【結論】
・建築基準法上の道路とは、建築基準法で定められた一定の条件を満たす道路のことです。
・建物を建てるためには、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
・この条件を満たさない土地は、再建築不可物件になることがあります。
・再建築不可物件でも売却や買取は可能なため、まずは現状を確認することが重要です。
「建築基準法上の道路って何？」「なぜ再建築不可になるの？」「相続した家が建て替えできないと言われた」と悩んでいませんか。
再建築不可物件では、
・接道状況
・道路の種類
・土地の条件
などが重要になります。
まずは、建築基準法上の道路について確認していきましょう。
建築基準法上の道路とは？
建築基準法上の道路とは、建物を建築するための基準を満たした道路のことです。
代表的なものには、
・幅員4m以上の公道
・位置指定道路
・42条2項道路（みなし道路）
などがあります。
土地がこれらの道路に接していることが、建築許可を受けるための基本条件となります。
接道義務とは？
建築基準法では、
原則として、
幅員4m以上の道路に2m以上接していること
が必要です。
これを「接道義務」といいます。
この条件を満たしていない場合、
建物を解体すると新しく建物を建てられなくなる可能性があります。
再建築不可物件になる主な原因
接道幅が2m未満
道路に接していても、
接している部分が2m未満の場合は接道義務を満たせず、再建築不可になることがあります。
建築基準法上の道路ではない
私道や通路があっても、
建築基準法上の道路として認められていない場合があります。
その場合、道路に面しているように見えても再建築できないことがあります。
袋地や旗竿地になっている
周囲を他人の土地に囲まれている土地や、細い通路の先に敷地がある旗竿地では、接道条件を満たしていないケースがあります。
昔の法律の時代に建てられた
古い住宅では、建築当時は問題なくても、その後の法改正によって現在の基準を満たさなくなっていることがあります。
建築基準法上の道路でなくても売却できる？
はい。
再建築不可物件でも、
・空き家
・築古戸建
・アパート
などを買取できる不動産会社があります。
「建て替えできない＝売れない」
ではありません。
再建築可能になるケースもある
状況によっては、
・セットバックを行う
・隣地の一部を取得する
・私道所有者と協議する
などによって、再建築可能になる場合もあります。
ただし、
・費用がかかる
・実現できないケースもある
ため、無理に進める必要はありません。
売却前に確認したいポイントは？
次の項目を整理しておきましょう。
・建築基準法上の道路に接しているか
・接道幅は2m以上あるか
・私道負担はあるか
・再建築不可になった理由は何か
・建物の状態はどうか
・相続登記は完了しているか
・共有名義ではないか
・複数社へ査定依頼しているか
再建築不可物件でよくある失敗とは？
再建築不可物件では、
・道路があるから建て替えできると思い込む
・売れないと思って放置する
・1社だけで判断する
・高額なリフォームをする
・再建築可能にするために費用をかけすぎる
といったケースがあります。
まずは現状を正しく把握することが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
再建築不可物件の原因として最も多いのが、接道義務を満たしていないケースです。
道路に面しているように見えても、建築基準法上の道路として認められていないこともあるため、見た目だけで判断することはできません。
また、再建築不可物件でも売却できるケースは多くありますので、まずは道路状況や権利関係を確認し、専門家へ相談することをおすすめします。
FAQ
建築基準法上の道路とは何ですか？
建物を建築するための条件を満たした道路のことです。
接道義務とは何ですか？
原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があるというルールです。
再建築不可物件になる原因は何ですか？
接道義務を満たしていないことが主な原因です。
私道でも建築基準法上の道路になることはありますか？
はい。位置指定道路など、条件を満たせば認められる場合があります。
再建築不可物件でも売れますか？
はい。買取できるケースも多くあります。
建て替え可能になることはありますか？
セットバックや隣地取得などで可能になる場合があります。
相続した古い家でも相談できますか？
はい。現状のまま売却できるケースがあります。
まず何をすればよいですか？
接道状況や道路の種類を確認し、複数社へ査定を依頼することをおすすめします。
まとめ
建築基準法上の道路とは、建物を建てるための基準を満たした道路のことです。
そして、
・接道幅が不足している
・建築基準法上の道路ではない
・土地の形状に問題がある
といった理由によって、再建築不可物件になることがあります。
まずは道路状況を確認し、物件の状態に合った売却方法を検討することが大切です。
再建築不可物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「自分の家が再建築不可か知りたい」
「建て替えできないと言われて困っている」
「現状のまま売れるか相談したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や道路条件も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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