📝 この記事の結論
親の家が再建築不可だった場合は、すぐに解体や処分を決めるのではなく、「なぜ再建築不可なのか」「現在いくらで売れるのか」「親は今後その家をどうしたいのか」を確認することが大切です。
① 再建築不可物件でも売却や買取ができるケースはあります。 一般的な住宅より買主が限られやすい傾向はありますが、再建築不可物件を取り扱う不動産会社などへ相談することで売却できる可能性があります。
② 親が元気なうちに、名義・接道状況・私道持分・境界・建物の状態などを確認しておきましょう。 相続後に複数人の共有名義になると、売却の意思決定が難しくなることがあります。
③ 再建築不可だからといって、自己判断で建物を解体するのはおすすめできません。 建物を取り壊した後に再建築できない場合、土地の利用方法がさらに限定される可能性があります。
④ 再建築不可になっている原因によっては、将来的に建築できる可能性を検討できるケースもあります。 接道状況や道路の扱いなどを自治体や専門家へ確認することが重要です。
※本記事では、建築基準法などの公的情報をもとに、親の家が再建築不可だった場合の確認方法や相続前にしておきたいこと、売却方法について解説します。実際に再建築できるかどうかは、接道状況や自治体の判断などによって異なるため、個別の確認が必要です。
「親の家が再建築不可だと分かったけれど、相続する前に何をすればいい？」「古い家だけど、このまま売れる？」と悩んでいませんか。
再建築不可物件でも、売却や買取ができるケースはあります。
ただし、放置すると老朽化や相続によって問題が複雑になることもあるため、親が元気なうちに現状を確認し、早めに売却や相続の選択肢を整理しておくことが大切です。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、簡単にいうと、現在建っている建物を解体した後、原則として新しい建物を建てられない土地・物件のことです。
親が長年住んでいる家の場合、建築された当時は問題なくても、その後の法令や周辺環境、道路状況などを確認した結果、現在の基準では建て替えが難しいケースがあります。
「今まで普通に住んでいた家なのに、なぜ建て替えられないの？」と驚く方も少なくありません。
再建築不可となる代表的な原因が、接道条件を満たしていないことです。
接道義務を満たしていない
建築基準法では、都市計画区域および準都市計画区域内において、建築物の敷地は原則として「建築基準法上の道路」に2m以上接していなければならない（接道義務）と定められています。
🚧 建て替え（再建築）が困難・不可能になりやすい主な接道状況
- 敷地が道路に2m未満（1.8mなど）しか接していない
- そもそも建築基準法で規定された道路に全く接していない
- 旗竿地（敷地延長）などの「路地状部分」の幅員・接道条件に不備がある
- 一見すると道路に見えても、法的基準を満たす道路として扱われていない
💡 古い住宅地や細い路地の奥にある物件は事前の道路調査が不可欠
ご実家や親から相続した家が昔からの住宅地や細い私道の奥に建っているような場合、現在の建築基準法の基準を満たしておらず「再建築不可」となっているケースが多く見られます。
後からのトラブルを防ぐためにも、事前に役所での公的な道路種別調査や専門知識を持つ不動産会社へ接道状況の確認を依頼することをおすすめします。
私道や権利関係に問題がある
親の家の前にある道が私道の場合は、道路そのものの扱いだけでなく、私道持分や通行、工事に必要となる権利関係なども確認する必要があります。
見た目だけでは判断できないため、「家の前に道があるから大丈夫」とは限りません。
登記事項証明書や公図などを確認するとともに、自治体の建築担当窓口や不動産会社などへ相談して状況を整理することが大切です。
親の家が再建築不可か確認する方法
「親から再建築できない家だと聞いた」「昔、不動産会社に再建築不可と言われた」というだけで判断するのではなく、まず現在の状況を確認しましょう。
道路の扱いや接道状況によって判断が変わることもあるため、専門的な調査が重要です。
市区町村で道路の種類を確認する
まず確認したいのが、親の家が接している道路が建築基準法上どのような道路として扱われているかです。
自治体の建築指導課などの担当窓口で、道路種別や建築に関する条件を確認できる場合があります。
