相続・空き家買取で必要な書類一覧｜登記簿・戸籍・遺産分割協議書

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続・空き家の買取で必要な書類は、大きく「権利・本人確認の書類（登記識別情報・登記簿・印鑑証明など）」「相続関係の書類（戸籍・遺産分割協議書）」「物件・税の書類（固定資産税納税通知書・測量図など）」の3つに分かれます。とくに相続では、相続登記による名義変更が売却の前提です。亡くなった方の名義のままでは売れないため、戸籍を集めて相続人を確定し、遺産分割協議書を作って登記する必要があります。書類は集めるのに時間がかかるものも多いので、早めの準備が大切。何が必要か分からない場合も、相続に強い不動産会社に相談すれば、必要書類の整理から司法書士の紹介までまとめてサポートしてもらえます。

相続・空き家の買取は、通常の売却より必要書類が増えます。何が必要かを早めに把握し、抜け漏れなく準備しておきましょう。

この記事では、相続・空き家買取で必要な書類一覧を、登記簿・戸籍・遺産分割協議書を中心に、取得先や準備のコツも交えて、一覧表とともに解説します。

必要書類の全体像

分類	主な書類	取得先の例
権利・本人確認	登記識別情報、登記事項証明書、印鑑証明書、本人確認書類	法務局・市区町村
相続関係	被相続人の戸籍、相続人の戸籍・印鑑証明、遺産分割協議書	市区町村・自分で作成
物件・税	固定資産税納税通知書、測量図・境界確認書、間取り図	市区町村・法務局・手元

通常の売却に必要な書類

まず、相続かどうかに関わらず、不動産を売るときに共通して必要になる書類があります。代表的なのが、所有者であることを示す登記識別情報（いわゆる権利証）、不動産の現況を示す登記事項証明書、契約や登記の手続きに使う印鑑証明書と実印、そして運転免許証などの本人確認書類です。これらは売買契約や名義変更の登記で必ず使うため、売却を考え始めた段階で手元にあるかを確認しておきましょう。権利証が見当たらない場合は、司法書士による本人確認情報の作成などで代替できますので、慌てる必要はありません。

相続で追加される書類

相続不動産の場合、これに加えて相続関係を証明する書類が必要になります。具体的には、亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の現在の戸籍、相続人全員の印鑑証明書、そして誰がどの財産を相続するかを決めた遺産分割協議書です。これらは、相続登記で名義を相続人に変更するために欠かせません。通常の売却より集める書類が一気に増えるため、相続では「書類の準備」が手続き全体の山場になると考えておくとよいでしょう。

空き家で確認したい書類

👉 ポイント：空き家の場合は、さらに物件の状態に関わる書類があると査定や取引がスムーズになります。固定資産税納税通知書で税額や評価額を、測量図や境界確認書で土地の範囲を、間取り図や建築時の図面で建物の構造を確認できます。古い空き家は境界が曖昧だったり、書類が見当たらなかったりすることも多いものです。すべてが完璧にそろわなくても買取は可能ですが、書類が充実しているほど業者はリスクを減らして評価でき、結果的に査定額が安定します。手元にある書類はまとめておきましょう。

権利・本人確認の書類

登記識別情報（権利証）

登記識別情報とは、その不動産の所有者であることを公的に示す重要な書類で、かつての「権利証」にあたるものです。2005年以降に取得した不動産では、12桁の英数字が記された通知書の形で発行されています。売却して買主へ名義を移す登記の際に必要になります。万一紛失していても、再発行はできませんが、司法書士が作成する「本人確認情報」や、法務局の「事前通知制度」で代替できるため、売却自体が不可能になるわけではありません。まずは手元にあるかを確認し、見当たらなければ早めに不動産会社や司法書士に相談しておくと安心です。

登記事項証明書

登記事項証明書（登記簿）は、不動産の所有者、面積、地目、そして抵当権などの担保権の有無を示す書類です。法務局の窓口やオンライン請求で、誰でも取得できます（手数料は書面の窓口交付で1通600円、オンライン請求での交付で480円が目安です）。業者は査定の際にこれを確認し、権利関係にリスクがないかを判断します。とくに、亡くなった方の住宅ローンが残っている場合に設定される抵当権の有無や、共有名義になっていないかは、売却に大きく影響します。自分の物件が今どういう登記状態になっているかを把握しておくことは、相続・空き家の売却を考えるうえで最初の一歩になります。

