管理不全空家とは？相続空き家の所有者が知るべき基礎知識

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

管理不全空家とは、2023年の空家対策特別措置法の改正で新設された区分で、特定空家ほど深刻ではないものの、適切な管理がされず、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家のことです。管理不全空家に指定され、自治体から「勧告」を受けると、特定空家と同じく住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大約6倍に上がります。以前より早い段階で税負担のリスクが生じるようになりました。「まだ特定空家ではない」と油断せず、管理が行き届かない空き家は、早めに売却・買取で手放すのが得策です。まずは相続・空き家に強い不動産会社へ相談しましょう。

2023年の法改正で新しく登場した「管理不全空家」。聞き慣れない言葉ですが、相続空き家の所有者にとって、知っておくべき重要な区分です。

この記事では、管理不全空家とは何かを、相続空き家の所有者が知るべき基礎知識を中心に、一覧表とともに解説します。

管理不全空家の全体像

項目	内容
新設された時期	2023年の空家対策特別措置法改正
位置づけ	特定空家になる前の段階
勧告の影響	住宅用地特例が外れ税が最大約6倍

管理不全空家とは

管理不全空家とは、2023年（令和5年）の空家対策特別措置法の改正によって、新しく設けられた区分です。これは、そのまま放置すると、いずれ「特定空家」になるおそれがある、適切な管理が行われていない空き家のことを指します。つまり、特定空家ほど深刻な状態ではないものの、管理が不十分で、このまま放置すれば危険・不衛生・景観悪化などの状態に進みかねない、という「特定空家の一歩手前」の空き家が、管理不全空家です。たとえば、窓ガラスが割れたまま、屋根や外壁が一部破損している、庭の草木が伸び放題、といった状態が、管理不全空家に該当し得ます。これまでは、こうした「予備軍」の段階では行政の措置の対象になりにくかったのですが、法改正によって、より早い段階で対応できるようになりました。相続して放置している空き家も、この管理不全空家に該当するおそれがあるため、注意が必要です。

特定空家との違い

管理不全空家と特定空家は、空き家の状態の深刻さで区別されます。特定空家は、すでに倒壊の危険がある、著しく衛生上有害、著しく景観を損なっている、といった、放置が明らかに不適切な、深刻な状態の空き家です。一方、管理不全空家は、まだそこまで深刻ではないものの、適切な管理がされておらず、放置すれば特定空家になるおそれがある、「一歩手前」の段階の空き家です。いわば、特定空家が「危険な状態」、管理不全空家が「危険になりかけている状態」といえます。重要なのは、法改正によって、この「危険になりかけている」管理不全空家の段階でも、勧告を受ければ固定資産税が上がるようになった、という点です。つまり、以前のように「特定空家になるまでは税金は上がらない」という考えは通用しなくなり、より早い段階で税負担のリスクが生じるようになったのです。

区分	状態	勧告時の税
管理不全空家	放置すれば特定空家になるおそれ	特例が外れ最大約6倍
特定空家	倒壊危険・衛生有害・景観悪化など	特例が外れ最大約6倍

早い段階で税リスクが生じる

👉 ポイント：管理不全空家の新設で最も重要なのは、特定空家になる前の、より早い段階で、固定資産税の負担増というリスクが生じるようになった、という点です。これまでは、空き家が「特定空家」と認定されるほど深刻な状態にならない限り、住宅用地の特例が外れて税金が上がることはありませんでした。しかし、2023年の法改正後は、その手前の「管理不全空家」の段階で勧告を受けると、特例が外れて土地の固定資産税が最大約6倍に上がる対象になりました。たとえば、特例で年5万円だった土地の固定資産税が、管理不全空家の勧告で年30万円近くになる、ということが、より早い段階で起こり得るのです。「まだ倒壊しそうなほどではないから大丈夫」という油断は禁物です。管理が行き届かない空き家は、思ったより早く税負担のリスクに直面する可能性があると、認識しておきましょう。

管理不全空家に指定されるとどうなる

指導から勧告へ

管理不全空家への対応も、段階を踏んで進みます。まず、自治体が空き家の状態を確認し、管理が不十分だと判断すると、所有者に対して「指導」を行い、改善を促します。窓や屋根の修繕、草木の手入れ、適切な管理などを求められます。この指導に従って改善すれば、それ以上のことにはなりません。しかし、指導に従わず、管理不全の状態が続くと、次に「勧告」が出されます。この勧告の段階で、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がります。つまり、管理不全空家でも、指導の段階で適切に対応すれば税金は上がりませんが、放置して勧告まで進むと、税負担が増えてしまうのです。自治体から指導の通知が届いたら、それは「このままでは税金が上がる」というサインです。早めに対応するか、手放すかを判断することが大切です。

