📝 この記事の結論
オーナーチェンジ物件の査定額は、現在の家賃収入や利回り、入居状況、立地、築年数などをもとに決まります。一般的な居住用物件とは査定の考え方が異なるため、収益物件の査定に詳しい不動産会社へ相談することが重要です。
① オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態のまま査定・売却できます。賃貸中だから査定できないということはありません。
② 査定では家賃収入や利回りなどの収益性が重要です。収益還元法などを用いて「購入後にどの程度の収益を期待できるか」を考慮しながら査定額を算出します。
③ 査定額は家賃だけでなく、入居率・周辺の賃料相場・立地・築年数・建物状態・修繕状況などによっても変わります。複数社へ査定を依頼し、金額だけでなく査定根拠まで比較することが大切です。
「オーナーチェンジ物件はいくらで売れる？」「入居者がいる状態でも査定してもらえる？」と気になっている方もいるのではないでしょうか。
オーナーチェンジ物件は、家賃収入や利回り、入居状況などによって査定額が変わります。
この記事では、査定方法や価格の決まり方、高く売却するためのポイントを分かりやすく解説します！
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、入居者との賃貸借契約を継続したまま、所有者だけが変わる物件のことです。
例えば、所有しているマンションの一室を月10万円で貸している状態で第三者へ売却した場合、購入した人が新しいオーナーとなります。
入居者は基本的にそのまま住み続け、新しいオーナーが家賃を受け取ることになります。
入居者がいても売却できる
「不動産を売却するなら、事前に入居者へ退去してもらわなければならない」と思われがちですが、入居者が入ったままの状態（賃貸中）でも売却は可能です。
むしろ投資家（買主）にとっては、購入直後からすぐに家賃収入を得られる点が大きなメリット（オーナーチェンジ売却）となります。
🏢 オーナーチェンジで取引される主な収益物件
- 区分所有マンション（1室単位）
- 戸建て住宅（賃貸戸建て）
- 一棟アパート
- 一棟マンション
- 店舗・事務所・ビルなどの事業者向け収益物件
💡 入居者へ立ち退き交渉を打診したり、立退料を支払ったりする必要はありません。既存の賃貸借契約をそのまま買主へ引き継ぐ手続きを行うことで、スムーズに売却手続きを進めることができます。
賃貸借契約も新しい所有者へ引き継がれる
オーナーチェンジでは、不動産だけを売却するのではなく、賃貸人としての地位も新しい所有者へ引き継がれます。
そのため、査定や売却を進める際には、現在の賃貸借契約の内容を確認することが重要です。
家賃や契約期間、敷金、更新条件などは、購入を検討する投資家にとって重要な判断材料になります。
オーナーチェンジ物件はどのように査定する？
オーナーチェンジ物件の査定では、周辺の取引事例だけでなく、物件が生み出す収益をもとに価格を考える方法が重要になります。
代表的なのが「収益還元法」です。
収益還元法
収益還元法とは、その不動産から「将来得られると見込まれる収益（インカム）」をもとに物件の資産価値を算出する方法です。
基本的な考え方として、年間の家賃収入と投資家が求める期待利回りから価格の目安を試算します。
🧮 収益価格の計算シミュレーション例
ただし、上記は仕組みを分かりやすく説明するための単純化した計算例です。
現実の売買・査定においては、満額の家賃をそのまま利回りで割った金額がそのまま査定額（売却可能額）になるわけではありません。
💡 プロの査定で考慮される実質的な運営コスト（諸経費）
- 建物やエレベーター等の維持管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税などの各種公租公課
- 将来的に発生する空室リスク（想定稼働率）や家賃滞納リスク
実際の査定では、これらのランニングコストやリスクを差し引いた「純収益（NOI）」をもとに精密な評価が行われます。
周辺の取引事例も確認する
収益性だけで価格を決めるわけではありません。
同じエリアで似た条件の投資用物件がどの程度の価格で取引されているのかも査定材料になります。
特に、
- 最寄り駅
- 駅からの距離
- 築年数
- 建物構造
- 専有面積・延床面積
- 間取り
などが近い物件の取引事例は重要な参考情報です。
収益性と不動産そのものの市場価値の両方を確認しながら、査定価格を検討していきます。
オーナーチェンジ物件の査定額を左右するポイント
同じような物件でも、条件によって査定額は変わります。
特に確認されやすいのが、家賃・利回り・入居状況です。
現在の家賃
オーナーチェンジ物件の査定において、「現在の家賃設定」は査定額を左右する極めて重要な要素です。
家賃が高く設定されていれば年間のインカムゲイン（収入）が増加するため、収益性の観点から評価額にプラスへ働く可能性があります。
⚠️ 現在の家賃が周辺相場より大幅に高い場合の注意点
