不動産トラブルがある物件の売却方法｜共有名義・相続・境界問題の解決策

「トラブルがある不動産でも売れる？」「共有名義や境界問題を解決しないと売却できない？」「買取なら現状のまま手放せる？」と悩んでいませんか。

不動産の売却では、問題の種類によって必要な対応が異なります。この記事では、よくある6つのトラブルと売却方法、買取を利用する際の注意点を解説します。

不動産トラブルがある物件でも売却できる？

不動産にトラブルがあるからといって、必ずしも売却できないわけではありません。

共有名義や相続、土地の境界、近隣関係などに問題がある物件でも、状況に応じた売却方法を検討できます。

まずは、どのような売却方法があるのか確認しましょう。

トラブルがあっても売却できる場合がある

不動産トラブルには、権利関係に関する問題と、土地・建物や周辺環境に関する問題があります。

たとえば、境界が不明確な土地や近隣トラブルがある物件では、買主へ状況を説明し、契約条件を調整することで売却できる場合があります。

一方、共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

トラブルの種類によって、売却前に解決すべき問題と、条件を調整して売却できる問題が異なります。

仲介と買取では売却方法が異なる

トラブルのある不動産を売却する方法には、主に「仲介」と「買取」があります。

比較項目	仲介	買取
買主	主に一般の購入希望者	不動産会社
売却価格	高値売却を目指しやすい	仲介より低くなる傾向
売却期間	買主探しに時間がかかる場合がある	比較的短期間
トラブルへの対応	買主の理解や条件調整が必要	問題を踏まえて査定できる会社もある
仲介手数料	原則必要	直接買取なら原則不要

仲介では、一般の購入希望者を探すため、トラブルの内容によっては売却活動が長期化することがあります。

一方、買取では不動産会社が直接購入するため、問題の内容を把握したうえで売却条件を検討できる場合があります。

ただし、買取ならすべてのトラブル物件を買い取ってもらえるわけではありません。

トラブルを解決せず現況売却できるケースもある

境界が不明確な土地や、建物の状態に問題がある不動産などは、状況を買主へ説明したうえで現況売却できる場合があります。

たとえば、境界確定に費用や時間がかかる場合、買主との合意によって測量の実施や費用負担などの条件を調整することがあります。

ただし、共有者の同意や売主の権限など、売却に必要な条件まで不要になるわけではありません。

まずトラブルの内容を整理し、現況のまま売却できるか不動産会社へ確認することが大切です。

不動産売却で問題になるトラブル6選と対処法

不動産トラブルにはさまざまな種類があり、問題によって売却の進め方が異なります。

代表的なのは、共有名義・相続・境界・近隣・私道・再建築不可の6つです。

トラブルの種類	売却時の主な問題	検討できる対処法
① 共有名義	共有者の同意が得られない	共有者間の調整・持分売却
② 相続問題	相続人や所有名義が確定していない	相続人調査・遺産分割・相続登記
③ 境界トラブル	隣地との境界が不明確	境界確認・条件付き売却
④ 近隣トラブル	騒音・嫌がらせなど	事実関係の整理・告知内容の確認
⑤ 私道トラブル	通行・掘削の権利が不明確	権利関係の確認・専門家への相談
⑥ 再建築不可	建て替えが難しい	現況売却・専門業者による買取

