📝 この記事の結論
売れない不動産は「なぜ売れないのか」を特定し、原因に合った売却方法へ切り替えることが重要です。
① 価格・立地・建物状態・権利関係など、不動産が売れない原因を最初に確認する
② 価格や販売方法、不動産会社を見直すだけで売却できるケースもある
③ 仲介で売れない場合でも、買取など別の方法で手放せる可能性がある
「売れないから価値がない」と決めつけず、まず現在の売却方法が物件に合っているかを確認しましょう。
「不動産を売りに出しているのに、何か月経っても売れない」「相続した古い家や土地を手放したい」「不動産会社から、このままでは売却が難しいと言われた」と悩んでいませんか？
不動産が売れない原因は、価格だけとは限りません。立地や建物の状態、再建築不可、共有名義、境界問題など、物件そのものに売りにくい事情が隠れていることもあります。
売れない不動産でも、価格や売り方を見直す、建物や土地の問題を整理する、不動産会社による買取を利用するなど、手放す方法はあります。
この記事では、売れない不動産の特徴と原因、売却するための対処法、それでも売れない場合に不動産を手放す7つの方法を不動産のプロが解説します。
売れない不動産とは？
「売れない不動産」とは、一般的に市場に出しても買主様がなかなか見つからず、長期間売却できずに残ってしまっている物件を指します。
ただし、「〇ヶ月売れなければ売れない不動産」という公的な基準が存在するわけではなく、戸建て・マンション・土地といった物件種別や地域特性によっても適正な売却期間は異なります。
🔍 単純な「期間」ではなく、以下の状況から原因を分析することが重要
- 物件への問い合わせがほとんど入らない
- 内覧には来るものの、実際の購入申込につながらない
- 売り出し価格を下げても反響・反応がない
- 複数の不動産会社から仲介での売却を断られた
- 再建築不可等で一般買主が住宅ローンを組みにくい
💡 「なぜ売れないのか」の根本原因に応じた対策を
ただ時間を置いて放置したり価格を下げるだけでは解決しないケースも少なくありません。
「価格設定」「ターゲット層」「販売戦略」「物件自体の抱える問題（ローン審査・接道など）」のどこにハードルがあるのかを正しく分析し、適した手法（売却条件の見直しや直接買取等）へ切り替えることがブレイクスルーにつながります。
売れない不動産と「売りにくい不動産」は違う
一見「全く売れない」と思える不動産であっても、実際には「現在の売り出し条件が合っていないだけ」というケースは非常に多く存在します。
例えば、2,000万円では反響がなかった土地でも、周辺相場や土地の条件に合わせて適切に価格を見直すことで、スムーズに購入希望者が現れるケースがあります。
一方で、再建築不可や複雑な権利関係といった構造的な問題を抱えている物件の場合、単に売り出し価格を下げるだけでは根本的な解決に至りません。
🎯 原因を明確にするための「3つの切り分け」
相場とかけ離れた価格設定になっていないか（適正化で解決する可能性）
ターゲット層へのアプローチやポータルサイト等への露出度が不足していないか
再建築不可・接道不足・権利の複雑さなど、価格調整だけでは解決困難な要因か
💡 真の原因を見極めてから最適な売却戦略を選択する
「売れない理由」が価格設定にあるのか、宣伝・販売戦略にあるのか、あるいは物件そのものの法的な課題にあるのかを正しく見極めることが重要です。
価格調整で済むのか、あるいは専門会社による現況買取（直接買取）を検討すべきなのか、プロと一緒に原因を切り分けてアプローチを選びましょう。
不動産が売れない主な原因7つ
1．売出価格が相場より高い
最も確認したいのが売出価格です。
売主としてはできるだけ高く売りたいものですが、周辺の類似物件より明らかに高ければ、購入候補から外されやすくなります。
査定額だけではなく、周辺の成約事例や現在の競合物件なども確認しましょう。
2．立地や周辺環境に問題がある
駅から遠い、交通の便が悪い、買い物施設が少ない、道路条件が悪いなど、立地によって買主が限定されることがあります。
立地自体を変えることはできません。
そのため、価格設定やターゲット、土地の活用方法などを見直す必要があります。
3．建物が古い・状態が悪い
築年数が古い、雨漏りやシロアリ被害がある、大規模な修繕が必要といった物件は、購入後の費用を心配されやすくなります。
ただし、古い家だから必ずリフォームや解体をしてから売るべきとは限りません。
費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないためです。
古家付き土地として売る、現状のまま買取を相談するといった方法も比較しましょう。
