📝 この記事の結論
空室が多いアパートでも売却は可能です。満室にしてから売る必要はなく、物件の状態や空室率、修繕費、売却希望時期によっては、現状のまま買取を利用した方が負担を抑えて早く整理できるケースもあります。
① 空室が多いアパートでも、仲介や買取によって売却できる可能性があります。空室があるからといって、必ずしも満室にしてから売却する必要はありません。
② 空室率や家賃収入は査定価格に影響しますが、多額のリフォームや修繕を行えば必ず高く売れるとは限りません。まず現状の査定価格を確認し、空室対策にかかる費用と売却価格の上昇幅を比較することが重要です。
③ できるだけ高く売りたい場合は仲介、修繕費や管理負担を抑えて早く整理したい場合は買取も選択肢です。複数社へ査定を依頼し、価格だけでなく売却期間や修繕費、今後の管理負担まで含めて比較しましょう。
「空室が増えてアパート経営が厳しい」「満室にしてから売った方がいい？」「修繕費をかけずに売却できる？」と悩んでいませんか。
空室が多いアパートでも、現状のまま売却できる可能性があります。
この記事では、空室が査定価格に与える影響や売却方法、仲介と買取の違い、実際の成功事例までわかりやすく解説します！
空室が多いアパートでも売却できる？
空室が多いアパートでも売却は可能です。
アパートの買主には、自分が住むために住宅を探している人だけではなく、家賃収入を目的とした不動産投資家や、購入後に再生・運用する不動産会社などもいます。
そのため、現在空室が多いからといって、直ちに「売れないアパート」と判断されるわけではありません。
空室があっても買主が見つかる可能性がある
収益物件を検討する際、買主（投資家や不動産会社）が見ているのは「現在の入居率」だけではありません。
🔍 買主が総合的に評価・判断する主なポイント
- 物件の立地条件・アクセス環境
- 土地および建物全体の資産価値
- 現在の家賃設定および周辺の賃貸需要
- 築年数と建物の維持管理状態
- 過去の修繕履歴・防水メンテナンス状態
- 敷地内・周辺駐車場の確保状況
- 購入後に満室へ改善できるポテンシャル（伸び代）
例えば現在「5戸の空室」があるような物件であっても、リフォーム工事や募集条件（賃料・敷礼設定など）の見直しによって「入居率や収益性を改善できる」と判断する投資家であれば、十分に購入の検討対象となります。
💡 空室が多い状態でも買取なら売却が可能
一般の投資家へ向けた仲介での売却が難しい場合でも、不動産会社による直接買取であれば、「空室が目立つ状態」や「購入後のリノベーション・大規模修繕が必要な状態」を前提として適正に査定・買取してもらえるケースも多くあります。
入居者がいる状態でもアパートは売却できる
空室と入居中の部屋が混在しているアパートでも売却できます。
入居者がいる場合は、一般的に賃貸借契約を引き継ぐ形で新しい所有者へ売却します。
そのため、「全員に退去してもらわなければ売れない」というわけではありません。
現在の入居状況や賃貸借契約の内容などを整理したうえで、売却方法を検討しましょう。
空室が多いとアパートの売却価格は下がる？
空室率が高い場合、アパートの査定価格に影響することがあります。
アパートなどの収益物件では、土地や建物の価値だけでなく、家賃収入や収益性も重要な評価材料になるためです。
アパートは収益性も査定される
収益物件（アパート・マンション等）の価格を算出・査定する方法の一つに「収益還元法」があります。
これは簡単にいうと、その不動産から「将来的にどれくらいの収益（家賃収入等）が得られるか」をもとに物件の資産価値を算出する手法です。
📊 収益還元法の基本的な計算イメージ
💡 査定における家賃収入の重要性
実際のプロによる査定では、単純な満室想定の賃料だけでなく、日常の管理費や将来の大規模修繕費、想定される空室損失リスクなども細かく考慮（NOI利回りの算出）するため、上記の式だけで最終価格が決まるわけではありません。
しかしながら、毎月の「家賃収入」が収益物件の査定額を大きく左右する最重要な評価材料になる点は押さえておきましょう。
同じ8戸のアパートでも評価が変わる可能性がある
例えば、全く同じ立地・築年数・間取りを持つ「全8戸のアパート」であっても、稼働状況によって現在得られている家賃収入は大きく異なります。
🏢 入居戸数による評価の違い（全8戸アパートの例）
このように他の条件が同じであっても、現時点の家賃収入が少ない（空室が多い）物件ほど、現状ベースの査定では収益性を低く評価される傾向があります。
💡 「空室が多い＝必ず大幅に安くなる」とは限らない
