相続した空き家を放置するとどうなる？固定資産税・管理リスクを解説

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した空き家を放置すると、固定資産税の負担、建物の老朽化、近隣トラブル、特定空家・管理不全空家への指定といった、さまざまなリスクが積み重なります。何もしなくても、税金や管理の負担は毎年かかり続けます。特に、管理が行き届かず「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、勧告を受けると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大約6倍に上がるおそれがあります。倒壊などで他人に損害を与えれば、所有者が賠償責任を負うこともあります。放置するほどリスクは大きくなるため、使う予定がない空き家は、早めに売却や買取を検討するのが得策です。まずは相続・空き家に強い不動産会社へ相談しましょう。

相続した空き家を、使う予定もないまま放置している方は少なくありません。しかし、放置には、お金・管理・法律のさまざまなリスクが潜んでいます。

この記事では、相続した空き家を放置するとどうなるかを、固定資産税と管理リスクを中心に、一覧表とともに解説します。

空き家を放置するリスクの全体像

リスク	内容
税金の負担	固定資産税・都市計画税が毎年かかる
建物の老朽化	倒壊・雨漏り・シロアリで価値が下落
近隣トラブル	草木・害虫・防犯面での苦情
法的リスク	特定空家・管理不全空家の指定で税増

持っているだけで税金がかかる

まず知っておきたいのは、空き家を持っているだけで、毎年、固定資産税（と地域によっては都市計画税）がかかり続けることです。誰も住んでおらず、使ってもいない空き家でも、所有している限り、税金は課されます。固定資産税は、固定資産税評価額に対して標準で1.4%、都市計画税は最大0.3%が、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。「使っていないのに払い続けるのはもったいない」と感じても、放置している限り、この負担はなくなりません。むしろ、後で述べるように、管理を怠って特定空家などに指定されると、税負担が一気に増えることもあります。空き家は、持っているだけでお金が出ていく「負動産」になりがちです。使う予定がないなら、この税負担を早く手放すことを考える必要があります。

建物は年々傷んでいく

空き家を放置すると、建物は年々傷んでいきます。人が住まない家は、換気がされず湿気がこもり、傷みが早く進みます。雨漏りやシロアリ被害、設備の劣化、外壁や屋根の傷みなどが進行し、放置するほど建物の価値は下がっていきます。木造住宅の法定耐用年数は22年で、築20〜25年を超えると建物の価値はほぼゼロと評価されることが多いのですが、放置するとさらに状態が悪化し、「解体しないと売れない」「買い手がつかない」状態になってしまいます。早めに売却すれば、まだ建物に価値があるうちに、あるいは状態が比較的よいうちに手放せますが、放置している間に老朽化が進むと、売却価格が下がるだけでなく、解体費用がかかったり、後述する倒壊などのリスクも高まったりします。建物は、時間とともに価値が下がる資産だと理解しておきましょう。

放置するほど不利になる

👉 ポイント：空き家は、放置する期間が長いほど、売却で不利になります。たとえば、固定資産税評価額1,000万円の土地建物なら、固定資産税は標準でおよそ年14万円（1,000万円×1.4%）。これを5年放置すれば、ただ持っているだけで約70万円もの税金を払うことになります。その間に建物は傷み、売却価格は下がり、特定空家に指定されれば税金はさらに増えます。つまり、放置は「税金を払いながら資産価値を減らし続ける」行為なのです。逆に、早めに売却や買取で手放せば、税負担と管理の手間から解放され、建物の価値が残っているうちに現金化できます。「いつか考えよう」と先延ばしにするほど損が広がるため、使う予定がないなら、できるだけ早く方針を決めることが、損を最小限に抑えるコツです。

