特定空家とは？指定される前に売却を検討すべき理由

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

特定空家とは、空家対策特別措置法に基づき、倒壊の危険がある、衛生上有害、著しく景観を損なうなど、放置することが不適切な状態にある空き家を、自治体が指定するものです。特定空家に指定され、改善の「勧告」を受けると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大約6倍に上がります。命令違反で50万円以下の過料、最終的には行政代執行による強制解体・費用請求もあり得ます。こうした重いペナルティを避けるには、特定空家に指定される前に、売却・買取で手放すのが得策です。まずは相続・空き家に強い不動産会社へ相談しましょう。

空き家の放置で「特定空家」という言葉を聞いても、具体的にどんなものか、指定されると何が起こるのか、分かりにくいものです。仕組みを知っておきましょう。

この記事では、特定空家とは何かを、指定される前に売却を検討すべき理由を中心に、一覧表とともに解説します。

特定空家の全体像

項目	内容
根拠法	空家対策特別措置法（2015年施行）
指定の対象	倒壊危険・衛生有害・景観悪化など
勧告の影響	住宅用地特例が外れ税が最大約6倍

特定空家とは

特定空家とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特別措置法）」に基づいて、自治体が指定する、放置することが不適切な状態にある空き家のことです。この法律は2015年に施行され、増え続ける空き家問題に対応するために作られました。具体的には、①そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある、②そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれがある、③適切な管理が行われず著しく景観を損なっている、④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切である、といった状態の空き家が、特定空家に指定されます。つまり、ただの空き家ではなく、「危険」「不衛生」「景観悪化」など、周囲に悪影響を及ぼす状態まで放置された空き家が対象です。相続して放置している空き家も、管理を怠ればこの特定空家に指定されるおそれがあります。

指定までの流れ

特定空家への対応は、段階を踏んで進みます。まず、自治体が空き家の状態を調査し、問題があると判断すると、所有者に対して「助言・指導」を行い、改善を促します。それでも改善されない場合、「勧告」が出されます。この勧告の段階で、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がります。勧告にも従わない場合、「命令」が出され、これに違反すると50万円以下の過料が科されます。さらに、命令にも従わず、危険な状態が続く場合は、自治体が所有者に代わって強制的に建物を解体する「行政代執行」が行われ、その解体費用は所有者に請求されます。つまり、最初は改善を促す段階から始まり、放置を続けると、税負担増→過料→強制解体・費用請求、と段階的にペナルティが重くなっていくのです。早い段階で対応すれば、重いペナルティは避けられます。

段階	内容	所有者への影響
助言・指導	改善を促す	—
勧告	改善を勧告	住宅用地特例が外れ税が最大約6倍
命令	改善を命令	従わないと50万円以下の過料
行政代執行	自治体が強制解体	解体費用を所有者に請求

勧告で税が最大約6倍

👉 ポイント：特定空家のペナルティで最も影響が大きいのが、勧告による固定資産税の増加です。建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。ところが、特定空家に指定されて「勧告」を受けると、この特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がります。たとえば、特例で年5万円に抑えられていた土地の固定資産税が、勧告で特例が外れると年30万円近くになる、ということが起こり得ます。「危険な空き家を放置している」というだけで、毎年の税負担が一気に何倍にもなるのです。これは、適切に管理せず放置したことへのペナルティです。指定される前、勧告を受ける前に手を打てば、この負担増は避けられます。だからこそ、指定される前の売却が重要なのです。

特定空家に指定されるとどうなる

固定資産税が上がる

特定空家に指定されて勧告を受けると、前述のとおり、住宅用地の特例が外れて、土地の固定資産税が最大で約6倍に上がります。これは、特定空家の最も直接的で大きな金銭的ペナルティです。空き家を放置していると、ある年から突然、固定資産税が何倍にもなり、家計を圧迫します。しかも、特定空家の状態が続く限り、この高い税金を払い続けることになります。「使っていない空き家のために、高い税金を払い続ける」というのは、非常にもったいない状況です。さらに、税金が上がってから慌てて売ろうとしても、危険な状態の空き家は売りにくく、解体費用もかかるため、思うように手放せないこともあります。固定資産税の急増は、特定空家のリスクの中でも、最も身近で重いものです。こうした事態を避けるには、指定・勧告を受ける前に手放すのが賢明です。

過料・行政代執行

特定空家への対応を怠り続けると、税負担増だけでは済みません。勧告に従わず、自治体からの「命令」も無視すると、50万円以下の過料が科されることがあります。それでも改善せず、危険な状態が続く場合は、自治体が所有者に代わって、強制的に建物を解体する「行政代執行」が行われます。そして、その解体にかかった費用は、所有者に請求されます。行政代執行による解体費用は、通常の解体よりも高額になることが多く、数百万円に達することもあります。しかも、この費用は支払う義務があり、払えない場合は財産の差し押さえにつながることもあります。「放置していたら、強制的に家を壊されたうえ、高額な費用を請求された」という最悪の事態は、避けなければなりません。こうした重いペナルティに至る前に、早めに空き家を手放すことが、何よりの対策になります。