① 共有名義｜共有者の同意が得られない

兄弟姉妹や夫婦など、複数人で所有している不動産では、売却方針がまとまらないことがあります。

たとえば、一方は売却を希望していても、ほかの共有者が反対しているケースです。

共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要になります。

一方、自分の共有持分のみであれば、原則として単独で売却できます。

ただし、共有持分だけの売却は買主が限られやすく、価格が低くなる場合もあります。

まず登記名義や持分割合を確認し、共有者全員で売却できるか、持分売却を検討するか整理しましょう。

② 相続問題｜相続人同士で意見がまとまらない

相続した不動産では、相続人が複数いることや、相続登記が終わっていないことが売却の障害になる場合があります。

たとえば、相続した実家について、

「売却して現金で分けたい」

「思い入れがあるので残したい」

と意見が分かれるケースです。

このような場合は、相続人や遺言書の有無を確認し、必要に応じて遺産分割協議を行います。

また、相続登記が未了の場合は、原則として必要な登記を行ってから買主への所有権移転登記を進めます。

相続人の範囲や不動産の価値を把握し、売却・保有・換価分割などの選択肢を比較することが重要です。

③ 境界トラブル｜隣地との境界が分からない

土地の境界が不明確な場合や、隣地所有者との認識が異なる場合は、売却時に問題になることがあります。

たとえば、塀の位置や越境物、境界標の有無などをめぐって意見が分かれているケースです。

境界が不明確なままでは、買主が購入をためらったり、金融機関の融資審査に影響したりする可能性があります。

対処法としては、測量資料の確認や土地家屋調査士への相談などが考えられます。

ただし、境界確定が完了していなくても、条件を調整して売却できる場合があります。

測量に費用をかける前に、不動産会社へ相談しましょう。

④ 近隣トラブル｜騒音・嫌がらせなどがある

騒音や悪臭、隣人との対立など、近隣トラブルを抱えた不動産も売却が難しくなる場合があります。

特に、継続的な騒音や嫌がらせなどがある場合は、購入希望者の判断に影響する可能性があります。

このような問題がある場合は、まず発生状況や経緯を整理しましょう。

また、売却時に買主へ説明すべき内容があるか確認することも重要です。

⑤ 私道トラブル｜通行・掘削の権利が不明確

私道に接している土地では、通行や上下水道管の工事などをめぐって問題が生じる場合があります。

たとえば、私道の所有者が複数いる場合や、通行・掘削に関する権利関係が明確でないケースです。

このような土地では、購入後の利用や建て替えに支障が生じる可能性があります。

売却前には、私道の所有者や持分、通行・掘削に関する権利や合意内容などを確認しましょう。

私道の問題は物件ごとに権利関係が異なるため、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することが大切です。

⑥ 再建築不可｜建て替えできない不動産

再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、原則として解体後に新しい建物を建てられない不動産のことです。

主な原因には、建築基準法上の道路に接していない、接道幅が不足しているなどの問題があります。

再建築不可物件は住宅ローンが利用しにくい場合があり、一般的な不動産より売却価格が低くなる傾向があります。

ただし、現在の建物を利用できる場合や、賃貸需要が見込める場合などは、買取を検討できることがあります。

解体すると建て替えできなくなる可能性があるため、自己判断で解体せず、現況のまま査定を受けましょう。

トラブルのある不動産を売却する方法と注意点

トラブルを抱えた不動産を売却する場合は、必ずしもすべての問題を解決してから売り出す必要があるわけではありません。

問題の内容や買主との契約条件によっては、現状を説明したうえで、そのまま売却・買取できる場合があります。

ただし、所有権や共有者の同意など、売却に必要な法的条件まで省略できるわけではありません。

トラブルを解決してから仲介で売却する

できるだけ高く売却したい場合は、問題を整理・解決してから仲介で売り出す方法があります。

たとえば、境界が不明確な土地であれば測量や境界確認を行い、相続人同士で意見が分かれている場合は遺産分割協議を進めます。

問題が解消されれば、購入希望者が安心して検討しやすくなり、売却条件が改善する可能性があります。

ただし、解決までに時間や費用がかかることもあります。

問題を解決するための費用と、解決後に期待できる売却価格を比較することが重要です。

トラブルを抱えたまま専門業者へ買取を依頼する

共有持分や境界問題、近隣トラブルなどを抱えた不動産でも、専門の買取業者が対応できる場合があります。

買取は不動産会社が直接買主になるため、一般の購入希望者を探す必要がありません。

また、問題の内容を把握したうえで、購入後の活用や必要な対応を考慮して査定する会社もあります。

ただし、買取ならすべての問題を引き受けてもらえるわけではありません。

たとえば、共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、自分の共有持分のみであれば、原則として単独で売却できます。

買取を検討する際は、対応可能な範囲と契約条件を確認しましょう。

買取価格だけでなく費用・契約条件を比較する

トラブル物件の買取では、査定額だけで判断しないことが大切です。

特に確認したいのは、次の項目です。

• 買取価格と査定根拠
• 境界確認や測量の費用負担
• 残置物・建物修繕への対応
• トラブルに関する告知内容
• 契約不適合責任の取り扱い
• 売却代金の入金時期
• 最終的な手取り額

トラブルを隠さず契約内容を確認する

不動産の売却では、把握しているトラブルについて、不動産会社へ正確に伝えることが重要です。

特に境界問題や継続的な近隣トラブルなど、買主の購入判断に影響する事情については、適切な説明が必要になる場合があります。

重要な事情を伝えずに売却した場合、契約内容や状況によっては、契約不適合責任や説明義務違反などが問題になる可能性があります。

ただし、すべてのトラブルに一律の告知義務があるわけではありません。

売却前に事実関係を整理し、どのような説明が必要なのか、契約書へ何を記載するのか確認することが大切です。

トラブル対応実績のある不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、得意とする物件や対応できる問題は異なります。