4．土地の条件が悪い
土地の形が不整形、間口が狭い、傾斜地、狭小地など、建物を建てにくい土地は買主が限定されます。
また、道路との接し方によっては、建物を建て替えられない「再建築不可」の可能性もあります。
土地そのものの条件が原因なら、一般の住宅購入者だけでなく、土地活用を前提とした買主や専門の不動産会社も視野に入れます。
5．境界・越境などのトラブルがある
隣地との境界が確定していない、境界杭がない、塀や屋根などが越境しているといった土地は、買主が購入後のトラブルを心配することがあります。
境界問題を解決してから売る方法もありますが、必ずしも売却前にすべて解決しなければならないとは限りません。
問題の内容を確認したうえで、現状のまま売却できるか査定してもらう方法もあります。
6．権利関係が複雑になっている
共有名義、相続登記未了、借地権・底地、未登記建物など、権利関係が複雑な不動産も売却しにくくなります。
特に共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の合意が必要です。
一方、自分の共有持分のみを売却できるケースなどもあります。
「権利関係が複雑だから売れない」と判断する前に、誰が何の権利を所有しているのか整理しましょう。
7．不動産会社や販売方法が物件に合っていない
意外と見落としやすいのが、不動産会社との相性です。
不動産会社にも、
- 戸建てに強い
- 土地売却に強い
- 投資物件に強い
- 訳あり不動産に強い
- 買取を得意としている
など、それぞれ得意分野があります。
売れない物件を同じ方法で売り続けるより、販売戦略や依頼する会社を見直した方がよい場合があります。
売れない不動産を手放す前に確認する3つのポイント
1．問い合わせ・内覧の状況を確認する
不動産が売れないとお悩みの際は、まず「売却活動のどの段階（フェーズ）で止まっているのか」を正確に確認することが大切です。
🔍 停滞フェーズ別の原因と改善アプローチ
① 問い合わせ自体がほとんどない場合
【主な原因・見直し対象】価格設定・ポータルサイト等の露出広告・物件の基本条件
そもそも検討の土台に乗っていない可能性があります。売り出し価格の再検証や広告媒体の拡充、ポータルサイトへの掲載状況を見直す必要があります。
② 問い合わせはあるが内覧（見学）につながらない場合
【主な原因・見直し対象】掲載写真の質・詳細な物件情報・売り出し条件（現況引渡し等）
興味を持たれているものの魅力を伝えきれていません。明るく綺麗な写真への差し替えや物件詳細情報の充実、引き渡し条件の緩和が有効です。
③ 内覧はされるが実際の購入（成約）に至らない場合
【主な原因・見直し対象】建物や室内の状態・価格と実物のバランス・ローンなどの購入条件
実物を見た際の印象や価格感にズレが生じています。クリーニング・残置物撤去、リフォーム費用の見込み明示、または価格調整などが検討対象です。
💡 原因を段階別に分けることで無駄のない改善策が見える
このように活動プロセスごとに切り分けて整理することで、「単に価格を下げるべきか」「写真や広告文を変えるべきか」「買取に切り替えるべきか」といった具体的な打つべき一手（改善ポイント）が明確になります。
2．売出価格と査定根拠を見直す
「査定額が高かったから」という理由だけで不動産会社を選んでいる場合は注意が必要です。
査定価格と実際に売れる価格は同じではありません。
現在の売出価格が周辺相場や物件条件に合っているか、改めて確認しましょう。
3．物件そのものに問題がないか確認する
不動産が売れないからといって、すぐに価格を下げるのは得策ではありません。
安易に値下げを行う前に、まずは「価格以外の部分で売却を難しくしている根本的な原因・事情」が潜んでいないかを確認することが先決です。
⚠️ 売却の障壁（ボトルネック）になりやすい6つの主な事情
- 接道義務を満たしていない「再建築不可」
- 境界未確定・建物や塀の「越境問題」
- 複数人での「共有持分」や未解決の「相続」
- 未未了の建物・増改築による「未登記」
- 権利関係が複雑な「借地権・底地」
- 建物の著しい「老朽化」や大量の「残置物」
💡 真の原因に応じた最適な売却方法・専門買取へ切り替える
上記のような構造的な要因がある場合、いくら価格を下げても一般の買主様ではローンが組めないなどの理由で購入に繋がらないケースが多々あります。
だからこそ真の原因を特定し、単なる価格変更ではなく「現状のまま買い取れる専門不動産会社への直接買取」や「専門的な権利調整を伴う売却手法」へ切り替えることが、早期解決への最短ルートとなります。
売れない不動産を手放す方法7選
