📝 この記事の結論
差押えされた不動産でも売却・買取できる可能性があります。ただし、通常は決済・引き渡しまでに差押えを解除できる見通しを立てる必要があるため、差押えの原因・滞納額・住宅ローン残高・査定額を早めに確認することが重要です。
① 税金滞納による差押えでは、税務署や自治体などと差押え解除の条件を確認しながら売却を進めます。
② 住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済して抵当権を抹消できるか確認します。完済が難しい場合は、金融機関の同意を得て任意売却を検討するケースもあります。
③ 公売・競売の手続きが進むほど売却の選択肢が限られる可能性があるため、差押えを確認した段階で不動産査定を受け、債権者や専門家へ早めに相談することが重要です。
「税金を滞納して自宅を差押えられてしまった」「住宅ローンの返済が遅れて差押えの通知が届いた」「差押えされた不動産でも買取してもらえる？」と不安を感じている方もいるのではないでしょうか。
差押えされた不動産でも、条件を整えれば売却・買取できる可能性があります。
ただし、通常の不動産売却とは異なり、差押えの原因や滞納額、住宅ローン残高などを確認し、決済・引き渡しまでに差押えを解除できる見通しを立てることが重要です。
この記事では、差押えされた不動産を売却・買取してもらうための条件や方法、税金滞納と住宅ローン滞納の違いについて、不動産売却の視点からわかりやすく解説します。
差押えされた不動産でも売却・買取できる？
結論からいうと、差押えされた戸建・土地・マンション・アパートなどでも、条件を整えれば売却できる可能性があります。
「差押え＝もう自分では売れない」と思われがちですが、差押えの原因や債権者との調整状況によっては、一般の買主への仲介だけでなく、不動産会社による直接買取を検討することもできます。
差押えされていても売却できる可能性はある
「差押え」とは、税金や各種ローン・借金などの債務を滞納した場合に、債権者（自治体や金融機関等）が財産の勝手な処分を制限し、強制的に債権回収を図るための法的手続きです。
不動産が差押えを受けると、法務局の登記事項証明書（登記簿）の権利部（乙区・甲区）に差押えの旨が記録されます。
🔍 差押え登記された物件に関する正しい認識
- 差押えの登記が入ったからといって、不動産そのものの価値が消えて無くなるわけではありません。
- 売却によって得られる手元資金（売却代金）で滞納税金や住宅ローン等の残債を全額清算し、引き渡しまでに差押えや抵当権を完全に抹消できる見込みがあれば、適法に売却を進めることができます。
💡 売却時に「差押え解除の条件」を整えられるかが最大のポイント
単に「差押えされているかどうか」だけで売却を諦める必要はありません。
大切なのは、債権者（税務署・役所や金融機関等）と事前協議を行い、「売却代金を用いて差押えを解除・抹消できる条件（資金計画）を正しく整えられるか」ということです。実績のあるプロへ早めにご相談ください。
原則として引き渡しまでに差押え解除の見通しが必要
差押え登記が記録されたままの状態では、買主様へ権利関係を安全に引き渡すことができないため、一般的な不動産取引を成立させることが困難です。
そのため売却手続きを進めるにあたっては、事前に以下の項目を正確に把握・整理する必要があります。
🔍 差押え物件の売却前に確認すべき5つの必須項目
- 差押えを行っている債権者（役所・金融機関等）は誰か
- 税金や借入金等の「滞納額」は現在いくらになっているか
- 差押えを解除・取下げしてもらうために何が必要か
- 住宅ローンなどの「ローン残高」はいくら残っているか
- 対象の不動産が「いくらで売却できそうか（査定額）」
💡 清算スキームと登記抹消の可否をプロと精査・判断する
これらの情報を揃えたうえで、「不動産の売却代金」や「必要に応じた自己資金」によって対象債務を清算し、引き渡し日までに差押えや抵当権を完全に抹消できるかを専門家とともに正しく判断することが重要です。
不動産会社による買取も選択肢になる
差押えを受けた不動産の売却では、一般の買主様を探す「仲介売却」だけでなく、不動産会社が自ら買い手となる「直接買取」が非常に有効な選択肢となる場合があります。
買取では一般の購入希望者を募る必要がないため、スピーディかつ確実に取引を進められるメリットがあります。
