基本的にありません。
大規模修繕を急ぐ
費用を回収できないケースがあります。
1社だけで決める
同じ物件でも、
・A社 5,500万円
・B社 6,000万円
・C社 6,700万円
というように査定額に差が出ることがあります。
売却価格だけで判断する
手取り額や契約条件も確認しましょう。
売却前のチェックリスト
☑ 年間家賃収入を把握している
☑ レントロールを準備した
☑ 賃貸借契約書を確認した
☑ ローン残高を確認した
☑ 修繕履歴を整理した
☑ 売却希望時期を決めた
☑ 手取り額を確認している
☑ 2〜4社を比較する予定がある
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
入居者付きアパートは、家賃収入がある状態で売却できるため、収益物件として評価されやすい特徴があります。
また、売却のために無理に退去を求める必要はありません。
大切なのは、現在の収益状況を整理し、複数の会社を比較しながら最適な売却方法を選ぶことです。
FAQ
入居者がいても売却できますか？
はい。オーナーチェンジ物件として売却できます。
入居者に退去してもらう必要はありますか？
基本的には必要ありません。
オーナーチェンジとは何ですか？
入居者が住んだまま所有者だけが変わる売却方法です。
築30年以上でも売れますか？
収益性や立地によって売却できる可能性があります。
レントロールとは何ですか？
家賃収入や入居状況をまとめた資料です。
ローンが残っていても売れますか？
売却代金で完済できれば可能です。
査定は何社くらい比較した方がいいですか？
2〜4社程度がおすすめです。
まず何をすればよいですか？
家賃収入や入居状況を整理し、複数の不動産会社へ査定を依頼することから始めましょう。
まとめ
入居者付きアパートでも、
・退去させずに売却できる
・家賃収入が評価されやすい
・比較的早く現金化しやすい
・複数社の比較が重要
という特徴があります。
大切なのは、
「入居者がいるから売れない」と決めつけず、収益物件としての価値を正しく把握することです。
まずは現在の収益状況を整理し、複数の不動産会社へ査定を依頼して、自分に合った売却方法を検討していきましょう。
アパートや収益物件の売却でお困りなら専門家へご相談ください
「入居者がいるアパートを売りたい」
「管理負担を減らしたい」
「今の収益物件の価値を知りたい」
という方は、お気軽にご相談ください。
収益物件の売却に詳しい専門家が、状況に応じた最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
〒150-0022
東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
TEL：03-6452-4090
URL：https://www.sakuratd.co.jp/
宅建免許番号：東京都知事免許（1）第110585号
受付時間：10:00～19:00
定休日：土日祝日
