相続後に売却する際の注意点｜兄弟共有・税金のポイント

2026年6月11日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した不動産を売却する際は、名義変更（相続登記）を済ませること、兄弟など共有の場合は全員の同意が必要なこと、譲渡所得税の取り扱いに注意することが重要です。兄弟で共有相続した不動産を売って代金を分ける「換価分割」では、売却益にかかる譲渡所得税は各共有者が持分に応じて負担します。要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」で税負担を軽減できる場合があるため、売却前に確認しておきましょう。

相続した不動産の売却は、名義や共有、税金など、通常の売却にはない注意点があります。事前に押さえておくことで、トラブルや損を防げます。

この記事では、不動産相続後に売却する際の注意点を、兄弟共有や税金の取り扱いを中心に、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

相続後に売却する際の主な注意点

注意点	内容
相続登記が必要	名義変更しないと売却できない（2024年4月義務化）
共有は全員の同意	兄弟共有などは全員の合意が必要
譲渡所得税は按分	売却益にかかる税は各共有者が持分に応じて負担
税制特例の確認	3,000万円特別控除や取得費加算の特例に期限あり

兄弟共有で相続した場合の注意点

売却には共有者全員の同意が必要

兄弟など複数人で共有して相続した不動産を、不動産全体として売却するには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すると、全体の売却は進められません。売却の方針は、早めに相続人全員で話し合っておくことが大切です。

換価分割で代金を分ける

相続した不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法を「換価分割」といいます。現金で分けるため公平に分割しやすく、共有不動産の解消によく使われます。誰が代表して売却手続きを行うかなどを、遺産分割協議で決めておきます。

相続後の売却にかかる税金

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。共有の場合、この税金は各共有者が持分に応じて負担し、それぞれが確定申告を行います。

👉 計算例：兄弟2人が2分の1ずつ共有する不動産を売却し、譲渡所得が2,000万円出た場合、各自の譲渡所得は1,000万円ずつとなり、それぞれが自分の分について申告・納税します。税率は所有期間に応じ、長期譲渡（20.315％）なら1人あたり約203万円が目安です。

使える税制特例

特例・ポイント	内容
空き家の3,000万円特別控除	被相続人の居住用財産が対象（要件・期限あり）
取得費加算の特例	相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却が要件
長期・短期の税率	所有期間5年超は20.315％、5年以下は39.63％

👉 ポイント：空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できません。どちらが有利かは状況で異なるため、税理士に試算してもらうのが確実です。いずれも期限があるため、早めの確認が大切です。

相続後の売却をスムーズに進めるコツ

まず相続登記（名義変更）を済ませる
共有の場合は売却方針を全員で早めに話し合う
税制特例の要件と期限を税理士に確認する
司法書士・税理士と連携できる不動産会社に相談する

相続後の売却で後悔しないために

相続後の不動産売却は、税金や共有の扱いを誤ると後悔につながります。納得のいく売却のために確認しておきたいポイントを整理します。

売却益の税金を事前に試算する

相続した不動産を売って利益が出ると譲渡所得税がかかります。共有の場合は各自が持分に応じて負担します。事前に税額を試算しておくと、手元に残る金額を正しく見積もれます。空き家の3,000万円特別控除などの特例が使えるかも、あわせて確認しましょう。

共有者との合意を文書で残す

兄弟などで共有相続した不動産は、売却方針や代金の分け方を口約束で済ませると、後でトラブルになりがちです。誰が手続きを行い、どう分けるかを遺産分割協議書などの文書に明確に残しておくことで、後悔やもめごとを防げます。

専門家と連携して進める

相続後の売却は、登記は司法書士、税務は税理士、売却は不動産会社と、複数の専門家が関わります。これらが連携できる体制で進めると、手続きの抜け漏れを防げます。窓口を一本化できる不動産会社に相談すると安心です。

👉 ポイント：税金の試算・合意の文書化・専門家連携の3点を押さえると、相続後の売却で後悔しにくくなります。早めの確認が安心につながります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続した不動産を売却する際は、通常の売却にはない注意点があります。まず大前提として、相続登記（名義変更）を済ませないと売却できません。2024年4月から相続登記は義務化されていますので、まずは名義の確認から始めてください。そして、兄弟など複数人で共有相続した場合は、不動産全体を売却するのに共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すると全体の売却は進められないため、売却の方針は早い段階で相続人全員で話し合っておくことが、後のトラブルを防ぐカギになります。売却して代金を分ける「換価分割」は、現金で公平に分けやすく、共有解消の有効な方法です。

税金についても押さえておきましょう。相続した不動産を売って利益が出ると譲渡所得税がかかり、共有の場合は各共有者が持分に応じて負担し、それぞれが確定申告を行います。一方で、要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」で税負担を軽減できる場合があります。ただし、この2つは併用できず、どちらが有利かは状況によって異なるため、税理士への確認が欠かせません。いずれも期限があるため、早めの行動が損をしないコツです。相続後の売却は、登記・共有・税務が絡む複合的な手続きですので、司法書士や税理士と連携できる不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。

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よくある質問

相続した不動産はすぐ売れますか？

名義変更（相続登記）を済ませてからでないと売却できません。

兄弟共有の不動産を売るには？

不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

換価分割とは何ですか？

相続した不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法です。

売却益の税金は誰が払いますか？

共有の場合、各共有者が持分に応じて負担し、それぞれ確定申告を行います。

相続した不動産で使える特例はありますか？

空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例が、要件を満たせば使えます。

特例は併用できますか？

空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できません。

取得費加算の特例の期限は？

相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却が要件です。

共有者の一人が反対したらどうなりますか？

全体の売却は進められず、自分の持分のみの売却などを検討することになります。

相続登記は誰に頼みますか？

手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

誰に相談すればいいですか？

登記は司法書士、税金は税理士、売却は不動産会社と、連携できる体制が安心です。

まとめ

相続した不動産を売却する際は、まず相続登記（名義変更）を済ませることが大前提です。2024年4月から相続登記は義務化されています。兄弟など複数人で共有相続した場合は、不動産全体を売却するのに共有者全員の同意が必要で、一人でも反対すると全体の売却は進められません。売却の方針は早めに相続人全員で話し合っておきましょう。売却して代金を分ける「換価分割」は、現金で公平に分けやすく、共有解消の有効な方法です。

税金面では、売却益に譲渡所得税がかかり、共有の場合は各共有者が持分に応じて負担し、それぞれ確定申告を行います。一方で、要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」で税負担を軽減できますが、この2つは併用できず、どちらが有利かは状況によって異なります。いずれも期限があるため、税理士に早めに確認することが損をしないコツです。相続後の売却は、登記・共有・税務が絡む複合的な手続きのため、司法書士や税理士と連携できる不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。本記事の注意点の表を参考にしてください。