⚡ 不動産会社の「直接買取」を検討すべき5つのケース
- 公売・競売手続きへ移行してしまう前に売却を完了させたい
- 売却代金を確保し、できるだけ早く現金化したい
- 築古・空き家・残置物など、別の課題も同時に抱えている
- 一般的な買主への売却（ローン審査等）が難しい状態である
- いつ売れるか不確定な仲介ではなく、売却完了のスケジュールを早く確定させたい
⚠️ 「買取だから差押えを無視できる」わけではありません
買取を利用する場合でも、差押えを無視して任意に売買を進められるわけではありません。
仲介同様に、事前に債権者（行政や金融機関）との交渉・協議を行い、売却代金での清算や差押え解除の手続きを正しく踏むことが前提となります。債権者交渉に強い専門会社へ相談することが成功の鍵です。
不動産が差押えされる主な原因
差押え不動産を売却するには、まず「なぜ差押えされたのか」を確認する必要があります。
原因によって相談先や必要な対応が異なるためです。
固定資産税・住民税などの税金を滞納している
代表的なのが税金の滞納です。
例えば、
- 固定資産税
- 住民税
- 所得税
- 相続税
などを滞納し、督促などを経ても納付されない場合、不動産が差押えの対象となることがあります。
税金による差押えの場合は、税務署や自治体など、差押えを行っている行政機関との調整が必要です。
「売却するから自動的に差押えが解除される」というわけではないため、解除に必要な条件を確認しましょう。
住宅ローンなどの返済が滞っている
住宅ローンの返済が長期間滞ってしまうと、金融機関（債権者）が抵当権を実行し、最終的に裁判所を通じて強制的に売却される「競売手続き」へ進んでしまうリスクが高まります。
競売を回避するためには、現在の「住宅ローン残高」と「想定される不動産の売却価格」を正しく比較・把握することが極めて重要です。
📊 住宅ローン残高と売却価格の比較パターン例
⭕ 売却価格 ＞ ローン残高（完済可能）
・住宅ローン残高：1,800万円
・不動産の売却価格：2,300万円
売却代金によって住宅ローンを全額完済し、抵当権を抹消してスムーズに通常の売却・清算が可能です。
⚠️ 売却価格 ＜ ローン残高（不足発生）
・住宅ローン残高：2,500万円
・不動産の売却価格：2,000万円
売却代金だけではローンを完済できません。手元の自己資金で差額を補うか、金融機関と協議して「任意売却」を検討します。
💡 完済できない場合は早めの「任意売却」等の協議がポイント
売却代金だけでローンを清算できない（オーバーローン）場合でも、放置して競売を待つのではなく、金融機関（債権者）から合意を得て売却を進める「任意売却」という手段を検討することで、より有利な条件で手続きを進められるケースがあります。
手遅れになる前に、査定の実施とあわせて早めにプロへご相談ください。
事業資金やその他の債務が原因の場合もある
自宅や収益物件が差押えられる原因は、住宅ローンや税金だけとは限りません。
事業資金の借入れやその他の債務などが関係している場合もあります。
複数の債権者が関係しているケースでは調整が複雑になる可能性があるため、登記事項証明書や債権者から届いた通知を確認し、誰がどのような理由で差押えをしているのか整理することが第一歩です。
差押えされた不動産を売却するための条件
差押え物件では、通常の不動産よりも「いくらで売れるか」だけでなく、売却代金によって何を清算する必要があるのかを確認することが重要です。
差押え解除に必要な金額を確認する
まず確認したいのが、差押えの原因となっている滞納額です。
登記事項証明書や督促状・通知書などを確認したうえで、必要に応じて差押えを行った税務署・自治体・債権者へ問い合わせます。
滞納額だけを見て判断せず、延滞金などを含め、実際に解除するために必要となる金額や条件を確認することが大切です。
住宅ローン残高と査定額を比較する
住宅ローンが残っている差押え不動産を売却する場合は、単にローン残高だけでなく、差押えの清算金や売却に伴う諸費用まで含めた「総必要額」と「不動産の想定売却価格」を比較することが必要です。
⚖️ 売却時に比較すべき「総必要額」と「売却価格」
💡 シミュレーションの具体例
- 税金等の滞納額：100万円
- 住宅ローン残高：1,500万円
- 想定売却価格：2,000万円程度