周辺エリアに確かな賃貸需要があり、「募集条件の見直し（敷礼や賃料設定）」や「内装・設備の修繕リノベーション」を行うことで入居率の改善が十分見込める物件であれば、「購入後の改善ポテンシャル（伸び代）」まで考慮して前向きに評価してくれる投資家や買取業者も存在します。
空室は埋めてから売却した方がいい？
必ずしも満室にしてから売却した方がよいとは限りません。
空室を埋めるためにリフォームや設備交換を行えば、入居率が改善して査定価格が上がる可能性があります。
一方で、工事費用を回収できないケースもあります。
そのため重要なのは、「満室にできるか」ではなく「空室対策にかける費用と売却価格の上昇幅が見合うか」です。
空室を埋めてから売却する方法が向いているケース
次のような物件では、入居率を改善してから売却する方法を検討する価値があります。
- 周辺の賃貸需要が高い
- 少額の修繕で入居募集できる
- 空室期間がそれほど長くない
- 設備や内装の改善で競争力を高められる
- 売却を急いでいない
- 入居率改善によって収益性が大きく上がる可能性がある
例えば、比較的少ない費用で空室を改善でき、家賃収入が増えるのであれば、売却時の評価にもプラスに働く可能性があります。
現状のまま売却した方がよいケース
一方、次のような場合は、多額の費用をかける前に現状売却を検討した方がよいことがあります。
- 築年数がかなり経過している
- 外壁や屋根など大規模修繕が必要
- 給湯器など複数の設備交換を控えている
- 長期間空室が続いている
- 周辺の賃貸需要が弱くなっている
- 管理負担を早く減らしたい
- 相続などを理由に早期売却したい
特に注意したいのが、売却するためだけに高額なリフォームを先に行うことです。
数百万円かけて修繕しても、売却価格が同額以上高くなるとは限りません。
リフォームや空室対策を始める前に、「現状ならいくらで売れるのか」「修繕した場合はどの程度の価格が期待できるのか」を不動産会社へ確認し、費用対効果を比較してから判断しましょう。
空室アパートを売却する3つの方法
空室が多いアパートを売却する方法は、一つではありません。
物件の状態やオーナー様が優先したい条件によって、適した売却方法は異なります。
1．仲介で投資家へ売却する
不動産会社に仲介を依頼し、アパートを購入したい投資家を探す方法です。
時間をかけて購入希望者を探せるため、できるだけ高い価格で売却したい場合に検討しやすい方法です。
一方、空室が多い場合は収益性を厳しく見られたり、購入希望者から価格交渉を受けたりする可能性があります。
2．不動産会社に買い取ってもらう
不動産会社が直接アパートを購入する方法です。
会社によっては、
- 空室が多い
- 築年数が古い
- 修繕が必要
- 残置物がある
といった状態でも、現状のまま査定・買取できる場合があります。
仲介より売却価格が低くなる傾向はありますが、「高値より早く整理したい」「これ以上修繕費を負担したくない」というオーナー様には有力な選択肢です。
3．土地としての売却も検討する
建物の老朽化が進んでいる場合は、アパートとしての収益性だけでなく、土地としての価値を踏まえて売却方法を検討することもあります。
ただし、解体して更地にすれば必ず高く売れるわけではありません。
解体費用や税金、土地の需要なども関係するため、自己判断で解体する前に、アパート付きの状態と土地として売却する場合の両方を査定してもらうことが重要です。
空室アパートは仲介と買取のどちらで売るべき？
空室が多いアパートを売却するときは、「できるだけ高く売りたいのか」「できるだけ早く整理したいのか」によって適した方法が変わります。
高く売りたいなら仲介
仲介による売却では、不動産会社が広く市場で個人投資家や法人などの購入希望者を探します。
購入希望者が見つかるまでに一定の期間を要する場合がありますが、複数の投資家へアプローチできるため、条件が合えば買取よりも高値での売却が期待できる点が大きなメリットです。
🏢 仲介での高値売却が狙いやすいアパートの特徴
- 駅近や生活利便性が高く、立地条件が良い
- 周辺の賃貸需要が旺盛で空室リスクが低い
- 現在の入居率が比較的高く維持されている
- 定期的なメンテが行き届き、建物の状態が良い
- 長年にわたり安定した家賃収入が得られている
💡 稼働率や物件コンディションが良いアパートであれば、投資家からのニーズも高く評価されやすいため、まずは仲介での売却を軸に検討してみるのがおすすめです。
早く整理したいなら買取
買取は、不動産会社が直接アパートを購入する方法です。
