📝 この記事の結論
訳あり物件でも売却は可能です。ただし、再建築不可・事故物件・共有名義・底地や借地権・老朽化した空き家など、抱えている問題によって適した売却方法は異なります。まずは物件の問題点と権利関係を整理し、その物件に合った方法を選ぶことが重要です。
① 訳あり物件が売れにくい主な理由は、買主が限定されやすいことや、住宅ローンを利用しにくいケースがあること、購入後の活用・建て替えなどに制限があることです。
② 売却方法には、そのまま仲介で売る、問題を解消してから売る、関係者へ売る、訳あり物件を扱う不動産会社へ買取を依頼するなど複数の選択肢があります。
③ 少しでも納得できる条件で売却するには、自己判断で解体やリフォームをする前に査定を受け、訳あり物件の取り扱い実績がある不動産会社へ相談することが大切です。
「訳あり物件でも売却できる？」「普通の不動産会社では売れない？」と悩んでいませんか？
訳あり物件といっても、抱えている問題によって売却方法は異なります。
この記事では、訳あり物件が売れにくい理由や7つの売却方法、少しでも高く売るためのポイントを解説します！
訳あり物件とは？売れにくい理由
「訳あり物件」という言葉に明確な法律上の定義があるわけではありません。
一般的には、物件そのものや権利関係などに何らかの事情があり、通常の不動産より売却しにくい物件を指して使われます。
訳ありだからといって売却できないとは限りません。重要なのは、何が問題になっているのかを把握し、それに合った売却方法を選ぶことです。
訳あり物件に該当する主なケース
代表的な訳あり物件として、次のようなものがあります。
| 訳あり物件の種類 | 主な問題・特徴 |
|---|---|
| 再建築不可物件 | 現在の建物を解体すると、原則として新しい建物を建てられない |
| 事故物件 | 人の死などについて告知が必要になる場合がある |
| 共有名義・共有持分 | 複数人が所有し、売却に共有者との調整が必要になることがある |
| 底地・借地権 | 土地と建物の権利関係が一般的な所有権と異なる |
| 老朽化した空き家 | 建物の劣化や修繕・解体などが問題になる |
| 未登記・違反建築等 | 登記や建築に関する問題を抱えている |
| 境界・権利関係に問題がある物件 | 隣地や関係者との調整が必要になることがある |
複数の問題を抱えているケースもあります。
たとえば、「相続した空き家が再建築不可だった」「共有名義の古い家を長期間放置している」といったケースです。
問題が複数あるほど、一般の買主にとって判断が難しくなり、売却にも専門的な対応が必要になることがあります。
訳あり物件が売れにくい理由
訳あり物件が一般的な不動産より売れにくくなる理由のひとつが、購入できる人や購入したい人が限定されやすいことです。
- 再建築不可物件：既存建物を解体したあとに原則として新しい建物を建てられないため、一般的な戸建てと同じ条件では検討しにくい
- ローン制限：物件によっては金融機関の融資を利用しにくく、現金購入できる買主などに対象が限られることがある
- 心理的瑕疵：事故物件であれば心理的な抵抗を感じる購入希望者もいる
訳あり物件でも売却できる
「訳あり物件だから売れない」と最初から諦める必要はありません。
物件の状態によっては、そのまま仲介で購入希望者を探せる場合もあれば、問題を整理することで売却しやすくなる場合もあります。
また、一般の購入希望者への売却が難しい物件でも、再建築不可や共有持分、底地・借地権などを取り扱っている不動産会社が買取できるケースがあります。
問題を隠して普通の物件として売ろうとするのではなく、物件の状況を正確に把握したうえで売却方法を考えることが大切です。
訳あり物件を売却する7つの方法
訳あり物件にはさまざまな種類があるため、「この方法なら必ず売れる」という一つの正解はありません。
物件の状態や売却期限、希望価格などを踏まえて、次の方法から適したものを検討します。
① そのまま仲介で売却する
問題の程度によっては、通常の不動産と同じように仲介で売却できる場合があります。
不動産会社に販売活動を依頼し、物件の事情を理解した購入希望者を探す方法です。
仲介は市場で広く買主を探せるため、時間をかけてもできるだけ条件の良い売却を目指したい方に向いています。
ただし、一般的な物件より買主が限定される場合は、売却まで時間がかかる可能性があります。
② 売出価格を見直して売却する
売れにくい原因が価格と物件条件のバランスにある場合は、売出価格を見直す方法があります。
