住み替えで不動産を売却する流れ｜売り先行・買い先行の違い

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

住み替えには「売り先行（今の家を売ってから新居を買う）」と「買い先行（新居を買ってから今の家を売る）」の2つの進め方があり、どちらを選ぶかが住み替え成功のカギです。売り先行は資金計画が立てやすく安全ですが、仮住まいが必要になることがあります。買い先行は引っ越しがスムーズですが、二重ローンや売り急ぎのリスクがあります。資金に余裕がない・確実に進めたい場合は「売り先行」、住みながらじっくり新居を探したい場合は「買い先行」が向いています。事前の資金計画とスケジュール調整が重要です。

住み替えは、売却と購入を同時に進める難しさがあります。「売り先行」と「買い先行」の違いを理解することが、無理のない住み替えの第一歩です。

この記事では、住み替えで不動産を売却する流れと、売り先行・買い先行の違いを、メリット・デメリットや向いている人を中心に、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

住み替えの基本の流れ

ステップ	主な内容
STEP1 資金計画	残債・売却見込み・新居予算を整理する
STEP2 査定・相場確認	今の家の査定を受け、相場を把握する
STEP3 進め方の決定	売り先行か買い先行かを決める
STEP4 売却・購入活動	売り出しと新居探しを進める
STEP5 決済・引っ越し	引き渡しと入居の時期を調整する

👉 ポイント：住み替えで最初にやるべきは、資金計画です。今の家の住宅ローン残債、売却で得られる見込み額、新居の予算を整理することで、「売り先行と買い先行のどちらが適しているか」が見えてきます。資金の見通しが、進め方を決める土台になります。

売り先行と買い先行の違い

項目	売り先行	買い先行
順番	今の家を売ってから新居購入	新居を買ってから今の家を売却
資金計画	立てやすい・安全	二重ローンのリスクあり
住まい	仮住まいが必要なことも	引っ越しがスムーズ
売却価格	焦らず売れる	売り急ぎで下がりやすい

売り先行のメリット・デメリット

売り先行は、今の家の売却代金が確定してから新居を買うため、資金計画が立てやすく安全です。売り急ぐ必要がないので、希望価格で売りやすいのも利点です。一方、新居への入居までに時間が空くと、仮住まいや二度の引っ越しが必要になることがあります。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行は、住みながらじっくり新居を探せ、引っ越しが一度で済むのがメリットです。一方、今の家が売れるまでは二重ローンになるリスクがあり、売却を急いで価格が下がりやすい点に注意が必要です。資金に余裕がある場合に向いています。

どちらが向いている？判断の目安

資金に余裕がない・確実に進めたい → 売り先行
住宅ローンが多く残っている → 売り先行
住みながらじっくり新居を探したい → 買い先行
資金に余裕がある・気に入った新居がある → 買い先行

👉 ポイント：迷ったら、まず売り先行を基本に考えると安全です。特に住宅ローンが多く残っている場合は、売却額で残債を清算できるか確認してから新居を買う方が、資金面のリスクを避けられます。買い先行は、資金に余裕があり、二重ローンに耐えられる場合の選択肢です。

住み替えをスムーズにする工夫

売り先行と買い先行の中間として、引き渡し時期を調整する方法もあります。売買契約時に引き渡し猶予を設けたり、買い替え特約を付けたりすることで、仮住まいを避けたり、売却の不成立に備えたりできます。

引き渡し時期を調整して仮住まいを避ける

売り先行でも、買主と引き渡し時期を相談し、売却後も一定期間住める「引き渡し猶予」を設けられれば、新居への入居までの間の仮住まいを避けられます。買主の同意が前提なので、売買契約の段階で不動産会社を通じて交渉しておきましょう。

買い替え特約で売却の不成立に備える

買い先行の場合は、「買い替え特約」を付けることで、今の家が一定期間内に売れなかったときに新居の購入契約を解除でき、二重ローンのリスクを抑えられます。ただし、売主に敬遠されることもあるため、使えるかは状況によります。不動産会社に相談して活用を検討しましょう。

