古家付き土地として売るべき？相続空き家の売却方法を比較

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した空き家は、「古家付き土地」として売る方法が有力な選択肢です。古家付き土地とは、古い建物を残したまま土地として売る方法で売主が解体費用を負担せずに済み、解体するかどうかの判断を買主に委ねられるのがメリットです。売却方法には、①古家付き土地として仲介で売る、②更地にして売る、③現状のまま買取に出す、の3つがあり、それぞれ費用・手間・スピードが異なります。建物の状態や立地、急ぎ度に応じて選びます。どの方法が得かは、手取りで比べるのが基本です。まずは、それぞれの方法でいくらで売れるかを不動産会社に査定してもらい、相続・空き家に強い業者へ相談しましょう。

相続した空き家を売るとき、建物を残して「古家付き土地」として売るか、解体するか、買取に出すかで迷う方は多いものです。それぞれにメリットと注意点があります。

この記事では、古家付き土地として売るべきかを相続空き家の売却方法の比較を中心に一覧表とともに解説します。

相続空き家の売却方法の全体像

売却方法	解体費用	特徴
古家付き土地で売る	不要	解体判断を買主に委ねられる
更地にして売る	自己負担	買主の幅が広がるが費用と税増
現状のまま買取	不要	短期間で確実・手間が最少

古家付き土地とは

古家付き土地とは、古い建物が建ったままの状態で「土地」として売り出す方法のことです。価格は、基本的に土地の価値で評価され、建物には価値をつけない（または、解体費用の分を差し引く）形になります。つまり、買主は「土地を買う」感覚でその土地に建っている古い建物は、活かして使うか、自分で解体して新築するかを自由に選べます。築年数の経った木造住宅は、法定耐用年数（木造は22年）を超えると、建物としての価値はほぼゼロと評価されることが多く、こうした建物は古家付き土地として売られるのが一般的です。「古い家だから売れない」と思いがちですが、土地に価値があれば、建物を残したままでも古家付き土地として十分に売れます。相続した空き家を売る際の現実的でよく使われる方法です。

古家付き土地で売るメリット

古家付き土地で売る最大のメリットは、売主が解体費用を負担せずに売れることです。解体には、木造でも数十万〜百万円以上かかり、それを売る前に自己負担しなければなりませんが、古家付き土地なら、建物を残したまま売れるので、その負担がありません。また、解体すると住宅用地の特例が外れて固定資産税が最大約6倍に上がりますが、建物を残しておけば、売れるまで特例が続き、税負担が増えないのもメリットです。さらに「解体すべきかどうか」という難しい判断を買主に委ねられます。建物を活かしたい買主もいれば、解体して新築したい買主もいるため、解体を前提に決めつけず、幅広い買主に検討してもらえます。解体費用を出したくない、固定資産税を上げたくない、という方に向いた売り方です。

古家付き土地の注意点

👉 ポイント：古家付き土地で売る場合は、いくつか注意点があります。まず、買主が「自分で解体する費用」を見込んで価格交渉してくることが多く、解体費用の分だけ値引きを求められやすい点です。たとえば、土地の価値が1,500万円でも買主が解体費用150万円を見込めば、1,350万円前後での交渉になることがあります。次に古い建物には、雨漏りやシロアリ、設備の不具合などが隠れていることがあり、引き渡し後にこうした不具合が見つかると、契約不適合責任（売主が負う責任）を問われるおそれがある点です。これを避けるため、建物の状態を正直に伝え、契約書に「現状有姿（現状のまま）で引き渡す」「契約不適合責任を負わない」といった条件を専門家と相談して定めておくことが大切です。注意点を理解したうえで売れば、古家付き土地は有効な方法です。

解体して更地で売る方法

更地で売るメリット

建物を解体して更地にしてから売る方法には、メリットもあります。更地は、買主がすぐに新しい家を建てたり、駐車場として使ったりと、自由に活用できるため、買主の幅が広がります。特に新築を建てたい個人の買主にとっては、最初から更地の方が分かりやすく、購入を決めやすいものです。また、古い建物があると「雨漏りやシロアリはないか」「中はどうなっているのか」といった不安を持たれますが、更地ならそうした建物への不安がなくなり、土地そのものの価値で評価してもらえます。老朽化が激しく、とても住める状態でない建物の場合は、残しておくと「マイナス要素」と見られがちなので、解体して更地にした方がかえって売りやすくなることもあります。立地がよく、住宅需要の高い地域なら、更地にして売る選択も合理的です。

更地で売るデメリット

一方、更地で売るデメリットは、解体費用を売主が自己負担すること、そして固定資産税が増えることです。解体費用は、木造で坪3〜5万円、30坪なら90万〜150万円ほどかかり、鉄筋コンクリート造やアスベストを含む建物では数百万円になることもあります。しかもこれを売れる前に支払う必要があります。さらに建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れて、土地の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がります。解体後すぐに売れればよいのですが、買主がなかなか見つからないと、解体費用を負担したうえに高くなった固定資産税を払い続けることになります。「更地にしたのに売れず、費用も税金もかさんだ」という事態は避けたいもの。更地にするのは、売れる見込みが立ってから、が鉄則です。