上記のようなケースであれば、売却代金の中から差押えの清算金・住宅ローン残高・諸費用をまとめて清算し、無事に差押え・抵当権を解除できる可能性が高くなります。
💡 実際の取引では「登記費用や仲介手数料」の試算も不可欠
実際には売買時の登記費用や、仲介売却の場合の仲介手数料なども考慮しなければなりません。
そのため、差押え不動産の売却ではできるだけ早い段階でプロの査定を受け、「手元にいくら残るのか」「すべての債務・費用を清算できるのか」を早期に試算・確認することが成功への重要なステップとなります。
差押えされた不動産を売却する3つの方法
差押えされた不動産を売る方法は、主に「滞納を解消して通常売却する」「任意売却を検討する」「不動産会社へ買取を依頼する」の3つです。
滞納を解消して通常売却する
自己資金などで滞納分を支払い、差押えを解除できる場合は、通常の不動産と同じように仲介で売却できます。
税金滞納による差押えなら、まず税務署や自治体などへ相談し、解除条件を確認します。
住宅ローンが残っている場合は、売却代金などで完済し、抵当権を抹消できるかも確認しましょう。
任意売却を検討する
住宅ローン残高が売却価格を上回り、通常どおり完済できない場合は、金融機関の同意を得て任意売却を検討する方法があります。
任意売却では、債権者と調整しながら売却価格や抵当権の抹消条件などを決めていきます。
なお、税金による差押えがある場合は、住宅ローンの任意売却とは別に、税務署や自治体などとの差押え解除に関する調整も必要です。
不動産会社へ買取を依頼する
できるだけ早く売却したい場合は、不動産会社による直接買取も選択肢です。
買取では一般の買主を探す必要がなく、条件がまとまれば仲介より短期間で売却しやすいメリットがあります。
ただし、差押えがある物件でも、決済までに差押えや抵当権を解除できる見通しを立てる必要がある点は同じです。
税金の差押えと住宅ローン滞納では対応が異なる
差押えと一言でいっても、原因によって相談先や手続きが異なります。
税金滞納による差押えの場合
固定資産税や住民税、所得税などの滞納が原因である場合、国税庁（税務署）や各自治体（都税事務所・市役所等）によって不動産が差押えられている可能性があります。
公的な機関による差押えを受けた場合は、窓口へ直接協議を行い、具体的な対応策を詰めていく必要があります。
🏛️ 税務署や自治体の窓口で伝える・確認すべき4つの項目
- 現在の正確な「本税の滞納額」
- 日々加算される「延滞金」の計算・合計額
- 差押えを解除（取下げ）してもらうための「具体的条件」
- 不動産の売却意向があり「売却手続きを進めていること」
⚠️ 「売却予定」と伝えるだけでは自動解除されません
「不動産を売る予定だから」と伝えるだけで、自治体や税務署が自動的に差押えを解除してくれるわけではありません。
売却代金の中から確実に滞納税額・延滞金を納付（清算）する配当計画・資金計画を提示し、「引き渡しと同時に差押えを解除してもらう約束（差押解除合意）」を個別に結ぶことが不可欠です。
住宅ローン滞納の場合
住宅ローンでは、金融機関や保証会社との調整が中心になります。
売却代金で住宅ローンを完済できれば通常売却を検討できますが、完済できない場合は任意売却などの方法を相談することになります。
税金の差押えと住宅ローン問題を分けて整理することが、スムーズな売却につながります。
差押え不動産を買取してもらう流れ
差押え物件の買取では、通常の査定だけでなく債務の清算や解除条件を同時に確認します。
1．登記事項証明書で差押えを確認する
まず登記事項証明書を取得し、誰が差押えをしているのか確認します。
債権者から届いた通知書なども整理しておきましょう。
2．滞納額・ローン残高を確認する
次に、
- 税金などの滞納額
- 延滞金
- 住宅ローン残高
- その他の担保や債務
を確認します。
3．不動産会社へ査定を依頼する
不動産の買取価格や仲介での想定売却価格を確認し、売却代金で清算できるか計算します。
4．債権者と差押え解除の条件を調整する
税務署・自治体・金融機関などと、売却時に差押えや抵当権を解除できる条件を確認します。
5．売買契約・決済を進める
条件が整えば売買契約を締結し、決済時に売却代金から必要な債務を清算します。
そのうえで差押えや抵当権の抹消手続きを行い、買主へ所有権を移転します。
差押え不動産を売却するときに避けたい失敗
差押え物件は時間的な制約があるため、判断を先延ばしにしないことが重要です。