訳あり物件だからといって必要以上に安くする必要はありませんが、通常の物件と同じ価格設定では購入希望者が見つかりにくいケースがあります。
周辺相場だけではなく、物件が抱える問題が価格へどの程度影響するのかを考えることが大切です。
値下げする場合も、根拠なく大幅に下げるのではなく、査定や市場の反応を見ながら判断しましょう。
③ 問題を解消してから売却する
売却前に問題を解消できるケースもあります。
たとえば、
- 境界を確認する
- 相続登記など必要な登記を行う
- 共有者との話し合いを進める
- 必要な書類や権利関係を整理する
などです。
問題を整理することで購入希望者が判断しやすくなり、売却につながる可能性があります。
売却前にすべての問題を解決しなければならないわけではありません。
費用や時間をかけて対応しても、売却価格に十分反映されないケースもあるため、先に不動産会社へ相談することをおすすめします。
④ 隣地所有者や関係者への売却を検討する
物件によっては、一般の購入希望者よりも、隣地所有者や権利関係者にとって価値が高いケースがあります。
たとえば底地であれば借地人、共有持分であれば他の共有者などへの売却を検討できる場合があります。
隣地と一体で利用することで土地を活用しやすくなる場合には、隣地所有者が購入を検討することも考えられます。
ただし、相手との関係性や価格交渉もあるため、無理に直接交渉せず、不動産会社などを通して進める方法もあります。
⑤ 売却できる権利・持分だけを売る
共有名義の不動産では、共有者全員の同意がなければ不動産全体を売却できないケースがあります。
一方で、自分が所有している共有持分のみを売却できる場合があります。
「共有者と意見が合わず売却できない」「共有関係を解消したい」といった場合の選択肢です。
ただし、共有持分だけを購入する一般の買主は限られるため、共有持分など特殊な不動産を取り扱っている会社への相談が必要になることがあります。
⑥ 訳あり物件を扱う不動産会社へ買取を依頼する
一般の購入希望者を探すことが難しい場合は、訳あり物件の買取に対応している不動産会社へ直接売却する方法があります。
不動産会社が買主となるため、
- 再建築不可
- 共有持分
- 底地、借地権
- 老朽化した空き家
- 権利関係が複雑な物件
などでも、物件の条件によって買取対象になる可能性があります。
仲介と比べて買取価格が低くなる傾向はありますが、一般の買主を探す必要がないため、売却期間や手間を抑えたい場合には有力な選択肢です。
⑦ 物件に合った方法を専門家と整理する
訳あり物件では、最初から「仲介」「買取」「解体」など一つの方法に決める必要はありません。
たとえば再建築不可物件でも、
- そのまま売却する
- 隣地との調整を検討する
- 現在の建物を活用する
- 専門会社へ買取を相談する
など、物件条件によって考えられる方法は異なります。
「訳ありだから買取しかない」と決めつけず、まず現在の状況と選択肢を整理することが重要です。
訳あり物件の種類別に見る売却のポイント
訳あり物件といっても、抱えている問題によって売却時に確認すべきポイントは異なります。
ここでは、代表的な訳あり物件について、それぞれの売却方法や注意点を見ていきましょう。
再建築不可物件
再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体すると、原則として新しい建物を建てられない物件です。
一般的な住宅と比べて購入後の活用方法が限られるほか、金融機関の融資を利用しにくいケースもあり、買主が限定される傾向があります。
ただし、再建築不可だから売却できないわけではありません。
現在の建物を活用したい方へ売却する、隣地との調整によって再建築できる可能性を検討する、再建築不可物件を扱う不動産会社へ買取を相談するなど、物件条件に応じた方法があります。
再建築不可と分かった段階で解体してしまうと、かえって売却の選択肢を狭める可能性があるため、まず現状のまま査定・相談することが大切です。
実際のご相談事例｜再建築不可物件をどうするか悩まれていたケース
さくら都市デザインでは、実際に再建築不可物件について「売却できるのか分からない」「今後どうすればいいのか」といったご相談をいただいています。
ケース①｜相続した実家が再建築不可だったケース
相続したご実家について調べたところ、再建築不可物件であることが判明。建て替えができないことへの不安から、売却や今後の活用が可能なのか判断できず、ご相談いただきました。
