収益物件を売却するタイミング｜利回りと市場価格の考え方

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

収益物件を売却するタイミングは、「利回りが下がる前」「大規模修繕の前」「デッドクロスを迎える前」「市場価格が高い時期」「税率が下がる所有5年超」などが重なる時期が有利とされています。収益物件の価格は利回りで評価されるため、家賃下落や空室で利回りが下がると価格も下がります。建物の老朽化が進む前、収益力が高いうちに売るのが基本です。売り時の判断には、利回りの推移・修繕の見通し・減価償却やローンの状況（デッドクロス）・市場動向を総合します。税金（所有期間）も含め、専門家と相談して決めるのが安心です。

収益物件の売却タイミングは、利益を大きく左右します。利回りや市場価格の考え方を知れば、有利な売り時を見極められます。

この記事では、収益物件を売却するタイミングを、利回りと価格の関係・売り時のサイン・税金の視点を中心に、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

利回りと市場価格の関係

価格は利回りで決まる

収益物件の価格は、「家賃収入÷利回り」で評価されます（収益還元法）。つまり、家賃収入が高く、買主が求める利回りが低い（人気が高い）ほど、価格は高くなります。逆に家賃が下がったり空室が増えたりすると、価格も下がります。

利回りが下がる前に売る

建物は古くなるほど家賃が下がり、空室リスクも高まります。修繕費もかさみ、利回りは徐々に低下します。収益物件は、この利回りが大きく下がる前、収益力が高いうちに売るのが基本です。先延ばしにするほど、価格が下がりやすくなります。

👉 計算例：年間家賃収入300万円の物件が、買主の求める利回り6％で評価されると価格は5,000万円（300万÷6％）です。家賃が下がって年間240万円になると、同じ利回りでも価格は4,000万円（240万÷6％）に下がります。家賃の維持・利回りが、価格に直結します。

売り時を判断する5つのサイン

サイン	内容
大規模修繕の前	多額の修繕費がかかる前に手放す
利回りが下がり始めた	家賃下落・空室増の兆しが見える
デッドクロスが近い	減価償却よりローン元金返済が大きくなる
市場価格が高い時期	地価上昇・低金利で買い手が多い
所有期間5年超	譲渡所得税の税率が下がる

大規模修繕・デッドクロスの前

外壁や屋上防水などの大規模修繕には多額の費用がかかります。その前に売却すれば、修繕費の負担を避けられます。また、減価償却費がローンの元金返済額を下回る「デッドクロス」を迎えると、帳簿上は黒字でも手元の資金繰りが苦しくなります。これらの前が、一つの売り時です。

市場価格が高い時期

地価が上昇している局面や、低金利で投資家が買いやすい時期は、収益物件が高く売れやすくなります。市場全体の動向も、売り時の判断材料です。買い手が多い時期を狙うと、有利な価格で売却できます。

税金（所有期間）も意識する

売却益が出ると譲渡所得税がかかります。収益物件も、所有期間によって税率が変わるため、タイミングに影響します。

👉 ポイント：譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡（39.63％）、5年超なら長期譲渡（20.315％）です。所有5年を少し超えるだけで税率が大きく下がるため、5年の節目を意識すると手取りが変わります。判断に迷う場合は税理士に確認しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

収益物件を売却するタイミングは、最終的な利益を大きく左右します。まず押さえていただきたいのが、収益物件の価格は利回りで決まるということです。価格は「家賃収入÷利回り」で評価されるため、家賃収入が高く、買主が求める利回りが低いほど価格は高くなります。逆に、建物が古くなって家賃が下がったり空室が増えたりすると、利回りが低下し、価格も下がります。だからこそ、収益物件は利回りが大きく下がる前、収益力が高いうちに売るのが基本です。先延ばしにするほど、価格は下がりやすくなります。売り時を判断するサインとしては、大規模修繕の前、利回りが下がり始めたとき、デッドクロスが近づいたとき、市場価格が高い時期、所有期間が5年を超えたとき、などが挙げられます。

特に意識していただきたいのが、大規模修繕とデッドクロス、そして税金です。外壁や防水などの大規模修繕には多額の費用がかかるため、その前に売れば負担を避けられます。デッドクロスとは、減価償却費がローンの元金返済額を下回る状態で、帳簿上は黒字でも手元の資金繰りが苦しくなります。これらを迎える前が一つの売り時です。税金については、譲渡所得税の税率が、所有期間5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％と大きく変わります。所有5年を少し超えるだけで手取りが変わるため、5年の節目を意識すると有利です。地価上昇や低金利で買い手が多い時期も狙い目です。これらを総合して判断するのは専門的なため、収益物件に強い不動産会社や税理士と相談して決めることをおすすめします。私たちも、売り時の見極めから売却まで一貫してサポートいたします。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

収益物件はいつ売るのが得ですか？

利回りが下がる前・修繕前・所有5年超など、有利な条件が重なる時期です。

収益物件の価格はどう決まりますか？

家賃収入を利回りで割る収益還元法で評価されます。

なぜ早めに売る方がいいのですか？

建物が古くなると家賃が下がり、利回りも価格も下がるためです。

大規模修繕の前がいいのはなぜ？

多額の修繕費がかかる前に売れば、その負担を避けられるためです。

デッドクロスとは何ですか？

減価償却費がローン元金返済額を下回り、資金繰りが苦しくなる状態です。

市場価格が高い時期とは？

地価上昇や低金利で投資家が買いやすい時期です。

所有期間で税金は変わりますか？

5年以下は39.63％、5年超は20.315％と税率が変わります。

表面利回りと実質利回りの違いは？

経費を引く前が表面、経費を引いた後が実質利回りです。

満室と空室で売り時は変わりますか？

満室で利回りが高いうちが有利な売り時です。

タイミングは誰に相談できますか？

収益物件に強い不動産会社や税理士に相談するのが確実です。

まとめ

収益物件を売却するタイミングは、利回りが下がる前、大規模修繕の前、デッドクロスを迎える前、市場価格が高い時期、所有5年超など、有利な条件が重なる時期が理想です。収益物件の価格は「家賃収入÷利回り」で評価されるため、家賃が下がったり空室が増えたりして利回りが低下すると、価格も下がります。建物の老朽化が進む前、収益力が高いうちに売るのが基本で、先延ばしにするほど価格は下がりやすくなります。

売り時を判断するサインは、大規模修繕やデッドクロスの前、利回りの低下、市場価格の高い時期、所有5年超です。大規模修繕の前に売れば多額の費用負担を避けられ、デッドクロス前なら資金繰りの悪化を避けられます。税金面では、譲渡所得税の税率が所有期間5年以下は39.63％、5年超は20.315％と大きく変わるため、5年の節目を意識すると手取りが変わります。これらを総合して判断するのは専門的なため、収益物件に強い不動産会社や税理士と相談して決めましょう。本記事の売り時のサインの表や計算例を参考にしてください。