固定資産税のリスク

住宅用地の特例とは

空き家の固定資産税を理解するうえで欠かせないのが、「住宅用地の特例」です。これは、住宅が建っている土地の固定資産税を軽減する制度で、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準が6分の1に、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1に軽減されます。空き家であっても、建物が建っていれば、原則としてこの特例が適用されているため、土地の固定資産税は本来より大幅に抑えられています。多くの方が、空き家の税金を「思ったより安い」と感じるのは、この特例のおかげです。逆に言えば、この特例が外れると、土地の固定資産税は一気に上がります。後で述べる特定空家・管理不全空家への指定や、建物の解体は、この特例が外れる原因になります。まずは、空き家の固定資産税が、住宅用地の特例で抑えられている、という前提を理解しておきましょう。

土地の区分	固定資産税の課税標準
小規模住宅用地（200㎡以下）	6分の1に軽減
一般住宅用地（200㎡超の部分）	3分の1に軽減
特例が外れた土地（更地・勧告後）	軽減なし（最大約6倍）

特例が外れると税が最大約6倍

空き家を放置して、管理不全空家や特定空家に指定され、自治体から「勧告」を受けると、住宅用地の特例が適用されなくなります。すると、それまで6分の1に軽減されていた土地の固定資産税の課税標準が元に戻り、土地の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がります。たとえば、特例で年5万円に抑えられていた土地の固定資産税が、特例が外れることで年30万円近くになる、ということが起こり得るのです。「放置していたら、ある日突然、税金が何倍にもなった」という事態は、空き家放置の最も大きな金銭的リスクの一つです。これは、適切に管理せず放置した結果として課されるペナルティのようなもので、知らずに放置していると、思わぬ高額な税負担に直面します。こうした事態を避けるためにも、管理できない空き家は、早めに手放すことが賢明です。

売却すれば税負担から解放される

空き家の固定資産税の負担から解放される、最も確実な方法は、売却して手放すことです。空き家を売却すれば、その翌年からは固定資産税を払う必要がなくなり、毎年の税負担と管理の手間から解放されます。さらに、相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」が使えることがあり、売却益にかかる譲渡所得税を大きく軽くできます。この特例は、相続日から3年を経過する年の12月31日までに売ること、などの期限があるため、放置して期限を過ぎると使えなくなることもあります。「税金を払い続けながら放置する」のと、「売却して税負担をなくし、場合によっては特例で節税もする」のとでは、長い目で見て大きな差が出ます。税負担に悩んでいるなら、売却を前向きに検討しましょう。

管理と近隣トラブルのリスク

管理の手間と費用

空き家を適切な状態に保つには、定期的な管理が欠かせません。具体的には、庭の草木の手入れ、室内の換気、雨漏りや傷みの点検、ポストにたまった郵便物の処理、害虫やネズミの対策などです。これらを怠ると、家は急速に傷み、近隣にも迷惑をかけます。しかし、こうした管理を続けるには、手間も費用もかかります。特に、相続した空き家が遠方にある場合、管理のたびに交通費をかけて通うのは大きな負担です。自分で管理できない場合は、空き家管理サービスに依頼する方法もありますが、月額数千円〜の費用が継続的にかかります。「使っていない家のために、お金と手間をかけ続ける」というのは、合理的とは言えません。管理を続けられない、管理が負担になっている、という場合は、空き家を手放すことが、根本的な解決になります。

近隣トラブルと苦情

管理されない空き家は、近隣トラブルの原因になります。庭の草木が伸び放題になって隣地にはみ出したり、害虫やネズミ、野良猫などが住みついたり、ゴミの不法投棄をされたり、といった問題が起きやすくなります。また、塀や屋根の一部が崩れて隣家や通行人に被害を与えたり、放火や不審者の侵入といった防犯・防災上のリスクが高まったりもします。こうした問題が起きると、近隣住民から苦情が寄せられ、所有者として対応を求められます。対応を怠れば、近隣との関係が悪化し、後述する特定空家などの指定につながることもあります。遠方に住んでいると、こうした問題に気づきにくく、対応も遅れがちです。近隣に迷惑をかけ、トラブルを抱えるくらいなら、管理できない空き家は早めに手放す方が、自分にとっても近隣にとってもよい結果になります。

