相続税評価額と買取価格の違い｜売却前に知るべき基礎知識

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続税評価額と買取価格は、まったく別のものです。相続税評価額は「相続税を計算するための国の基準による評価」、買取価格は「実際に不動産会社が買い取る市場ベースの金額」です。土地の相続税評価額は路線価方式などで求め、路線価は公示地価の約80%が目安。一方、買取価格は再販を前提に市場相場の8割程度が目安となるため、両者は一致しません。「相続税評価額＝売れる金額」と思い込むと、資金計画を誤ります。正確な売却見込みは不動産会社の査定で、相続税評価は税理士で確認し、両方を把握して判断しましょう。

相続税評価額と、実際の買取価格を混同すると、資金計画を誤ります。両者の違いと、売却前に知るべき基礎知識を押さえておきましょう。

この記事では、相続税評価額と買取価格の違いを、評価の仕組み・価格の差・注意点を中心に、一覧表とともに解説します。

評価額と買取価格の全体像

項目	相続税評価額	買取価格
目的	相続税の計算	実際の売買
基準	路線価・固定資産税評価額	市場相場（再販前提）
水準の目安	土地は公示地価の約80%	市場相場の8割程度
決める主体	国の基準	不動産会社

2つは目的が違う

相続税評価額と買取価格は、そもそもの目的が異なります。相続税評価額は、「相続税をいくら払うか」を計算するために、国が定めた基準で評価した金額です。一方、買取価格は、「実際に不動産会社がいくらで買い取るか」という、市場での売買の金額です。前者は税金の計算用、後者は実際の取引用、という違いがあります。目的が違うため、両者の金額は一致しません。「相続税評価額がこの金額だから、売っても同じくらいになるはず」という考えは誤りです。まずは、この2つが別物だと理解することが出発点です。

相続税評価額の決め方

相続税評価額は、土地と建物で求め方が異なります。土地は、主に「路線価方式」で評価します。路線価とは、道路に面した土地1㎡あたりの価格で、国税庁が毎年公表します。路線価は、公示地価（国が公表する標準的な地価）の約80%の水準に設定されています。路線価がない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率をかける「倍率方式」を使います。建物は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。これらはいずれも、相続税の計算のための国の基準であり、実際の売買価格とは別の物差しです。

買取価格の決め方

👉 ポイント：買取価格は、不動産会社が、その物件を買い取った後にリフォームや再販を行うことを前提に決めます。市場で実際に取引される相場（実勢価格）をもとに、再販にかかる費用と利益を見込むため、市場相場の8割程度が目安になります。立地、建物の状態、再販のしやすさなどによって金額は変わります。相続税評価額が国の一律の基準で決まるのに対し、買取価格は市場の実態に即して決まる点が大きな違いです。実際にいくらで売れるかを知りたいなら、相続税評価額ではなく、買取の査定を受ける必要があります。

なぜ価格に差が出るのか

評価の基準が違う

価格に差が出る最大の理由は、評価の基準が違うことです。相続税評価額は、土地なら路線価（公示地価の約80%水準）、建物なら固定資産税評価額という、国が定めた基準で機械的に計算されます。一方、買取価格は、その時々の市場の需給や、再販の見込みといった、実際の取引の実態を反映して決まります。同じ不動産でも、税金計算用の基準で見るか、市場での売買で見るかで、金額は変わって当然なのです。基準が異なる以上、両者が一致しないのはむしろ自然なことだと理解しておきましょう。

物件によって高低が変わる

相続税評価額と買取価格、どちらが高いかは、物件によって変わります。人気のエリアで需要が高い物件なら、市場の実勢価格が高く、買取価格が相続税評価額を上回ることもあります。逆に、需要の低いエリアや、老朽化・再建築不可などの難のある物件では、市場で売れる価格が低く、買取価格が相続税評価額を下回ることもあります。つまり、「評価額より高く売れる」場合も「評価額より安くしか売れない」場合もあるのです。自分の物件がどちらかは、実際に査定を受けてみないとわかりません。