物件の現状を確認し、条件に合わせて考えられる選択肢を整理。所有者様が今後の方向性を安心して判断できる状態を整えることができました。
ケース②｜貸していた再建築不可物件の将来に悩まれていたケース
長年貸家として運用していた物件が再建築不可であることに加え、建物の老朽化も進み、今後の維持や管理に不安を感じてご相談いただきました。
すぐに売却することを前提とせず、物件条件と所有者様のご意向に沿って今後の進め方を整理。将来を見据えて検討できる選択肢を共有しました。
このように、訳あり物件は「すぐ売る・持ち続ける」の二択とは限りません。まず現状を整理し、どのような選択肢があるのか確認することが大切です。
事故物件
人の死があった物件などでは、内容によって買主への告知が必要になる場合があります。
「売れにくくなるから伝えたくない」と考えるのではなく、告知が必要な事項については適切に伝えたうえで売却を進めることが重要です。
事故物件でも立地や物件状態、発生した事象などによって売却条件は異なります。
一般の買主への仲介だけでなく、事故物件を取り扱う不動産会社への買取相談も選択肢です。
共有名義・共有持分
不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員との調整が必要です。
「自分は売りたいのに、ほかの共有者が反対している」というケースでは、売却が進まないこともあります。
その場合、自分の共有持分のみを売却する方法を検討できることがあります。
ただし、共有持分だけの売却は買主が限られるため、共有不動産の取り扱い経験がある会社へ相談することが重要です。
実際のご相談事例｜共有名義不動産の売却・整理に悩まれていたケース
共有名義の不動産では、「売却したいけれど話し合いが進まない」「誰が中心になって進めればよいか分からない」といった問題が起こることがあります。
さくら都市デザインでは、共有名義不動産の売却・整理について、実際に次のようなご相談をいただいています。
ケース①｜共有名義の実家が空き家のままになっていたケース
相続後、ご実家が兄弟姉妹の共有名義となったものの、日常的な連絡が減り、今後について十分に話し合わないまま年月が経過していました。
空き家の状態が続き、管理や今後の扱いに不安を感じていたものの、「誰が中心になって進めればよいのか分からない」とご相談いただきました。
現状を整理し、各共有者様の意向を確認しながら、無理のない形で調整を進めました。
結果として、全員が納得できる方向性を共有し、不動産を整理するための第一歩を踏み出すことができました。
ケース②｜共有者間で売却・活用の意見がまとまらなかったケース
兄弟姉妹で共有している不動産について、売却するのか、活用するのかで意見が分かれ、話し合いが進まない状態でした。
共有者同士の関係が悪いわけではありませんでしたが、判断するきっかけがなく、そのまま停滞していたとのことです。
そこで、それぞれの希望や現在の状況を整理しながら、現実的に考えられる選択肢を共有しました。
結果として、合意形成に向けた方向性が見え、次の判断へ進める状態を整えることができました。
底地・借地権
底地・借地権は、土地と建物の権利関係が一般的な所有権とは異なります。
売却時には、
・借地契約の内容
・地代
・契約期間
・更新条件
・地主、借地人との関係
などを確認する必要があります。
契約書がない、地主や相続人が分からない、地代をめぐってトラブルになっているなど、別の問題が重なっているケースもあります。
まず権利関係を整理し、誰にどの権利を売却できるのか確認しましょう。
実際のご相談事例｜借地権付き不動産の整理・売却に悩まれていたケース
借地権付き不動産では、売却方法だけでなく、地主様との関係や契約内容などを整理する必要があります。
さくら都市デザインでは、実際に次のようなご相談をいただいています。
ケース①｜相続した借地権付き実家の整理に悩まれていたケース
相続したご実家が借地権付き不動産で、今後の方針が決まらないまま、数年間地代だけを払い続けている状態でした。
売却を検討し始めたものの、地主様とは面識がなく、「何から手をつければよいのか分からない」とご相談いただきました。
現地確認と契約内容の整理を行い、現実的な進め方を一つずつ確認。関係調整も含めた方向性を共有しながら進めました。
結果として、所有者様が安心して次の判断ができる状態を整えることができました。
ケース②｜借地権の手続き・進め方に悩まれていたケース
