空き家売却で使える3,000万円特別控除とは？適用条件の基本

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

空き家売却で使える3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産に係る特例）は、相続した空き家を売ったときの譲渡所得から、最大3,000万円を控除できる制度です。適用されれば税負担を大きく減らせます。主な適用条件は、1981年5月31日以前に建築された家屋、区分所有建物でない、被相続人が一人で居住していた、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売る、譲渡対価1億円以下、一定の耐震基準を満たすか取り壊す、などです。条件が細かく、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になるなどの改正もあります。適用できるかは税理士に確認し、売却前に相続に強い不動産会社へ相談しましょう。

相続した空き家の売却で、税負担を大きく左右するのが3,000万円特別控除です。その内容と適用条件の基本を押さえておきましょう。

この記事では、空き家売却で使える3,000万円特別控除とは何かを、適用条件の基本を中心に、注意点も交えて、一覧表とともに解説します。

3,000万円特別控除の全体像

項目	内容
控除額	譲渡所得から最大3,000万円
建築時期	1981年5月31日以前
居住要件	被相続人が一人で居住
売却期限	相続開始から3年を経過する年の12/31まで
譲渡対価	1億円以下

どんな制度か

この特例は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」といいます。相続によって空き家とその敷地を取得した人が、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除によって税金がゼロになることもあります。空き家の増加を抑える目的で設けられた制度で、相続した古い実家を売るケースで活用されることが多くあります。税負担を大きく減らせる強力な特例なので、相続空き家を売るなら、まず使えるかを確認したい制度です。

マイホーム特例との違い

3,000万円特別控除には、自分が住んでいた家を売る「居住用財産（マイホーム）の3,000万円特別控除」と、相続した空き家を売る「被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除」の2種類があります。名前も控除額も似ていますが、適用条件はまったく異なります。相続した空き家を売る場合に関係するのは、後者の空き家特例です。両者を混同すると、条件の確認を誤ることがあります。自分のケースがどちらに当たるかを正しく区別し、空き家特例の条件を確認することが大切です。

控除額の効果

👉 計算例：譲渡所得が2,500万円出るケースで、この特例が使えれば、控除によって課税対象がゼロになり、本来かかるはずだった税金（長期譲渡なら約500万円）が不要になります。譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、超えた部分だけが課税対象になるため、負担は大きく軽くなります。これほど効果の大きい控除はめったにありません。だからこそ、要件を満たすかどうかの確認が、相続空き家の売却では非常に重要になるのです。使えるかどうかで手取りが数百万円変わることもあります。

主な適用条件

建物・居住の要件

まず、建物に関する要件です。1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること、マンションなどの区分所有建物でないこと、そして相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと（老人ホーム入所など一定の場合も対象）が必要です。「一人で居住」とは、同居の相続人がいなかったことを指します。古い戸建ての実家を、一人暮らしだった親から相続したケースが、典型的な対象です。区分所有のマンションや、1981年6月以降の建物は対象外となる点に注意しましょう。

売却期限と金額の要件

売却の時期と金額にも要件があります。売却は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行う必要があります。たとえば2024年に相続した場合、2027年12月31日までが期限です。期限を過ぎると使えなくなるため、注意が必要です。また、譲渡対価（売却価格）が1億円以下であることも要件です。複数回に分けて売った場合や、他の相続人が売った分も合算して判定されるため、高額な物件では金額要件に気をつけましょう。期限管理が、この特例活用のカギになります。

耐震または取り壊しの要件

建物を残したまま売る場合は、一定の耐震基準を満たすように耐震リフォームをすることが要件です。古い建物は新耐震基準を満たさないことが多いため、耐震改修をするか、建物を取り壊して更地（敷地のみ）として売るかを選ぶことになります。なお、2024年1月以降の譲渡では、買主が引き渡し後の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合も対象になるよう、要件が緩和されました。耐震か取り壊しか、買主側の対応かは、状況によって有利な進め方が変わるため、不動産会社や税理士と相談して決めましょう。

注意点と確認方法

相続人が複数の場合

2024年1月以降の譲渡では、その空き家を相続した人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額が3,000万円から2,000万円に引き下げられました。相続人が2人までなら、それぞれ最大3,000万円の控除を受けられますが、3人以上だと1人あたり2,000万円になります。共有で相続して、複数人がそれぞれ売却する場合の控除額に影響するため、相続人の人数によって税負担の見込みが変わります。誰がどのように相続・売却するかを決める際には、この点も考慮するとよいでしょう。

確定申告が必要

この特例を使うには、売却した翌年に確定申告をすることが必須です。控除によって税金がゼロになる場合でも、申告をしなければ特例は適用されません。申告には、譲渡所得の計算書のほか、被相続人居住用家屋等確認書（市区町村が交付）、登記事項証明書、売買契約書の写しなど、複数の書類が必要です。「税金がかからないなら申告しなくてよい」と思って申告を忘れると、特例が受けられず課税されてしまいます。申告を前提に、必要書類を早めにそろえておきましょう。