印鑑証明書・本人確認書類

売買契約や登記手続きでは、実印とその印鑑証明書が必要です。印鑑証明書は市区町村の窓口やコンビニのマイナンバーカード交付で取得でき、発行から3か月以内など有効期限が定められていることが多いため、取得のタイミングに注意しましょう。あわせて、運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類も求められます。相続の場合は、相続人全員の印鑑証明書が遺産分割協議書とセットで必要になります。人数が多いと集めるのに手間がかかるため、相続人それぞれに早めに依頼しておくことが、スムーズな手続きにつながります。

相続関係の書類

被相続人の戸籍（出生〜死亡）

相続登記では、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍謄本・改製原戸籍を含む）が必要です。これは、誰が法定相続人にあたるかを漏れなく確定するためのものです。転籍や結婚で本籍地が複数の市区町村にまたがっている場合、それぞれの役所から取り寄せる必要があり、収集にもっとも時間がかかる書類のひとつです。郵送請求もできますが、往復に日数がかかります。何から手をつければいいか分からないときは、司法書士に戸籍収集ごと依頼できますので、負担を減らしたい場合は専門家の活用も検討しましょう。

相続人全員の戸籍・印鑑証明

被相続人の戸籍で相続人が確定したら、相続人全員の現在の戸籍謄本（または戸籍抄本）と印鑑証明書を用意します。戸籍は相続人が生存し、相続権を持っていることを示すために、印鑑証明書は遺産分割協議書に押した実印が本物であることを示すために必要です。相続人が遠方に住んでいたり、人数が多かったりすると、全員分をそろえるのに時間と連絡の手間がかかります。協力が得られないと手続きが進まないため、早い段階で相続人どうしが連絡を取り合い、書類準備の段取りを共有しておくことが大切です。

遺産分割協議書

遺産分割協議書は、相続人全員で「誰がどの財産をどう相続するか」を話し合って合意した内容を書面にしたものです。不動産を相続人の1人の名義にして売る場合も、共有にする場合も、この協議書が相続登記の根拠になります。相続人全員が署名し、実印を押して、印鑑証明書を添えます。1人でも合意しない人がいると作成できず、売却も進みません。なお、相続人どうしが揉めて協議がまとまらない場合は弁護士、合意はできているが書類作成を任せたい場合は行政書士や司法書士、と相談先が変わります。自分のケースに合った専門家を選びましょう。

物件・税の書類と準備の進め方

固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書は、毎年春に市区町村から届く、その不動産の固定資産税額や固定資産税評価額が記載された書類です。査定の参考になるほか、引き渡し時に固定資産税を日割りで清算する際の基準にもなります。手元に見当たらない場合は、市区町村で「固定資産評価証明書」や「公課証明書」を取得することで代替できます。空き家を相続したものの、納税通知書が誰に届いているか分からない、というケースもあります。まずは通知書の有無を確認し、なければ役所で証明書を取得しておくと、査定や取引がスムーズに進みます。

測量図・境界確認書

土地の範囲を示す測量図や、隣地との境界について合意したことを示す境界確認書も、あると取引がスムーズになる書類です。境界が確定していれば、業者は隣地とのトラブルの心配なく土地を評価でき、査定額が安定します。逆に、古い相続物件で境界が曖昧な場合、業者はリスクを見込んで慎重な査定になりがちです。確定測量には数十万円の費用と一定の期間がかかりますが、買取では必ずしも事前の測量が必要とは限りません。まずは手元の図面の有無を確認し、境界の状況を不動産会社に伝えて、どう進めるかを相談しましょう。