3000万円控除との関係

相続した空き家を売る場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」が使えることがあり、これが売り方の判断に関わります。この特例は、相続した空き家を売って得た利益から最大3,000万円を差し引けるもので、要件の一つに「耐震リフォームをするか、建物を取り壊して売ること」があります。つまり、この特例を使うためにあえて解体して更地にしてから売る、という選択があり得ます。主な要件は、1981年5月31日以前に建てられた家であること、相続直前まで被相続人が一人で住んでいたこと、相続日から3年を経過する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、などです。要件は細かく、適用できるかは個別の状況によります。古家付き土地で売るか、解体して特例を使うかは、税理士に相談して、税金まで含めた手取りで判断するとよいでしょう。

現状のまま買取に出す方法

買取の仕組み

現状のまま買取に出す方法は、不動産会社が直接、空き家を買主として買い取る方法です。一般の買主を探す「仲介」と違い、不動産会社そのものが買主になるため、買い手が見つかるのを待つ必要がありません。買い取った会社は、その後、自社で解体したりリフォームしたりして、再生・転売します。そのため、売主は、解体もリフォームも家財道具の片付けもせず、現状のまま手放せることがほとんどです。古家付き土地として仲介で売る場合も解体費用はかかりませんが、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。買取なら、その心配がなく、短期間で確実に売れます。買取価格は、会社が解体や再生にかかる費用を見込んで決めるため、仲介で売れる相場よりは低めになる傾向がありますが、手間とリスクを抑えて確実に手放せるのが買取の特徴です。

買取が向くケース

買取が向くのは、次のようなケースです。まず、早く確実に手放したい場合です。相続税の納税資金が必要、管理の負担から早く解放されたい、といった事情があるなら、買い手を待たずに売れる買取が適しています。次に手間をかけたくない場合です。遠方に住んでいて空き家に通えない、高齢で片付けや手続きが負担、という方には、現状のまま手放せる買取が心強い方法です。また、立地や建物に難があり、仲介ではなかなか買主が見つかりにくい物件も買取なら会社が引き受けて買い取ります。解体費用が高い物件や再建築不可・接道に問題があるなど、一般の買主に売りにくい物件も買取向きです。逆に立地がよく、時間をかけてでも少しでも高く売りたい場合は、古家付き土地や更地での仲介が向くこともあります。状況に応じて選びましょう。

比較項目	古家付き土地	更地で売る	現状のまま買取
解体費用	不要	自己負担	不要
固定資産税	特例で軽減のまま	最大約6倍に増加	特例で軽減のまま
売却までの期間	数か月〜	数か月〜	短期間
価格の傾向	相場〜やや下	相場	やや下

仲介と買取の使い分け

古家付き土地や更地での「仲介」と、「買取」は、それぞれに向き不向きがあるため、状況で使い分けるのが賢明です。仲介は、買主を一般から広く探すため、うまくいけば相場に近い価格で売れますが、買主が見つかるまで時間がかかり、いつ売れるか読めません。買取は、価格は仲介よりやや低めになる傾向がありますが、短期間で確実に手間なく手放せます。「少しでも高く売りたい、時間はかけられる」なら仲介、「早く確実に手間なく手放したい」なら買取、というのが基本の使い分けです。なお、まず仲介で一定期間売り出してみて、売れなければ買取に切り替える、という進め方や不動産会社が一定期間で売れなければ買い取る「買取保証」を使う方法もあります。どの方法が自分に合うかは、急ぎ度や手取りの希望をふまえ、不動産会社に相談して決めるとよいでしょう。

相続空き家を上手に売るために

まず複数の方法を査定する

相続した空き家を上手に売る第一歩は、複数の売却方法を査定してもらうことです。具体的には、「古家付き土地として売るといくらか」「更地にすると売値はいくらで解体費用はどのくらいか」「現状のまま買取ならいくらか」を不動産会社に確認します。これらを比べれば、自分の物件にはどの方法が向いているか、どの方法が手取りで有利かが見えてきます。建物を残したまま売る古家付き土地が得なこともあれば、買取が確実で結局は有利なこともあります。先に解体してしまうと後戻りできないため、必ず解体する前に査定を受けましょう。一つの方法に決めつけず、複数の選択肢を並べて比べることが納得のいく売却につながります。査定は、複数の業者に依頼して比べるのも有効です。

相続登記を済ませる

相続した空き家を売るには、どの方法を選ぶにしてもまず相続登記で不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更しておく必要があります。亡くなった方の名義のままでは売れないためです。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記することが求められます。手続きには、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要です。相続人が複数いる場合は、誰がその空き家を相続するかを遺産分割協議で決めておきます。手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼すれば任せられます。相続に強い不動産会社なら、司法書士の紹介・連携も受けられるので、登記から売却までまとめて相談できます。名義を整えることが売却の前提です。

