空き家の固定資産税と都市計画税｜売却前に確認したい費用

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

空き家の所有者には、毎年「固定資産税」と、市街化区域内では「都市計画税」がかかります。固定資産税は課税標準×1.4%（標準税率）、都市計画税は課税標準×最大0.3%が目安です。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で大きく軽減されますが、空き家を放置して「特定空家」に指定され勧告を受けると、この特例が外れ、固定資産税が最大で約6倍に増えることがあります。これらの税は1月1日時点の所有者に課税されます。空き家を持ち続けるほど負担が続くため、売却を検討するなら、税負担も踏まえて早めに不動産会社へ相談しましょう。

空き家を持っていると、毎年かかるのが固定資産税と都市計画税です。売却前に確認したい、これらの費用の仕組みを押さえておきましょう。

この記事では、空き家の固定資産税と都市計画税を、税率・住宅用地特例・特定空家のリスクを中心に、一覧表とともに解説します。

固定資産税・都市計画税の全体像

項目	固定資産税	都市計画税
税率の目安	課税標準×1.4%	課税標準×最大0.3%
課税の対象	土地・建物	市街化区域内の土地・建物
住宅用地特例（小規模）	課税標準1/6	課税標準1/3
納税義務者	1月1日時点の所有者	1月1日時点の所有者

固定資産税とは

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に、毎年かかる地方税です。税額は、固定資産税評価額をもとにした課税標準額に、標準税率1.4%をかけて計算します（税率は自治体により多少異なります）。毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、春ごろに納税通知書が届きます。空き家であっても、所有している限り、この税金がかかり続けます。相続した空き家を使わずに持っているだけでも、毎年固定資産税の負担が発生する点を、まず理解しておきましょう。評価額は3年ごとに見直されます。

都市計画税とは

都市計画税は、都市計画事業などの費用に充てるための地方税で、市街化区域内にある土地・建物の所有者にかかります。税率は、課税標準額に対して最大0.3%（上限）で、自治体によって異なります。固定資産税と同じく、1月1日時点の所有者に課税され、多くの場合、固定資産税とあわせて納税通知書に記載されます。市街化区域外（市街化調整区域など）にある不動産には、原則としてかかりません。自分の空き家が市街化区域にあるかどうかで、都市計画税の有無が変わります。納税通知書で課税されているか確認しましょう。

1月1日時点の所有者に課税

👉 ポイント：固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に、1年分が課税されます。年の途中で売却しても、1月1日に所有していれば、その年の納税義務者は元の所有者です。そのため、不動産の売買では、引き渡し日を基準に、売主と買主で1年分の税額を日割り清算するのが一般的な慣行です。相続した空き家を売る場合も、いつ売るか、清算をどうするかで、実質的な税負担が変わります。1月1日という基準日を意識しておくと、売却時期や清算の話がスムーズに理解できます。

住宅用地の特例

特例で税が軽くなる

住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税・都市計画税が大きく軽減されます。具体的には、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は、固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税は3分の1になります。200㎡を超える部分（一般住宅用地）は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2です。この特例があるため、住宅が建っている土地の税負担は、更地に比べてかなり抑えられています。空き家でも、建物が建っている限り、この特例が適用されているのが通常です。👉 計算例：土地の固定資産税評価額が1,200万円・面積150㎡（小規模住宅用地）の場合、特例で課税標準が1/6の200万円になり、土地の固定資産税は約2.8万円（200万円×1.4%）。特例がなければ約16.8万円（1,200万円×1.4%）で、差は歴然です。

更地にすると特例が外れる

注意したいのは、空き家を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなる点です。建物がなくなると「住宅用地」ではなくなるため、土地の固定資産税が、特例適用時に比べて大きく上がります。小規模住宅用地で課税標準が6分の1だったものが元に戻るため、土地の税額が最大で約6倍になることもあります。「空き家を解体して更地で売ろう」と考える際は、解体後から売却までの間、固定資産税が上がる点を考慮する必要があります。解体の時期と売却の時期は、税負担も踏まえて計画しましょう。

特定空家のリスク

建物を残していても、安心はできません。空き家を放置して管理が不十分なまま、「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、自治体から勧告を受けると、住宅用地の特例が解除されます。すると、建物が建っていても、土地の固定資産税が最大で約6倍に増えることがあります。これは、危険な空き家の放置を防ぐための措置です。相続した空き家を、使わないからと放置していると、ある日突然、税負担が跳ね上がるリスクがあるのです。放置せず、活用するか売却するかを早めに判断することが、税負担の面でも重要です。

売却前に確認すること

納税通知書で確認

自分の空き家にいくら税金がかかっているかは、毎年春に届く固定資産税の納税通知書で確認できます。通知書には、固定資産税額、都市計画税額、課税標準額、固定資産税評価額などが記載されています。手元に通知書がない場合は、市区町村で「固定資産評価証明書」や「公課証明書」を取得すれば確認できます。空き家を相続したものの、通知書が誰に届いているか分からないこともあります。まずは通知書を確認し、毎年の税負担がいくらかを把握することが、売却を検討する際の判断材料になります。

持ち続ける負担を考える

空き家を持ち続ける限り、固定資産税・都市計画税は毎年かかり続けます。さらに、建物の管理や修繕、火災保険などの維持費も発生します。使う予定のない空き家なら、これらの負担が、ただ積み重なっていくことになります。「いつか使うかも」と持ち続けても、その間の税負担は戻ってきません。毎年の税額に、維持費や管理の手間を加えて、「持ち続けるコスト」を具体的に把握すると、売却したほうが合理的だと判断できることが多くあります。税負担は、売却を考える大きなきっかけになります。

