📝 この記事の結論
不動産売買契約では、売買代金や手付金だけでなく、契約解除、違約金、ローン特約、契約不適合責任、引渡し条件などを事前に確認することが重要です。内容を十分に理解しないまま署名・押印すると、契約後のトラブルにつながる可能性があります。
① 契約書では、売買代金・手付金・引渡し日・契約解除・違約金・契約不適合責任などを確認しましょう。
② 手付解除は、契約内容や相手方が契約の履行に着手しているかどうかなどによって扱いが異なります。
③ 物件の不具合や残置物、設備なども事前に整理し、不明点を残したまま契約しないことが大切です。
「不動産売買契約では、どこに注意すればいい？」
「契約書を見ても、どの項目が重要なのか分からない」
「契約後にトラブルにならないか心配」
不動産売買契約には、売買価格以外にも確認すべき項目が数多くあります。
また、買主が住宅ローンを利用する場合は、ローン特約の内容も確認しておく必要があります。
この記事では、不動産売買契約で注意したい10項目を一覧で整理し、それぞれの確認ポイントやトラブルを防ぐ方法をわかりやすく解説します。
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不動産売買契約で確認すべき10項目
不動産売買契約書には、売主と買主が合意した取引条件が記載されています。
契約前には、少なくとも次の10項目を確認しましょう。
契約書は項目が多いため、すべてを一度に理解しようとすると難しく感じるかもしれません。
重要なのは、分からない内容をそのままにしないことです。
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売買代金と支払条件を確認する
売買契約の基本となるのが、売買代金と支払条件です。
価格交渉を行った場合は、当初の査定額や売り出し価格ではなく、最終的な成約価格になっているかを確認しましょう。
手付金の額に一律の決まりはありませんが、売買代金の5〜10％程度とされる場合があります。
確認したいのは、
金額だけでなく、契約書の手付に関する条項も確認しておきましょう。
契約書では、
契約解除と違約金に注意する
不動産売買契約を締結した後は、いつでも自由にキャンセルできるわけではありません。
解除条件を理解せずに契約すると、想定外の負担が生じることがあります。
手付解除の条件を確認する
一般的には、相手方が契約の履行に着手する前であれば、
違約金の条件を確認する
契約前に、
ローン特約を確認する
買主が住宅ローンを利用する場合は、ローン特約が設定されることがあります。
ローン特約とは、一定の条件のもとで住宅ローンの融資承認が得られなかった場合に、売買契約を解除できるようにする特約です。
契約不適合責任を確認する
不動産売買契約では、契約不適合責任の内容も重要です。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約で合意した内容に適合していない場合に、売主が負う可能性のある責任です。
把握している不具合は事前に伝える
例えば、
・雨漏り
・シロアリ被害
・給排水設備の不具合
・建物の傾き
・設備の故障
など、売主が把握している情報は契約前に正確に伝えることが大切です。
「伝えると売れにくくなるかもしれない」と考えて情報を伏せると、売却後のトラブルにつながる可能性があります。
物件の状態を事前に共有し、契約内容として明確にしておきましょう。
責任の範囲と期間を確認する
契約不適合責任については、
・どの範囲まで売主が責任を負うのか
・買主が通知できる期間
・免責となる条件があるか
・設備についてどのような取り決めがあるか
などを契約書で確認します。
契約内容によって扱いが異なるため、「中古住宅だから責任を負わない」と自己判断しないことが重要です。
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引渡し条件を確認する
契約時には、物件をいつ、どのような状態で引き渡すのかも決めます。
引渡し条件があいまいだと、決済直前にトラブルになりやすいため注意しましょう。
引渡し日
売主が住んでいる物件では、引越しの予定と引渡し日を合わせる必要があります。
特に住み替えの場合は、新居への入居日との間に無理がないか確認しましょう。
契約書に記載された引渡し日を過ぎると、契約違反になる可能性もあります。
設備の扱い
エアコン、照明、給湯器、カーテンレールなど、物件に付いている設備を残すのか撤去するのかを確認します。
残置物の扱い
家具や家電、物置の中の荷物などを残す場合も、買主との合意が必要です。
