空き家を放置するリスクとは？倒壊・近隣苦情・税金の注意点

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

空き家を放置するリスクは、大きく「倒壊などの安全リスク」「近隣苦情のトラブルリスク」「税金の負担リスク」の3つに分けられます。いずれも、放置する期間が長いほど深刻になります。倒壊して他人に損害を与えれば所有者が賠償責任を負い、管理を怠れば近隣から苦情が寄せられ、特定空家などに指定されれば固定資産税が最大約6倍に上がるおそれがあります。これらのリスクを避けるには、管理を続けるか、使う予定がないなら早めに売却・買取で手放すのが確実です。まずは相続・空き家に強い不動産会社へ相談しましょう。

空き家の放置には、さまざまなリスクがあると聞いても、具体的に何が問題なのか分かりにくいものです。倒壊・近隣苦情・税金という3つの視点で整理しておきましょう。

この記事では、空き家を放置するリスクとは何かを、倒壊・近隣苦情・税金の注意点を中心に、一覧表とともに解説します。

空き家放置の3つのリスク

リスクの種類	主な内容
安全リスク	倒壊・落下物で損害賠償責任
トラブルリスク	草木・害虫・防犯で近隣苦情
税金リスク	指定で固定資産税が最大約6倍

リスクは3方向から迫る

空き家を放置するリスクは、「安全」「近隣トラブル」「税金」という、3つの方向から迫ってきます。安全リスクは、老朽化した建物の倒壊や、屋根・外壁・塀の落下による事故です。近隣トラブルリスクは、草木の繁茂、害虫やネズミ、不法投棄、防犯上の不安などによる、近隣からの苦情です。税金リスクは、特定空家などへの指定によって、固定資産税が大きく上がることです。これらは別々の問題のように見えて、実は連動しています。管理を怠って建物が傷み、近隣に迷惑をかける状態になると、自治体から特定空家などに指定され、税金が上がる、という具合に、一つのリスクが次のリスクを呼び込むのです。空き家の放置は、こうした複合的なリスクを抱え続けることだと理解し、それぞれの中身を知っておくことが大切です。

時間とともに深刻化する

空き家放置のリスクに共通するのは、時間とともに深刻化する、という点です。建物は、人が住まないと換気がされず、湿気で急速に傷みます。最初は小さな雨漏りだったものが、放置するうちに柱や土台を腐らせ、やがて倒壊の危険につながります。草木も、放置すれば年々伸びて、隣地や道路にはみ出します。税金面でも、放置して指定を受ければ、ある時点から負担が一気に増えます。つまり、空き家の放置は、「今は大丈夫」でも、時間が経つほどリスクが大きくなっていくのです。逆に言えば、リスクがまだ小さいうち、建物の状態が比較的よいうちに手放せば、被害も損失も小さく抑えられます。「まだ大丈夫」と先延ばしにするほど、後で大きな問題に直面することになります。早めの対応が、リスクを抑える最善策です。

遠方だと気づきにくい

👉 ポイント：相続した空き家が遠方にある場合、これらのリスクに気づきにくい、という点に注意が必要です。近くに住んでいれば、草木が伸びてきた、雨漏りが始まった、といった変化に気づけますが、遠方だと、年に数回見に行くのがやっと、ということも多いものです。その間に、建物の傷みが進んだり、近隣から苦情が寄せられていたり、自治体から指導の通知が届いていたりすることもあります。気づいたときには、すでに状態が悪化していて、対応が後手に回ることも少なくありません。遠方の空き家を管理し続けるのは、交通費や時間の面でも大きな負担です。「遠くて管理に通えない」という状況こそ、放置のリスクが高まりやすいといえます。管理を続けるのが難しいなら、早めに売却・買取で手放す方が、結果的に安心で、損も少なくて済みます。