一般の購入希望者を探す必要がないため、条件がまとまれば比較的短期間で売却できる可能性があります。
また、会社によっては、空室が多い状態や修繕が必要な状態でも現状のまま相談できます。
そのため、「これ以上修繕費をかけたくない」「管理から早く離れたい」という場合には買取が選択肢になります。
ただし、買取価格は仲介による売却価格より低くなる傾向があります。価格だけで判断せず、売却までの期間や今後必要になる修繕費なども含めて比較しましょう。
空室が多いアパートを買取で整理した成功事例
ここからは、築30年以上・全8戸の木造アパートを売却したケースを例に、どのように売却方法を判断したのか見ていきます。
売却前は8戸中3戸のみ入居
オーナー様が所有されていたのは、築30年以上が経過した木造アパート（全8戸）でした。
以前は満室経営が続いていましたが、退去後の新規募集で入居者が決まりにくくなり、ご相談をいただいた時点では「8戸中3戸のみ入居（5戸が空室）」という稼働状況でした。
⚠️ 当時オーナー様が直面されていた主な課題
- 経年劣化による外壁・屋根などの傷み
- 各部屋の給湯器や水回り設備の交換時期
- 今後想定される大規模修繕工事の資金負担
- 空室埋め（広告費・原状回復等）にかかるコスト
💡 売却検討へ切り替えたポイント
このまま所有を継続したとしても、家賃収入の減少に反して修繕費や維持管理の手間が増加していくことが明白であったため、「保有を維持するリスク」を見直し、手放す方向（売却）について具体的に検討・相談されることになりました。
満室にするためのリフォームも検討
当初は、空室をリフォームして入居者を募集し、入居率を改善してから売却する方法も検討しました。
しかし、複数の部屋を修繕するとまとまった費用が必要です。
さらに、リフォームしたからといって、すべての空室にすぐ入居者が決まるとは限りません。
そこで、リフォーム費用を先に負担する前に、現状のまま売却した場合の価格を確認することにしました。
複数社の査定を比較して買取を選択
複数の不動産会社へ相談を行ったところ、各社からそれぞれ異なる売却アプローチの提案がありました。
💡 各不動産会社から提示された提案内容
- 仲介での販売活動：時間をかけて一般の投資家買主を探すプラン
- 事前リフォーム後の売却：売主側で費用を投じて綺麗にしてから売り出すプラン
- 現況のまま買取：修繕や空室対策を行わず、不動産会社が直接買い取るプラン
オーナー様が最も重視されたのは、表面上の売却価格の高さだけではなく「今後の修繕リスクや管理の手間・精神的負担をできるだけ早く解消すること」でした。
そのため、事前のリフォームや空室埋め作業を一切行う必要のない「現状のまま買取」による売却方法を選択されました。
✨ 売却後に実現できた成果
早期に買取で手放したことで、将来的な大規模修繕費の捻出や日々の空室管理の悩みから完全に解放されました。さらに、得られた売却資金は今後の安心した生活資金として有効活用できるようになり、非常にご満足いただける結果となりました。
空室アパートの売却を成功させる5つのポイント
空室が多いアパートを売却するときは、入居率だけを見るのではなく、物件全体の状況を整理することが大切です。
1．空室対策をする前に査定を受ける
「空室を埋めた方が高く売れる」と考えて、すぐにリフォームする必要はありません。
まずは現状の査定価格を確認しましょう。
修繕に300万円かけても売却価格が300万円以上上がらなければ、手元に残る金額が増えない可能性があります。
2．複数の不動産会社へ査定を依頼する
アパートの査定では、土地・建物だけでなく収益性や将来の賃貸需要なども評価されます。
会社によって評価や売却戦略が異なるため、1社だけで判断せず複数社を比較しましょう。
査定額だけでなく、「なぜその価格になるのか」まで確認することが重要です。
3．家賃や入居状況が分かる資料を準備する
査定を受ける際は、
- レントロール
- 賃貸借契約書
- 家賃の入金状況
- 修繕履歴
- 管理費などの支出
- 固定資産税に関する資料
などを準備しておくと、物件の収益状況を伝えやすくなります。
4．売却価格だけでなく手取り額を比較する
高い価格で売れても、そのために多額の修繕費や広告費などを負担すれば、最終的な手取りが少なくなることがあります。
「いくらで売れるか」だけでなく、「売却後にいくら残るか」まで比較しましょう。
5．売却する時期を先延ばしにしすぎない
築古アパートでは、時間が経過するほど設備の故障や大規模修繕が必要になる可能性があります。
