相続した空き家は売却と賃貸どっち？活用方法・査定・判断基準を解説

「相続した空き家は売却と賃貸どっちがいい？」「まだ売ると決めていなくても査定した方がいい？」と悩んでいませんか？

空き家は、売却価格だけでなく賃貸収入や維持費まで比較することが重要です。この記事では、売却・賃貸それぞれの特徴と判断基準を解説します。

相続した空き家は売却と賃貸どっちがいい？

相続した空き家には、大きく分けて「売却する」「賃貸に出す」「自分や家族で利用する」といった選択肢があります。

なかでも迷いやすいのが、売却して現金化するか、賃貸物件として活用するかではないでしょうか。

どちらが正解というものではなく、空き家の状態や所有者の希望によって適した方法は異なります。

まずはそれぞれの違いを確認しましょう。

比較項目	売却	賃貸
主な目的	不動産を現金化する	家賃収入を得る
所有権	手放す	所有し続ける
固定資産税等	売却後は原則負担なし	所有中は負担が続く
建物管理	売却後は不要	継続して必要
修繕費	売却後は不要	所有者負担になる場合がある
空室リスク	なし	あり
向いている人	早めに整理したい	長期的に活用したい

売却が向いているケース

相続した空き家を今後利用する予定がない場合は、売却を検討しやすいでしょう。

特に、

・自宅から遠く管理が難しい
・建物の老朽化が進んでいる
・相続人の誰も住む予定がない
・固定資産税や管理費を負担し続けたくない
・相続人同士で不動産を現金化して整理したい

といった場合です。

売却すれば、不動産を現金化できるだけでなく、その後の建物管理や税金などの負担から離れられます。

一方、一度売却すると基本的にはその不動産を取り戻せません。

将来自分や家族が利用する可能性がないかも含めて判断することが大切です。

賃貸が向いているケース

立地や建物状態がよく、賃貸需要が期待できる場合は、空き家を貸して家賃収入を得る方法があります。

たとえば、

・駅や学校などに近く賃貸需要が期待できる
・建物状態が比較的良い
・将来的に自分や家族が利用する可能性がある
・すぐに不動産を手放したくない
・維持管理を続けられる