管理不全空家にも注意

2023年の空家対策特別措置法の改正により、特定空家になる前の段階の「管理不全空家」という区分が新設されました。これは、特定空家ほど深刻ではないものの、適切な管理がされておらず、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家のことです。重要なのは、この管理不全空家も、自治体から「勧告」を受けると、特定空家と同じように、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がる対象になった、という点です。つまり、以前は「特定空家」になるまで税金は上がりませんでしたが、改正後は、その手前の「管理不全空家」の段階でも、税負担が増えるおそれが出てきたのです。これにより、空き家の放置に対する規制は強化され、より早い段階で税負担のリスクが生じるようになりました。「まだ特定空家ではないから大丈夫」と油断せず、管理が行き届かない空き家は、早めに対応することが、ますます重要になっています。

指定される前に売却すべき理由

税負担とペナルティを避けられる

特定空家に指定される前に売却する最大の理由は、税負担の増加や、過料・行政代執行といった重いペナルティを、まるごと避けられることです。空き家を手放してしまえば、その後に特定空家や管理不全空家に指定される心配はなくなり、固定資産税が何倍にもなることも、過料を科されることも、強制解体されることもありません。売却した翌年からは、固定資産税そのものを払う必要もなくなります。逆に、指定・勧告を受けてから慌てて売ろうとすると、すでに税負担が増えているうえ、危険な状態の空き家は売りにくく、対応も後手に回りがちです。「指定される前」と「指定された後」では、手放しやすさも、金銭的な負担も、大きく変わります。リスクが現実になる前、まだ余裕があるうちに売却するのが、最も賢明な選択です。早めの行動が、大きな損とペナルティを防ぎます。

建物の価値が残るうちに売れる

特定空家に指定される前に売却するもう一つの理由は、建物の価値が残っているうちに売れることです。特定空家に指定されるような空き家は、倒壊の危険があるほど老朽化が進んでいることが多く、建物としての価値はほとんど残っていません。むしろ、解体費用がかかる「マイナスの資産」になっていることもあります。一方、まだ大きく傷む前、状態が比較的よいうちに売却すれば、建物や土地の価値を、より高く評価してもらえます。空き家は、放置するほど傷んで価値が下がるため、売却のタイミングは「早ければ早いほどよい」のが基本です。「いつか売ろう」と先延ばしにしているうちに、建物が傷み、特定空家に指定され、価値が下がって、解体費用までかかる、という悪循環に陥らないためにも、価値が残っているうちに、早めに売却を検討しましょう。

3000万円控除の期限

相続した空き家を売る場合、早めの売却は、節税の面でも有利です。相続した空き家を売って一定の要件を満たすと、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」が使え、売却益にかかる譲渡所得税を大きく軽くできます。ただし、この特例には、相続日から3年を経過する年の12月31日までに売る、という期限があります。放置して、この期限を過ぎてしまうと、特例が使えなくなり、税金の負担が重くなることがあります。特定空家のペナルティを避けるためにも、節税の特例を活かすためにも、相続した空き家は、早めに売却するのが得策です。「特定空家に指定される前」「3,000万円控除の期限内」という2つのタイムリミットを意識して、できるだけ早く動くことが、損を防ぎ、得をするコツです。期限や要件は税理士に確認し、計画的に進めましょう。

特定空家になる前に手放すために

早めに状態を確認する

特定空家になる前に手放すには、まず、空き家の現状を早めに確認することが大切です。建物の傷み具合、庭の状態、近隣への影響などを把握し、特定空家や管理不全空家に指定されるおそれがないかを見極めます。すでに自治体から助言や指導の通知が届いている場合は、指定が近づいているサインなので、急いで対応する必要があります。遠方で現状が分からない場合は、不動産会社に現地を見てもらうとよいでしょう。状態を確認したうえで、「修繕して管理を続けるか、売却・買取で手放すか」を判断します。使う予定がなく、管理も負担なら、指定される前の今のうちに、売却・買取で手放すのが賢明です。現状把握を後回しにすると、知らないうちに状態が悪化し、指定されてしまうこともあります。まずは現状を知ることから始めましょう。

相続登記を済ませる

空き家を売却するには、まず相続登記で、不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更しておく必要があります。亡くなった方の名義のままでは売れないためです。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記することが求められ、怠ると10万円以下の過料の対象になることもあります。手続きには、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要です。相続人が複数いる場合は、誰がその空き家を相続するかを、遺産分割協議で決めておきます。手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼すれば任せられます。相続に強い不動産会社なら、司法書士の紹介・連携も受けられるので、登記から売却までまとめて相談できます。名義を整えることが、空き家を手放す前提です。