借地権付き不動産の売却を検討されていた所有者様は、不動産会社から「借地非訟という手続きがある」と説明を受けたものの、内容を調べるうちに不安を感じ、ご相談に来られました。
地主様とは長年連絡を取っておらず、ご自身で交渉することにも心理的な負担を感じていたとのことです。
そこで契約内容や地主様との関係を整理し、法的手続きだけに頼るのではなく、関係調整も含めて現実的に考えられる選択肢を検討しました。
結果として、所有者様が納得できる形で整理の方向性を決めることができました。
老朽化した空き家
老朽化した空き家では、「リフォームしてから売る」「解体して更地にする」「そのまま売る」など複数の方法があります。
注意したいのは、売却前に自己判断で高額なリフォームや解体をしないことです。
工事費を売却価格で回収できるとは限らず、物件によっては古家付きのまま売却した方がよい場合もあります。
まず現在の状態で査定を受けてから、工事が必要か判断しましょう。
実際のご相談事例｜相続した空き家・実家の整理に悩まれていたケース
相続した実家は、遠方にあったり兄弟姉妹で共有していたりすることで、整理したくてもなかなか進められないケースがあります。
さくら都市デザインでは、実際に次のようなご相談をいただいています。
ケース①｜遠方にある実家を数年間放置していたケース
相続したご実家は、ご自宅から車で約1時間の場所にあり、「そのうち整理しよう」と思いながら数年が経過していました。
室内には生活用品が残り、庭の草木も伸びた状態で、何から手をつければよいのか分からずご相談いただきました。
現地を確認して状況を整理し、建物や残置物を含めた現況のままでの売却をご提案。必要な物だけお引き取りいただき、それ以外はさくら都市デザインで処分・解体まで対応しました。
結果として、所有者様の負担を抑えながら、短期間で整理を完了することができました。
ケース②｜兄弟姉妹で共有していた実家の整理に悩まれていたケース
ご実家を兄弟姉妹で相続したものの、日常的な連絡が減り、十分な話し合いをしないまま数十年が経過していました。
関係が悪いわけではありませんでしたが、「誰が中心になって進めればよいのか分からない」という状態で、今後の整理についてご相談いただきました。
そこで、各共有者様へ状況をご説明したうえで個別に意向を確認し、全員のご希望を踏まえた整理方法をご提案しました。
訳あり物件を少しでも高く売却するためのポイント
訳あり物件は、問題があるからといって最初から大幅に値下げする必要はありません。
物件の状態を正確に把握し、売り方を工夫することが重要です。
問題点を隠さず正確に伝える
売却に不利になりそうな事情でも、買主へ伝える必要がある内容を隠して売却するのは避けましょう。
契約後に問題が発覚すると、買主とのトラブルにつながる可能性があります。
物件が抱えている問題を整理し、必要な情報を適切に開示したうえで売却を進めることが大切です。
自己判断で解体・リフォームしない
「古いから解体した方が売れそう」「室内をきれいにすれば高く売れそう」と考える方もいるでしょう。
しかし、訳あり物件では、その工事によって問題が解消するとは限りません。
再建築不可物件の場合、建物を解体してしまうと原則として新しい建物を建てられなくなります。
まず現在の状態で査定を受け、解体やリフォームが売却に有効なのか確認してから判断しましょう。
訳あり物件の取り扱い実績がある会社へ相談する
一般的な不動産売却と、再建築不可・共有持分・底地などの売却では、必要となる知識や買主の探し方が異なります。
そのため、査定を依頼するときは価格だけでなく、以下のポイントもしっかり確認しましょう。
- 同じ種類の訳あり物件を扱った実績があるか
- どのような売却方法を提案できるか
- 問題をどこまで整理してくれるか
- 査定額の根拠を説明してくれるか
仲介と買取を比較する
訳あり物件でも仲介で売却できるケースはあります。
時間をかけて購入希望者を探せる場合は、仲介での売却を検討する価値があります。
一般の買主が見つかりにくい物件や、早めに手放したい物件では買取が適している場合があります。
複数の査定額と売却条件を比較する
訳あり物件は、不動産会社によって評価が大きく異なる場合があります。
特に買取では、会社ごとに得意とする物件や再活用の方法が異なるためです。
査定額だけを見るのではなく、以下のポイントまで含めて比較しましょう。
- 「なぜこの金額なのか」という根拠
- 売主が負担する費用
- 引き渡し条件
よくある質問（FAQ）
Q1．訳あり物件でも売却できますか？