すぐに売却すると決めていなくても、査定を受けて現在の価格を把握しておけば、保有を続ける場合との比較がしやすくなります。
空室アパートを売却するときの注意点
空室が多いからといって、焦って売却先を決める必要はありません。
高い査定額だけで会社を選ばない
査定額は必ずその価格で売れることを保証するものではありません。
他社より大幅に高い査定を提示された場合は、参考にした成約事例や想定利回り、売却までの期間など、価格の根拠を確認しましょう。
入居者がいる場合は契約状況を確認する
入居中の部屋がある場合は、賃貸借契約の内容や敷金などの引き継ぎについて確認が必要です。
売却後のトラブルを避けるためにも、契約関係の資料を整理して不動産会社へ伝えておきましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
空室が多いアパートを所有している方の中には、「満室にしてからでないと売れない」と考える方も少なくありません。
しかし、実際には空室がある状態でも売却を検討できます。
大切なのは、空室を埋めるために必要な費用と、入居率を改善した場合に期待できる売却価格を比較することです。
築年数が経過している場合は、今後の大規模修繕や設備交換などの負担も考える必要があります。
修繕やリフォームを始める前に現在の査定価格を確認し、保有・仲介・買取を比較することで、自分に合った方法を判断しやすくなります。
空室アパートの売却に関するFAQ
空室が多いアパートでも売却できますか？
はい。空室が多い状態でも、投資家への仲介売却や不動産会社による買取を検討できます。
満室にしてから売った方が高く売れますか？
入居率の改善によって評価が上がる可能性はありますが、必ずしも修繕費や募集費用を回収できるとは限りません。
空室があると査定価格は下がりますか？
家賃収入や収益性が低下している場合は、査定価格に影響することがあります。
築30年以上のアパートでも売却できますか？
築年数だけで売却できないと決まるわけではありません。立地や土地価値、収益性、建物状態などを総合的に評価します。
入居者が残っていても売却できますか？
はい。入居者との賃貸借契約を新しい所有者へ引き継ぐ形で売却できる場合があります。
残置物があっても買取できますか？
会社によっては残置物がある状態でも相談できます。処分が必要かどうかを事前に確認しましょう。
リフォームしてから売却するべきですか？
自己判断で大規模なリフォームをする前に、現状とリフォーム後の査定価格を比較することをおすすめします。
仲介と買取ではどちらが高く売れますか？
一般的には仲介の方が高値を狙いやすく、買取は仲介より価格が低くなる傾向があります。
アパートの売却査定には何が必要ですか？
物件資料のほか、レントロールや賃貸借契約書、修繕履歴などがあると収益状況を確認しやすくなります。
空室アパートを売りたい場合、まず何をすればいいですか？
まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、現在の価格と売却方法を比較しましょう。修繕や空室対策を行うかどうかは、その結果を確認してからでも遅くありません。
まとめ｜空室が多くても売却方法を比較することが大切
空室が多いアパートでも、売却を諦める必要はありません。
仲介で投資家を探す方法だけでなく、現状のまま不動産会社へ買い取ってもらう方法もあります。
特に築古アパートでは、空室を埋めるための費用、大規模修繕、今後の管理負担まで含めて判断することが重要です。
「空室が多いから、まずリフォームしなければ」と考えるのではなく、修繕前に現在の価値を確認しましょう。
複数の売却方法を比較することで、価格だけでなく、売却期間や手取り額、今後の負担まで含めて自分に合った選択肢を見つけやすくなります。
アパートの空室や売却でお悩みならご相談ください
「空室が増えて管理が大変になってきた」「修繕して保有を続けるか売却するか迷っている」「空室が多い状態でも買い取ってもらえるか知りたい」という方は、ぜひさくら都市デザイン株式会社へお気軽にご相談ください。
アパートの入居状況や建物の状態、今後必要になる修繕費用などを丁寧に確認しながら、仲介・買取を含めた最適かつ現実的な売却プランをご提案いたします。大切な資産の価値を最大限に活かせるよう誠心誠意お手伝いいたしますので、どうぞ安心してお気軽にご相談ください。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
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