相続人と連絡が取れない空き家は売却できる？

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

相続人と連絡が取れない空き家でも、売却できる方法はあります。共有名義の不動産全体を売るには相続人全員の同意が必要なため、連絡が取れない相続人がいると、そのままでは全体売却ができません。対応として、まず戸籍などで連絡先を調べる、それでも所在が分からない場合は「不在者財産管理人」の選任や、生死不明が長期に及ぶ場合は「失踪宣告」といった法的手続きを使う方法があります。また、自分の持分だけなら、連絡が取れない相続人がいても、単独で売却できます。手続きは複雑なため、相続・共有に強い不動産会社や専門家へ早めに相談しましょう。

相続した空き家を売りたいのに、相続人の一人と連絡が取れず、手続きが進められない。こうした悩みは、意外と多いものです。解決の方法を知っておきましょう。

この記事では、相続人と連絡が取れない空き家は売却できるかを、対応方法を中心に、一覧表とともに解説します。

連絡が取れない場合の全体像

状況	主な対応
連絡先が分からない	戸籍の附票で住所を調べる
所在が分からない	不在者財産管理人の選任
長期間生死不明	失踪宣告の申立て
自分の持分だけ売る	連絡が取れなくても単独で可能

なぜ売却できないのか

相続人と連絡が取れないと、なぜ空き家を売却できないのでしょうか。それは、相続した不動産を、複数の相続人が共有名義で持っている場合、不動産全体を売却するには、相続人（共有者）全員の同意が必要だからです。また、相続登記をするための「遺産分割協議」も、相続人全員の参加と合意がなければ成立しません。つまり、相続人の一人でも、連絡が取れず、同意を得られない人がいると、遺産分割協議も、不動産全体の売却も、進められなくなってしまうのです。「連絡が取れないだけだから、ほかの相続人で勝手に決めればいい」とはいかず、その人を無視して手続きを進めることはできません。これが、連絡の取れない相続人がいると、空き家が売れずに塩漬けになってしまう理由です。ただし、後で述べるように、法的な手続きを使ったり、自分の持分だけを売ったりすることで、対応する方法はあります。まずは、なぜ連絡が必要なのか、という仕組みを理解しておきましょう。

まず連絡先を調べる

相続人と連絡が取れない場合、まず行うべきは、その相続人の連絡先を調べることです。「連絡が取れない」といっても、単に最近連絡を取っていないだけで、調べれば住所が分かることも多いものです。相続人の住所は、戸籍の「附票（ふひょう）」という書類で調べられます。戸籍の附票には、その人の住民票の移り変わり（住所の履歴）が記録されており、現在の住所を確認できます。相続人であれば、こうした戸籍関係の書類を取得できます。住所が分かれば、手紙を送るなどして、連絡を試みます。長年疎遠だった相続人でも、丁寧に事情を説明すれば、協力してもらえることもあります。多くの場合、この「連絡先を調べて連絡する」ことで、問題は解決します。戸籍の附票の取得や、相続人への連絡は、自分で行うこともできますが、手続きに不慣れな場合は、司法書士や、相続に強い不動産会社に依頼すると、スムーズに進みます。まずは、連絡先を調べることから始めましょう。

それでも所在不明なら

👉 ポイント：戸籍の附票で住所を調べ、手紙を送っても連絡が取れない、あるいは住所地に住んでおらず、本当に所在が分からない、という場合は、法的な手続きが必要になります。具体的には、家庭裁判所に申し立てて「不在者財産管理人」を選任してもらう方法があります。不在者財産管理人とは、行方不明の相続人に代わって、その人の財産を管理する人で、家庭裁判所の許可を得れば、不在者に代わって遺産分割協議に参加したり、不動産の売却に同意したりできます。これにより、連絡が取れない相続人がいても、不動産全体の売却を進められるようになります。また、生死が7年以上不明など、一定の要件を満たす場合は、「失踪宣告」によって、その人を法律上亡くなったものとして扱い、相続を進める方法もあります。これらの手続きは、家庭裁判所への申し立てが必要で、専門的なため、弁護士や司法書士に相談して進めるのが確実です。所在不明でも、対応する道はあります。