勧告で固定資産税が上がる

管理不全空家に指定され、指導にも従わずに「勧告」を受けると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大で約6倍に上がります。これは、特定空家の勧告と同じペナルティです。建物が建っている土地は、200㎡以下の部分で固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されていますが、勧告を受けるとこの軽減がなくなり、税負担が一気に増えます。「特定空家ほど深刻ではない」管理不全空家でも、勧告まで進めば、特定空家と同じだけ税金が上がってしまうのです。これにより、空き家の所有者は、以前よりも早い段階で、重い税負担のリスクに直面することになりました。管理不全空家の勧告は、特定空家になるのを防ぐための「早めの警告」ともいえますが、所有者にとっては、税負担増という現実的な痛みを伴います。勧告を受ける前、指導の段階で、しっかり対応することが重要です。

放置すれば特定空家へ

管理不全空家を、勧告を受けてもなお放置し続けると、状態はさらに悪化し、やがて「特定空家」に進んでしまいます。特定空家になれば、勧告で固定資産税が上がるのに加え、命令違反で50万円以下の過料が科されたり、最終的には自治体が建物を強制的に解体する「行政代執行」が行われ、その解体費用（数百万円に達することも）を請求されたり、と、さらに重いペナルティが待っています。つまり、管理不全空家は、放置すれば特定空家へと「悪化していく入り口」の段階なのです。管理不全空家の段階で適切に対応すれば、特定空家への悪化を防げますが、放置すると、より深刻な事態へと進んでしまいます。だからこそ、管理不全空家に該当しそうな空き家、あるいは指導を受けた空き家は、早めに対応するか、手放すかを決めることが、重いペナルティを避けるために重要です。

相続空き家の所有者が取るべき対応

適切に管理する

管理不全空家への対応の一つは、空き家を適切に管理することです。具体的には、定期的に庭の草木を手入れし、室内を換気し、雨漏りや破損を点検・修繕し、ポストの郵便物を片付け、害虫やネズミの対策をする、といった管理を、継続して行います。こうした管理を続ければ、管理不全空家に該当することはなく、税金が上がる心配もありません。ただし、これには手間も費用もかかり、特に空き家が遠方にある場合は、管理のたびに通うのが大きな負担になります。自分で管理できない場合は、空き家管理サービスに依頼する方法もありますが、月額数千円〜の費用が継続的にかかります。「使う予定があり、いずれ活用するつもりで、管理も続けられる」なら、適切に管理して維持する選択もあります。しかし、使う予定がなく、管理が負担なら、管理を続けるより、手放す方が合理的なことが多いものです。

早めに売却・買取で手放す

使う予定がなく、管理も負担だという空き家は、早めに売却・買取で手放すのが、最も確実な対応です。空き家を手放してしまえば、管理不全空家にも特定空家にも指定される心配はなくなり、固定資産税が上がることも、過料や行政代執行に至ることもありません。売却した翌年からは、固定資産税そのものを払う必要もなくなります。前述のとおり、法改正で、管理不全空家の段階でも税負担のリスクが生じるようになったため、放置のリスクは以前より高まっています。「まだ特定空家ではないから」と油断せず、管理できない空き家は、早めに手放すのが賢明です。早く売れば、建物の価値が残っているうちに、よりよい条件で手放せますし、相続空き家なら、相続日から3年を経過する年の12月31日までに売れば、最大3,000万円の特別控除で節税できる場合もあります。早めの行動が、損とリスクを抑えます。

買取という選択肢

「古い空き家で買い手がつくか不安」「片付けや解体が負担」「早く手放したい」という場合は、不動産会社による「買取」が有力です。買取なら、空き家を解体する必要も、リフォームする必要もなく、家財道具が残ったままでも、現状のまま手放せることがほとんどです。不動産会社が直接買主になるため、買い手を探す手間も時間もかからず、短期間で確実に売れます。管理不全で傷みが進んだ空き家や、立地に難があって仲介では売りにくい物件なども、買取なら会社が引き受けて買い取ります。遠方に住んでいて管理に通えない、税負担のリスクを避けたい、という方には、買取が特に向いています。管理不全空家や特定空家に指定されてからでは手放しにくくなるため、まだ余裕があるうちに、買取査定を受けてみましょう。相続・空き家に強い不動産会社に相談すれば、最適な手放し方を提案してもらえます。

管理不全空家を手放すために

現状を確認する

管理不全空家への対応の第一歩は、空き家の現状を確認することです。建物の傷み具合、窓や屋根・外壁の状態、庭の草木、近隣への影響などを把握し、管理不全空家に該当するおそれがないかを見極めます。すでに自治体から指導の通知が届いている場合は、勧告が近づいているサインなので、急いで対応する必要があります。遠方で現状が分からない場合は、不動産会社に現地を見てもらうとよいでしょう。状態を確認したうえで、「修繕して管理を続けるか、売却・買取で手放すか」を判断します。使う予定がなく、管理も負担なら、勧告を受ける前の今のうちに、売却・買取で手放すのが賢明です。現状把握を後回しにすると、知らないうちに状態が悪化し、勧告を受けてしまうこともあります。まずは現状を知ることから始めましょう。

