相続不動産が差押えされている場合でも売却できる？

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続不動産が差押えされている場合でも売却できる可能性はあります。ただし、差押えが付いたままでは引き渡せないため、売却の前提として差押えを解除する必要があります。差押えの原因は、税金の滞納によるもの（行政による差押え）と、借金など私的な債権によるもの（裁判所を通じた差押え）に大きく分かれます。原因によって、解除に向けた相手や進め方が変わります。解除には、滞納分の納付や債権者との交渉が必要で専門性が高い手続きです。任意売却で対応できる場合もあるため、差押えがあると分かったら、早めに不動産会社や弁護士・司法書士に相談しましょう。

相続した不動産が差押えされていると分かると、不安になるものです。差押えがあっても売却できるのか、その方法と注意点を整理しておきましょう。

この記事では、相続不動産が差押えされている場合でも売却できるのかを差押えの原因・解除の進め方・任意売却を中心に一覧表とともに解説します。

差押えと売却の全体像

差押えの原因	差押える側	解除の方向性
税金の滞納	国・自治体	滞納分の納付・分納相談
借金など債権	債権者（裁判所経由）	債権者との交渉・任意売却
共通	—	売却代金からの弁済も

差押えとは何か

差押えとは、税金の滞納や借金の未返済があるときに国や自治体、あるいは債権者がその不動産を勝手に処分できないように法的に確保する手続きです。差押えがされると、登記簿の権利部（甲区）に「差押」と登記されます。これは、最終的に競売などで売却して、滞納分や債権を回収するための手続きです。相続した不動産に差押えの登記がある場合、亡くなった方に税金の滞納や負債があった可能性が考えられます。まずは登記簿を確認し、差押えの有無と、その原因（誰が何のために差押えたのか）を把握することが第一歩です。

差押えのままでは売れない

差押えが登記されたままの不動産は、原則として通常の売却ができません。差押えが付いていると、買主は「いつ競売にかけられるか分からない不動産」を買うことになり、安心して所有できないからです。そのため、売却するには、引き渡しまでに差押えを解除（抹消）してもらう必要があります。差押えの解除は、原因となっている滞納や債権を清算することで実現します。つまり、「差押えがあるから一切売れない」のではなく、「差押えの原因を解消すれば売れる」ということです。諦める前に原因を確認し、解消の道筋を探ることが大切です。

まず原因を確認する

👉 ポイント：差押えへの対応は、その原因を特定することから始まります。原因は大きく2つに分かれます。1つは、固定資産税や住民税などの滞納による、国や自治体の差押え。もう1つは、借金や未払い金などの私的な債権にもとづく、債権者による差押え（多くは裁判所を通じて行われます）。登記簿を見れば、差押えた相手がある程度分かります。原因によって、解除に向けて交渉する相手や進め方が変わるため、まずは「誰が何のために差押えたのか」を確認しましょう。相続では、亡くなった方の事情を相続人が把握しきれていないこともあるため、丁寧な確認が必要です。

税金滞納による差押えの場合

滞納分を納付して解除

税金の滞納による差押えの場合、滞納している税金を納付すれば、差押えは解除されます。固定資産税、住民税、相続税など、何の税金がいくら滞納されているのかを差押えをした自治体や税務署に確認しましょう。延滞金が加算されていることも多いため、正確な金額を把握することが大切です。相続した不動産に税の滞納があった場合、相続人がその納付義務を引き継ぐことになります。滞納分を納付できれば差押えが外れ、通常どおり売却できるようになります。まずは滞納額を確認し、納付の段取りを考えましょう。

売却代金から納付する方法

滞納額が大きく、手元の資金ですぐに納付できない場合は、不動産の売却代金から納付する方法もあります。売却の決済時に買主から受け取る代金の一部を滞納税の納付に充て、差押えを解除して引き渡す、という段取りです。これには、自治体や税務署との事前の調整が必要になります。買取であれば、スピーディに現金化できるため、売却代金での納付による解除がしやすい面もあります。手元資金がなくても不動産という資産があれば、それを原資に滞納を清算できる可能性があるのです。具体的な進め方は、不動産会社や専門家と相談しましょう。

早めの相談で分納も

税金の滞納は、放置すると延滞金が膨らみ、最終的には差押えた不動産が公売（行政による競売のような手続き）にかけられる恐れがあります。公売になると、市場価格より安く処分されやすく、相続人にとって不利です。そうなる前に自治体や税務署に相談することが重要です。事情によっては、分割納付（分納）に応じてもらえることもあります。誠実に相談すれば、解決の道が見つかることも少なくありません。差押えに気づいたら、放置せず、早めに窓口へ相談し、あわせて売却による清算も含めて、不動産会社に相談しておくと安心です。

債権による差押えの場合

債権者との交渉が必要

借金や未払い金など、私的な債権にもとづく差押えの場合、解除には債権者との交渉が必要です。多くは裁判所を通じた手続きで差押えがされており、債務を弁済するか、債権者と合意することで解除に向かいます。亡くなった方の負債を相続人が引き継いでいる場合、その負債をどう処理するかが問題になります。債権者が複数いることもあり、状況は複雑になりがちです。こうした交渉は、法律の専門知識が求められるため、弁護士や司法書士の関与が欠かせません。一人で対応しようとせず、専門家の力を借りて進めることが解決への近道です。