道路に見えていても、建築基準法上の道路として認められているとは限りません。
接道している長さを確認する
次に、敷地が道路へどの程度接しているかを確認します。
特に旗竿地や路地状敷地などでは、道路から建物までの細い部分の幅によって、接道条件を満たしているかどうかが問題になることがあります。
自分で測った数字だけで判断せず、必要に応じて専門家へ調査を依頼しましょう。
私道持分や境界も確認する
ご実家などの不動産が公道ではなく「私道」に面している場合は、売却や日常の維持管理において確認・整理しておくべき固有のポイントが存在します。
🚧 私道に面している物件で必ず確認しておきたい4つのポイント
- 対象の私道に対する「所有権持分（私道持分）」の有無
- 私道と敷地との明確な「土地の境界位置・境界確定の有無」
- 車両や徒歩での「通行に関する権利（通行承諾書など）」
- 水道・ガス管などの「掘削・埋設工事に関する条件や承諾」
💡 親が元気なうちに「当時の事情や書類」を確認・ヒアリングしておく
親御様が元気なうちであれば、「昔、近所や隣家とどのような取り決めを取り交わしたか」「私道に関する合意書などの覚書や書類がないか」を直接本人から確認できる機会があります。
相続が発生した後にゼロから調べようとすると、当時の経緯を知る関係者が不在となり、権利確認や書類の準備に多大な時間・コストがかかってしまうリスクがあるため、早めの確認がおすすめです。
親の家が再建築不可だったら最初に何をする？
再建築不可だと分かっても、すぐに「売れない」「解体するしかない」と判断する必要はありません。
まずは次の順番で状況を整理しましょう。
自己判断で建物を解体しない
最初に注意したいのが、建物を先に解体しないことです。
通常の古家であれば、更地にしてから売却する方法が選ばれることもあります。
しかし再建築不可物件の場合、建物を取り壊すと新しい住宅を建てられず、土地としての利用方法が限定される可能性があります。
「古いから壊した方が売りやすいだろう」と考えて解体する前に、現状のまま不動産会社へ査定を依頼し、建物を残して売る場合と解体する場合を比較することが重要です。
親が今後どうしたいのか確認する
親が元気なうちであれば、家について本人の希望も確認しておきましょう。
「できる限り住み続けたい」「施設へ入ったら売却したい」「子どもに残したい」など、希望によって今後の対応は変わります。
親の家だからこそ、物件の価値だけではなく、本人の意向と将来の相続まで含めて整理することが大切です。
親が元気なうちに確認しておきたいこと
親の家が再建築不可だと分かった場合は、相続が発生してから慌てて調べるのではなく、親が元気なうちに物件の状況を整理しておくことが大切です。
特に、次の点を確認しておきましょう。
土地・建物の名義を確認する
まず、土地と建物の所有者を確認します。
「親の家だから親名義だろう」と思っていても、土地だけ祖父母の名義が残っていたり、兄弟姉妹との共有名義になっていたりするケースがあります。
登記事項証明書などで現在の所有者を確認しておきましょう。
私道持分や境界を確認する
再建築不可物件では、接道している道路が私道になっているケースもあります。
私道持分の有無や隣地との境界などは、将来の売却価格や買主の判断に影響する可能性があります。
親が保管している売買契約書や測量図などの資料があれば、早めに整理しておくとよいでしょう。
建物の状態を確認する
築年数が経過している古い家では、経年劣化やメンテナンス不足によって建物自体にさまざまな不具合が生じていることが少なくありません。
🏚️ 築古住宅で発生しやすい代表的な劣化・不具合の例
- 屋根や天井・壁からの雨漏り
- 床下や構造部へのシロアリ被害
- 外壁のひび割れや屋根材の著しい劣化
- 地盤や構造の経年変化による建物の傾き
- 給排水管の詰まりや漏水など設備の不具合
💡 必ずしも事前に大規模修繕を行う必要はありません
再建築不可物件や築古住宅だからといって、売主様自身が自己資金で高額なリフォームや修繕を行ってから売りに出さなければならないわけではありません。
まずは「現状のまま査定」を受け、「費用をかけて修繕して売る場合」と「そのままの状態で売却・買取してもらう場合」の手残り金額やリスクをしっかり比較して判断することをおすすめします。
親の家が再建築不可だった場合の相続で注意すること
再建築不可物件も通常の不動産と同じように相続の対象になります。