早めの準備と専門家連携

👉 ポイント：これらの書類は、すべてを自分一人でそろえる必要はありません。とくに相続では、戸籍収集や相続登記に時間がかかるため、早めに着手するのが鉄則です。何が必要で、どこで取得し、どの専門家に頼むべきかを整理してくれるのが、相続に強い不動産会社です。窓口を一本化すれば、登記は司法書士、税金は税理士、と必要に応じて紹介・連携してもらえ、相続人の負担が大きく減ります。「何から手をつければいいか分からない」という段階でも構いません。まず相談して全体像をつかむことが、スムーズな売却への近道です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続した空き家を売りたいというご相談で、最初につまずきやすいのが「書類」です。通常の不動産売却でも、登記識別情報（権利証）、登記事項証明書、印鑑証明書、本人確認書類といった書類が必要ですが、相続が絡むと、ここに相続関係を証明する書類が一気に加わります。具体的には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の現在の戸籍と印鑑証明書、そして遺産分割協議書です。なぜこれらが必要かというと、相続不動産は、亡くなった方の名義のままでは売ることができないからです。相続登記で名義を相続人に変更しなければならず、その登記には、誰が相続人なのかを戸籍で確定し、誰がその不動産を相続するのかを遺産分割協議書で示す必要があるのです。相続登記は2024年4月から義務化もされました。とくに、被相続人の連続した戸籍は、転籍や結婚で本籍が複数の市区町村にまたがっていると、それぞれの役所から取り寄せることになり、収集にもっとも時間がかかります。空き家の場合は、これに加えて、固定資産税納税通知書、測量図や境界確認書、間取り図といった物件・税に関する書類があると、査定や取引がぐっとスムーズになります。

こうして並べると、書類の多さに圧倒されてしまうかもしれません。ですが、ご安心ください。これらをすべてご自身一人でそろえる必要はないのです。私たちのような相続・空き家に強い不動産会社にご相談いただければ、まず「あなたのケースで何の書類が必要か」を整理し、「どこで取得できるか」をご案内します。そして、戸籍の収集や相続登記は提携する司法書士を、税金の心配があれば税理士を、相続人どうしで揉めている場合は弁護士を、というように、必要な専門家を紹介・連携してまとめてサポートします。窓口が一本化されることで、相続人の皆さまが各専門家を自分で探し回る手間がなくなり、負担が大きく減ります。書類の準備は、戸籍収集や相続登記に時間がかかるものも多いので、ぜひ早めに着手してください。直前に慌てると売却が遅れ、良い条件で売る余裕もなくなってしまいます。「権利証が見当たらない」「相続人が遠方にいる」「何から手をつければいいか分からない」——どんな状態でも構いません。まずは現状をお聞かせください。書類の整理から、私たちが一緒に道筋を立ててまいります。

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よくある質問

まず何の書類がいる？

登記識別情報・登記事項証明書・印鑑証明・本人確認書類が基本です。

相続だと何が増える？

被相続人と相続人の戸籍、遺産分割協議書などが加わります。

なぜ戸籍が必要？

誰が相続人かを確定し、相続登記をするためです。

遺産分割協議書とは？

相続人全員で財産の分け方を合意した書面です。

権利証を紛失したら？

司法書士の本人確認情報などで代替でき、売却は可能です。

登記簿はどこで取る？

法務局の窓口やオンライン請求で取得できます。

固定資産税の書類は？

納税通知書、なければ役所の評価証明書で代替します。

測量図は必須？

買取では必須でない場合もあり、状況を会社に相談します。

準備はいつから？

戸籍収集や登記に時間がかかるため早めが安心です。

自分でそろえるの？

不動産会社が必要書類の整理や司法書士紹介をサポートします。

まとめ

相続・空き家買取で必要な書類は、権利・本人確認の書類（登記識別情報・登記事項証明書・印鑑証明書・本人確認書類）、相続関係の書類（被相続人の連続戸籍・相続人全員の戸籍と印鑑証明・遺産分割協議書）、物件・税の書類（固定資産税納税通知書・測量図・境界確認書・間取り図）の3つに大きく分かれます。とくに相続では、亡くなった方の名義のままでは売れないため、相続登記による名義変更が前提となり、戸籍と遺産分割協議書が欠かせません。相続登記は2024年4月から義務化された点も押さえておきましょう。

これらの書類は、被相続人の連続戸籍のように収集に時間がかかるものや、相続人全員の協力が必要なものが多いため、早めの準備が肝心です。とはいえ、すべてを自分一人で抱える必要はありません。相続に強い不動産会社を窓口にすれば、必要書類の整理から、司法書士・税理士・弁護士といった専門家の紹介・連携まで、まとめてサポートを受けられます。権利証が見つからない、相続人が遠方にいる、何から始めればいいか分からない——そんな状態でも、まず相談して全体像をつかむことが大切です。本記事の必要書類一覧の表を手元に、抜け漏れなく準備を進め、スムーズな相続・空き家の売却を実現してください。