相続不動産売却でかかる税金とは？譲渡所得税と特例を解説

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続不動産の売却でかかる主な税金は「譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）」です。売却益（譲渡所得）が出た場合に課税され、利益が出なければかかりません。税率は所有期間で変わり、5年以下の短期譲渡は39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%。相続の場合、被相続人が取得した日を引き継いで所有期間を判定します。空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、税負担を抑える制度もあります。適用できるかは条件次第のため、売却前に税理士や相続に強い不動産会社へ相談しましょう。

相続した不動産を売るとき、気になるのが税金です。譲渡所得税の仕組みと、使える特例を整理しておきましょう。

この記事では、相続不動産売却でかかる税金とは何かを、譲渡所得税の計算・税率・特例を中心に、一覧表とともに解説します。

売却でかかる税金の全体像

区分	内容	税率の目安
短期譲渡所得	所有期間5年以下	39.63%
長期譲渡所得	所有期間5年超	20.315%
利益なし	譲渡所得が出ない	課税なし

課税されるのは譲渡所得

不動産を売って課税されるのは、売却価格そのものではなく、売却によって得た利益である「譲渡所得」です。譲渡所得は、売却価格から、取得費（その不動産を買ったときの価格や費用）と、譲渡費用（売るためにかかった費用）を差し引いて計算します。つまり、売却価格より取得費と譲渡費用の合計が大きければ、譲渡所得はマイナスとなり、税金はかかりません。まずは「税金は売却価格ではなく、利益にかかる」という基本を理解しておくことが、税額を考えるうえで欠かせません。

譲渡所得の計算式

譲渡所得は、「譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算します。取得費には、購入代金のほか、購入時の仲介手数料や登記費用などが含まれます。建物については、経過年数に応じた減価償却分を差し引きます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物の解体費などが該当します。そして、空き家の3,000万円特別控除などの特例が使える場合は、ここから控除額を引きます。この計算で出た譲渡所得に税率をかけたものが、納める税額になります。👉 計算例：3,000万円で売れた不動産で、取得費が2,000万円、譲渡費用が200万円の場合、譲渡所得は3,000万円−（2,000万円＋200万円）＝800万円。長期譲渡（20.315%）なら、税額は約162万円になります。

税金の種類

👉 ポイント：譲渡所得にかかる税金は、所得税・復興特別所得税・住民税の3つをまとめたものです。長期譲渡（所有期間5年超）の場合、所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%で、合計20.315%。短期譲渡（5年以下）の場合は、所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%で、合計39.63%です。このほか、売買契約書には印紙税がかかります。「譲渡所得税」と一言でいっても、複数の税が合わさっている点を押さえておきましょう。

所有期間と税率

短期と長期で税率が違う

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく変わります。売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」で税率39.63%、5年を超えていれば「長期譲渡所得」で税率20.315%です。短期と長期では、税率がほぼ2倍違うため、所有期間の判定はとても重要です。同じ利益でも、短期か長期かで手元に残る金額が大きく変わります。自分の不動産がどちらに該当するかを、まず確認しておきましょう。

相続は取得日を引き継ぐ

相続した不動産の場合、所有期間は「相続した日」からではなく、「亡くなった方（被相続人）がその不動産を取得した日」から数えます。これは、相続によって取得日と取得費が引き継がれるためです。たとえば、被相続人が30年前に購入した家を相続して売る場合、相続してすぐ売っても、所有期間は30年超とみなされ、長期譲渡（20.315%）が適用されます。相続だからといって短期になるわけではないので、この点は税負担を考えるうえで有利に働くことが多いといえます。

利益が出なければ非課税

譲渡所得税は、あくまで利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。売却価格より、取得費と譲渡費用の合計が大きく、譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になる場合は、課税されません。古い不動産で、購入時より価値が下がっているケースなどでは、利益が出ないことも珍しくありません。ただし、利益が出ない場合でも、特例の適用や損失の確認のために確定申告が必要になることがあります。「利益が出ていないから何もしなくてよい」と決めつけず、申告の要否を確認しておきましょう。

税負担を抑える特例

空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売る場合に使える可能性があるのが、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」です。一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税負担を大きく減らせます。主な要件は、1981年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物でないこと、被相続人が一人で居住していたこと、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売ること、譲渡対価が1億円以下であること、一定の耐震基準を満たすか取り壊すこと、などです。要件が細かいため、適用できるかは税理士に確認するのが確実です。

取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続した不動産を一定期間内に売る場合に使えるのが「取得費加算の特例」です。これは、支払った相続税のうち、その不動産に対応する分を取得費に加算できる制度で、譲渡所得を圧縮できます。適用できるのは、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）の翌日から3年以内に売却した場合です。相続税を払った方には有効な特例ですが、空き家の3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらが有利かの判断が必要です。税理士に試算してもらうとよいでしょう。

取得費が不明なときの注意

相続した古い不動産では、被相続人がいくらで買ったのか分からず、取得費が不明なことがあります。この場合、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使えますが、実際の取得費より低くなり、譲渡所得が大きく計算されて税負担が増えがちです。購入時の売買契約書や領収書が残っていれば、実際の取得費を使えるため、税額を抑えられます。まずは取得費の分かる資料がないかを探しましょう。資料が見つからない場合の対応も、税理士に相談すると、有利な方法を検討できます。