現在の入居者が長期間住んでおり、昔の割高な賃料のまま契約が継続している場合（サブリースや古くからの入居者など）、退去後に「同じ高額な家賃」で新しい入居者を募集できるとは限らないため、そのままの賃料で評価されないケースがあります。
💡 周辺の賃貸相場（引き直し賃料）との比較が不可欠
そのため、プロによる適正査定では単に「現在の表面上の賃料」だけを見るのではなく、周辺エリアの競合物件の家賃相場や賃貸需要を確認し、将来的な退去リスクを考慮した実質的な収益力まで見極めたうえで算出されます。
利回り
投資家が収益物件を購入するときに重視する指標の一つが利回りです。
同じ年間家賃収入でも、投資家が求める利回りによって物件価格は変わります。
例えば年間家賃収入が120万円の場合、
利回り5％なら価格目安は約2,400万円
利回り6％なら価格目安は約2,000万円
利回り8％なら価格目安は約1,500万円
となります。
このように、想定される利回りが1～2％違うだけでも、価格には大きな差が生じる可能性があります。
入居状況
一棟アパートや一棟マンションの売却査定では、現在の「入居率（稼働状況）」が評価に大きな影響を与えます。
満室に近く安定した家賃収入が得られている物件と、空室が多く収支が不安定な物件とでは、買主である投資家からの評価や提示価格が変わってきます。
🔍 「空室がある＝必ず査定額が激減する」とは限らない理由
たとえ空室があったとしても、周辺エリアの賃貸需要が高く、募集条件の見直し（家賃・敷礼設定）や簡易的な設備修繕を行うことで入居率の改善が十分期待できる場合は、「購入後の改善ポテンシャル（伸び代）」まで含めて前向きに評価されるケースもあります。
💡 総合的なポテンシャルを見極めることが大切
単に表面上の「現在の入居率」だけで売却を諦める必要はありません。周辺エリアの根強い賃貸需要や、空室になっている根本的な理由（単なる募集不足や設備の老朽化など）まで正確に把握・分析したうえで査定を受けることが重要です。
立地・周辺の賃貸需要
オーナーチェンジ物件でも、立地は査定額を左右する重要なポイントです。
駅から近い、周辺に商業施設がある、通勤・通学しやすいなど、賃貸需要が期待できるエリアでは、将来的にも入居者を確保しやすいと判断される可能性があります。
一方、現在は入居者がいても、周辺の賃貸需要が低下している場合は、退去後の空室リスクも考慮して査定されます。
築年数・建物の状態
築年数や建物の状態も査定額に影響します。
特に一棟アパートや一棟マンションでは、購入後に大規模な修繕が必要になる可能性があるため、
- 外壁や屋根の状態
- 給排水設備
- 防水工事の実施状況
- 給湯器など設備の交換履歴
- 過去の修繕履歴
なども確認されることがあります。
築年数が古いという理由だけで売却できないわけではありません。適切に修繕・管理されている場合は、その内容も査定時に伝えましょう。
オーナーチェンジ物件を査定するときに準備したい資料
査定を依頼するときは、物件資料だけでなく、賃貸経営に関する資料も準備しておくと査定がスムーズです。
賃貸借契約書
現在の家賃、契約期間、更新条件などを確認するために重要な資料です。
入居者ごとに契約内容が異なる場合もあるため、一棟物件では各部屋の契約内容を確認できるようにしておきましょう。
レントロール
一棟アパートやマンションの場合は、各部屋の家賃や共益費、入居状況などをまとめたレントロールも重要です。
現在の収入だけでなく、満室になった場合の想定収入などを判断する材料になります。
修繕履歴が分かる資料
外壁塗装や屋上防水、給排水設備などの修繕を行っている場合は、工事内容や実施時期が分かる資料を用意しましょう。
適切なメンテナンスが行われていることを説明できれば、購入後に必要となる修繕費を判断する材料になります。
オーナーチェンジ物件をできるだけ高く売るポイント
オーナーチェンジ物件を売却するときは、単純に高い査定額を提示した会社を選べばよいとは限りません。
複数の不動産会社へ査定を依頼する
収益物件の査定方法や想定する還元利回り、抱えている購入希望者（投資家）への販売ルートは不動産会社によってそれぞれ異なります。
そのため、同じ物件であっても査定を依頼する会社によって提示される金額に開きが出ることが一般的です。
📊 不動産会社による査定金額のバラつき例
💡 提示された金額の「根拠」を必ず確認
一番高い「2,300万円」という表面上の数字だけに惑わされるのではなく、「なぜその価格で売却可能と判断したのか（どんな買主データや根拠があるのか）」を各社にしっかりヒアリングすることが大切です。
複数社の査定額とその算出根拠を見比べることで、所有物件の適正な市場相場や現実的な売却戦略が把握しやすくなります。
賃貸状況を正確に伝える
査定額を高く見せるために空室や滞納などを隠すのではなく、現在の状況を正確に伝えましょう。
入居期間や家賃、過去の入退去状況なども含めて情報を整理しておけば、不動産会社も物件の収益性を判断しやすくなります。
