【結論】
・大規模修繕前のアパートでも、不動産会社による買取ができるケースは少なくありません。
・修繕費をかける前に売却した方が、結果的に手取り額が多くなる場合もあります。
・大規模修繕の必要性や今後の収益性を踏まえて判断することが重要です。
・まずは現状のまま複数の不動産会社へ査定を依頼し、現在の価値を把握することをおすすめします。
「外壁工事に数百万円かかると言われた」「修繕してから売るべき？」「今売った方がいい？」と悩んでいませんか。
アパート経営では、
・修繕費
・家賃収入
・売却タイミング
などが重要になります。
まずは、大規模修繕前のアパートを売るべきかについて確認していきましょう。
大規模修繕前でもアパートは売却できる？
結論からいうと、
大規模修繕を行わなくても売却できるケースは多くあります。
不動産会社によっては、
・リフォーム
・リノベーション
・建て替え
などを前提として購入するため、
現状のままでも査定対象になります。
そのため、
修繕前だからといって売れないわけではありません。
大規模修繕が必要になる時期
一般的には、
築20～30年を超えると、
次のような工事が必要になることがあります。
・外壁塗装
・屋上防水工事
・給排水設備の交換
・共用部分の修繕
・給湯器やエアコンの交換
工事費用が数百万円以上になることも珍しくありません。
修繕してから売るべき？
基本的には、
先に修繕を行う必要はないケースが多いです。
修繕費をかけても、
その費用を売却価格で回収できるとは限りません。
例えば、
500万円かけて大規模修繕をしても、
査定額が500万円上がるとは限らないためです。
まずは修繕前の状態で査定を受け、
必要性を判断することが重要です。
売却を検討した方がよいケース
空室が増えている
収益悪化が進んでいる場合です。
修繕費が大きな負担になっている
自己資金の負担を避けたい場合です。
高齢で管理が難しい
今後も長く経営を続ける予定がない場合です。
相続対策や資産整理をしたい
現金化を優先したい場合です。
今後さらに修繕費が増える見込みがある
築年数の経過とともに維持費が増える場合です。
査定で見られるポイント
家賃収入
年間家賃収入や入居率が確認されます。
建物の状態
老朽化の程度や修繕の必要性も査定対象です。
修繕履歴
過去の、
・外壁塗装
・防水工事
・設備交換
などの履歴も評価材料になります。
立地条件
賃貸需要の高いエリアかどうかも重要です。
土地の価値
建物価値が低下していても、
土地の価値によって評価されることがあります。
買取が向いているケース
修繕費をかけたくない
現状のまま売却したい場合です。
管理負担を減らしたい
入居者対応や維持管理から解放されたい場合です。
早く現金化したい
資産整理や相続対策を急いでいる場合です。
空室が増えている
収益悪化が進む前に整理したい場合です。
売却前にやってはいけないこと
大規模修繕を急ぐ
費用を回収できないケースがあります。
1社だけで決める
同じ物件でも、
・A社 4,800万円
・B社 5,400万円
・C社 6,000万円
というように査定額に差が出ることがあります。
赤字経営を我慢し続ける
空室や老朽化が進むと条件が悪化する可能性があります。
売却価格だけで判断する
手取り額や契約条件も確認することが重要です。
売却前のチェックリスト
☑ 年間家賃収入を把握している
☑ 空室率を確認した
☑ ローン残高を確認した
☑ 今後の修繕予定を整理した
☑ 修繕履歴を確認した
☑ 売却希望時期を決めた
☑ 大規模修繕をしていない
☑ 2〜4社を比較する予定がある
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
大規模修繕が必要になる時期は、アパート経営を続けるかどうかを考える重要なタイミングでもあります。
「修繕してから売った方が高く売れる」と考えがちですが、実際には修繕費を回収できないケースも少なくありません。
まずは修繕前の状態で査定を受け、今後の収支や管理負担を踏まえて判断することが大切です。
FAQ
大規模修繕前でも売れますか？
はい。現状のまま売却できるケースがあります。
修繕してから売るべきですか？
まずは修繕前に査定を受けることをおすすめします。
修繕費は査定額に影響しますか？
修繕の必要性は査定時に考慮されます。
空室が多くても売れますか？
対応できる不動産会社もあります。
築30年以上でも売却できますか？
立地や収益性によって売却できる可能性があります。
ローンが残っていても売れますか？
売却代金で完済できれば可能です。
査定は何社くらい比較した方がいいですか？
2〜4社程度がおすすめです。
まず何をすればよいですか？
今後の修繕費や収益状況を整理し、複数の不動産会社へ査定を依頼して現在の価値を確認することから始めましょう。
まとめ
大規模修繕前のアパートでも、
・現状のまま売却できる可能性がある
・修繕費をかける前の査定が重要
・空室や老朽化が進む前の判断が大切
・複数社の比較が重要
という点を押さえておくことが重要です。
大切なのは、
**「修繕してから考える」ではなく、「修繕前に現在の価値を知ること」**です。
まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、自分に合った売却方法を検討していきましょう。
アパートや収益物件の売却でお困りなら専門家へご相談ください
「修繕費の負担を減らしたい」
「大規模修繕をするか迷っている」
「今のアパートの価値を知ってから判断したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
収益物件の売却に詳しい専門家が、状況に応じた最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
〒150-0022
東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
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URL：https://www.sakuratd.co.jp/
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