ただし、売却しにくい可能性がある物件だからこそ、相続後の管理まで考えておく必要があります。
相続後は相続登記が必要になる
親が亡くなり不動産を相続した場合は、相続登記の手続きが必要です。
相続登記をせずに長期間放置すると、その後さらに相続が発生し、関係者が増えてしまう可能性があります。
将来的な売却を考えている場合も、所有関係を明確にしておくことが重要です。
共有名義になると売却が難しくなることがある
兄弟姉妹など複数人で親の所有していた実家を相続した場合、それぞれの持分に応じた「共有名義」として所有するケースが少なくありません。
不動産全体を売却・処分するには共有者全員の同意・協力が必要不可欠となるため、管理や活用方針を巡って慎重な合意形成が求められます。
👥 共有者間で対立しやすい活用の意向例
現金化して公平に分配希望
実家の手放しに抵抗感
家賃収入を得て保持希望
このように共有者間で意見が食い違ってしまうと、売却に向けた話し合いがまとまらず、処分や管理までに多大な時間と労力がかかってしまう可能性があります。
💡 親が元気なうちから家族全員で今後の方針を話し合っておく
相続発生後の不要なトラブルや長期化を防ぐためには、親御様が元気なうちから「将来実家をどうしていくか」を家族・兄弟間で話し合い、共通認識を持っておくことが何より大切です。
共有名義での売却や単独名義への整理方法について不明点があれば、専門知識のある不動産会社へ事前に相談してみるのがおすすめです。
再建築不可でも建て替えできるようになる場合はある？
「再建築不可」と判断されていても、すべての物件が将来にわたって絶対に建て替えできないとは限りません。
物件の状況によっては、接道条件などを改善することで建築できる可能性があります。
隣地の一部を取得して接道条件を満たす
道路に接している幅が不足している場合、隣地の一部を取得するなどして接道条件を改善できるケースがあります。
ただし、隣地所有者との交渉が必要になるため、必ず実現できる方法ではありません。
セットバックなどで条件を整えられる場合がある
前面道路の状況によっては、敷地の一部を道路として後退させる「セットバック」が必要になる場合があります。
また、接道状況や敷地周辺の条件によっては、建築基準法上の許可制度などを利用できる可能性もあります。
ただし、建築できるかどうかは個々の土地や自治体の判断によって異なります。
「再建築不可と言われたから絶対に建て替えられない」「隣地を買えば必ず建て替えられる」と自己判断せず、自治体や専門家へ確認しましょう。
親の再建築不可物件を売却する方法
再建築不可物件でも、条件に合う買主が見つかれば売却できます。
主な方法を比較して、自分たちの状況に合った方法を検討しましょう。
仲介で買主を探す
不動産会社へ仲介を依頼し、一般の購入希望者や投資家などを探す方法です。
建物の状態が良く、そのまま居住できる物件や賃貸物件として活用しやすい物件などは、仲介で売却できる可能性があります。
一方、再建築不可物件は住宅ローンなどの融資面で買主が限定されやすく、一般的な物件より売却に時間がかかることがあります。
不動産会社による買取を利用する
早めに手放したい場合は、再建築不可物件を取り扱っている不動産会社へ直接買い取ってもらう方法があります。
買取であれば、
- 老朽化した建物がある
- 残置物が残っている
- 遠方に住んでいて管理できない
- 一般の買主を長期間探したくない
- 相続後できるだけ早く整理したい
といったケースでも相談しやすいのが特徴です。
ただし、買取価格は物件の状態や立地、接道条件などによって異なるため、査定内容や条件を確認して判断しましょう。
隣地所有者への売却を検討する
再建築不可の土地は、隣地所有者にとって利用価値が高い場合があります。
隣地と一体化することで敷地を広げられたり、土地の使い勝手を改善できたりする可能性があるためです。
ただし、隣地所有者が必ず購入してくれるわけではないため、選択肢の一つとして考えましょう。
再建築不可の親の家を放置するリスク
「親が住まなくなってから考えればいい」と判断を後回しにして実家を放置してしまうと、時間の経過とともにさまざまなリスクが膨らみ、状況が悪化してしまう可能性があります。
空き家の放置によって発生する建物・管理面のリスク
