📝 この記事の結論
再建築不可物件でも売却は可能です。ただし、建て替えができないことや住宅ローンを利用しにくいケースがあることから、一般的な物件より買主が限定され、売却まで時間がかかる傾向があります。まず再建築できない理由を確認し、仲介・買取・隣地所有者への売却などを比較しましょう。
① 再建築不可物件が売れにくい主な理由は、現在の建物を解体したあとに原則として新しい建物を建てられず、購入後の活用方法が限られるためです。
② 売却方法には、そのまま仲介で売る、不動産会社へ買い取ってもらう、隣地所有者へ売却する、接道条件などを改善して再建築できる可能性を探る方法があります。
③ 早めに手放したい場合や仲介で売れない場合は買取も有力な選択肢です。ただし、自己判断で建物を解体すると選択肢を狭める可能性があるため、まず現状のまま査定を受けましょう。
「再建築不可物件を売却したいけれど買主が見つからない」「買取なら売れる？」と悩んでいませんか？
再建築不可でも売却は可能ですが、一般的な物件とは売り方が異なります。この記事では、売れにくい理由や売却方法、買取のメリット、売却前の注意点を解説します。
再建築不可物件とは？なぜ売れにくい？
再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体した場合などに、原則として新しい建物を建てられない物件を指します。
代表的な原因の一つが、建築基準法上の接道条件を満たしていないことです。一般に、建築物の敷地には道路との接し方について一定の要件があります。
ただし、接道状況などによって個別の判断が必要になるため、「道路が狭い＝必ず再建築不可」と自己判断しないことが大切です。
建て替えができず活用方法が限られる
再建築不可物件が売れにくい大きな理由は、購入後の活用方法が限られることです。
現在の建物を利用できても、老朽化して解体したあとに新しい住宅へ建て替えられないとなれば、購入希望者にとって将来的な不安材料になります。
特に築年数が古い物件では、
・あと何年建物を使用できるか
・どこまで修繕できるか
・将来的に土地をどう活用するか
などを考えて購入する必要があります。
そのため、一般的な中古戸建てより購入を検討する人が限定される傾向があります。
住宅ローンを利用しにくいケースがある
再建築不可物件は、金融機関によって担保評価が低くなり、住宅ローンの利用が難しくなる場合があります。
住宅ローンを利用できる買主が限られれば、現金で購入できる人や投資目的の購入者などが中心となり、買主候補が少なくなる可能性があります。
その結果、通常の物件より売却期間が長くなったり、価格面で調整が必要になったりすることがあります。
再建築不可物件は一般物件より売却に時間がかかり、価格が低くなる傾向があるとする不動産実務上の解説もあります。
築古・老朽化が重なっていることが多い
再建築不可物件には、古くからある住宅も多くあります。
そのため、「再建築できない」という問題だけでなく、
・屋根や外壁が劣化している
・水回り設備が古い
・長期間空き家になっている
・室内に家財道具が残っている
など、複数の問題を抱えているケースもあります。
しかし、古いからといってすぐ解体するのは注意が必要です。
再建築不可物件では、現在建っている建物そのものが活用価値を持っている場合があります。解体してから売却方法を考えるのではなく、まず現況のまま査定を受けましょう。
再建築不可でも売却できる
再建築不可だからといって、「価値がない」「誰にも売れない」というわけではありません。
現在の建物を活用したい人や投資家、隣地所有者、再建築不可物件を取り扱う不動産会社などが購入を検討する可能性があります。
また、接道状況などによっては、隣地の一部取得などによって条件を改善したり、建築基準法上の認定・許可の可能性を検討したりできる場合があります。
大切なのは、「再建築不可だから安く売るしかない」と決めつけず、なぜ再建築できないのかを確認することです。
再建築不可物件を売却する4つの方法
再建築不可物件の売却方法は一つではありません。
物件の状態や売却希望時期、接道状況などを確認しながら、適した方法を比較しましょう。
① そのまま仲介で売却する
再建築不可の状態でも、一般の購入希望者を探して売却することは可能です。
現在の建物をそのまま利用したい方や、リフォームして活用したい方、投資目的の購入者などが買主候補になります。
仲介は市場で広く購入希望者を探せるため、時間をかけてできるだけ条件の良い売却を目指したい場合に検討しやすい方法です。
一方、一般的な物件より購入希望者が限定されるため、売却まで時間がかかる可能性があります。
② 不動産会社へ買取を依頼する
仲介で買主が見つかりにくい場合や、できるだけ早く売却したい場合は、不動産会社による買取を検討できます。
買取では不動産会社自身が買主になるため、一般の購入希望者を探す必要がありません。
そのため、
・長期間売り出しているが売れない
・相続した物件を早く整理したい
・遠方で管理するのが難しい
・老朽化が進んでいる
・一般の買主が住宅ローンを利用しにくい
といった場合に選択肢となります。
ただし、すべての不動産会社が再建築不可物件を買い取るわけではありません。国土交通省の調査でも、不動産買取では所在地や市場流通性、接道状況などが買取可否の判断材料となっています。
そのため、再建築不可物件の取り扱い経験がある会社へ相談することが重要です。
③ 隣地所有者へ売却する