専門家に適用を確認

この特例は、要件が細かく、判断に専門知識が必要です。建築時期、居住状況、売却期限、金額、耐震や取り壊しの扱い、相続人の人数など、確認すべき点が多くあります。一つでも要件を満たさなければ適用されないため、自己判断は禁物です。適用できるかどうか、また取得費加算の特例とどちらが有利かといった判断は、税理士に確認するのが確実です。相続に強い不動産会社なら、売却の進め方とあわせて、税理士と連携して適用の見通しを整理できます。売却前に、必ず適用可否を確認しておきましょう。

特例を確実に使うために

売却期限を逆算して動く

3,000万円特別控除には、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という売却期限があります。この期限を過ぎると、特例は使えません。古い実家の整理は後回しになりがちですが、特例を使うなら、期限から逆算して売却計画を立てる必要があります。相続が発生したら、早めに「いつまでに売れば特例が使えるか」を確認しておきましょう。

必要書類を早めにそろえる

この特例の適用には、確定申告で複数の書類が必要です。とくに、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」は、申請から交付まで時間がかかることがあります。登記事項証明書や売買契約書の写しなども含めて、何が必要かを早めに把握し、準備を進めておきましょう。書類の不備や遅れで申告に間に合わないと、特例が受けられなくなる恐れがあります。

専門家に適用を確認する

建築時期、居住状況、金額、耐震や取り壊しの扱い、相続人の人数など、この特例は確認すべき要件が多くあります。一つでも満たさなければ適用されないため、自己判断は禁物です。適用できるか、取得費加算の特例とどちらが有利かは、税理士に確認するのが確実です。相続に強い不動産会社に相談すれば、売却の進め方とあわせて、税理士と連携して見通しを整理できます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続した空き家を売るとき、税負担を大きく左右するのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」です。これは、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる、非常に効果の大きい特例です。たとえば譲渡所得が2,500万円出るケースでも、この特例が使えれば課税対象がゼロになり、本来かかるはずだった数百万円の税金が不要になることもあります。ですから、相続空き家を売るなら、まず「この特例が使えるか」を確認することが何より大切です。主な要件を整理すると、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること、マンションなどの区分所有建物でないこと、相続の直前に被相続人が一人で居住していたこと、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、譲渡対価が1億円以下であること、そして建物を残すなら一定の耐震基準を満たすこと（または取り壊して更地で売ること）です。よく混同されるのですが、自分が住んでいた家を売る「マイホームの3,000万円控除」とは別の制度で、条件もまったく違いますので、区別して確認してください。

とくに注意していただきたい点を、いくつか補足します。まず「売却期限」です。相続開始から3年を経過する年の年末まで、という期限があり、これを過ぎると使えません。古い実家の整理は後回しにされがちですが、この特例を使うなら、期限から逆算して動く必要があります。次に、2024年1月以降の改正点です。買主が引き渡し後の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行う場合も対象になるよう緩和された一方で、その空き家を相続した人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額が3,000万円から2,000万円に引き下げられました。相続人の人数によって控除額が変わるのです。そして、この特例を使うには、税金がゼロになる場合でも必ず確定申告が必要で、市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書などの書類もそろえなければなりません。申告を忘れると特例が受けられず課税されてしまいます。このように要件が細かく、相続税を払った方なら「取得費加算の特例」とどちらが有利かという判断も絡みますので、適用できるかどうかは税理士に確認するのが確実です。私たちは、売却の窓口として、提携税理士と連携し、「この空き家で特例が使えそうか」「期限はいつまでか」「耐震か取り壊しか」といった見通しも含めてご相談に対応します。まずはお気軽にお声がけください。

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よくある質問

3,000万円特別控除とは？

相続空き家の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

どんな建物が対象？

1981年5月31日以前建築で区分所有でない家屋です。

居住の要件は？

相続直前に被相続人が一人で居住していたことです。

売却の期限は？

相続開始から3年を経過する年の12月31日までです。

金額の要件は？

譲渡対価が1億円以下であることです。

耐震は必要？

建物を残すなら耐震基準を満たすか取り壊しが要件です。

相続人が複数だと？

3人以上だと1人あたり控除が2,000万円になります。

マイホーム特例と同じ？

別制度で、条件が異なるため区別が必要です。

申告は必要？

税金ゼロでも確定申告が必須です。

適用の確認は？

要件が細かいため税理士に確認するのが確実です。

まとめ

空き家売却で使える3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産に係る特例）は、相続した空き家を売ったときの譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税負担を大きく減らせる制度です。主な要件は、1981年5月31日以前の建築、区分所有でない、被相続人が一人で居住、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却、譲渡対価1億円以下、一定の耐震基準を満たすか取り壊す、などです。自分が住んでいた家を売るマイホーム特例とは別制度なので、区別して確認しましょう。

注意点として、2024年1月以降は、買主が引き渡し後に耐震改修・取り壊しを行う場合も対象になる一方、相続人が3人以上だと1人あたりの控除額が2,000万円に下がります。また、税金がゼロになる場合でも、特例の適用には確定申告と、市区町村が交付する確認書などの書類が必須です。要件が細かく、取得費加算の特例とどちらが有利かの判断も絡むため、自己判断は禁物です。本記事の要件表を参考に、売却期限から逆算して動き、適用できるかは税理士、売却全体は相続に強い不動産会社に相談して、確実に特例を活用してください。