実勢価格との関係

不動産には、いくつもの「価格」があります。実際の取引価格である実勢価格、国が公表する公示地価、相続税評価の路線価（公示地価の約80%）、固定資産税評価額（公示地価の約70%）などです。買取価格は、このうち実勢価格をベースに、再販の費用・利益を引いたものです。相続税評価額は、税金計算のための公的な基準です。これらの価格は連動しつつも、それぞれ水準が異なります。複数の価格があることを知っておくと、「相続税評価額」と「実際に売れる買取価格」が違うことに、納得しやすくなります。

売却前に知るべき注意点

資金計画を誤らない

「相続税評価額＝売れる金額」と思い込むと、資金計画を誤る恐れがあります。たとえば、相続税の納税資金を不動産の売却で用意しようとする場合、相続税評価額を売却見込みと考えていると、実際にはそれより安くしか売れず、納税資金が不足する、ということが起こり得ます。逆に、評価額より高く売れて、想定より手元に残ることもあります。納税や遺産分割の計画を立てるときは、相続税評価額ではなく、実際の売却見込み額（査定額）をもとにすることが、計画を誤らないために重要です。

両方を把握する

相続不動産を売る際は、相続税評価額と、実際の売却見込み額の両方を把握しておくと、判断がしやすくなります。相続税評価額は、相続税がいくらかかるかに直結し、税理士が計算します。売却見込み額は、実際にいくら手元に入るかに直結し、不動産会社の査定でわかります。この2つの数字を並べることで、「相続税をいくら払い、不動産を売ればいくら入るのか」という全体像が見えます。税金と手取りの両面から、相続財産をどう扱うかを判断できるようになります。片方だけでなく、両方を確認しましょう。

専門家に確認する

相続税評価額の計算は税理士、売却見込み額の査定は不動産会社、と専門が分かれます。相続税評価は、土地の形状や利用状況による補正など、専門的な計算が必要で、税理士の領域です。売却見込み額は、市場の動向や再販の見込みを踏まえた、不動産会社の査定でわかります。それぞれの専門家に確認することで、正確な数字を把握できます。相続に強い不動産会社なら、税理士と連携して、相続税評価と売却見込みの両方を整理し、相続財産全体の見通しを立てるサポートができます。両方の専門家を活用しましょう。

価格を正しく把握する方法

複数社で査定を取る

実際の売却見込み額を知るには、複数の不動産会社で査定を取るのが基本です。会社によって再販ルートや得意分野が異なり、査定額に差が出ます。複数の査定を並べることで、おおよその市場価格が見え、極端に高い・安い査定にも気づけます。相続税評価額とは別に、こうした実際の査定額を把握することが、資金計画を正しく立てる土台になります。

評価額は税理士に確認する

相続税評価額は、土地の形状や利用状況による補正など、専門的な計算が必要です。自分でおおよそを把握することはできますが、正確な金額は税理士に確認するのが確実です。相続税がいくらかかるかは、この評価額に直結します。納税資金を売却で用意する場合などは、評価額と売却見込み額の両方を、それぞれの専門家に確認しておくことが大切です。