といった場合です。

ただし、家賃がそのまま利益になるわけではありません。

修繕費や管理費、固定資産税などの支出に加え、入居者が見つからなければ家賃収入を得られない空室リスクもあります。

そのため、「月○万円で貸せそう」という家賃だけで判断せず、年間の収支を確認することが重要です。

売却か賃貸かは「手元に残るお金」で比較する

さらに賃貸では、将来的な大規模修繕や設備交換、空室期間なども考慮する必要があります。

売却価格と賃貸収入を単純に比べるのではなく、「今売った場合」と「数年間貸した場合」の両方を数字で比較することがポイントです。

相続した空き家を売却するメリット・注意点

相続した空き家を売却する大きなメリットは、不動産を現金化し、その後の管理負担をなくせることです。

特に遠方の実家や、今後誰も住む予定がない家では有力な選択肢になります。

空き家を現金化できる

不動産のままでは相続人同士で分けにくい場合でも、売却して現金化すれば整理しやすくなります。

兄弟姉妹など複数人で相続した空き家では、

「誰が住むのか」
「誰が管理するのか」
「固定資産税を誰が負担するのか」

といった問題が生じることがあります。

売却して現金化することで、今後の管理について話し合う必要がなくなることもメリットです。

管理・維持費の負担をなくせる

誰も住んでいない空き家でも、所有している限り管理が必要です。

固定資産税だけでなく、

・庭木、雑草の管理
・建物の点検
・雨漏りなどの修繕
・火災保険
・遠方の場合の交通費

などが発生する場合があります。

売却後はこれらの負担から離れられるため、「利用予定のない不動産に費用を払い続けたくない」という方には大きなメリットです。

売却前に高額なリフォームをする必要はない

古い空き家を見ると、「リフォームしてきれいにした方が高く売れるのでは？」と考える方もいるでしょう。

相続した空き家を賃貸にするメリット・注意点

賃貸は、空き家を手放さずに活用できることがメリットです。

ただし、「貸せば家賃収入が入る」というメリットだけでなく、大家として負担する費用やリスクも理解しておきましょう。

家賃収入を得ながら所有を続けられる

賃貸にする最大のメリットは、不動産を所有したまま家賃収入を得られる可能性があることです。

将来的に自分や家族が利用する予定があり、「今は使わないけれど手放したくない」という場合にも選択肢になります。

ただし、実際にどの程度の家賃で貸せるのかは、立地・築年数・間取り・建物状態などによって異なります。

まず周辺の賃貸相場を確認しましょう。

リフォーム・修繕が必要になる場合がある

長期間空き家だった住宅を賃貸に出す場合、そのままでは入居者を募集できないことがあります。

水回り設備や給湯器、壁紙、床などの修繕が必要になれば、賃貸開始前にまとまった費用が発生します。

さらに入居後も設備の故障などに対応する必要があります。

賃貸にするための初期費用を何年分の家賃収入で回収できるのかを確認しておくことが重要です。

空室・家賃滞納・管理のリスクがある

賃貸に出しても、常に入居者がいるとは限りません。

空室期間は家賃収入がなくても、固定資産税などの負担は続きます。

また、賃貸経営では、

・入居者募集
・契約手続き
・家賃管理
・修繕対応
・退去時の対応

なども必要です。

管理会社へ任せることもできますが、その場合は管理費用が発生します。

そのため、「貸せるか」だけではなく「安定して賃貸経営を続けられるか」まで考えて判断しましょう。

相続した空き家はまず査定｜売却と賃貸を判断するポイント

相続した空き家を売却するか賃貸にするか迷ったら、最初に現在の不動産価値を把握するための査定を受けるのがおすすめです。

査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

「今売ったらいくらになるのか」を知ることで、賃貸にした場合の収支と比較しやすくなります。

相続後すぐに査定するメリット

相続後の早い段階で査定を受けるメリットは、現在の不動産価値を把握できることです。

たとえば、

売却した場合：2,500万円程度

賃貸した場合：月10万円程度の家賃収入が見込める

と分かれば、売却によって一度に現金化する場合と、賃貸で長期的に収入を得る場合を具体的に比較できます。

さらに賃貸にするために300万円のリフォームが必要なら、

「300万円をかけて賃貸にする価値があるのか」

という判断もしやすくなります。

査定は「売るため」だけではなく、売却・賃貸・保有のどれを選ぶか判断するための材料として活用できます。

相続人同士で話し合う材料になる

兄弟姉妹など複数人で空き家を相続している場合にも、査定価格は重要な判断材料になります。

たとえば、

「売却して現金で分けたい」
「賃貸にして家賃収入を得たい」
「思い入れがあるので残したい」

など、相続人によって希望が異なることがあります。

このとき不動産の現在価値が分からないまま話し合っても、判断が難しくなります。

査定価格や賃料相場などの客観的な数字を確認することで、それぞれの選択肢を具体的に比較しやすくなります。

売却価格と賃貸収支を同じ条件で比較する

売却と賃貸を比較するときは、

「売ればいくら？」
「貸せば月いくら？」

だけで判断しないことがポイントです。

売却では仲介手数料などの諸費用、賃貸では修繕・管理・税金・空室などを考慮する必要があります。

たとえば、次のように整理してみましょう。

確認項目	売却	賃貸
収入	売却代金	家賃収入
初期費用	売却諸費用など	リフォーム・募集費用など
継続費用	売却後は原則なし	管理・修繕・税金など
空室リスク	なし	あり
管理負担	売却後はなし	続く
将来の利用	原則できない	所有を続けられる