売主の判断だけで残してしまうと、処分費用をめぐるトラブルにつながることがあります。
「残してよい物」と「撤去する物」を契約前に明確にしておきましょう。
固定資産税などの精算方法を確認する
不動産売買では、固定資産税や都市計画税などを、引渡し日を基準に売主と買主で精算することがあります。
どの日を起算日とするかなどは、地域の慣習や契約内容によって異なります。
最終的な受取額に関わるため、決済前に精算方法を確認しておきましょう。
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売買契約前に重要事項説明も確認する
不動産売買契約を締結する前には、宅地建物取引士から買主に対して重要事項説明が行われます。
売主にとっても、自分の物件についてどのような内容が説明されるのか確認しておくことは重要です。
把握している情報と説明内容に違いがある場合は、契約前に不動産会社へ伝えましょう。
不動産売買契約のトラブルを防ぐ5つのポイント
契約書の内容を確認するだけでなく、契約までの進め方にも注意が必要です。
契約書を事前に確認する
可能であれば、契約当日に初めて契約書を見るのではなく、事前に内容を確認しましょう。
落ち着いて読める時間を確保することで、不明点を見つけやすくなります。
口頭の約束だけで進めない
「エアコンは残す」「この家具は撤去する」などの条件は、口頭だけでなく書面にも反映されているか確認しましょう。
分からない用語は質問する
契約書には普段使わない専門用語も多くあります。
意味が分からないまま署名せず、不動産会社や必要に応じて専門家へ確認しましょう。
物件情報を正確に伝える
不具合や修繕履歴など、売却に関係する情報は正確に共有します。
情報開示を丁寧に行うことが、売却後のトラブル防止につながります。
契約条件を最終確認する
署名・押印する直前に、
・売買代金
・手付金
・引渡し日
・解除条件
・違約金
・契約不適合責任
・設備や残置物
をもう一度確認しましょう。
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専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
不動産売買契約では、売買価格だけでなく、手付金、解除条件、違約金、契約不適合責任、引渡し日、残置物の扱いまで確認することが大切です。
特に手付解除は、契約内容や履行状況によって扱いが変わるため、「手付金を返せばいつでも解除できる」とは限りません。
把握している物件の不具合も事前に伝え、不明点を残したまま署名・押印しないようにしましょう。
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よくある質問
不動産売買契約で最も注意することは何ですか？
手付金、解除条件、契約不適合責任、引渡し条件など、契約後の責任や負担に関わる項目を確認することが重要です。
契約書で確認すべき項目は何ですか？
売買代金、手付金、残代金、引渡し日、解除条件、違約金、ローン特約、契約不適合責任、設備・残置物、精算方法などです。
契約不適合責任とは何ですか？
引き渡した物件が契約内容に適合していない場合に、売主が責任を負う可能性がある制度です。
手付金はいくらが一般的ですか？
一律の決まりはありませんが、売買代金の5〜10％程度とされる場合があります。
契約後にキャンセルできますか？
契約内容や解除時期によって異なります。手付解除できる場合もありますが、違約金が問題になることもあります。
売主が契約解除するとどうなりますか？
解約手付による解除が可能な場合は、一定の条件のもとで手付金の倍額を現実に提供して解除できることがあります。
ローン特約とは何ですか？
一定の条件で住宅ローンの融資承認が得られなかった場合に、契約を解除できるようにする特約です。
引渡し条件で確認することは何ですか？
引渡し日、物件の状態、設備、残置物などを確認します。
残置物は契約書に書くべきですか？
残す物や撤去する物を明確にし、書面で確認しておくとトラブル防止につながります。
重要事項説明で分からない点がある場合はどうすればいいですか？
契約前に宅地建物取引士や担当者へ質問し、内容を理解してから契約を進めましょう。
まとめ｜不明点を残さず契約することが重要
不動産売買契約では、売買代金だけでなく、手付金、契約解除、違約金、ローン特約、契約不適合責任、引渡し条件などを確認することが重要です。
また、物件の不具合や設備、残置物についても事前に整理し、契約内容として明確にしておきましょう。
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