売却前に高額なリフォームをしない
査定額を上げるために、売却前に大規模なリフォームを検討する方もいます。
しかし、工事費をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。
まずは現状のまま査定を受け、修繕した場合とそのまま売却した場合の手取り額を比較してから判断するとよいでしょう。
オーナーチェンジ物件は仲介と買取のどちらで売る？
オーナーチェンジ物件の主な売却方法には、仲介と買取があります。
高く売りたいなら仲介
仲介では、不動産会社が投資家などの購入希望者を探します。
購入希望者が見つかるまで時間がかかる場合がありますが、幅広く買主を探せるため、条件が合えば買取より高く売却できる可能性があります。
特に、立地が良く、家賃収入が安定している物件は仲介を検討しやすいでしょう。
早く売りたいなら買取
買取は、不動産会社が直接物件を購入する方法です。
一般の購入希望者を探す必要がないため、条件がまとまれば比較的短期間で売却できる可能性があります。
空室がある一棟アパートや築年数が経過した収益物件などでも相談できる場合があります。
ただし、一般的には仲介より売却価格が低くなる傾向があるため、価格だけでなく売却期間や条件も含めて比較することが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
オーナーチェンジ物件では、現在の家賃収入だけを見て価格が決まるわけではありません。
入居状況や周辺の賃貸需要、築年数、修繕状況などを確認し、今後も安定した収益が期待できるかを含めて査定します。
また、不動産会社によって想定する利回りや購入後の活用方法が異なるため、査定額に差が出ることもあります。
査定価格の高さだけで不動産会社を決めず、「なぜこの査定額になるのか」まで確認して比較することが大切です。
オーナーチェンジ物件の査定に関するよくある質問
Q1．入居者がいる状態でも査定できますか？
はい。入居者がいる状態でも査定できます。賃貸借契約の内容や家賃収入などを確認しながら査定を行います。
Q2．入居者に退去してもらう必要はありますか？
オーナーチェンジとして売却する場合、入居者が住んでいる状態のまま売却できます。売却のためだけに退去してもらう必要はありません。
Q3．家賃が高いほど査定額も高くなりますか？
家賃収入は重要な査定材料ですが、必ずしも家賃が高ければ査定額も高くなるとは限りません。周辺の家賃相場や継続性なども確認されます。
Q4．空室があるアパートでも査定できますか？
できます。現在の入居率だけでなく、周辺の賃貸需要や想定家賃、空室の理由なども含めて査定されます。
Q5．査定には費用がかかりますか？
不動産会社による売却査定は無料で行われることが一般的ですが、依頼前に確認しておくと安心です。
Q6．査定を受けたら必ず売却しなければなりませんか？
査定を受けたからといって、必ず売却する必要はありません。現在の資産価値を確認し、保有を続けるか売却するか判断するために査定を利用することもできます。
Q7．築古のオーナーチェンジ物件でも売却できますか？
築年数が古くても売却できる可能性はあります。家賃収入や立地、建物状態、修繕状況などを総合的に判断します。
Q8．査定額と実際の売却価格は同じですか？
必ずしも同じではありません。査定額は売却できると予想される価格の目安であり、実際の売却価格は買主との交渉や市場状況によって変わります。
Q9．仲介と買取では査定額が違いますか？
異なる場合があります。仲介では市場での成約予想価格、買取では不動産会社が直接購入できる価格が提示されるため、それぞれの金額と条件を確認しましょう。
Q10．オーナーチェンジ物件はどこに査定を依頼すればよいですか？
収益物件や賃貸中物件の売却実績がある不動産会社へ相談するとよいでしょう。家賃や利回りだけでなく、地域の賃貸需要や投資家への販売ルートまで含めて査定できるか確認することがポイントです。
まとめ｜オーナーチェンジ物件は収益性を含めて査定しよう
オーナーチェンジ・収益物件の売却ご相談なら さくら都市デザインへ
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態でもそのまま査定・売却が可能です。査定額の算出には、物件本来の価値だけでなく家賃収入・想定利回り・現在の入居率・周辺の賃貸需要・築年数・修繕状況など、収益物件ならではの専門的な視点が不可欠となります。
「今売却したらいくらになるのか知りたい」「保有を継続すべきか迷っている」という段階でのご相談も大歓迎です。豊富なノウハウをもとに根拠のある査定額をご提示し、売主様の状況に合わせた最適なプランをご提案いたします。どうぞ安心してお気軽にご相談ください。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
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