所在不明の相続人への法的対応

不在者財産管理人

相続人の所在がどうしても分からない場合の、代表的な対応が「不在者財産管理人」の選任です。これは、行方不明になっている相続人（不在者）に代わって、その財産を管理する人を、家庭裁判所が選任する制度です。ほかの相続人などが、家庭裁判所に申し立てて、選任してもらいます。不在者財産管理人が選任されると、その管理人が、不在者に代わって遺産分割協議に参加できます。そして、家庭裁判所の許可（権限外行為許可）を得れば、不在者の持分を含めた不動産の売却に同意することもできます。これにより、連絡が取れない相続人がいても、不動産全体を売却できるようになります。不在者財産管理人には、弁護士や司法書士などが選ばれることが多く、選任の申し立てには、予納金（管理人の報酬などに充てるお金）が必要になることもあります。手続きは専門的なため、弁護士や司法書士に相談して進めるのが確実です。所在不明の相続人がいる場合の、有力な解決策です。

失踪宣告

相続人が長期間、生死不明の場合の対応が「失踪宣告」です。これは、ある人の生死が一定期間不明な場合に、家庭裁判所が、その人を法律上亡くなったものとみなす制度です。普通失踪では、生死が7年間不明であることが要件です。失踪宣告がされると、その相続人は法律上亡くなったものとして扱われ、その人の相続が開始します。つまり、失踪宣告を受けた相続人の持分は、さらにその人の相続人へと引き継がれ、その相続人と協議して、手続きを進めることになります。失踪宣告は、生死が長期間不明という、限られた場合に使える制度で、要件や手続きが厳格です。単に連絡が取れない、というだけでは使えず、生存している可能性がある場合は、前述の不在者財産管理人の方が適しています。どちらの手続きが適切かは、状況によって異なるため、弁護士や司法書士に相談して、判断することが大切です。長期間、生死不明の相続人がいる場合の、対応の一つとして知っておきましょう。

制度	使う場面	内容
不在者財産管理人	所在不明（生存の可能性あり）	不在者に代わり協議・売却に同意
失踪宣告	生死が7年以上不明	法律上死亡とみなし相続を進める

手続きには時間がかかる

不在者財産管理人の選任や、失踪宣告といった法的手続きは、時間がかかる点に注意が必要です。これらは、家庭裁判所への申し立てが必要で、申し立てから選任・宣告まで、数か月以上かかることが一般的です。失踪宣告は、官報での公告などの手続きもあり、さらに長い期間がかかります。また、申し立てには、予納金や、専門家への費用もかかります。そのため、「連絡が取れないから、すぐにこれらの手続きを」と考えるのではなく、まずは戸籍の附票で連絡先を調べ、連絡を試みることが先決です。連絡が取れれば、これらの手続きは不要になります。連絡が取れず、どうしても法的手続きが必要な場合は、時間と費用がかかることを見込んで、早めに着手することが大切です。時間がかかるからこそ、放置せず、早く動き出す必要があります。手続きの要否や進め方は、弁護士や司法書士に相談して、計画的に進めましょう。

連絡が取れなくても進める買取

自分の持分だけ売る

連絡が取れない相続人がいて、不動産全体の売却が進められない場合でも、自分の持分だけなら、売却できます。共有名義の不動産は、全体を売るには全員の同意が必要ですが、自分が持っている持分だけなら、ほかの共有者（連絡が取れない相続人を含む）の同意がなくても、単独で売れます。これは民法で認められた権利です。連絡が取れない相続人がいて、遺産分割協議も全体売却もできず、塩漬けになっている、という場合に、自分だけ先に持分を売って、共有関係から抜ける手段になります。持分の売却は、共有持分を専門に扱う買取業者などに依頼します。ただし、相続登記がされていないと持分を売れないため、まず自分の持分について、法定相続分どおりに相続登記をしておく必要があります（連絡が取れない相続人がいても、法定相続分での相続登記は、相続人の一人が単独で申請できる場合があります）。持分売却は、連絡が取れない相続人の問題を、根本的に解決するわけではありませんが、自分だけは負担から抜けられる方法です。