公売・競売が始まるまで放置する
差押えを放置すると、公売や競売の手続きが進む可能性があります。
手続きが進むほど任意で売却できる時間が限られるため、通知が届いた段階で早めに状況を確認しましょう。
査定額だけで判断する
例えば査定額が2,000万円でも、
- 滞納税金
- 住宅ローン残高
- 売却費用
を差し引くと、十分に清算できない場合があります。
「いくらで売れるか」ではなく、「売却後に債務を整理できるか」まで確認することが大切です。
税務署・金融機関への相談を後回しにする
不動産会社だけでは差押え解除の判断はできません。
税金なら税務署・自治体、住宅ローンなら金融機関など、差押えや担保権に関係する相手への相談も並行して進めましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
差押えされた不動産でも、条件を整えれば売却や買取を検討できます。
重要なのは、差押えが付いたことだけを見て「もう売れない」と諦めないことです。
まず誰が・何の滞納で・いくら差押えているのかを確認し、住宅ローンがある場合は残高も整理しましょう。
そのうえで、不動産の査定価格と清算に必要な金額を比較し、差押え解除の見通しを立てることが大切です。
公売・競売が進むほど選択肢が限られるため、早い段階で不動産会社と債権者へ相談することをおすすめします。
差押えされた不動産の売却に関するFAQ
差押えされた不動産でも買取できますか？
差押え解除の見通しを立てられれば、不動産会社による買取を検討できる場合があります。
税金を払えなくても売却できますか？
売却代金から滞納税金を清算できる場合があります。差押えを行った税務署や自治体へ解除条件を確認しましょう。
公売が始まっていても売却できますか？
手続きの進行状況によって異なります。早めに行政機関や不動産会社へ相談することが重要です。
住宅ローンが残っていても売れますか？
売却代金で完済できれば通常売却を検討できます。完済できない場合は金融機関と任意売却を協議するケースがあります。
売却代金から税金を払えますか？
売却時に清算する方法を調整できる場合がありますが、差押えを行っている機関との事前調整が必要です。
差押え不動産は査定額が下がりますか？
差押えそのものだけで価格が決まるわけではありません。不動産の状態や立地などを査定し、解除に必要な手続きも踏まえて売却方法を検討します。
差押えと抵当権は同じですか？
異なります。差押えは債権回収のため財産の処分を制限する手続きで、抵当権は住宅ローンなどの担保として設定される権利です。
自己資金がなくても売却できますか？
売却代金で滞納額やローン残高を清算できる場合は、自己資金がなくても進められる可能性があります。
どこに相談すればいいですか？
税金なら税務署・自治体、住宅ローンなら金融機関、不動産売却は不動産会社へ相談します。必要に応じて弁護士・司法書士・税理士などとの連携も検討します。
まず何を確認すればいいですか？
差押えをした相手、滞納額、住宅ローン残高、不動産の査定価格の4点を確認するところから始めましょう。
まとめ
差押えされた不動産でも、差押え解除の条件を整えれば売却・買取できる可能性があります。
まず、差押えの原因と滞納額、住宅ローン残高、不動産の査定価格を確認しましょう。税金による差押えでは税務署や自治体、住宅ローンの問題では金融機関との調整が必要です。
公売・競売が進むほど売却の選択肢が限られる可能性があるため、差押えを確認した段階で早めに査定と相談を進めることが重要です。
差押えされた不動産の売却・買取でお悩みの方へ
差押え・住宅ローン残高のある不動産の売却・買取のご相談なら さくら都市デザインへ
「税金を滞納して差押えられた」「住宅ローンも残っていて売れるか分からない」とお悩みの方は、ぜひさくら都市デザイン株式会社へお気軽にご相談ください。
まずは現在の査定価格と債務清算に必要な金額を正しく確認することが重要です。差押え解除の見通しや債権者交渉を丁寧に整理しながら、仲介売却や直接買取など、お客様の状況に合わせた最適な売却方法をご提案いたします。どうぞ安心してお気軽にお問い合わせください。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
TEL：03-6452-4090（受付時間：10:00～19:00 / 定休日：土日祝日）