👉 ポイント：「買い替え特約」とは、今の家が一定期間内に売れなかった場合、新居の購入契約を解除できる特約です。買い先行の二重ローンリスクを抑えられますが、売主側に敬遠されることもあります。使えるかは状況によるため、不動産会社に相談しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

住み替えは、売却と購入を同時に進める必要があるため、通常の売却より難しさがあります。進め方には大きく2つ、「売り先行」と「買い先行」があり、どちらを選ぶかが住み替え成功のカギを握ります。売り先行は、今の家を売って代金を確定させてから新居を買う方法で、資金計画が立てやすく安全です。売り急ぐ必要がないため希望価格で売りやすい一方、新居への入居まで時間が空くと仮住まいが必要になることがあります。買い先行は、新居を買ってから今の家を売る方法で、住みながらじっくり新居を探せて引っ越しも一度で済みますが、売れるまでは二重ローンのリスクがあり、売却を急いで価格が下がりやすい点に注意が必要です。

どちらを選ぶかは、資金の余裕とローン残債で判断します。資金に余裕がない、確実に進めたい、住宅ローンが多く残っているという場合は、売り先行が安全です。売却額で残債を清算できるか確認してから新居を買えるので、資金面のリスクを避けられます。逆に、資金に余裕があり、住みながらじっくり探したい場合は買い先行が向いています。迷ったら、まずは売り先行を基本に考えることをおすすめします。なお、住み替えで最初にやるべきは資金計画です。今の家の残債、売却見込み額、新居の予算を整理することで、適した進め方が見えてきます。また、引き渡し時期の調整や買い替え特約など、仮住まいや二重ローンのリスクを抑える工夫もあります。住み替えは売却と購入の両方を扱う複合的な取引ですので、両方を一貫して相談できる不動産会社に依頼すると、スケジュール調整もスムーズです。私たちも、資金計画から両方の進行まで丁寧にサポートいたします。

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よくある質問

住み替えは何から始めますか？

まず資金計画（残債・売却見込み・新居予算）の整理から始めます。

売り先行と買い先行の違いは？

今の家を売ってから買うか、買ってから売るかの順番の違いです。

売り先行のメリットは？

資金計画が立てやすく安全で、焦らず希望価格で売りやすいことです。

買い先行のメリットは？

住みながらじっくり新居を探せ、引っ越しが一度で済むことです。

どちらが安全ですか？

資金計画が立てやすい売り先行の方が、一般的に安全です。

ローンが多く残っている場合は？

残債を売却額で清算できるか確認できる売り先行が安心です。

仮住まいは必要ですか？

売り先行で入居まで時間が空くと、仮住まいが必要なことがあります。

二重ローンとは何ですか？

買い先行で今の家が売れるまで、2つのローンを抱える状態です。

買い替え特約とは何ですか？

今の家が売れない場合に新居の購入契約を解除できる特約です。

住み替えは誰に相談すればいいですか？

売却と購入の両方を一貫して扱える不動産会社が安心です。

まとめ

住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2つの進め方があり、どちらを選ぶかが成功のカギです。売り先行は、今の家を売ってから新居を買うため資金計画が立てやすく安全で、焦らず希望価格で売りやすい一方、仮住まいが必要になることがあります。買い先行は、住みながらじっくり新居を探せて引っ越しが一度で済みますが、二重ローンのリスクと売り急ぎによる価格低下に注意が必要です。

どちらを選ぶかは、資金の余裕とローン残債で判断します。資金に余裕がない・確実に進めたい・ローンが多く残っている場合は売り先行、資金に余裕があり住みながらじっくり探したい場合は買い先行が向いています。迷ったら、売り先行を基本に考えると安全です。住み替えで最初にやるべきは資金計画で、残債・売却見込み・新居予算を整理すると適した進め方が見えてきます。引き渡し時期の調整や買い替え特約で、仮住まいや二重ローンのリスクを抑える工夫もあります。住み替えは売却と購入を一貫して相談できる不動産会社に依頼すると、スケジュール調整もスムーズです。本記事の比較表を参考に、無理のない住み替えを進めましょう。