「今売った場合に手元へ残る金額」と「数年間貸した場合に手元へ残る金額」を比較すると、自分に合った選択肢が見えやすくなります。

売却・賃貸だけでなく「保有」も含めて考える

すぐに売却も賃貸もしないという選択肢もあります。

たとえば数年後に家族が住む予定があるなら、一定期間保有する判断も考えられるでしょう。

よくある質問（FAQ）

Q1．相続した空き家は売却と賃貸のどちらがおすすめですか？

物件や所有者の状況によって異なります。今後利用する予定がなく、管理負担をなくしたい場合は売却、賃貸需要があり、所有を続けたい場合は賃貸を検討しやすいでしょう。

Q2．相続した空き家はすぐ査定した方がいいですか？

売却すると決めていなくても、早めに査定して現在の価値を把握しておくと、賃貸や保有との比較がしやすくなります。

Q3．査定を受けたら売却しなければなりませんか？

査定を受けただけで売却する必要はありません。売却・賃貸・保有を判断するために査定価格を確認する方法もあります。

Q4．空き家を賃貸にする前にリフォームは必要ですか？

建物状態によって異なります。入居者を募集するために修繕が必要な場合もありますが、工事を始める前に必要な費用と想定家賃を比較しましょう。

Q5．古い空き家でも賃貸にできますか？

建物状態や立地、賃貸需要などによって異なります。修繕費が高額になる場合は、売却した方が負担を抑えられるケースもあります。

Q6．空き家を売却する前にリフォームした方がいいですか？

必ずしも必要ではありません。リフォーム費用を売却価格で回収できるとは限らないため、まず現況のまま査定を受けることをおすすめします。

Q7．遠方にある相続空き家でも売却できますか？

売却できます。不動産会社へ現地確認や販売活動を任せ、遠方から手続きを進められる場合があります。

Q8．兄弟姉妹で相続した空き家も売却できますか？

売却できますが、共有名義の場合は不動産全体の売却について共有者との調整が必要です。まず名義や持分割合を確認しましょう。

Q9．空き家を賃貸にするとどんな費用がかかりますか？

リフォーム・修繕費、管理費、固定資産税などが発生する場合があります。空室期間も考慮して収支を計算することが重要です。

Q10．売却か賃貸か決められない場合はどうすればいいですか？

まず売却査定と想定賃料の両方を確認しましょう。それぞれの手取りや費用、管理負担を比較すると判断しやすくなります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹

相続した空き家は、すぐに「売る・貸す」を決める必要はありません。

まず査定で現在の売却価格を把握し、賃貸にした場合の家賃や修繕費、管理負担と比較することが大切です。

将来の利用予定や相続人様のご希望も含めて整理すると、ご自身に合った活用方法を判断しやすくなります。

「相続した空き家、売るべき？残すべき？」と迷っている方へ

相続した空き家について、「売却するのはもったいない気がする」「でも賃貸経営にも不安がある」と、なかなか結論を出せない方もいるでしょう。

さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、相続や古い建物、売却条件など、不動産を整理するときに直面しやすい問題を実例とともに紹介しています。

まだ売却すると決めていない方にも、相続した不動産をこれからどうするか考えるヒントになる一冊です。

まとめ｜相続した空き家は売却査定と賃貸収支を比較して判断しよう

相続した空き家を売却するか賃貸にするかは、物件の立地・建物状態・賃貸需要・今後の利用予定などによって異なります。

売却すれば現金化でき、管理や維持費の負担をなくせる一方、賃貸なら不動産を所有しながら家賃収入を得られる可能性があります。

迷った場合は、まず現在の売却価格を査定し、賃貸した場合の家賃・修繕費・管理費・空室リスクと比較することが重要です。売却・賃貸・保有それぞれを数字で比較し、自分や相続人に合った方法を選びましょう。

相続した空き家の売却・活用でお悩みなら、さくら都市デザインへ