はい。再建築不可、事故物件、共有持分、底地・借地権などでも売却できる可能性があります。物件が抱える問題によって適した方法は異なります。
Q2．訳あり物件とはどんな物件ですか？
法律上の明確な定義はありませんが、一般的には権利関係や建築条件、物件状態などに事情があり、通常の不動産より売却しにくい物件を指します。
Q3．再建築不可物件も売却できますか？
売却できる可能性があります。そのまま購入する買主を探すほか、専門の不動産会社へ買取を相談する方法などがあります。
Q4．訳あり物件は相場より安くなりますか？
問題の内容によっては、一般的な物件より価格が低くなることがあります。ただし、立地や土地価値、物件状態などによって評価は異なります。
Q5．訳あり物件は買取しかできませんか？
いいえ。物件の状態によっては仲介で売却できる場合もあります。仲介と買取の両方を比較して判断しましょう。
Q6．事故物件でも売却できますか？
売却は可能です。ただし、人の死などについて買主への告知が必要になるケースがあるため、事前に確認して適切に対応することが重要です。
Q7．共有者が売却に反対していても売れますか？
不動産全体を売却するには共有者との調整が必要ですが、自分が所有する共有持分のみを売却できる場合があります。
Q8．古い家は解体してから売った方がいいですか？
必ずしも解体した方がよいとは限りません。解体費用がかかるほか、再建築不可物件では解体によって活用の選択肢が狭まる可能性があります。
Q9．訳あり物件を高く売るにはどうすればいいですか？
問題点を正確に整理し、訳あり物件の取り扱い実績がある会社へ相談することが重要です。複数社の査定額や売却方法も比較しましょう。
Q10．まだ売却するか決めていなくても相談できますか？
売却を決める前でも相談できます。物件の問題点や売却・活用の選択肢を把握しておくことで、今後の判断をしやすくなります。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
訳あり物件は「売れない」と思われがちですが、問題の内容を整理すると売却方法が見つかるケースはあります。
大切なのは、再建築不可や共有関係など物件が抱える事情を正確に把握することです。
自己判断で解体や値下げをする前に、取り扱い経験のある不動産会社へ相談し、選択肢を比較することをおすすめします。
「この不動産、どうしたらいい？」と悩んでいる方へ
訳あり物件を所有していると、「本当に売れるの？」「このまま持っていて大丈夫？」「誰に相談すればいい？」と、何から始めればよいのか分からなくなることもあるでしょう。
さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、売却価格や条件、古い建物、権利関係など、不動産を整理するときに直面しやすい問題を実例とともに紹介しています。
すぐに売却する予定がない方も、これから不動産をどうするか考えるための一冊として、ぜひ参考にしてみてください。
まとめ｜訳あり物件は問題に合った売却方法を選ぶことが大切
訳あり物件でも売却できる可能性はあります。重要なのは、「訳ありだから売れない」と決めつけず、再建築不可・事故物件・共有名義・底地や借地権など、物件が抱えている問題を正確に整理することです。
そのまま仲介で売る、問題を整理してから売る、関係者へ売る、専門会社へ買取を依頼するなど、選択肢は物件によって異なります。
自己判断で解体・リフォーム・大幅な値下げをする前に査定を受け、複数の売却方法を比較しましょう。
訳あり物件の売却でお悩みなら、さくら都市デザインへ
「再建築不可と分かり、どうすればいいか分からない」「共有者との調整が難しい」「古い物件をこのまま所有し続けるべきか迷っている」など、訳あり物件のお悩みは一つひとつ状況が異なります。
さくら都市デザイン株式会社では、物件の状態や権利関係、所有者様のご希望を確認しながら、売却・買取を含めた選択肢を整理します。
まだ売却すると決めていない段階でも問題ありません。「まず何ができるのか知りたい」という段階から、お気軽にご相談ください。
会社情報
- 会社名 さくら都市デザイン株式会社
- 代表者 櫻井 佑樹
-
所在地
〒150-0022
東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号 - TEL 03-6452-4090
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