📝 この記事の結論
任意売却と不動産買取は、同じ意味ではありません。
任意売却は、住宅ローンを完済できない場合などに、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
一方、不動産買取は、不動産会社が買主となって不動産を直接購入する売却方法です。
① 売却代金などで住宅ローンを完済できる場合は、通常の仲介や不動産買取を検討しやすくなります。
② 売却代金や自己資金を使っても住宅ローンを完済できない場合は、金融機関と調整したうえで任意売却を検討することがあります。
③ 任意売却を進める場合でも、不動産会社による買取が選択肢になることがあります。
そのため、「任意売却か買取か」という二者択一ではなく、住宅ローン残高や査定額、返済状況を確認して売却方法を整理することが大切です。
「住宅ローンの支払いが厳しくなってきた」
「任意売却と不動産買取は何が違う？」
「オーバーローンでも家を売れる？」
住宅ローンの返済が難しくなると、このような疑問を持つ方もいるでしょう。
この記事では、任意売却と不動産買取の違いや、住宅ローンが残っている場合の考え方、どのようなときに任意売却を検討するのかをわかりやすく解説します。
👉オーバーローンでも家は売却できる？不動産買取・任意売却とローン残債の対処法
任意売却と不動産買取はそもそも何が違う？
任意売却と不動産買取の大きな違いは、売却の目的と仕組みです。
任意売却は、住宅ローンの完済が難しい場合に、金融機関の同意を得ながら売却を進める方法です。
一方、不動産買取は、買主を一般の購入希望者ではなく不動産会社とする売却方法です。
比較すると、次のようになります。
| 項目 | 任意売却 | 不動産買取 |
|---|---|---|
| 主な目的 | 住宅ローンを完済できない状況で売却を進める | 不動産会社へ直接売却する |
| 買主 | 一般の購入者や不動産会社など | 不動産会社 |
| 金融機関の同意 | 必要 | 通常の売却なら原則不要だが、ローンを完済できない場合は別途調整が必要 |
| 主な対象 | オーバーローンなど | 通常の売却でも利用可能 |
| 売却方法 | 仲介や買取などを組み合わせる場合がある | 不動産会社への直接売却 |
つまり、任意売却は住宅ローン問題を整理しながら売却するための方法であり、不動産買取は誰に売るかという売却方法の一つです。
この違いを理解しておくと、自分がどの方法を検討すべきか判断しやすくなります。
任意売却とは
任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合などに、金融機関の同意を得て売却する方法です。
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。
通常は住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから買主へ所有権を移します。
しかし、売却価格より住宅ローン残高の方が多い場合は、売却代金だけでは完済できません。
このような場合に、金融機関と調整しながら売却を進める方法として任意売却が検討されます。
オーバーローンの場合に検討される
金融機関の同意が必要
住宅ローンを完済できない状態で抵当権を抹消してもらう必要があるため、売主だけの判断で進めることはできません。
売却価格や売却時期、売却後に残る住宅ローンの扱いなどについて、金融機関と調整しながら進めます。
競売になる前の選択肢として検討される
任意売却は、競売になる前に不動産を売却するための選択肢として検討されることがあります。
ただし、任意売却を検討すれば必ず競売を回避できるわけではありません。
売却できる期限や金融機関との調整も関係するため、返済が難しいと感じた段階で早めに相談することが大切です。
不動産買取とは
不動産買取とは、不動産会社が買主となり、売主から直接不動産を購入する方法です。
一般の購入希望者を探す仲介とは、買主が異なります。
住宅ローンの返済に問題がない通常の売却でも利用できます。
👉不動産買取とは？仲介との違い・メリット・売却の流れを専門家がわかりやすく解説【2026年版】
一般の買主を探す必要がない
直接買取では、不動産会社が買主になります。
そのため、一般の購入希望者を募集する期間を省ける場合があります。
仲介と比べて売却期間を短縮できるケースがあるため、売却時期を決めている場合などに検討されます。
現状のまま相談できる場合がある
築年数が古い住宅や、修繕が必要な不動産でも、現状のまま買取を相談できる場合があります。
物件の状態や立地、権利関係などによって条件は変わります。
直接買取では通常は仲介手数料がかからない
不動産会社が直接買主となる直接買取では、通常は仲介手数料はかかりません。
👉不動産買取で仲介手数料はかかる？不要な理由・その他の費用・仲介との違いを解説
任意売却でも不動産買取を利用できる？
任意売却を進める中で、不動産会社への買取を検討できる場合があります。
たとえば、住宅ローンを完済できないものの、金融機関が売却条件に同意し、不動産会社が買主になるケースです。
そのため、任意売却で買取を利用できるかどうかは、査定額だけでなく金融機関の判断や残債の状況によって異なります。
アンダーローンの場合の売却方法
売却見込み額が住宅ローン残高を上回る状態を、一般にアンダーローンと呼びます。
ただし、査定額と住宅ローン残高だけを比較するのではなく、売却にかかる費用も含めて確認することが大切です。
仲介で売却する場合
購入希望者が見つかるまでに時間がかかる場合がありますが、条件によっては買取より高い価格で売却できる可能性があります。