専門家に相談する

相続空き家の売却は、古家付き土地・更地・買取という売り方の選択、解体費用や固定資産税、3,000万円特別控除などの税制、相続登記、契約不適合責任への対応など、考えるべきことが多くあります。これらを一人で判断するのは難しいため、相続や空き家に強い不動産会社に相談するのがおすすめです。専門家なら、現地を見て、その物件に「古家付き土地・更地・買取のどれが向くか」を手取りの見込みとともに提案してくれます。あわせて、解体業者の紹介、税制についての税理士との連携、相続登記のための司法書士の紹介までまとめて対応してもらえます。「古い家だから売れないのでは」とあきらめる前にまずは専門家に相談しましょう。古家付き土地として、あるいは現状のまま買取で無理なく手放せる道が見つかります。専門家選びが結果を大きく左右します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した古い家は、解体してから売らないといけないのでしょうか」というご相談をよくいただきます。結論から申し上げると、必ずしも解体する必要はなく、「古家付き土地」として、建物を残したまま売る方法が有力な選択肢になります。古家付き土地とは、古い建物が建ったままの状態で土地として売り出す方法で価格は基本的に土地の価値で評価し、建物には価値をつけない形になります。築20〜25年を超えた木造住宅は、建物としての価値がほぼゼロと評価されることが多く、こうした建物は古家付き土地として売られるのが一般的です。この方法の最大のメリットは、売主様が解体費用を負担せずに売れること。解体には木造でも数十万〜百万円以上かかり、それを売る前に自己負担しなければなりませんが、古家付き土地なら、その負担がありません。さらに建物を残しておけば住宅用地の特例が続き、固定資産税が上がらないこと、解体すべきかどうかの判断を買主に委ねられることもメリットです。ただし注意点もあり、買主は自分で解体する費用を見込んで値引きを求めてきやすいこと、古い建物の不具合をめぐって引き渡し後に契約不適合責任を問われるおそれがあることには、専門家と相談して備える必要があります。

相続空き家の売り方は、大きく3つあります。一つ目は、今ご説明した古家付き土地として仲介で売る方法。二つ目は、解体して更地にして売る方法で買主の幅は広がりますが、高い解体費用を自己負担し、住宅用地特例が外れて固定資産税が最大約6倍に増えるデメリットがあります。なお、相続した空き家には最大3,000万円を控除できる特例があり、その要件として「取り壊して売る」ことが含まれるため、この特例を使うためにあえて解体する、という判断もありますが、要件が細かいので税理士への確認が必要です。三つ目は、現状のまま私たちのような不動産会社が買い取る「買取」で解体もリフォームも片付けも不要、買い手を待たずに短期間で確実に手放せます。早く確実に・手間なく売りたい方や立地や建物に難があって仲介では売りにくい物件には、買取が向いています。どの方法が得かは、最終的に「手元にいくら残るか」で比べるのが基本です。だからこそ、解体する前にまず複数の方法を査定してもらってください。先に解体すると後戻りできません。私たちは、現地を拝見したうえで最適な売り方をご提案し、解体業者・税理士・司法書士との連携、相続登記までワンストップでお手伝いします。古い家の処分でお悩みなら、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

古家付き土地とは？

古い建物を残したまま土地として売る方法です。

古家付き土地のメリットは？

解体費用を負担せず固定資産税も上がりません。

古家付き土地の注意点は？

解体費用分を値引きされやすい点に注意します。

更地にして売るメリットは？

買主の幅が広がり売りやすくなることです。

更地にするデメリットは？

解体費用の負担と固定資産税の増加です。

買取はどんな時に向く？

早く確実に手間なく手放したい時に向きます。

どの方法が得か見分けるには？

各方法の手取りを数字で比べて判断します。

3000万円控除は使える？

要件を満たせば使え取り壊して売る方法もあります。

売る前にすることは？

相続登記で名義を相続人に変更しておきます。

どこに相談する？

相続・空き家に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

相続した空き家は、必ずしも解体する必要はなく、古い建物を残したまま売る「古家付き土地」が有力な選択肢です。古家付き土地は、売主が解体費用を負担せず、建物を残すことで固定資産税も上がらず、解体すべきかの判断を買主に委ねられるのがメリットです。一方で買主に解体費用分を値引きされやすいことや契約不適合責任への備えが必要なことには注意します。売却方法はほかに買主の幅が広がるが解体費用と固定資産税の負担が増える「更地にして売る」、解体もリフォームも片付けも不要で短期間に確実に手放せる「現状のまま買取」があり、それぞれ費用・手間・スピードが異なります。

どの方法が得かは、最終的に「手元にいくら残るか」で比べるのが基本です。まずは、古家付き土地・更地・買取それぞれでいくらで売れるかを不動産会社に査定してもらい、相続した空き家には最大3,000万円の特別控除が使える場合がある点もふまえて、税金まで含めた手取りで判断しましょう。どの方法でもまず相続登記で名義を相続人に変更しておくことが前提です。先に解体すると後戻りできないため、必ず査定を受けてから判断してください。本記事の比較表を参考に相続・空き家に強い不動産会社へ相談し、自分に合った売り方を選びましょう。