ここからは、売れない不動産を手放す具体的な方法を紹介します。
1．売出価格を見直す
まず検討したいのが価格の見直しです。
周辺の成約価格や競合物件と比較し、現在の価格が高すぎないか確認します。
ただし、短期間で何度も値下げすると、買主から「さらに下がるのでは」と待たれる可能性もあります。
単純に値段を下げるのではなく、なぜ売れていないのかを分析したうえで価格を変更することが重要です。
2．販売方法・物件の見せ方を変える
価格に大きな問題がないなら、販売方法を見直します。
物件写真を撮り直す、広告の説明文を改善する、土地の利用方法を提案するなど、見せ方によって反応が変わることがあります。
特に古い家では、建物だけでなく「古家付き土地」「リノベーション素材」など、別の見せ方を検討することも有効です。
3．不動産会社を見直す
長期間売れない場合は、媒介を依頼している不動産会社が物件に合っているか確認しましょう。
一般的な住宅売却が得意な会社と、再建築不可・共有持分・借地権などの特殊な不動産を扱う会社では、買主へのアプローチ方法が異なります。
物件の問題に対応した実績がある会社へ相談することで、新しい売却方法が見つかる可能性があります。
4．建物・土地の問題を整理してから売る
再建築不可、境界・越境、未登記、共有名義など、物件そのものに問題がある場合は、その原因を整理してから売却する方法があります。
たとえば、
- 境界が不明なら測量や資料を確認する
- 相続登記が済んでいなければ名義を確認する
- 未登記建物があれば必要な手続きを確認する
- 共有なら共有者との売却方針を整理する
といった対応です。
問題が解決すれば、一般の買主も検討しやすくなり、仲介で売却できる可能性が高まります。
ただし、売却前にすべての問題を自費で解決する必要があるとは限りません。
測量、解体、リフォームなどに費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないため、先に不動産会社へ査定を依頼してから判断しましょう。
5．不動産会社に買取を相談する
仲介で長期間売れない場合は、不動産会社による買取も選択肢です。
買取では一般の購入希望者を探すのではなく、不動産会社が買主になります。
そのため、
- 築年数が古い
- 残置物がある
- 再建築不可
- 境界に問題がある
- 借地権・底地
- 共有持分
など、一般の買主には売りにくい不動産でも、物件や権利の状況によっては買取を相談できる場合があります。
仲介より売却価格が低くなる傾向はありますが、価格だけではなく、売却までの期間や事前に必要な費用も含めて比較することが重要です。
6．隣地所有者・共有者などへの売却を検討する
一般の買主には需要が少ない不動産でも、隣地所有者や共有者にとっては価値がある場合があります。
たとえば、狭い土地でも隣地と一体化すれば利用しやすくなることがあります。
また、共有持分であれば、他の共有者が取得することで単独所有に近づけられるケースもあります。
ただし、直接交渉では価格や条件をめぐってトラブルになる可能性もあるため、必要に応じて不動産会社や専門家へ相談しながら進めましょう。
7．寄付・引き取り制度などを検討する
売却や買取が難しい場合は、寄付などを検討するケースもあります。
ただし、自治体や法人へ「無料なら引き取ってもらえる」とは限りません。
管理費用や固定資産税、建物の安全性などの問題があるため、寄付を受け付けてもらえないケースもあります。
また、相続した土地については、一定の要件を満たせば「相続土地国庫帰属制度」を利用できる場合があります。
建物がある土地など制度を利用できない土地もあり、審査手数料や負担金も必要です。「売れない＝すぐ国や自治体へ返せる」わけではない点には注意しましょう。
売れない不動産は仲介と買取どちらがいい？
売れない不動産を手放す場合でも、最初から買取を選ぶ必要はありません。
時間をかけて高く売りたいなら仲介
売れない原因が価格設定や広告方法などにあり、物件そのものに大きな問題がない場合は、販売方法を改善することで仲介でも売却できる可能性があります。
時間に余裕があり、できるだけ高い価格を目指したい場合は、まず仲介方法を見直してみましょう。
早く手放したい・問題があるなら買取を検討
一方、一般的な仲介売却にこだわり続けるのではなく、不動産会社による「直接買取」を並行して比較・検討する価値が非常に高いケースもあります。
🏠 不動産買取の活用を比較すべき代表的な状況
- 長期間売りに出しているが成果が出ていない
- 複数社に仲介を依頼しても売れなかった
- 訳あり物件で一般買主の手続き・ローンが難しい
- 維持管理費や固定資産税の負担を早くなくしたい