両方を並べて判断する

相続税評価額（税理士が計算）と、売却見込み額（不動産会社の査定）の2つの数字を並べると、相続財産の全体像が見えてきます。「相続税をいくら払い、不動産を売ればいくら手元に入るのか」がわかれば、納税や遺産分割の計画を正確に立てられます。どちらか一方だけでは判断を誤りやすいため、両方の数字を把握したうえで、財産の扱いを検討しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続のご相談で意外と多いのが、「相続税評価額がこの金額だったので、売ってもこのくらいになりますよね」という思い込みです。ここははっきりお伝えしておきたいのですが、相続税評価額と買取価格は、まったく別のものです。混同すると、資金計画を誤ってしまいます。相続税評価額は、「相続税をいくら払うか」を計算するために、国が定めた基準で評価した金額です。土地は主に路線価方式で評価し、その路線価は公示地価の約80%の水準に設定されています。建物は固定資産税評価額がそのまま使われます。一方、買取価格は、「実際に私たち不動産会社がいくらで買い取るか」という、市場ベースの金額です。私たちは買い取った後にリフォームや再販を行うため、その費用と利益を見込んで、市場相場の8割程度が目安になります。つまり、片方は税金計算用の国の基準、もう片方は実際の取引価格であり、目的も基準も違うため、金額が一致しないのは当然なのです。

どちらが高いかは、物件によって変わります。人気エリアの需要の高い物件なら、市場価格が高く、買取価格が相続税評価額を上回ることもあります。逆に、需要の低いエリアや、老朽化・再建築不可といった難のある物件では、買取価格が相続税評価額を下回ることもあります。ですから、「評価額より高く売れる」場合も「評価額より安くしか売れない」場合もあるのです。これを知らずに、相続税評価額を売却見込みだと考えてしまうと、たとえば相続税の納税資金を売却で用意しようとしたときに、想定より安くしか売れず、納税資金が足りなくなる、といった事態を招きかねません。ですから、相続不動産を売るなら、相続税評価額とは別に、必ず実際の売却見込み額（査定額）を確認してください。おすすめは、この2つの数字を両方把握することです。相続税評価額は相続税がいくらかかるかに直結し、これは税理士が計算します。売却見込み額は実際にいくら手元に入るかに直結し、これは私たち不動産会社の査定でわかります。この両方を並べれば、「相続税をいくら払い、売ればいくら入るか」という全体像が見え、納税や遺産分割の計画を正確に立てられます。私たちは、税理士と連携して、相続税評価と売却見込みの両面から、相続財産全体の見通しを整理するお手伝いができます。まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

相続税評価額と買取価格は同じ？

別物で、目的も基準も異なり一致しません。

相続税評価額とは？

相続税計算のため国の基準で評価した金額です。

土地はどう評価する？

主に路線価方式で、路線価は公示地価の約80%目安です。

買取価格はどう決まる？

市場相場をもとに再販費用・利益を見込み8割程度が目安です。

どちらが高い？

物件により、買取が上回ることも下回ることもあります。

なぜ差が出る？

税金計算用の基準と市場価格という違いのためです。

評価額で売れると考えていい？

いいえ、資金計画を誤るため査定で確認します。

実際の売却額はどう知る？

不動産会社の査定で売却見込み額がわかります。

両方知る意味は？

納税額と手取りの全体像を把握できます。

誰に確認する？

評価額は税理士、売却見込みは不動産会社です。

まとめ

相続税評価額と買取価格は、まったく別のものです。相続税評価額は、相続税を計算するために国の基準で評価した金額で、土地は路線価方式（路線価は公示地価の約80%）、建物は固定資産税評価額で求めます。一方、買取価格は、不動産会社が再販を前提に市場相場をもとに決める金額で、市場相場の8割程度が目安です。目的も基準も異なるため、両者は一致せず、物件によって買取価格が評価額を上回ることも下回ることもあります。

注意したいのは、「相続税評価額＝売れる金額」と思い込むと、資金計画を誤ることです。とくに、相続税の納税資金を売却で用意する場合、評価額を売却見込みと考えると、実際には安くしか売れず資金が不足する恐れがあります。相続不動産を売るなら、相続税評価額とは別に、必ず実際の売却見込み額（査定額）を確認しましょう。おすすめは、相続税評価額（税理士が計算）と売却見込み額（不動産会社の査定）の両方を把握することです。両方を並べれば、相続財産全体の見通しが立ちます。本記事の比較表を参考に、税金は税理士、売却は不動産会社と、両方の専門家を活用して判断してください。