倒壊・安全のリスク

老朽化で倒壊の危険

放置された空き家の最も深刻なリスクが、老朽化による倒壊の危険です。人が住まない家は傷みが早く、雨漏りで柱や土台が腐り、シロアリ被害が進むと、建物の強度は大きく低下します。こうした建物は、地震や台風といった災害時に、屋根や外壁、塀が崩れたり、建物そのものが倒壊したりするおそれが高まります。特に、1981年6月以前の旧耐震基準で建てられた古い建物は、もともと耐震性が低いうえに老朽化が加わり、危険性が増します。倒壊しないまでも、瓦が落ちる、外壁が剥がれて落ちる、ブロック塀が倒れる、といった部分的な崩落も、人に当たれば重大な事故になります。「古い空き家だから」と放置していると、いつ倒壊や落下が起きてもおかしくない状態になっていきます。危険な状態になる前に、手を打つことが大切です。

所有者が負う賠償責任

空き家の倒壊や落下物で、他人に損害を与えた場合、その責任は、原則として所有者が負います。民法では、建物などの工作物の設置や管理に問題（瑕疵）があって、他人に損害を与えた場合、その工作物の所有者は、過失がなくても損害賠償の責任を負う、と定められています（土地工作物責任）。たとえば、空き家の塀が倒れて通行人がけがをした、屋根の一部が飛んで隣家を壊した、といった場合、「自分は何もしていない」「過失はない」と思っても、所有者として賠償しなければならないことがあるのです。賠償額は、被害の内容によっては高額になります。「放置していただけ」では済まされず、思わぬ重い責任を負うリスクがあるのが、空き家放置の怖いところです。こうした責任を抱え続けるよりも、危険になる前に手放す方が、はるかに安心だといえます。

放火・侵入のリスク

管理されない空き家は、放火や不審者の侵入といった、防犯・防災上のリスクも高めます。人の出入りがなく、庭が荒れ、郵便物がたまった空き家は、外から見ても「管理されていない」と分かり、放火の標的になりやすいといわれます。また、不審者が侵入して住みついたり、犯罪に利用されたりするおそれもあります。空き家での火災は、隣家へ延焼する危険もあり、近隣にも大きな被害を及ぼしかねません。こうしたリスクは、所有者が遠方にいて目が届かない場合に、特に高まります。防犯のために、施錠を徹底し、定期的に見回る、といった対策はできますが、根本的には、人の目が届かない空き家は、こうしたリスクから完全に逃れることは難しいものです。防犯・防災の不安を抱え続けるくらいなら、使わない空き家は早めに手放すことを検討しましょう。

近隣苦情と税金のリスク

草木・害虫の近隣苦情

管理されない空き家でよく起こるのが、草木や害虫をめぐる近隣苦情です。庭の雑草や庭木が伸び放題になると、隣地や道路にはみ出し、見た目が悪くなるだけでなく、落ち葉や害虫の発生源になります。蚊やハチ、ゴキブリ、ネズミ、シロアリ、野良猫などが住みつき、近隣に被害を広げることもあります。こうした状態になると、近隣住民から「草木を何とかしてほしい」「害虫が困る」といった苦情が、所有者に寄せられます。遠方に住んでいても、所有者である以上、対応を求められます。対応を怠れば、近隣との関係が悪化し、自治体に通報されて、特定空家などの指定につながることもあります。草木の手入れや害虫対策は、定期的に行えば防げますが、それを続けるのが負担なら、手放すことが根本的な解決になります。

特定空家への指定と税増

空き家を放置して、倒壊の危険がある、衛生上有害、著しく景観を損なう、といった状態になると、自治体から「特定空家」に指定されることがあります（空家対策特別措置法に基づく）。特定空家に指定され、自治体から改善の「勧告」を受けると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がります。さらに、勧告に従わず「命令」も無視すると、50万円以下の過料が科されたり、最終的には自治体が建物を強制的に解体する「行政代執行」が行われ、その解体費用を所有者が請求されたりすることもあります。また、2023年の法改正で、特定空家になる前の段階の「管理不全空家」も、勧告で特例が外れる対象になりました。放置の結果、税金が何倍にもなり、場合によっては高額な解体費用まで請求される、という重いペナルティが待っているのです。