倒壊と所有者の賠償責任

放置された空き家の最も深刻なリスクが、倒壊と、それに伴う所有者の賠償責任です。老朽化した空き家は、地震や台風で、屋根や外壁、塀などが崩れたり、建物そのものが倒壊したりするおそれがあります。もし、空き家の倒壊や落下物で、通行人がけがをしたり、隣家を壊したりすれば、その損害を賠償する責任は、原則として所有者が負います。民法では、建物などの工作物の管理に問題があって他人に損害を与えた場合、所有者は、過失がなくても責任を負う（土地工作物責任）とされており、賠償額が高額になることもあります。「ただ放置していただけ」では済まされず、思わぬ重い責任を負うことになりかねません。こうした重大なリスクを抱え続けるよりも、危険な状態になる前に、空き家を売却・処分してしまう方が、はるかに安心です。

放置せず手放すために

早めに方針を決める

空き家のリスクを避けるには、放置せず、早めに方針を決めることが何より大切です。「使う予定があるのか」「賃貸に出すのか」「売却・処分するのか」を、相続人の間で話し合い、はっきりさせましょう。使う予定がなく、賃貸の需要も見込めないなら、売却して手放すのが、税負担・管理・法的リスクのすべてから解放される、最も合理的な方法です。前述のとおり、放置するほど建物は傷み、税負担は増え、特例や控除の期限も過ぎていくため、判断を先延ばしにするメリットはほとんどありません。相続人が複数いる場合は、誰がどう負担し、売却代金をどう分けるかも、早めに決めておくと、後のトラブルを防げます。「いつか」ではなく「今」動くことが、損とリスクを最小限に抑える鍵です。まずは現状を整理し、方針を決めることから始めましょう。

相続登記を済ませる

空き家を売却するには、まず相続登記で、不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更しておく必要があります。亡くなった方の名義のままでは売れないためです。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記することが求められます。怠ると、10万円以下の過料の対象になることもあります。手続きには、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要です。相続人が複数いる場合は、誰がその空き家を相続するかを、遺産分割協議で決めておきます。手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼すれば任せられます。相続に強い不動産会社なら、司法書士の紹介・連携も受けられるので、登記から売却までまとめて相談できます。名義を整えることが、空き家を手放す第一歩です。

買取で手間なく手放す

「空き家を手放したいが、古くて買い手がつくか不安」「片付けや解体が負担」という場合は、不動産会社による「買取」が有力な選択肢です。買取なら、空き家を解体する必要も、リフォームする必要もなく、家財道具が残ったままでも、現状のまま手放せることがほとんどです。不動産会社が直接買主になるため、買い手を探す手間も時間もかからず、短期間で確実に売れます。老朽化が進んだ空き家や、立地に難があって仲介では売りにくい物件も、買取なら会社が引き受けて買い取ります。遠方に住んでいて管理に通えない、早く税負担と管理から解放されたい、という方には、買取が特に向いています。放置してリスクを抱え続けるよりも、まずは買取査定を受けて、いくらで・どのように手放せるかを確認してみましょう。相続・空き家に強い不動産会社に相談すれば、最適な手放し方を提案してもらえます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した空き家を、使う予定もないまま、なんとなく放置してしまっている」というご相談は、本当に多くいただきます。お気持ちはよく分かりますが、空き家の放置には、お金・管理・法律のさまざまなリスクが積み重なっていく、ということをぜひ知っていただきたいのです。まず、空き家は持っているだけで、毎年、固定資産税（評価額に標準1.4%）や都市計画税（最大0.3%）がかかり続けます。誰も住んでいなくても、1月1日時点の所有者に課税されますので、使わない家のために毎年お金が出ていきます。さらに見過ごせないのが、住宅用地の特例の問題です。建物が建っている土地は、固定資産税が200㎡以下の部分で6分の1に軽減されていますが、放置して「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、自治体から勧告を受けると、この特例が外れ、土地の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がります。「放置していたら、ある日突然、税金が何倍にもなった」という事態は、決して珍しくありません。加えて、空き家は人が住まないと急速に傷み、雨漏りやシロアリ、老朽化が進んで、売却価格はどんどん下がっていきます。放置は、税金を払いながら資産価値を減らし続ける行為なのです。