税金で損をしないための準備

取得費の資料を早めに探す

譲渡所得は取得費が大きいほど小さくなり、税負担を抑えられます。だからこそ、被相続人の購入時の売買契約書や領収書を、早めに探しておくことが大切です。これらが見つかれば、実際の取得費で計算でき、概算取得費（売却価格の5%）を使うより税額を抑えられます。資料は権利証や被相続人の保管書類と一緒にあることが多いので、相続の整理とあわせて確認しておきましょう。

特例の適用を売却前に確認する

空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例は、税負担を大きく左右します。ただし、それぞれ要件や期限が定められているため、売却前に「自分のケースで使えるか」を確認しておく必要があります。とくに3,000万円控除は、相続開始から3年を経過する年の年末までという売却期限があります。期限から逆算して動かないと、せっかくの特例を使い損ねることになります。

税理士と連携して試算する

譲渡所得の計算や、どの特例を使うかの判断は、専門的で複雑です。自己判断で進めると、本来より多く税金を払ってしまうこともあります。売却前に税理士に試算を依頼すれば、税額の見込みや、有利な特例の選び方がわかります。相続に強い不動産会社なら、売却の窓口として税理士と連携し、税負担まで見据えた進め方を一緒に整理できます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続した不動産を売るとき、「税金がどれくらいかかるのか不安」というお声を本当に多くいただきます。まず安心していただきたいのは、不動産売却の税金（譲渡所得税）は、売却価格そのものにかかるのではなく、売って得た利益（譲渡所得）にかかる、という点です。譲渡所得は、「譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算します。ですから、売却価格より取得費と譲渡費用の合計が大きければ、利益は出ず、税金もかかりません。税率は所有期間で変わり、売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡で39.63%、5年超なら長期譲渡で20.315%と、ほぼ2倍の差があります。ここで相続のケースで大切なのが、所有期間は「相続した日」ではなく「亡くなった方が取得した日」から数える、という点です。被相続人が何十年も前に買った家なら、相続してすぐ売っても長期譲渡（20.315%）が適用されることが多く、これは有利に働きます。なお、譲渡所得税は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせたものである点も知っておくとよいでしょう。

そして、相続・空き家の売却では、税負担を抑えられる特例があります。代表的なのが、相続した空き家を売るときに使える可能性のある「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」です。要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税額を大きく減らせます。ただし、1981年5月31日以前の建築であること、被相続人が一人で居住していたこと、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売ること、譲渡対価1億円以下であること、耐震基準を満たすか取り壊すことなど、要件が細かく定められています。もう一つ、相続税を納めた方なら、申告期限の翌日から3年以内の売却で使える「取得費加算の特例」もあります。ただし、この2つは併用できないため、どちらが有利かの見極めが必要です。また、被相続人がいくらで買ったか分からず取得費が不明な場合、概算取得費（売却価格の5%）を使うと税負担が増えがちなので、購入時の契約書がないか探すことも大切です。こうした税金の計算や特例の適用判断は、税理士の専門領域です。私たちは、売却の窓口として、提携する税理士と連携し、「どの特例が使えそうか」「いつまでに売れば有利か」といった見通しも含めて、ご相談に対応します。税金が心配で売却に踏み出せない方こそ、まずは現状をお聞かせください。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

売却でかかる税金は？

主に売却益にかかる譲渡所得税（所得税・住民税等）です。

何に課税される？

売却価格ではなく利益（譲渡所得）に課税されます。

税率は？

5年以下39.63%、5年超20.315%が目安です。

相続の所有期間は？

亡くなった方が取得した日から数えます。

利益が出なければ？

譲渡所得がマイナスなら課税されません。

3,000万円控除とは？

要件を満たす相続空き家で譲渡所得を最大3,000万円控除できます。

取得費加算とは？

相続税の一部を取得費に加算できる特例です。

特例は併用できる？

3,000万円控除と取得費加算は併用できません。

取得費が不明なら？

概算取得費（売却価格の5%）を使えますが税負担は増えがちです。

誰に相談する？

税金は税理士、売却全体は不動産会社に相談します。

まとめ

相続不動産売却でかかる主な税金は、売却益（譲渡所得）にかかる譲渡所得税です。譲渡所得は「譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算し、利益が出なければ課税されません。税率は所有期間で変わり、5年以下の短期譲渡は39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%です。相続では、所有期間を亡くなった方の取得日から数えるため、長期譲渡が適用されやすく、有利に働くことが多くあります。

税負担を抑える特例として、相続した空き家に使える可能性のある3,000万円特別控除（1981年5月31日以前建築・被相続人が一人居住・相続から3年経過する年の年末まで・譲渡対価1億円以下などの要件）や、相続税を納めた人が使える取得費加算の特例（申告期限の翌日から3年以内の売却）があります。両者は併用できないため、どちらが有利かの判断が必要です。取得費が不明なら概算取得費（5%）で税負担が増えやすいので、契約書を探しましょう。税金の計算や特例判断は税理士の専門領域です。本記事の税率表を参考に、売却前に税理士や相続に強い不動産会社へ相談し、有利な進め方を確認してください。