専門家が手続きを代行

連絡が取れない相続人がいる場合の対応は、戸籍の調査、不在者財産管理人の選任、失踪宣告、相続登記など、専門的な手続きが必要です。これらを、自分一人で進めるのは、なかなか大変です。そこで、こうした手続きを、専門家に代行してもらう方法があります。相続に強い不動産会社に相談すれば、提携する司法書士や弁護士を紹介してもらえ、戸籍の調査から、必要な法的手続き、相続登記、そして売却まで、まとめて任せられます。専門家が間に入ることで、複雑な手続きも、スムーズに、確実に進められます。「何から手をつければいいか分からない」「手続きが複雑で自分にはできない」という場合でも、専門家に任せれば、安心です。連絡が取れない相続人の問題は、一人で抱え込むと、どう進めればいいか分からず、放置してしまいがちです。専門家の力を借りて、確実に解決へ進めることが、空き家を手放す近道になります。まずは相談してみましょう。

放置せず早めに動く

連絡が取れない相続人がいる場合こそ、放置せず、早めに動くことが大切です。「連絡が取れないから、どうしようもない」と放置していると、状況はさらに悪化します。空き家は傷んで価値が下がり、固定資産税は毎年かかり続け、管理を怠れば特定空家に指定されるリスクもあります。さらに深刻なのが、時間が経つと、連絡が取れない相続人や、ほかの相続人が亡くなって、相続がさらに進み、相続人がねずみ算式に増えてしまうことです。そうなると、連絡を取るべき相手も、同意を得るべき相手も増えて、手続きがますます困難になります。前述の法的手続きにも時間がかかるため、早く着手するほど、早く解決できます。相続した空き家の3,000万円特別控除の期限（3年）もあります。「連絡が取れない」という難しい状況だからこそ、先延ばしにせず、早めに専門家に相談して、動き出すことが、解決への一番の近道です。時間は、問題を複雑にするだけです。

連絡が取れない空き家を手放すために

戸籍で相続人を確定する

連絡が取れない相続人がいる空き家を手放す第一歩は、戸籍を調べて、相続人を確定し、連絡先を把握することです。亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を取得すれば、誰が相続人かが確定します。そのうえで、各相続人の戸籍の附票を取得すれば、現在の住所が分かります。連絡が取れないと思っていた相続人も、住所が分かれば、連絡を取れることが多いものです。この戸籍の調査は、相続手続きの基本であり、出発点です。戸籍の収集は、本籍地の市区町村から取り寄せる必要があり、転籍を繰り返していると、複数の市区町村にまたがって、手間がかかることもあります。自分で行うのが大変な場合は、司法書士に依頼すれば、戸籍の収集から相続人の確定まで、代行してもらえます。まずは、誰が相続人で、どこにいるのかを、正確に把握することが、解決の第一歩です。

相続登記を進める

空き家を売却するには、相続登記で、不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更する必要があります。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記することが求められ、怠ると10万円以下の過料の対象になることもあります。連絡が取れる相続人と遺産分割協議ができれば、その内容で相続登記をします。連絡が取れない相続人がいて協議ができない場合は、いったん法定相続分どおりに共有で相続登記をしておく、という方法もあります（この場合の相続登記は、相続人の一人が単独で申請できることがあります）。法定相続分で登記しておけば、少なくとも自分の持分は確定し、自分の持分を売却することが可能になります。連絡が取れない相続人の問題で手続きが滞っている場合でも、できる範囲で相続登記を進めておくことが、その後の対応につながります。手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼するのが確実です。

専門家に相談する

相続人と連絡が取れない空き家の売却は、戸籍の調査、不在者財産管理人の選任や失踪宣告などの法的手続き、相続登記、持分売却、税金など、専門的で複雑な対応が必要です。だからこそ、相続や共有に強い不動産会社に相談することが大切です。専門家に相談すれば、状況を整理したうえで、「連絡先を調べて協議すべきか、不在者財産管理人を選任すべきか、自分の持分だけ売るべきか」を、提案してくれます。あわせて、戸籍の調査や相続登記のための司法書士の紹介、不在者財産管理人の選任や失踪宣告のための弁護士の紹介、税金についての税理士との連携まで、まとめて相談できます。「連絡が取れない相続人がいて、どうにもならない」と一人で抱え込まず、まずは専門家に相談しましょう。複雑な手続きも、専門家に任せれば、確実に解決へ進められます。連絡が取れなくても、空き家を手放せる道はあります。専門家選びが、結果を大きく左右します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した空き家を売りたいが、相続人の一人と連絡が取れず、手続きが止まっている」というご相談をいただきます。まず仕組みからご説明すると、共有名義の不動産全体を売るには相続人全員の同意が必要で、相続登記のための遺産分割協議も相続人全員の参加と合意がなければ成立しません。ですから、連絡が取れない相続人が一人でもいると、そのままでは全体売却も遺産分割協議も進められないのです。その人を無視して手続きを進めることはできません。ただ、対応する方法はあります。まず最初にすべきは、その相続人の連絡先を調べることです。「連絡が取れない」といっても、単に長年疎遠なだけで、調べれば住所が分かることが多いものです。相続人であれば、戸籍の「附票」という書類で、その人の現在の住所を調べられます。住所が分かれば手紙を送るなどして連絡を試み、丁寧に事情を説明すれば、疎遠だった相続人でも協力してもらえることはよくあります。多くの場合、これで問題は解決します。戸籍の収集や連絡が大変なら、司法書士や私たちのような相続に強い不動産会社が代行・サポートできます。

