売却価格の決め方｜高すぎても安すぎても失敗する理由

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

売却価格は、相場（成約事例）を基準に、複数社の査定と物件の個別条件を踏まえて決めるのが基本です。「高すぎ」「安すぎ」のどちらも失敗につながります。高すぎる価格は売れ残りを招き、長期化すると「売れ残り物件」と見られて結局値下げに。安すぎる価格は本来得られた利益を失います。売り出し価格は、少しの値下げ交渉を見込みつつ、相場から大きく外れない範囲で設定するのが現実的です。根拠ある価格設定が、納得のいく売却につながります。

売却価格の設定は、売却の成否を最も大きく左右する判断です。高すぎても安すぎても失敗するため、根拠を持って適正に決めることが重要です。

この記事では、売却価格の決め方を、相場の調べ方・査定の活用・高すぎ／安すぎが失敗する理由を中心に、計算例や一覧表を交えてわかりやすく解説します。

売却価格の決め方の基本ステップ

ステップ	内容
STEP1 相場を調べる	近隣の成約事例から実勢相場を把握する
STEP2 査定を受ける	複数社に査定を依頼し、根拠を比較する
STEP3 個別条件を反映	方角・階数・リフォーム・劣化などを加味
STEP4 売り出し価格を決定	値下げ余地と相場を踏まえ最終決定

👉 ポイント：価格設定の出発点は「相場」です。希望や思い込みではなく、実際に売れた成約価格を基準にすることが、適正価格への第一歩です。査定額はあくまで参考であり、その根拠を理解したうえで判断することが大切です。

相場の調べ方

成約価格を基準にする

相場は「売り出し価格」ではなく「実際に売れた成約価格」で把握します。国土交通省の不動産情報ライブラリや取引価格情報、不動産会社が扱うレインズの成約事例などを参考にすると、実勢の相場が分かります。

条件の近い物件と比較する

同じエリア・似た面積・近い築年数の物件と比較すると、自分の物件の立ち位置が分かります。方角・階数・リフォーム状況などの違いを加味して、相場からの増減を考えます。

査定額の正しい活用法

査定は1社だけでなく、複数社に依頼するのが基本です。査定額そのものより、「なぜその価格なのか」という根拠が重要です。

👉 ポイント：極端に高い査定額を出す会社には注意が必要です。媒介契約を取るために高めの査定を出し、後から値下げを促すケースもあります。査定額の根拠（成約事例・算出方法）を確認し、納得できる説明をしてくれる会社を選びましょう。

価格設定のパターンと結果

売り出し価格は、相場との関係で結果が大きく変わります。3つのパターンを比較すると、適正価格の重要性がよく分かります。

価格設定	起こりやすいこと	結果
相場より高すぎ	内覧が入らず売れ残る	長期化し結局値下げ・相場以下になることも
相場どおり（適正）	反響が集まり比較検討される	適正価格で納得の成約につながりやすい
相場より安すぎ	早く売れるが利益を逃す	「もっと高く売れた」と後悔しやすい

👉 ポイント：適正価格は「早く・高く・納得して」売れる可能性が最も高い価格帯です。高すぎ・安すぎのどちらに振れても、結果的に損につながりやすい点を押さえておきましょう。

高すぎる価格設定が失敗する理由

相場より大幅に高い価格を付けると、買主の検討対象から外れ、内覧すら入らなくなります。売れ残りが続くと、次のような悪循環に陥ります。

掲載期間が長くなり「売れ残り物件」と見られる
「何か問題があるのでは」と買主に警戒される
結局値下げし、相場より安く売れてしまうこともある
保有期間が延び、固定資産税などの負担が増える

👉 計算例：相場3,000万円の物件を強気に3,500万円で売り出し、半年売れずに2,800万円まで下げて成約したケースでは、相場どおりに売るより結果的に安くなり、保有コストも余計にかかってしまいます。最初の価格設定が重要です。

安すぎる価格設定が失敗する理由

早く売りたいからと相場より安く設定すると、本来得られたはずの利益を失います。すぐ売れても、「もっと高く売れたのでは」という後悔につながります。買取業者の提示額をそのまま相場と勘違いするケースもあるため、必ず相場と照らし合わせましょう。

👉 ポイント：相場をよく調べずに「早く売れればいい」と安易に安く設定するのは、最も避けたい失敗です。急ぐ事情がある場合でも、まず相場を把握したうえで、スピードと価格のバランスを判断することが大切です。