住む人がいなくなり空き家状態になると、換気や水通しが行われないことで建物の老朽化が一気に進みやすくなります。
具体的には、以下のような管理上のトラブルが発生し、維持・修繕の負担が増大していく原因となります。
- 雨漏りの放置による構造部分の腐食・劣化
- 床下や柱などへのシロアリ被害の拡大
- 庭木の著しい繁茂や雑草による近隣トラブル
- 定期的な清掃・点検に伴う労力と管理コストの増加
所有者増加による権利関係の複雑化と固定資産税の負担
さらに注意が必要なのは、解決しないまま時間が過ぎて数次の相続が繰り返されるケースです。
相続人がネズミ講式に増えて所有者がねずみ算式に膨らむと、売却や解体に向けた権利者の意思統一が極めて困難になります。
誰も住んでおらず活用していなくても、土地・建物にかかる固定資産税や維持管理費用の金銭的負担は永久に発生し続けることになります。
💡 勝手に「売れない」と諦めず、早い段階でプロへ相談を
自己判断で「どうせ古いから売れないだろう」と決めつけて放置するのではなく、できるだけ早い段階で現在の市場価値（査定価格）と適切な売却手法（現状売却・買取等）を確認しておくことが、トラブルを未然に防ぐ重要な鍵となります。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
親の家が再建築不可だと分かると、「売れないのではないか」と不安になる方も多いと思います。
しかし、再建築不可物件でも、接道状況や建物の状態、立地などによって売却方法は異なります。
特に注意していただきたいのは、売却方法を確認する前に建物を解体してしまうことです。
親御さんが元気なうちであれば、当時の土地や道路について確認できることもあります。まずは現状を調査し、相続・売却・活用などの選択肢を整理しておくことをおすすめします。
FAQ
親の家が再建築不可でも売れますか？
はい。再建築不可物件でも、仲介や不動産会社による買取などで売却できるケースがあります。
再建築不可かどうかはどこで確認できますか？
自治体の建築指導課などで道路種別や建築に関する条件を確認できる場合があります。不動産会社などへ調査を依頼する方法もあります。
親が元気なうちに相談してもいいですか？
はい。むしろ、親本人の意向や昔の土地・道路に関する事情を確認できるうちに相談しておくと、その後の選択肢を整理しやすくなります。
相続前でも査定できますか？
はい。所有者である親の同意など必要な条件を確認したうえで、相続前に価格の目安を調べることは可能です。
再建築不可の家は解体した方が売れますか？
必ずしもそうではありません。解体すると新しい建物を建てられない可能性があるため、解体前に査定や専門家への相談をおすすめします。
空き家のまま放置しても大丈夫ですか？
長期間放置すると老朽化や管理負担が増える可能性があります。早めに今後の方針を検討しましょう。
兄弟で相続すると売却できますか？
売却は可能ですが、不動産全体を売却する場合は共有者全員の協力が必要になります。
再建築不可でも建て替えできる場合はありますか？
接道条件の改善や個別の許可などによって建築できる可能性があるケースもあります。自治体や専門家への確認が必要です。
再建築不可物件でも住宅ローンは利用できますか？
一般的な物件より融資を受けにくい傾向があります。金融機関や物件条件によって判断が異なるため、個別の確認が必要です。
再建築不可の親の家はまず何をすればいいですか？
まずは建物を解体せず、道路・接道状況、名義、私道持分、建物の状態などを確認しましょう。そのうえで現状のまま査定を受け、売却や活用の選択肢を比較することをおすすめします。
まとめ
親の家が再建築不可だった場合でも、すぐに「売れない」と諦める必要はありません。
まずは再建築不可になっている原因や接道状況、名義、建物の状態などを確認し、現在どのような選択肢があるのかを整理することが大切です。
特に親が元気なうちであれば、土地や私道に関する昔の事情を確認したり、本人が家を今後どうしたいのか話し合ったりできます。
相続後に慌てないためにも、「まだ住んでいるから大丈夫」と先送りせず、早めに現状を把握しておきましょう。
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さくら都市デザイン株式会社
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