再建築不可物件では、一般の購入者よりも隣地所有者にとって価値が高い場合があります。
たとえば隣地と一体化することで土地を広く利用できたり、接道条件を改善できたりする可能性があるためです。
隣地所有者が購入を希望する場合は、有力な売却先になることがあります。
ただし、売主と隣地所有者だけで価格交渉をすると条件の判断が難しくなることもあります。
事前に不動産会社へ査定を依頼し、物件の価値や売却方法を確認したうえで交渉するとよいでしょう。
④ 再建築できる可能性を確認してから売却する
再建築不可と思われる物件でも、条件を整理することで再建築できる可能性が見つかるケースがあります。
たとえば、
・隣地の一部を取得して接道条件を整える
・土地の利用関係を調整する
・建築基準法上の認定・許可が利用できるか確認する
などです。
再建築できる状態になれば、購入対象となる人が広がり、売却条件が改善する可能性があります。
ただし、すべての物件で解消できるわけではなく、隣地所有者との交渉や行政への確認などが必要になる場合があります。
「再建築不可を解消するために先に費用をかける」のではなく、改善に必要な費用・時間と、改善した場合の売却条件を比較して判断することが大切です。
仲介と買取の違い｜再建築不可物件で買取を選ぶメリット
再建築不可物件は、仲介でも買取でも売却できる可能性があります。
ただし、買主や売却までの期間、価格の考え方が異なるため、「高く売りたいのか」「早く手放したいのか」など、優先したい条件から選ぶことが大切です。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 主に一般の購入希望者 | 不動産会社 |
| 買主探し | 必要 | 原則不要 |
| 売却期間 | 長期化する場合がある | 比較的短期間で進めやすい |
| 売却価格 | 市場で高値売却を目指しやすい | 仲介より低くなる傾向 |
| 住宅ローンの影響 | 買主の融資状況に左右される場合がある | 一般の買主を探す必要がない |
| 向いている人 | 時間をかけて売却したい | スピード・手間の軽減を重視したい |
一般の買主を探す必要がない
再建築不可物件では、購入希望者が住宅ローンを利用しにくい場合などがあり、仲介で買主探しが長期化することがあります。
買取なら不動産会社自身が買主となるため、一般の購入希望者が現れるまで待つ必要がありません。
「何か月も売り出しているけれど問い合わせが少ない」という場合は、仲介を続けた場合と買取へ切り替えた場合の条件を比較してみましょう。
老朽化した建物でも現況のまま相談できる場合がある
再建築不可物件では、建物が古くなっているケースもあります。
「古い家だから解体してから売ろう」と考える方もいるかもしれませんが、再建築不可物件では特に注意が必要です。
建物を解体すると原則として新しい建物を建てられなくなるため、現在の建物が残っていること自体が活用の選択肢につながる場合があります。
不動産会社によっては老朽化した状態でも買取を検討できるため、まず現況のまま相談しましょう。
早めに売却・整理したい場合に検討しやすい
相続した再建築不可物件や遠方の空き家などでは、「高く売ること」より「管理負担を早くなくしたい」という方もいるでしょう。
買取は買主探しが不要なため、価格・条件について合意できれば売却手続きを進めやすくなります。
一方で、一般的には仲介より買取価格が低くなる傾向があります。
そのため、仲介で期待できる価格と期間、買取価格と売却までの期間を両方確認して比較することが重要です。
再建築不可物件を売却するときの注意点
再建築不可物件は、売却前の判断によって物件の活用方法や売却条件が変わる可能性があります。
「売れないからとりあえず解体する」「安くすれば売れる」と自己判断せず、まず物件の状態や再建築できない理由を確認しましょう。
売却前に自己判断で解体しない
特に注意したいのが、建物の解体です。
老朽化しているからといって先に解体すると、再建築できない土地だけが残り、購入希望者がさらに限定される可能性があります。
また、解体費用も必要です。
「古い建物がある＝解体した方が売りやすい」とは限らないため、解体前に必ず査定を受けることをおすすめします。
再建築不可になっている理由を確認する
同じ「再建築不可」でも、理由や土地の状況は物件ごとに異なります。
接道状況などを確認することで、どのような売却方法が適しているのか判断しやすくなります。
また、条件によっては隣地との調整などによって状況を改善できる可能性もあります。
査定時には単に「再建築不可です」と伝えるだけでなく、なぜ再建築できないのかまで確認してもらうことが大切です。
買取価格だけで不動産会社を選ばない
再建築不可物件は、不動産会社によって査定額や対応方法が異なる場合があります。
比較するときは、
・査定価格
・査定額の根拠
・再建築不可物件の取扱経験
・現況のまま売却できるか
・残置物などへの対応
・売却までの期間
・売主が負担する費用
などを確認しましょう。
最も高い査定額だけで決めず、その価格で実際にどのような条件で買い取ってもらえるのかまで確認することが重要です。
実際のご相談事例｜再建築不可物件の売却・活用に悩まれていたケース
再建築不可物件では、「売れるのか分からない」という理由から、何年も方向性を決められないケースがあります。
さくら都市デザインでは、実際に次のようなご相談をいただいています。
ケース①｜再建築不可と知り動けなくなっていたケース