現実的な売り出し価格の決め方

多くの買主は価格交渉を前提に検討します。そのため、売り出し価格は、相場を基準に、わずかな値下げ交渉の余地を見込んで設定するのが現実的です。たとえば相場3,000万円なら、3,080万〜3,180万円程度で売り出し、交渉で3,000万円前後に着地させるイメージです。ただし、相場から大きく外れると反響が落ちるため、上乗せは数％程度にとどめるのが安全です。

よくある失敗と対策

査定額が高い会社をうのみにする

高い査定額に惹かれて媒介契約を結んだものの、売れずに値下げを繰り返す失敗は典型的です。査定額の根拠を確認し、複数社を比較して判断しましょう。

相場を調べずに感覚で決める

「購入時はこれくらいだったから」という感覚で価格を決めると、現在の相場とずれて失敗します。必ず最新の成約事例で相場を確認しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

売却価格の設定は、売却の成否を最も大きく左右する判断です。価格は「高すぎ」ても「安すぎ」ても失敗につながります。まず大前提として、価格設定の出発点は希望や思い込みではなく「相場」です。相場は売り出し価格ではなく、実際に売れた成約価格で把握することが重要で、国土交通省の不動産情報ライブラリやレインズの成約事例が参考になります。そのうえで複数社の査定を受け、査定額そのものより「なぜその価格なのか」という根拠を確認します。媒介契約を取るために高めの査定を出す会社もあるため、根拠を納得できる形で説明してくれる会社を選ぶことが大切です。

高すぎる価格設定は、内覧すら入らず売れ残りを招きます。掲載期間が長引くと「売れ残り物件」「何か問題があるのでは」と見られ、結局値下げして相場より安く売れてしまうこともあります。保有期間が延びれば固定資産税などの負担も増えます。一方、安すぎる価格設定は、本来得られた利益を失う失敗です。早く売りたい事情があっても、まず相場を把握したうえでスピードと価格のバランスを判断すべきです。現実的には、多くの買主が価格交渉を前提にするため、相場を基準にわずかな交渉余地を見込んで売り出し、相場付近に着地させるのが賢いやり方です。ただし上乗せは数％程度にとどめ、相場から大きく外さないことが反響を保つコツです。価格設定に迷ったら、根拠ある査定とともに私たちがご提案しますので、お気軽にご相談ください。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

売却価格はどう決めればいいですか？

相場を基準に、複数社の査定と物件の個別条件を踏まえて決めます。

相場はどう調べますか？

成約価格を基準に、不動産情報ライブラリやレインズの事例を参考にします。

査定額をそのまま売り出し価格にしていい？

査定額は参考で、根拠を確認し相場や交渉余地を踏まえて決めます。

高く売り出すとどうなりますか？

内覧が入らず売れ残り、結局値下げして相場より安くなることがあります。

安く売り出すとどうなりますか？

すぐ売れても、本来得られた利益を失う後悔につながります。

値下げ交渉は見込むべきですか？

多くの買主が交渉を前提とするため、わずかな余地を見込むのが現実的です。

高い査定額の会社を選べばいいですか？

査定額より根拠が重要で、説明に納得できる会社を選ぶべきです。

上乗せはどれくらいが目安ですか？

相場から大きく外れない数％程度にとどめるのが安全です。

早く売りたい場合はどうしますか？

相場を把握したうえで、スピードと価格のバランスを判断します。

価格設定は誰に相談できますか？

根拠ある査定を示してくれる不動産会社に相談するのが安心です。

まとめ

売却価格は、相場（成約事例）を基準に、複数社の査定と物件の個別条件を踏まえて決めるのが基本です。価格設定の出発点は希望や思い込みではなく相場であり、売り出し価格ではなく実際に売れた成約価格で把握することが重要です。査定は複数社に依頼し、査定額そのものより根拠を確認しましょう。媒介契約を取るために高めの査定を出す会社もあるため、納得できる説明をしてくれる会社を選ぶことが大切です。

高すぎる価格は内覧すら入らず売れ残りを招き、長期化すると「売れ残り物件」と見られて結局値下げし、相場より安くなることもあります。保有コストも増えます。一方、安すぎる価格は本来得られた利益を失います。現実的には、多くの買主が価格交渉を前提にするため、相場を基準にわずかな交渉余地（数％程度）を見込んで売り出し、相場付近に着地させるのが賢いやり方です。相場から大きく外すと反響が落ちるため注意しましょう。根拠ある価格設定こそが、納得のいく売却への近道です。本記事のステップや計算例を参考に、適正な価格を見極めてください。