戸籍で住所を調べても連絡が取れない、本当に所在が分からない、という場合は、法的な手続きが必要です。一つは、家庭裁判所に申し立てて「不在者財産管理人」を選任してもらう方法です。これは行方不明の相続人に代わって財産を管理する人で、家庭裁判所の許可を得れば、不在者に代わって遺産分割協議に参加し、不動産の売却に同意できます。これにより全体売却が可能になります。もう一つは、生死が7年以上不明など一定の要件を満たす場合の「失踪宣告」で、その人を法律上亡くなったものとして扱い相続を進めます。ただし、これらの手続きは家庭裁判所への申し立てが必要で、選任・宣告まで数か月以上かかり、予納金や専門家費用もかかりますので、弁護士や司法書士に相談して進めるのが確実です。なお、こうした手続きを待たずとも、自分の持分だけなら、連絡が取れない相続人がいても単独で売却できます（民法上の権利）。塩漬けから自分だけは抜けたい、という場合の選択肢です。私が強く申し上げたいのは、連絡が取れない場合こそ、放置せず早く動くことです。放置すると、その相続人やほかの相続人が亡くなって相続がさらに進み、連絡・同意すべき相手がねずみ算式に増えて、手続きが極めて困難になります。法的手続きにも時間がかかります。私たちは、戸籍の調査から司法書士・弁護士・税理士との連携まで、まとめてお手伝いします。難しい状況だからこそ、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

連絡が取れない相続人がいても売れる？

法的手続きや持分売却で対応できます。

なぜ売れないの？

全体売却と遺産分割に全員の同意が必要だからです。

まず何をすべき？

戸籍の附票で相続人の住所を調べます。

住所を調べても会えない時は？

不在者財産管理人の選任を検討します。

不在者財産管理人とは？

不在者に代わり財産を管理する人です。

失踪宣告とは？

7年以上生死不明の人を死亡とみなす制度です。

手続きに時間はかかる？

家裁の手続きで数か月以上かかります。

自分の持分だけ売れる？

連絡が取れなくても単独で売却できます。

放置するとどうなる？

相続が進み相続人が増えて複雑になります。

どこに相談する？

相続・共有に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

相続人と連絡が取れない空き家でも、売却できる方法はあります。共有名義の不動産全体を売るには相続人全員の同意が必要で、遺産分割協議も全員の参加が必要なため、連絡が取れない相続人がいると、そのままでは全体売却ができません。対応として、まず戸籍の附票で相続人の住所を調べ、連絡を試みるのが先決です。多くの場合、これで解決します。それでも所在が分からない場合は、家庭裁判所への申し立てによる「不在者財産管理人」の選任（不在者に代わり遺産分割協議や売却の同意ができる）、生死が7年以上不明なら「失踪宣告」といった法的手続きがあります。

また、自分の持分だけなら、連絡が取れない相続人がいても、単独で売却できます。これらの法的手続きは、家庭裁判所への申し立てが必要で、数か月以上の時間と費用がかかるため、放置せず早めに着手することが大切です。連絡が取れない状況を放置すると、その相続人やほかの相続人の死亡で相続がさらに進み、相続人が増えて手続きがますます困難になります。3,000万円控除の期限（3年）もあります。戸籍の調査や法的手続きは専門的なため、相続・共有に強い不動産会社に相談すれば、司法書士・弁護士・税理士との連携で、確実に進められます。本記事の表を参考に、難しい状況だからこそ、早めに専門家へ相談してください。