共有持分の買取に強い会社もあれば、再建築不可物件や境界問題のある土地を取り扱う会社もあります。

そのため、単に「訳あり不動産に対応」と記載されているだけでなく、自分が抱えているトラブルと同じ種類の物件を取り扱った実績があるかを確認しましょう。

また、査定額の根拠や必要な手続きについて、具体的に説明してくれる会社を選ぶことも重要です。

実際のご相談事例｜共有名義不動産の整理に悩まれていたケース

不動産トラブルの中でも、共有名義に関する問題は、所有者同士の意見がまとまらず長期化する場合があります。

さくら都市デザインでは、共有名義の不動産について、実際に次のようなご相談をいただいています。

ケース①｜共有名義の実家が空き家のままになっていたケース

相続後、ご実家が兄弟姉妹で共有名義となったものの、日常的な連絡が減り、話し合いをしないまま年月が経過していました。

空き家の状態が続き、管理や今後の扱いについて不安を感じていたものの、誰が主導して進めるべきか分からず、ご相談いただきました。

そこで、現在の状況を整理し、各共有者様の意向を確認しながら、無理のない形で調整を進めました。

結果として、全員が納得できる方向性を共有し、不動産整理の第一歩を踏み出すことができました。

この事例のように、共有者同士の関係が悪くなくても、話し合いのきっかけがないまま問題が長期化する場合があります。

ケース②｜共有者間で意見がまとまらなかったケース

兄弟姉妹で共有している不動産について、売却するのか活用するのかで方針が分かれ、話し合いが進まない状態でした。

共有者同士の関係が悪いわけではありませんでしたが、判断するきっかけがなく、状況が停滞していたとのことです。

そこで、それぞれの希望を確認しながら、現実的な選択肢を整理しました。

結果として、合意形成に向けた方向性が見え、次の判断へ進める状態を整えることができました。

共有名義の不動産では、売却価格だけでなく、共有者それぞれの希望を整理することも重要です。

まず権利関係や現在の不動産価値を確認し、全体売却・持分売却・保有などの選択肢を比較することが、解決への第一歩になります。

※上記は共有名義不動産の相談・整理に関する実例であり、買取成立を示す事例ではありません。

よくある質問（FAQ）

Q1．トラブルがある不動産でも売却できますか？

売却できる場合があります。共有名義・相続・境界・近隣問題など、トラブルの種類によって必要な手続きや売却方法が異なります。

Q2．共有名義の不動産を一人で売却できますか？

不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、自分の共有持分のみであれば、原則として単独で売却できます。

Q3．相続人同士で意見がまとまらなくても売却できますか？

不動産全体の売却には、相続人や所有者の権利関係を整理する必要があります。まず相続人の確認や遺産分割の状況を把握しましょう。

Q4．境界トラブルがある土地でも売却できますか？

境界が不明確な土地でも、買主との条件調整によって売却できる場合があります。ただし、測量や境界確認が必要になるケースもあります。

Q5．近隣トラブルがある家も買取してもらえますか？

買取できる場合があります。騒音や嫌がらせなどの内容を整理し、同様の物件を取り扱った実績がある不動産会社へ相談しましょう。

Q6．私道の問題がある土地でも売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、通行・掘削に関する権利や私道の所有関係などを確認する必要があります。

Q7．再建築不可物件でも買取できますか？

再建築不可物件でも買取対象になる場合があります。立地や建物状態、賃貸需要などによって査定額や買取可否が異なります。

Q8．トラブルを解決してから売却した方がいいですか？

必ずしもそうとは限りません。問題を解決してから仲介で売却する方法と、状況を説明して現況のまま買取を依頼する方法があります。

Q9．不動産トラブルを隠して売却するとどうなりますか？

重要な事情を適切に伝えなかった場合、契約内容や状況によっては損害賠償請求や契約解除などの問題につながる可能性があります。

Q10．トラブル物件の査定だけでも依頼できますか？

査定だけでも相談できます。現在の不動産価値や売却条件を確認し、問題を解決してから売るか、現況のまま売却するか比較しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹

トラブルを抱えた不動産でも、問題の内容や権利関係によっては売却・買取が可能です。

大切なのは、問題を隠さず現状を整理し、必要な手続きと売却条件を確認することです。

共有名義や相続、境界問題などは、それぞれ対応方法が異なります。まず査定で現在の価値を把握し、解決にかかる費用や期間も含めて比較することをおすすめします。

「トラブルのある不動産、どうすればいい？」と悩んでいる方へ

「共有名義の家を売却できない」「相続人同士で話し合いが進まない」「境界や私道の問題がある」など、不動産トラブルは複数の問題が重なることもあります。

さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、共有名義や相続、権利関係が複雑な不動産など、売却・整理で直面しやすい問題を実例とともに紹介しています。

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まとめ｜不動産トラブルがある物件も状況に応じて売却できる

共有名義・相続・境界・近隣・私道・再建築不可などの問題を抱えた不動産でも、状況によっては売却できます。

ただし、トラブルの種類によって必要な手続きや売却方法が異なります。

問題を解決してから仲介で売却する方法と、現況のまま専門業者へ買取を依頼する方法を比較することが大切です。

また、売却に必要な権利関係の整理や、買主への適切な説明を省略できるわけではありません。

複数社の査定額・対応範囲・契約条件を確認し、納得できる方法を選びましょう。

不動産トラブルを抱えた物件の売却・買取なら、さくら都市デザインへ

「共有名義の不動産を売却したい」「相続した実家の整理が進まない」「境界や近隣トラブルがある物件を手放したい」など、不動産の売却に関するお悩みはさまざまです。

さくら都市デザイン株式会社では、物件の状態や権利関係、所有者様のご希望を確認しながら、仲介・買取を含めた売却・整理方法をご提案します。

トラブルの内容が複雑な場合や、まだ売却を決めていない段階でも、まずは現在の状況をご相談ください。

会社情報

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代表者：櫻井 佑樹

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