相続したご実家について調べたところ、再建築不可物件であることが分かり、今後どう扱うべきか悩まれていました。
建て替えができないことへの不安から、売却や活用が可能なのか判断できずご相談いただきました。
現状を確認し、物件条件に合わせて考えられる選択肢を整理。
結果として、所有者様が安心して今後の方向性を決められる状態を整えることができました。
ケース②｜貸していた再建築不可物件の将来に悩んでいたケース
長年貸家として運用していた物件が再建築不可であることに加え、建物の老朽化も進み、今後の維持・管理に不安を感じてご相談いただきました。
すぐに売却することを前提とせず、物件条件と所有者様のご意向に沿った進め方を検討。
結果として、将来を見据えて検討できる選択肢を共有することができました。
このように、再建築不可物件だからといって、必ず「すぐ売る」「買取しかない」というわけではありません。
物件の状況と所有者様の希望を整理し、売却・保有・活用などの選択肢を比較することが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q1．再建築不可物件でも売却できますか？
はい。再建築不可物件でも売却できる可能性があります。仲介で購入希望者を探すほか、不動産会社による買取や隣地所有者への売却などを検討できます。
Q2．再建築不可物件はなぜ売れにくいのですか？
建物を解体したあとに原則として新しい建物を建てられず、活用方法が限られることや、住宅ローンを利用しにくいケースがあることなどが理由です。
Q3．再建築不可物件は買取してもらえますか？
再建築不可物件を取り扱っている不動産会社であれば、買取対象になる可能性があります。ただし、立地や建物状態などによって判断は異なります。
Q4．再建築不可物件は解体してから売った方がいいですか？
必ずしもそうとは限りません。解体すると新しい建物を建てられなくなり、売却の選択肢を狭める可能性があります。まず現況のまま査定を受けましょう。
Q5．再建築不可物件でもリフォームできますか？
工事内容によって可能な場合がありますが、建築確認が必要となる規模の工事などでは制限を受けることがあります。具体的な工事を行う前に確認が必要です。
Q6．再建築不可を解消できる場合はありますか？
接道状況などによっては、隣地との調整や認定・許可などを検討できるケースがあります。ただし、すべての物件で解消できるわけではありません。
Q7．隣地所有者へ売却できますか？
隣地所有者が購入を希望すれば売却できます。隣地と一体で利用することで土地の活用価値が高まるケースもあります。
Q8．相続した再建築不可物件も売却できますか？
売却できます。まず相続登記や物件の権利関係、再建築できない理由などを確認しましょう。
Q9．仲介と買取はどちらがいいですか？
時間をかけて高値売却を目指したい場合は仲介、早めに整理したい場合や一般の買主が見つかりにくい場合は買取が比較しやすい選択肢です。
Q10．まだ売却するか決めていなくても相談できますか？
相談できます。再建築不可物件は、売却だけでなく保有や活用を含めて選択肢を整理してから判断することも大切です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
再建築不可物件は「売れない」と思われがちですが、物件の条件によって売却・買取など複数の選択肢があります。
特に注意したいのは、売却前に自己判断で建物を解体しないことです。
まず再建築できない理由や接道状況を確認し、現況のまま査定を受けてから進め方を比較することをおすすめします。
「再建築できないなら、どうすればいい？」と悩んでいる方へ
再建築不可と分かると、「売却できるの？」「このまま持ち続けるべき？」と判断に迷うこともあるでしょう。
さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、売却条件や古い建物、権利関係など、不動産を整理するときに直面しやすい問題を実例とともに紹介しています。
すぐに売却すると決めていない方にも、これから不動産をどうするか考えるヒントになる一冊です。
まとめ｜再建築不可物件は解体する前に売却方法を比較しよう
再建築不可物件でも売却は可能です。そのまま仲介で売る、不動産会社へ買取を依頼する、隣地所有者へ売却する、再建築できる可能性を確認するなど、複数の方法があります。
特に重要なのは、「再建築不可だから売れない」と決めつけたり、自己判断で建物を解体したりしないことです。
まず再建築できない理由と物件の状態を確認し、仲介・買取それぞれの価格や期間、改善できる可能性などを比較して、自分に合った方法を選びましょう。
再建築不可物件の売却・買取なら、さくら都市デザインへ
「相続した実家が再建築不可だった」「仲介で売り出しているけれど買主が見つからない」「古い建物を解体してよいのか分からない」など、再建築不可物件のお悩みは物件によって異なります。
さくら都市デザイン株式会社では、物件の状態や接道状況、所有者様のご希望を確認しながら、仲介・買取・今後の活用を含めて考えられる選択肢を整理します。
まだ売却すると決めていない段階でも問題ありません。「まず何ができるのか知りたい」という段階から、お気軽にご相談ください。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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