- 建物の解体や事前のリフォームを行わずに売りたい
💡 「仲介想定額」と「現況買取価格」の双方を確認して比較
「仲介で売れる見込み価格（および売買に至る期間や手間のリスク）」と、「現状のままで即時買い取ってもらえる価格」の両方を揃えて確認することが重要です。
手残りの金額だけでなく、「いつ手放せるか」「解体・リフォーム等の初期費用を免れるか」といった総合的なコストパフォーマンスで判断することをおすすめします。
売れない不動産でやってはいけないこと
原因を確認せず値下げを繰り返す
売れないからといって、すぐ値下げするのはおすすめできません。
権利関係や再建築不可などが原因なら、価格だけを下げても状況が変わらない可能性があります。
まず売れない原因を確認しましょう。
査定前に解体・リフォームする
古い家だからといって、先に解体や大規模リフォームを行う必要があるとは限りません。
工事費用を売却価格で回収できない可能性があります。
現状・解体後・リフォーム後のどの状態が最も手取りを残せるかを比較してから決めましょう。
売れないからと放置する
利用していない不動産でも、所有している限り固定資産税や管理の負担は続きます。
空き家の場合は、建物の老朽化、雑草、害虫、倒壊などの問題につながる可能性もあります。
長期間売れない場合は、同じ販売方法を続けるのではなく、売却戦略そのものを見直しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
「何年も売れないから価値がない」と思われている不動産でも、実際には売り方が物件に合っていないだけというケースがあります。
まず確認したいのは、価格が原因なのか、物件そのものに問題があるのか、販売方法が合っていないのかという点です。
特に再建築不可、共有持分、借地権・底地、境界問題などがある不動産は、一般的な仲介だけでは買主が見つかりにくいことがあります。
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売れない不動産に関するよくある質問
Q1．何年も売れない不動産でも売却できますか？
売却できる可能性があります。まず価格・物件条件・販売方法など、売れない原因を確認しましょう。
Q2．不動産が売れない一番の原因は何ですか？
価格が相場に合っていないケースがありますが、立地、建物状態、権利関係など原因は物件によって異なります。
Q3．値下げすれば売れますか？
必ず売れるとは限りません。物件自体に問題がある場合は、価格以外の対策が必要です。
Q4．古い家は解体した方が売れますか？
更地にした方が売りやすいケースもありますが、解体費用を回収できるとは限りません。査定後に判断しましょう。
Q5．仲介で売れなかった物件でも買取できますか？
物件の状態や条件によっては、不動産会社へ買取を相談できます。
Q6．再建築不可でも売却できますか？
売却できる可能性があります。ただし一般の買主が限定されやすいため、専門会社への相談も検討しましょう。
Q7．共有名義の不動産でも売れますか？
不動産全体を売却する場合は原則として共有者全員の合意が必要ですが、自分の共有持分のみを売却できる場合があります。
Q8．売れない土地を自治体へ寄付できますか？
自治体が必ず受け取るわけではありません。寄付を受け付ける条件は自治体によって異なります。
Q9．相続した売れない土地を国に返せますか？
一定の要件を満たす相続土地については、相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性があります。
Q10．売れない不動産はまずどこに相談すればいいですか？
まず不動産会社に査定を依頼し、「なぜ売れないのか」と「仲介・買取のどちらが適しているか」を確認することをおすすめします。
まとめ｜売れない不動産も原因に合った方法なら手放せる可能性がある
売れない不動産には、価格、立地、建物状態、土地条件、境界、権利関係、販売方法などさまざまな原因があります。
大切なのは、「売れない＝価値がない」と判断するのではなく、売れない原因を特定することです。
売出価格や販売方法を見直す、不動産会社を変える、問題を整理してから売る、買取を利用するなど、状況に応じた方法があります。
それでも売却が難しい場合は、隣地所有者への売却や、条件によっては寄付・相続土地国庫帰属制度などを検討することもできます。
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さくら都市デザイン株式会社
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