結論｜空室が増えたアパートでも売却は可能です。早めの相談が有利になるケースもあります
空室が増えたアパートでも、不動産会社による買取であれば売却できる可能性があります。
アパート経営では、空室率が高くなると家賃収入が減少し、修繕費や固定資産税などの負担が重くなります。特に築年数が経過した物件では、今後さらに空室が増える可能性もあります。
そのため、「もう少し様子を見るべきか」「今売却した方が良いのか」で悩んでいる方は、まず査定を受けて現状の資産価値を把握することが大切です。
空室が増えたアパートは売却した方が良いのか
空室が増えると収益性が低下する
アパート経営は入居者がいて初めて収益が生まれます。
しかし空室が増えると、
- 家賃収入が減る
- ローン返済負担が大きくなる
- 修繕費の捻出が難しくなる
- 管理費や固定資産税の負担が重くなる
といった問題が発生します。
空室率が高い状態が続くと、資産価値にも影響を与えることがあります。
築年数の経過でさらに空室が増える可能性がある
築年数が古くなると、
- 設備の老朽化
- 間取りの陳腐化
- 周辺の新築物件との競争
などにより、入居者が集まりにくくなることがあります。
空室が増えてから対策を考えるのではなく、早めに今後の方向性を検討することが重要です。
売却によって負担を減らせる場合もある
アパート経営を続けるためには、
- 修繕費
- 原状回復費
- 設備交換費
- 空室対策費用
などが必要になります。
今後の収支を考えた結果、売却によってリスクを減らした方が良いケースもあります。
アパート買取とはどのような売却方法？
不動産会社が直接購入する方法
買取とは、不動産会社が直接アパートを購入する売却方法です。
一般的な仲介売却のように買主を探す必要がありません。
空室が多くても売却できる可能性がある
仲介の場合は、収益性を重視する投資家が購入を検討します。
そのため空室率が高い物件は敬遠されることがあります。
一方で買取では、
- 空室率が高い
- 築年数が古い
- 修繕が必要
- 入居率が低下している
といった物件でも相談できる場合があります。
売却までの期間を短縮しやすい
買取は購入希望者を募集する必要がないため、
- 早く現金化したい
- 相続したアパートを整理したい
- 経営をやめたい
という方にも選ばれています。
買取査定で確認されるポイント
現在の入居率
最も重要なポイントの一つが入居率です。
例えば、
- 満室に近い状態
- 半分程度が空室
- ほとんど空室
では査定額に大きな差が生まれます。
ただし、空室が多いから必ず売れないというわけではありません。
家賃収入と収支状況
査定では現在の収入状況も確認されます。
主に、
- 満室想定家賃
- 実際の家賃収入
- 管理費
- 修繕費
- 固定資産税
などがチェックされます。
建物の状態
建物の管理状況も重要です。
確認されるポイントは、
- 外壁の劣化
- 屋根の状態
- 共用部の管理状況
- 給排水設備
- 消防設備
などです。
修繕履歴
修繕履歴が残っていると査定時の評価につながる場合があります。
例えば、
- 外壁塗装
- 屋上防水
- 給湯器交換
- 屋根修繕
などの実施履歴は重要な判断材料になります。
立地条件
アパート経営では立地も大きな要素です。
- 最寄り駅までの距離
- 周辺施設
- 学校や病院の有無
- 人口動向
- 賃貸需要
などが査定時に確認されます。
空室が多いアパートを売却する際の注意点
空室対策に多額の投資をする前に相談する
空室を埋めるために、
- 大規模リフォーム
- フルリノベーション
- 設備一新
を検討する方もいます。
しかし、投資した費用を回収できるとは限りません。
まずは売却した場合の査定額を確認してから判断することをおすすめします。
満室になるまで待つ必要はない
「満室になってから売った方が良い」と考える方もいます。
しかし、満室になる保証はありません。
市場環境によっては、今の段階で売却した方が結果的に有利になるケースもあります。
資料を整理しておく
査定前には、
- レントロール
- 固定資産税通知書
- 修繕履歴
- 建築確認関係書類
- 図面
などを準備しておくとスムーズです。
空室が増えたアパートは仲介と買取どちらが向いている？
仲介売却が向いているケース
以下のような場合は仲介も検討できます。
- 入居率が高い
- 収益が安定している
- 売却を急いでいない
- 投資家需要が見込める
時間をかけて高値を目指したい方に向いています。
買取が向いているケース
以下のようなケースでは買取が向いています。
- 空室率が高い
- 経営をやめたい
- 修繕費の負担が大きい
- 相続した物件を整理したい
- 売却を急いでいる
売却価格とスピードの違い
仲介は高値で売れる可能性がありますが、買主が見つかるまで時間がかかります。
買取は価格が下がる場合がありますが、スピーディーに売却しやすいという特徴があります。
実際によくある売却事例
築30年以上で空室が増えたアパートの事例
築年数の経過により入居率が低下していた物件です。
修繕費負担が大きくなる前に売却を決断し、買取によって早期売却が実現しました。
相続したアパートを整理した事例
相続後に管理が難しくなり、空室も増えていたケースです。
今後の運営リスクを考慮し、買取によって資産整理を行いました。
大規模修繕前に売却した事例
外壁や屋根の修繕が必要なタイミングでしたが、多額の費用をかける前に売却を選択した事例です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
空室が増え始めた段階で査定を受けることが重要です
アパート経営で最も避けたいのは、「もっと早く相談しておけばよかった」という状況です。
空室率が高くなり、修繕費も増え、収益が悪化してからでは選択肢が限られることがあります。
一方で、空室が増え始めた段階であれば、
- 売却
- リフォーム
- 賃貸経営継続
など複数の選択肢を比較できます。
今すぐ売る予定がなくても、一度査定を受けて現状の価値を把握しておくことが大切です。
空室が増えたアパートの売却でよくある質問（FAQ）
Q1. 空室が多いアパートでも売却できますか？
はい。空室率が高くても売却できる可能性があります。
Q2. 満室になるまで売却を待つべきですか？
必ずしもその必要はありません。市場環境や物件状況によります。
Q3. 空室率は査定額に影響しますか？
はい。入居率は査定時の重要な判断材料になります。
Q4. 築古アパートでも買取してもらえますか？
築年数が古くても相談できるケースはあります。
Q5. 修繕してから売った方が良いですか？
ケースによります。まず査定を受けて判断するのがおすすめです。
Q6. レントロールとは何ですか？
各部屋の家賃や入居状況をまとめた資料です。
Q7. 相続したアパートでも売却できますか？
相続登記が完了していれば売却可能です。
Q8. 入居者がいても売却できますか？
はい。オーナーチェンジ物件として売却できます。
Q9. 買取と仲介ではどちらが高く売れますか？
一般的には仲介の方が高値になる可能性があります。
Q10. まず何から始めれば良いですか？
現在の資産価値を把握するために査定を受けることから始めましょう。
まとめ
空室が増えたアパートでも売却を諦める必要はありません。
特に、収益低下や修繕費負担が気になり始めた場合は、今後の経営を続けるべきか、売却するべきかを検討するタイミングです。
買取査定では、入居率、収支状況、建物状態、修繕履歴、立地などが確認されます。
まずは査定を受けて現状を把握し、ご自身にとって最適な選択肢を検討することが大切です。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
TEL：03-6452-4090
URL：https://www.sakuratd.co.jp/
宅建免許番号：東京都知事免許（1）第110585号
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