任意売却で清算する

債権による差押えがあり、不動産を売って債務を清算したい場合、「任意売却」が有力な方法になります。任意売却では、債権者の同意を得て、差押えを解除してもらいながら不動産を市場で売却し、その代金を弁済に充てます。債権者にとっても競売よりも高く売れて回収額が増えるなら、応じるメリットがあります。住宅ローンの抵当権と差押えが両方ある複雑なケースでも任意売却の枠組みで調整できることがあります。任意売却は、債権者・金融機関との交渉が前提となるため、経験のある不動産会社と専門家が連携して進めることが重要です。

相続放棄という選択肢

亡くなった方の負債が不動産の価値を大幅に上回るような場合は、「相続放棄」を検討する余地があります。相続放棄をすれば、不動産も負債も含めて、一切相続しないことになります。差押えの原因となった負債を引き継がずに済む一方、不動産そのものも手放すため、売却して利益を得ることはできません。また、相続の開始を知ってから原則3か月以内という期限があり、預貯金など他のプラスの財産も放棄することになります。負債が大きすぎて売却での清算が難しい場合の選択肢として、弁護士や司法書士に早めに相談し、慎重に判断しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した不動産の登記簿を見たら、差押えと書いてあった。もう売れないのでしょうか」というご相談をいただくことがあります。差押えと聞くと驚かれるかもしれませんが、結論として、差押えがあっても売却できる可能性は十分にあります。大切なのは、原因を特定して、順を追って対応することです。差押えとは、税金の滞納や借金の未返済があるときに国・自治体や債権者がその不動産を勝手に処分できないように確保する手続きで登記簿の甲区に登記されます。差押えが付いたままでは、買主が安心して買えないため、原則として通常の売却はできません。ですから、売却の前提として、差押えを解除する必要があります。そして、その解除に向けた進め方は、原因によって変わります。原因は大きく2つ。固定資産税や住民税などの滞納による、国・自治体の差押えと、借金など私的な債権にもとづく、債権者による差押えです。相続の場合、亡くなった方の事情を相続人が把握しきれていないことも多いので、まずは登記簿で「誰が何のために差押えたのか」を丁寧に確認することから始めます。

税金の滞納が原因なら、滞納分を納付すれば差押えは解除されます。手元資金で納付できればよいですが、難しい場合は、不動産の売却代金から納付して解除する方法もあります。買取ならスピーディに現金化できるため、売却代金での清算がしやすい面もあります。滞納は放置すると延滞金が膨らみ、最終的に公売にかけられて安く処分される恐れがありますので、早めに自治体や税務署に相談してください。誠実に相談すれば、分割納付に応じてもらえることもあります。一方、借金など債権が原因の差押えは、債権者との交渉が必要で法律の専門知識が求められます。この場合、債権者の同意を得て売却し、代金を弁済に充てる「任意売却」が有力な選択肢になります。任意売却は、競売より高く売れて回収額が増えるため、債権者にとってもメリットがあり、応じてもらえることがあります。住宅ローンの抵当権と差押えが両方あるような複雑なケースでも調整できることがあります。ただし、こうした交渉は、弁護士や司法書士、そして任意売却の実績がある不動産会社が連携して進めることが不可欠です。そして、負債が不動産の価値を大幅に上回る場合は、原則3か月以内の相続放棄という選択肢もありますが、これは慎重な判断が必要です。差押えは、決して「もう終わり」ではありません。私たちは、原因の確認から、税の納付による解除、任意売却での債権者との調整まで専門家と連携してサポートします。一人で抱え込まず、まずは登記簿を手元にご相談ください。

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よくある質問

差押えされていても売れる？

差押えを解除すれば売却できる可能性があります。

差押えとは？

滞納や負債のため不動産の処分を法的に制限する手続きです。

どこで分かる？

登記簿の権利部（甲区）に差押と登記されます。

まず何をする？

誰が何のために差押えたのか原因を確認します。

税金滞納が原因なら？

滞納分を納付すれば差押えが解除されます。

手元資金がないときは？

売却代金から納付して解除する方法があります。

借金が原因なら？

債権者との交渉が必要で任意売却が有力です。

任意売却とは？

債権者の同意を得て売却し代金を弁済に充てる方法です。

放置するとどうなる？

公売や競売で安く処分される恐れがあります。

誰に相談する？

不動産会社と弁護士・司法書士に早めに相談します。

まとめ

相続不動産が差押えされている場合でも差押えを解除すれば売却できる可能性があります。差押えは、税金の滞納や借金の未返済があるときに国・自治体や債権者が不動産の処分を制限する手続きで登記簿の甲区に登記されます。付いたままでは買主が安心して買えないため、売却の前提として解除が必要です。まずは登記簿で「誰が何のために差押えたのか」という原因を確認することが第一歩になります。

税金の滞納が原因なら、滞納分を納付すれば解除されます。手元資金が足りなければ、売却代金からの納付や自治体への分納相談という方法もあります。借金など債権が原因なら、債権者との交渉が必要で債権者の同意を得て売却し代金を弁済に充てる「任意売却」が有力です。任意売却は競売より有利になりやすい一方、専門的な交渉が前提のため、弁護士・司法書士と任意売却に強い不動産会社の連携が欠かせません。負債が大きすぎる場合は相続放棄も選択肢です。放置すると公売・競売で安く処分される恐れがあるため、本記事の表を参考に差押えに気づいたら早めに専門家へ相談し、解決の道筋を立てましょう。