売却で負担から解放

空き家を売却すれば、それ以降の固定資産税・都市計画税の負担から解放されます。買取なら数日〜数週間で手放せるため、早く負担を断ち切れます。とくに、特定空家の指定リスクがある、解体すると税が上がる、といった事情があるなら、早めの売却が有利です。1月1日時点の所有者に課税されるため、年内に売却して名義を移せば、翌年の課税を避けられます（その年の分は日割り清算）。税負担を減らす観点からも、売却のタイミングは重要です。毎年の負担に悩む前に、売却を検討してみましょう。

税負担を減らす選択肢

早めに売却を検討する

空き家を持ち続ける限り、固定資産税・都市計画税は毎年かかり続けます。使う予定がないなら、早めに売却を検討することが、税負担を減らす最も確実な方法です。売却すれば、それ以降の税負担から解放されます。買取なら数日〜数週間で手放せるため、負担を早く断ち切れます。「いつか」と先延ばしにするほど、毎年の税負担が積み重なっていく点を意識しましょう。

解体の時期に注意する

空き家を更地にして売る場合、解体すると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大で約6倍に上がります。固定資産税は1月1日時点の状態で課税されるため、年をまたいで更地のまま持つと、その分の税負担が増えます。解体するなら、売却の時期と合わせて、できるだけ更地で年をまたがないよう計画するのが、税負担を抑えるコツです。解体時期は不動産会社と相談して決めましょう。

活用と売却を比較する

空き家の扱いには、売却のほかに、賃貸などで活用する選択肢もあります。ただし、活用には修繕費や管理の手間がかかり、必ず収益が出るとは限りません。毎年の固定資産税・都市計画税や維持費を踏まえ、活用して持ち続けるのと、売却して手放すのと、どちらが負担とリターンのバランスがよいかを比較しましょう。使う予定がなく負担だけが続くなら、売却が合理的なことが多いものです。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続した空き家について、「使っていないのに、毎年税金がかかるのが負担」というお声をよくいただきます。空き家の所有者には、毎年、固定資産税がかかります。これは固定資産税評価額をもとにした課税標準額に、標準税率1.4%をかけて計算する地方税で、1月1日時点の所有者に課税されます。さらに、その空き家が市街化区域内にあれば、都市計画税（課税標準額に対して最大0.3%）もかかります。使う予定のない空き家でも、所有している限り、これらの税負担が続くのです。ここで知っておいていただきたいのが、「住宅用地の特例」です。住宅が建っている土地は、200㎡以下の部分について固定資産税の課税標準が6分の1（都市計画税は3分の1）に軽減されています。だから、建物が建っている空き家の土地は、税負担がかなり抑えられているのです。逆に言えば、この特例が外れると、税負担が一気に増えます。

特例が外れるケースは、2つあります。1つは、空き家を解体して更地にした場合です。建物がなくなると「住宅用地」ではなくなるため、特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大で約6倍になることもあります。「更地にして売ろう」と考える際は、解体後から売却までの間、税負担が上がる点を考慮しなければなりません。もう1つは、空き家を放置して、「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、自治体から勧告を受けた場合です。この場合、建物が建っていても住宅用地の特例が解除され、やはり土地の固定資産税が大きく増えます。相続した空き家を、使わないからと放置していると、ある日突然、税負担が跳ね上がるリスクがあるのです。ですから、私たちがお伝えしたいのは、「空き家を持ち続けるコストを、具体的に把握してください」ということです。毎年の固定資産税・都市計画税に、管理や維持の手間・費用を加えると、持ち続ける負担は決して小さくありません。空き家を売却すれば、それ以降の税負担から解放されますし、買取なら数日から数週間で手放せます。1月1日時点の所有者に課税されますので、年内に売って名義を移せば、翌年の課税を避けられます。まずは納税通知書で毎年の税額を確認し、持ち続けるか売るかを判断する材料にしてください。私たちは、税負担も踏まえた売却のご相談に対応します。

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よくある質問

空き家に税金はかかる？

毎年、固定資産税（市街化区域は都市計画税も）がかかります。

固定資産税の税率は？

課税標準×1.4%（標準税率）が目安です。

都市計画税とは？

市街化区域内にかかる税で最大0.3%が目安です。

住宅用地の特例とは？

住宅が建つ土地の課税標準を1/6等に軽減する特例です。

更地にすると増える？

特例が外れ、土地の固定資産税が最大約6倍になることがあります。

特定空家とは？

放置で指定され勧告を受けると特例が外れる空き家です。

誰に課税される？

1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。

税額はどう確認する？

納税通知書、なければ役所の公課証明書で確認します。

売ると負担はどうなる？

売却すれば以降の税負担から解放されます。

売る時期の注意は？

年内に名義を移せば翌年分の課税を避けられます。

まとめ

空き家の所有者には、毎年、固定資産税（課税標準×1.4%が目安）がかかり、市街化区域内なら都市計画税（最大0.3%）も加わります。いずれも1月1日時点の所有者に課税され、売買では引き渡し日を基準に日割り清算するのが一般的です。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1（都市計画税は3分の1）に軽減されています。

注意したいのは、この特例が外れるケースです。空き家を解体して更地にすると特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大で約6倍になることがあります。また、放置して特定空家・管理不全空家に指定され勧告を受けると、建物があっても特例が解除され、やはり税負担が増えます。空き家を持ち続ける限り、税負担と維持費はかかり続けるため、「持ち続けるコスト」を具体的に把握することが大切です。売却すれば以降の負担から解放され、買取なら数日〜数週間で手放せます。本記事の税率表を参考に、まず納税通知書で税額を確認し、税負担も踏まえて、持ち続けるか売るかを早めに判断してください。