管理面のリスクも深刻です。庭の草木が伸びて隣地にはみ出す、害虫やネズミが住みつく、ゴミを不法投棄される、塀や屋根が崩れて隣家や通行人に被害を与える、といった近隣トラブルが起きやすくなります。特に怖いのが倒壊のリスクで、老朽化した空き家が地震や台風で倒れ、通行人や隣家に損害を与えれば、所有者は、たとえ過失がなくても賠償責任を負うことがあります（民法の土地工作物責任）。賠償額が高額になることもあり、「ただ放置していただけ」では済まされません。こうしたリスクは、放置する期間が長いほど大きくなります。だからこそ、使う予定のない空き家は、できるだけ早く方針を決め、売却や買取で手放すことを強くおすすめします。売却すれば、翌年からの固定資産税も、管理の手間も、倒壊などの責任からも解放されますし、相続した空き家なら、一定の要件のもとで最大3,000万円の特別控除を使って節税できる場合もあります（相続日から3年を経過する年の12月31日までなどの期限あり）。「古くて売れないのでは」とご心配でも、私たちのような不動産会社の買取なら、解体もリフォームも片付けも不要で、現状のまま手放していただけます。まずは相続登記を済ませ、お気軽にご相談ください。放置でお悩みが深くなる前に、一緒に最善の道を考えましょう。

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よくある質問

空き家を放置するとどうなる？

税負担・老朽化・近隣トラブル・指定のリスクが増します。

使っていなくても税金はかかる？

所有する限り固定資産税が毎年かかります。

固定資産税が上がるのはなぜ？

指定・勧告で住宅用地特例が外れるためです。

どのくらい税金が上がる？

特例が外れると土地の税が最大約6倍になります。

放置で建物はどうなる？

傷みが進み売却価格が下がっていきます。

近隣トラブルとは？

草木・害虫・倒壊・不法投棄などの苦情です。

倒壊したら責任は？

所有者が賠償責任を負うことがあります。

税負担をなくすには？

売却して手放すのが最も確実です。

古い空き家でも売れる？

買取なら現状のまま手放せることが多いです。

どこに相談する？

相続・空き家に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

相続した空き家を放置すると、固定資産税の負担、建物の老朽化、近隣トラブル、特定空家・管理不全空家への指定といったリスクが積み重なります。空き家は持っているだけで毎年、固定資産税（標準1.4%）や都市計画税（最大0.3%）がかかり、建物は人が住まないと急速に傷んで売却価格が下がります。特に、放置して指定・勧告を受けると、住宅用地の特例（200㎡以下は6分の1）が外れ、土地の固定資産税が最大約6倍に上がります。さらに、倒壊して他人に損害を与えれば、所有者が賠償責任（土地工作物責任）を負うこともあり、放置は「税金を払いながら資産価値を減らし、リスクを抱え続ける」行為だといえます。

これらのリスクは、放置する期間が長いほど大きくなります。だからこそ、使う予定のない空き家は、早めに方針を決め、売却や買取で手放すのが得策です。売却すれば、翌年からの固定資産税も管理の手間も倒壊の責任からも解放され、相続した空き家なら最大3,000万円の特別控除で節税できる場合もあります（期限あり）。売却にはまず相続登記（2024年4月義務化・3年以内）で名義を相続人に変更しておくことが必要です。古くて買い手が不安な場合も、買取なら解体も片付けも不要で現状のまま手放せます。本記事の表を参考に、放置せず、まずは相続・空き家に強い不動産会社へ相談してください。