段階	内容	所有者への影響
助言・指導	改善を促す	—
勧告	改善を勧告	住宅用地特例が外れ税が最大約6倍
命令	改善を命令	従わないと50万円以下の過料
行政代執行	自治体が強制解体	解体費用を所有者に請求

管理か売却かを決める

これらのリスクを避けるには、空き家を「適切に管理し続ける」か、「売却・処分して手放す」かの、どちらかを選ぶ必要があります。適切な管理とは、定期的な草木の手入れ、換気、点検、修繕などを、継続して行うことです。しかし、これには手間も費用もかかり、遠方だと特に負担が大きくなります。一方、売却して手放せば、こうした管理の負担も、倒壊などの責任も、税金のリスクも、すべてなくなります。使う予定があり、管理も続けられるなら、しっかり管理して維持する選択もありますが、使う予定がなく、管理も負担なら、売却・買取で手放すのが、リスクから解放される最も確実な方法です。「管理し続けるコスト」と「手放すこと」を比べて、自分にとってどちらがよいかを判断しましょう。判断に迷ったら、不動産会社に相談するのがおすすめです。

リスクを避けて手放すために

早めに売却を検討する

空き家放置のリスクを根本的に避けるには、使う予定がないなら、早めに売却を検討することです。前述のとおり、放置のリスクは時間とともに深刻化し、建物の傷みが進めば売却価格も下がります。建物の状態が比較的よく、特定空家などに指定される前の段階で売却すれば、被害も損失も小さく抑えられ、よりよい条件で手放せます。相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば最大3,000万円の特別控除が使えることもありますが、これには相続日から3年を経過する年の12月31日までに売る、などの期限があります。放置して期限を過ぎると、この節税のチャンスも逃してしまいます。リスクを抱え続け、損を広げるよりも、早めに動いて手放す方が、ずっと合理的です。「いつか」ではなく、今、売却を検討し始めましょう。

買取という選択肢

「古い空き家で買い手がつくか不安」「片付けや解体が負担」「早く手放したい」という場合は、不動産会社による「買取」が有力です。買取なら、空き家を解体する必要も、リフォームする必要もなく、家財道具が残ったままでも、現状のまま手放せることがほとんどです。不動産会社が直接買主になるため、買い手を探す手間も時間もかからず、短期間で確実に売れます。老朽化が進んだ空き家、倒壊の危険がある危険家屋、立地に難があって仲介では売りにくい物件なども、買取なら会社が引き受けて買い取ります。遠方に住んでいて管理に通えない、早くリスクから解放されたい、という方には、買取が特に向いています。放置してリスクを抱え続けるよりも、まずは買取査定を受けて、いくらで・どのように手放せるかを確認してみましょう。意外と早く、すっきり手放せることも多いものです。

専門家に相談する

空き家の放置リスクへの対応は、建物の状態の見極め、税金や法律のリスクの把握、売却・買取の判断、相続登記など、考えるべきことが多くあります。だからこそ、相続や空き家に強い不動産会社に相談するのがおすすめです。専門家に相談すれば、現地と状況を見て、「このまま管理を続けるべきか、売却・買取で手放すべきか」を、リスクと手取りの見込みとともに提案してくれます。あわせて、相続登記のための司法書士の紹介、3,000万円控除など税制についての税理士との連携まで、まとめて相談できます。「何から手をつければいいか分からない」という状態でも、まずは相談すれば、自分の空き家にどんなリスクがあり、どう手放すのが最善かが見えてきます。放置してリスクが深刻になる前に、専門家の力を借りて、早めに動き出しましょう。専門家選びが、結果を大きく左右します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「空き家を放置すると危ないとは聞くけれど、具体的に何がそんなに問題なのか」というご質問をよくいただきます。空き家放置のリスクは、大きく「倒壊などの安全リスク」「近隣苦情のトラブルリスク」「税金の負担リスク」の3つに整理できます。まず安全リスクですが、人が住まない家は換気されず湿気で急速に傷み、雨漏りやシロアリで柱や土台が腐ると、地震や台風で倒壊したり、屋根や外壁、塀が崩れたりする危険が高まります。特に1981年6月以前の旧耐震基準の古い建物は要注意です。そして、最も知っていただきたいのが、倒壊や落下物で他人に損害を与えた場合、所有者は、たとえ過失がなくても賠償責任を負うことがある、という点です（民法の土地工作物責任）。「放置していただけ」では済まされず、高額な賠償を求められることもあります。次にトラブルリスクですが、庭の草木が伸びて隣地にはみ出す、害虫やネズミが住みつく、ゴミを不法投棄される、放火や不審者侵入の防犯リスクが高まる、といった問題で、近隣から苦情が寄せられます。遠方にお住まいだと気づきにくく、対応が後手に回りがちです。