買取で確実に手放す

特定空家になりそうな、老朽化した空き家でも、不動産会社による「買取」なら、現状のまま手放せます。買取では、空き家を解体する必要も、リフォームする必要もなく、家財道具が残ったままでも、現状のまま買い取ってもらえることがほとんどです。不動産会社が直接買主になるため、買い手を探す手間も時間もかからず、短期間で確実に売れます。すでに老朽化が進んだ空き家、倒壊の危険がある危険家屋、立地に難があって仲介では売りにくい物件なども、買取なら会社が引き受けて買い取ります。「特定空家に指定されそうで不安」「指定される前に何とかしたい」という方には、確実・スピーディーに手放せる買取が向いています。指定されてからでは手放しにくくなるため、まだ余裕があるうちに、買取査定を受けてみましょう。相続・空き家に強い不動産会社に相談すれば、最適な手放し方を提案してもらえます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「特定空家という言葉を聞いて不安になった」というご相談をいただきます。特定空家とは、2015年に施行された空家対策特別措置法に基づき、自治体が指定する、放置することが不適切な状態の空き家のことです。具体的には、そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある、著しく衛生上有害となるおそれがある、適切な管理が行われず著しく景観を損なっている、といった状態の空き家が対象になります。指定までは段階を踏み、まず助言・指導で改善を促され、それでも改善されないと「勧告」が出されます。この勧告の段階が、所有者にとって大きな分かれ目です。勧告を受けると、それまで土地の固定資産税を6分の1に抑えていた住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がります。さらに勧告に従わず「命令」も無視すると50万円以下の過料が科され、最終的には自治体が建物を強制的に解体する「行政代執行」が行われ、その費用（数百万円に達することもあります）が所有者に請求されます。加えて、2023年の法改正では、特定空家になる前段階の「管理不全空家」も勧告で特例が外れる対象になり、より早い段階で税負担のリスクが生じるようになりました。

私が強くお伝えしたいのは、こうした重いペナルティは、特定空家に指定される前に手放してしまえば、まるごと避けられる、ということです。空き家を売却してしまえば、その後に指定される心配はなくなり、固定資産税が何倍にもなることも、過料も、強制解体も、一切関係なくなります。売却した翌年からは、固定資産税そのものを払う必要もなくなります。逆に、指定・勧告を受けてから慌てて売ろうとすると、すでに税負担が増えているうえ、危険な状態の空き家は売りにくく、解体費用もかかるため、思うように手放せないことが多いのです。また、特定空家に指定されるほど老朽化した建物は、価値がほとんど残っておらず、むしろ解体費用がかかるマイナスの資産になりがちです。まだ状態が比較的よいうちに売却すれば、より高く評価してもらえますし、相続空き家なら、相続日から3年を経過する年の12月31日までに売れば、最大3,000万円の特別控除で節税できる場合もあります。「特定空家に指定される前」「3,000万円控除の期限内」という2つのタイムリミットを意識して、早めに動くことが何より大切です。古くて買い手が不安でも、倒壊しそうな危険家屋でも、私たちのような不動産会社の買取なら、解体もリフォームも片付けも不要で、現状のまま手放していただけます。指定される前に、ぜひお早めにご相談ください。

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よくある質問

特定空家とは？

放置が不適切と自治体が指定する空き家です。

どんな空き家が指定される？

倒壊危険・衛生有害・景観悪化などの空き家です。

指定までの流れは？

助言・指導→勧告→命令→行政代執行と進みます。

勧告で何が起こる？

住宅用地特例が外れ税が最大約6倍になります。

過料はある？

命令違反で50万円以下の過料が科されます。

行政代執行とは？

自治体が強制解体し費用を所有者に請求します。

管理不全空家とは？

特定空家の前段階で勧告で税が上がる対象です。

なぜ指定前に売るべき？

税増や過料などのペナルティを避けられるためです。

指定されそうでも売れる？

買取なら老朽空き家も現状のまま手放せます。

どこに相談する？

相続・空き家に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

特定空家とは、空家対策特別措置法（2015年施行）に基づき、倒壊の危険がある、衛生上有害、著しく景観を損なうなど、放置することが不適切な状態の空き家を、自治体が指定するものです。指定までは、助言・指導→勧告→命令→行政代執行と段階を踏み、「勧告」を受けると住宅用地の特例が外れて固定資産税が最大約6倍に上がり、命令違反で50万円以下の過料、最終的には行政代執行による強制解体・費用請求（数百万円に達することも）に至ります。2023年の法改正で、特定空家の前段階の「管理不全空家」も勧告で特例が外れる対象になり、より早い段階で税負担のリスクが生じるようになりました。

こうした重いペナルティは、特定空家に指定される前に売却・買取で手放してしまえば、まるごと避けられます。手放せば、税負担増も過料も強制解体も関係なくなり、翌年からの固定資産税も不要になります。また、特定空家になるほど老朽化した建物は価値がほとんど残らないため、状態が比較的よいうちに売る方が高く評価され、相続空き家なら3年以内の売却で最大3,000万円の特別控除も使えます。「指定される前」「控除の期限内」という2つのタイムリミットを意識し、早めに動くことが肝心です。古くて買い手が不安でも、買取なら現状のまま手放せます。本記事の表を参考に、指定される前に、まずは相続・空き家に強い不動産会社へ相談してください。