不動産査定とは？査定方法の種類と価格が決まる仕組みを解説

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

不動産査定とは、その不動産が「いくらで売れそうか」を不動産会社が評価することです。売却の第一歩になります。査定には、データだけで概算を出す「机上査定」と、実際に物件を見て出す「訪問査定」があります。査定は無料が一般的です。価格は、取引事例比較法・収益還元法・原価法といった方法で、立地・建物や土地・市場の需給を総合して決まります。根拠を聞きながら複数社で比べましょう。

不動産査定は、売却のスタート地点です。仕組みと種類を知っておくと、査定結果を正しく受け止められます。

この記事では、不動産査定とは何かを、査定の種類・評価方法・価格の仕組みを中心に、一覧表を交えて解説します。

不動産査定とは

種類	特徴
机上査定	データから概算をすぐ出す
訪問査定	実際に物件を見て精度高く出す

査定とは何か

査定とは、その不動産がいくらで売れそうかを不動産会社が見積もることです。売却を考えたら、まず査定から始まります。

机上査定

机上査定は、立地や面積などのデータから概算価格を出す方法です。物件を見ずに済むため、早ければ当日〜数日でおおよその額が分かります。

訪問査定

👉 ポイント：訪問査定は、実際に物件を見て状態を確認し、精度の高い価格を出す方法です。現地確認は30分〜1時間程度が目安で、本格的に売却を進めるなら訪問査定が基本です。

査定方法の種類

取引事例比較法

似た条件の物件の成約事例をもとに価格を求める方法です。マンションや戸建てなど、自宅の査定で中心的に使われます。

収益還元法

家賃収入をもとに価格を求める方法です。「家賃収入÷利回り」で算出し、賃貸用・投資用の収益物件の評価に使われます。

原価法

同じ建物を建て直す費用（再調達原価）から、築年数による減価を差し引いて求める方法です。戸建ての建物評価などに使われます。

価格が決まる仕組み

立地

価格に最も影響するのが立地です。駅からの距離、生活利便性、周辺環境などが評価されます。立地は変えられない価値です。

建物・土地の状態

築年数・面積・間取り・土地の形状なども価格を左右します。建物は古くなるほど評価が下がり、土地は整形地ほど高くなりやすいです。

市場の需給

同じ物件でも、エリアの人気や金利・景気といった市場の需給で価格は変わります。買い手が多い時期は上がりやすくなります。

査定を上手に受けるコツ

複数社で受ける

査定は1社でなく複数社で受けます。比べることで、価格の妥当性や各社の対応の違いが見えてきます。

根拠を聞く

査定額を受け取ったら、その根拠を聞きましょう。成約事例などをもとに、なぜその金額かを説明できる会社が信頼できます。

情報を正確に伝える

間取りや修繕履歴、不具合などを正確に伝えると、査定の精度が上がります。プラスの情報もマイナスの情報も共有しましょう。

査定額と売り出し価格の関係

査定額は目安

査定額は「売れそうな価格」の目安で、必ずその額で売れるわけではありません。あくまで参考として受け止めましょう。

売り出し価格の決め方

売り出し価格は、査定額や相場、売却希望時期をふまえて決めます。高すぎると売れ残るため、バランスが大切です。

値下げの考え方

一定期間反響が少ないときは、価格の見直しも検討します。市場の反応を見ながら、担当者と相談して調整しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

不動産査定とは、その不動産が「いくらで売れそうか」を不動産会社が評価することで、売却のいちばん最初のステップです。査定には2種類あります。1つは「机上査定」で、立地や面積などのデータから概算価格を短時間で出す方法です。まず大まかな額を知りたいときに便利です。もう1つは「訪問査定」で、担当者が実際に物件を見て状態を確認し、精度の高い価格を出します。本格的に売却を進めるなら訪問査定が基本になります。いずれも査定は無料が一般的ですので、気軽にご依頼ください。では、その価格はどう求められるのか。代表的な評価方法は3つで、似た物件の成約事例から求める「取引事例比較法」、家賃収入から求める「収益還元法」、建て直す費用から減価を引く「原価法」です。自宅は取引事例比較法、収益物件は収益還元法が中心になります。

そして、これらの方法を使いながら、価格は立地・建物や土地の状態・市場の需給を総合して決まります。最も影響するのは立地で、駅距離や周辺環境といった後から変えられない価値が土台になります。次に築年数や面積、土地の形状などの状態、さらにエリアの人気や金利・景気といった市場環境も価格を動かします。査定を上手に受けるコツは3つあります。1つ目は複数社で受けて比べること、2つ目は査定額の根拠を聞くこと、3つ目は間取りや修繕履歴、不具合などの情報を正確に伝えることです。とくに、なぜその金額になるのかを成約事例などの根拠とともに説明できる会社は信頼できます。査定の仕組みを理解しておくと、提示された金額を冷静に受け止め、納得して売却を進められます。私たちは査定の根拠を一つひとつ丁寧にご説明しますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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よくある質問

不動産査定とは何ですか？

いくらで売れそうかを会社が評価することです。

机上査定とは？

データから概算をすぐに出す査定です。

訪問査定とは？

実際に物件を見て精度高く出す査定です。

査定は無料ですか？

不動産の査定は無料が一般的です。

評価方法は何がある？

取引事例比較法・収益還元法・原価法があります。

自宅はどの方法？

取引事例比較法が中心になります。

価格は何で決まる？

立地・建物や土地・市場の需給で決まります。

査定は何社受ける？

複数社で受けて比較するのがおすすめです。

精度を上げるには？

間取りや修繕履歴などを正確に伝えます。

根拠は聞けますか？

根拠を説明できる会社に確認するのが安心です。

まとめ

不動産査定とは、その不動産がいくらで売れそうかを会社が評価することで、売却の第一歩です。査定には、データから概算を出す「机上査定」と、実際に物件を見て精度高く出す「訪問査定」があり、本格的に売るなら訪問査定が基本です。査定は無料が一般的なので、気軽に依頼できます。価格は、取引事例比較法・収益還元法・原価法といった方法で求められ、自宅は取引事例比較法が中心です。

これらの方法を使い、価格は立地・建物や土地の状態・市場の需給を総合して決まります。最も影響するのは立地で、築年数や市場環境によっても変動します。査定を上手に受けるコツは、複数社で受けて比べること、査定額の根拠を聞くこと、間取りや修繕履歴・不具合などの情報を正確に伝えることです。仕組みを理解しておけば、提示額を冷静に受け止められます。本記事の机上査定と訪問査定の表を、査定を受ける際の参考にしてください。