三つ目の税金リスクは、特に見過ごせません。空き家を放置して、倒壊の危険や衛生上の問題がある状態になると、自治体から「特定空家」に指定されることがあります。指定されて改善の「勧告」を受けると、それまで土地の固定資産税を6分の1に抑えていた住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がります。さらに、勧告・命令に従わないと50万円以下の過料が科されたり、最終的に自治体が建物を強制的に解体する行政代執行が行われ、その費用を請求されたりすることもあります。2023年の法改正では、特定空家になる前段階の「管理不全空家」も勧告で特例が外れる対象になり、リスクはさらに広がりました。これら3つのリスクは、放置する期間が長いほど深刻になり、建物が傷めば売却価格も下がっていきます。だからこそ、使う予定がなく、管理も負担だという空き家は、できるだけ早く売却や買取で手放すことを強くおすすめします。手放せば、安全・近隣・税金のすべてのリスクから解放されますし、相続空き家なら最大3,000万円の特別控除で節税できる場合もあります。古くて買い手が不安でも、私たちのような不動産会社の買取なら、解体もリフォームも片付けも不要で、危険家屋でも現状のまま手放していただけます。まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

空き家放置の主なリスクは？

倒壊・近隣苦情・税金の3つのリスクです。

倒壊したら誰の責任？

原則として所有者が賠償責任を負います。

近隣苦情とは？

草木・害虫・防犯面での苦情が多いです。

税金はなぜ上がる？

特定空家の勧告で住宅用地特例が外れるためです。

税金はどのくらい上がる？

土地の固定資産税が最大約6倍になります。

過料や代執行もある？

命令違反で50万円以下の過料や強制解体があります。

放火のリスクもある？

管理不全の空き家は放火や侵入の標的になりやすいです。

リスクを避けるには？

適切に管理するか早めに売却・買取で手放します。

危険な家でも売れる？

買取なら危険家屋も現状のまま手放せます。

どこに相談する？

相続・空き家に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

空き家を放置するリスクは、「倒壊などの安全リスク」「近隣苦情のトラブルリスク」「税金の負担リスク」の3つに整理できます。老朽化した空き家は倒壊や落下の危険があり、他人に損害を与えれば所有者が賠償責任（土地工作物責任）を負うことがあります。管理を怠れば、草木・害虫・防犯面で近隣から苦情が寄せられ、放火や侵入のリスクも高まります。そして、特定空家に指定されて勧告を受けると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が最大約6倍に上がり、命令違反で50万円以下の過料や、行政代執行による強制解体・費用請求もあり得ます。これらのリスクは、放置する期間が長いほど深刻になります。

これらのリスクを避けるには、空き家を適切に管理し続けるか、使う予定がないなら早めに売却・買取で手放すかの、どちらかを選ぶ必要があります。管理には手間も費用もかかり、遠方だと特に負担が大きいため、使う予定がないなら、手放すのがリスクから解放される最も確実な方法です。早めに売れば、建物の価値が残っているうちに、よりよい条件で手放せ、相続空き家なら最大3,000万円の特別控除で節税できる場合もあります。古くて買い手が不安でも、倒壊しそうな危険家屋でも、買取なら現状のまま手放せます。本記事の表を参考に、放置してリスクが深刻になる前に、まずは相続・空き家に強い不動産会社へ相談してください。