売却期限や希望価格を整理したうえで検討しましょう。
不動産買取を利用する場合
仲介と比べて売却期間を短縮できる場合があります。
ただし、買取価格は仲介での想定売却価格より低くなることがあるため、住宅ローンを完済できるか確認してから判断することが重要です。
オーバーローンの場合の売却方法
売却見込み額より住宅ローン残高が多い場合は、オーバーローンの状態です。
この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない可能性があります。
自己資金で不足分を補えるか確認する
売却代金と住宅ローン残高の差額を自己資金で補える場合は、通常の売却を進められる可能性があります。
自己資金で補えない場合は金融機関へ相談する
不足分を自己資金で補えない場合は、金融機関との調整が必要です。
このようなケースでは、任意売却を検討することがあります。
任意売却を検討するタイミング
任意売却は、住宅ローン返済が苦しくなった場合に必ず利用する方法ではありません。
まず現在の返済状況や住宅ローン残高、不動産の査定額を確認することが大切です。
返済が難しいと感じた段階で金融機関へ相談することで、売却以外の選択肢を含めて検討できる場合があります。
任意売却を進められるかどうかは、金融機関の判断も関係します。
任意売却には売却できる期間や金融機関との調整が必要になるため、相談が遅いほど選択肢が限られることがあります。
👉不動産売却を急ぐならどうする？期限から逆算する売却方法と注意点を解説
任意売却・買取を検討する前に確認すること
住宅ローン返済が難しい場合は、いきなり売却方法を決めるのではなく、まず現在の状況を整理しましょう。
確認したい主な項目は次のとおりです。
・住宅ローン残高
・現在の返済状況
・延滞の有無
・不動産の査定額
・抵当権の状況
・金融機関から届いている書類
・希望する売却時期
これらを整理すると、通常売却で進められるのか、金融機関との調整が必要なのか判断しやすくなります。
売却までの基本的な流れ
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、次の順番で整理すると進めやすくなります。
👉不動産見積もりを比較する方法！査定額だけで選ばないコツをプロが解説
住宅ローン残高を確認する
まず金融機関の残高証明書や返済予定表などで、現在の住宅ローン残高を確認します。
不動産査定を受ける
次に、不動産会社へ査定を依頼します。
査定額だけでなく、価格の根拠や売却条件も確認しましょう。
アンダーローンかオーバーローンか確認する
住宅ローン残高と売却見込み額を比較します。
この結果によって、通常売却で進めやすいか、金融機関との調整が必要かが変わります。
売却方法を決める
通常の仲介、直接買取、任意売却などから、現在の状況に合う方法を検討します。
任意売却が必要な場合は、金融機関との調整を行いながら進めます。
任意売却・買取で注意したいポイント
任意売却や不動産買取を検討する際は、価格だけで判断しないことが大切です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
住宅ローンの返済が難しい場合は、最初に住宅ローン残高と不動産の査定額を確認することが重要です。
売却代金などでローンを完済できるのであれば、通常の仲介や買取を検討できます。
一方、完済できない場合は、金融機関との調整が必要になることがあります。
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よくある質問
任意売却と不動産買取は同じですか？
同じではありません。
任意売却は金融機関の同意を得て売却する方法で、不動産買取は不動産会社が直接買主となる売却方法です。
任意売却でも不動産買取を利用できますか？
条件によっては検討できる場合があります。
金融機関の同意や買取価格、住宅ローン残高などを確認する必要があります。
オーバーローンとは何ですか？
売却見込み額より住宅ローン残高が多い状態です。
アンダーローンなら任意売却は必要ですか？
売却代金などで住宅ローンを完済できるのであれば、通常の仲介や買取で進められる場合があります。
任意売却には金融機関の同意が必要ですか？
はい。
住宅ローンを完済できない状態で抵当権を抹消するため、金融機関との調整が必要です。
任意売却をすれば競売を必ず避けられますか？
必ず回避できるわけではありません。
売却できる期限や金融機関との調整状況によって異なります。
直接買取では仲介手数料がかかりますか？
不動産会社が直接買主となる場合は通常かかりません。
別の会社が仲介に入る場合は発生することがあります。
住宅ローンを延滞していなくても相談できますか？
相談できます。
返済が難しくなりそうな段階で、金融機関や不動産会社へ相談することも大切です。
査定だけでも依頼できますか？
可能です。
まず住宅ローン残高と査定額を比較すると、現在の状況を整理しやすくなります。
最初に何を確認すればいいですか？
住宅ローン残高、返済状況、不動産の査定額、抵当権の状況を確認しましょう。
まとめ｜任意売却と不動産買取は仕組みが異なる
任意売却は、住宅ローンを完済できない場合などに、金融機関の同意を得て売却する方法です。
不動産買取は、不動産会社が買主となって不動産を直接購入する方法です。
売却代金などで住宅ローンを完済できる場合は、通常の仲介や買取を検討できます。
一方、完済が難しい場合は、金融機関との調整や任意売却を検討することがあります。
住宅ローン返済が難しい不動産の売却相談はさくら都市デザインへ
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