相続登記を済ませる

空き家を売却するには、まず相続登記で、不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更しておく必要があります。亡くなった方の名義のままでは売れないためです。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記することが求められ、怠ると10万円以下の過料の対象になることもあります。手続きには、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要です。相続人が複数いる場合は、誰がその空き家を相続するかを、遺産分割協議で決めておきます。手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼すれば任せられます。相続に強い不動産会社なら、司法書士の紹介・連携も受けられるので、登記から売却までまとめて相談できます。名義を整えることが、空き家を手放す前提です。

専門家に相談する

管理不全空家への対応は、建物の状態の見極め、税金や法律のリスクの把握、管理を続けるか売却・買取で手放すかの判断、相続登記など、考えるべきことが多くあります。だからこそ、相続や空き家に強い不動産会社に相談するのがおすすめです。専門家に相談すれば、現地と状況を見て、「管理を続けるべきか、売却・買取で手放すべきか」を、リスクと手取りの見込みとともに提案してくれます。あわせて、相続登記のための司法書士の紹介、3,000万円控除など税制についての税理士との連携まで、まとめて相談できます。「管理不全空家になりそうで不安」「自治体から通知が来た」という場合も、まずは相談すれば、自分の空き家の状況と、どう手放すのが最善かが見えてきます。法改正でリスクが高まった今、放置せず、専門家の力を借りて早めに動き出すことが大切です。専門家選びが、結果を大きく左右します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「管理不全空家という言葉を初めて聞いたが、自分の空き家は大丈夫か」というご相談が増えています。管理不全空家とは、2023年の空家対策特別措置法の改正で新しく設けられた区分で、特定空家ほど深刻ではないものの、適切な管理がされておらず、このまま放置すれば特定空家になるおそれがある、「一歩手前」の空き家のことです。たとえば、窓ガラスが割れたまま、屋根や外壁が一部破損している、庭の草木が伸び放題、といった状態が該当し得ます。ここで知っていただきたい最も重要な点は、この管理不全空家も、自治体から「勧告」を受けると、特定空家と同じように、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が最大約6倍に上がる対象になった、ということです。これまでは、空き家が「特定空家」と認定されるほど深刻な状態にならない限り税金は上がりませんでしたが、改正後は、その手前の段階でも税負担のリスクが生じるようになりました。つまり、「まだ倒壊しそうなほどではないから大丈夫」という油断は通用しなくなったのです。空き家の放置に対する規制は強化され、より早い段階で、重い税負担に直面する可能性が出てきました。

管理不全空家への対応も、いきなり税金が上がるわけではなく、まず自治体から「指導」があり、改善を促されます。この指導に従って、窓や屋根を修繕したり、草木を手入れしたりして適切に管理すれば、税金が上がることはありません。しかし、指導に従わず放置すると「勧告」が出され、この段階で固定資産税が最大約6倍に上がります。さらに放置すれば、いずれ特定空家へと悪化し、命令違反で50万円以下の過料や、行政代執行による強制解体・費用請求といった、より重いペナルティに至ります。管理不全空家は、いわば特定空家へ悪化していく入り口の段階なのです。ですから、対応は二つに一つです。使う予定があり、管理も続けられるなら、しっかり管理して維持する。使う予定がなく、管理が負担なら、勧告を受ける前に、早めに売却・買取で手放す。私としては、管理を続ける手間と費用、そして法改正で高まったリスクを考えると、使わない空き家は早めに手放す方が、ずっと安心で合理的だと考えています。手放してしまえば、管理不全空家にも特定空家にも指定される心配はなくなり、翌年からの固定資産税も不要になります。相続空き家なら、3年以内の売却で最大3,000万円の特別控除も使えます。古くて買い手が不安でも、傷みが進んだ空き家でも、私たちのような不動産会社の買取なら、解体もリフォームも片付けも不要で、現状のまま手放していただけます。自治体から通知が届く前に、ぜひお早めにご相談ください。

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よくある質問

管理不全空家とは？

放置すれば特定空家になるおそれのある空き家です。

いつ新設された？

2023年の空家対策特別措置法の改正です。

特定空家との違いは？

特定空家になる一歩手前の段階の区分です。

指定されると税金は？

勧告で特例が外れ税が最大約6倍になります。

いきなり税が上がる？

まず指導があり勧告で税が上がります。

どんな状態が該当する？

窓の破損や草木の繁茂など管理不十分な状態です。

放置するとどうなる？

特定空家へ悪化し過料や代執行に至ります。

どう対応すべき？

適切に管理するか早めに売却・買取で手放します。

傷んだ空き家も売れる？

買取なら現状のまま手放せることが多いです。

どこに相談する？

相続・空き家に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

管理不全空家とは、2023年の空家対策特別措置法の改正で新設された区分で、特定空家ほど深刻ではないものの、適切な管理がされず、放置すれば特定空家になるおそれがある「一歩手前」の空き家のことです。最も重要なのは、この管理不全空家も、指導に従わず「勧告」を受けると、特定空家と同じく住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大約6倍に上がる対象になった、という点です。これにより、以前より早い段階で税負担のリスクが生じるようになりました。指導の段階で適切に対応すれば税金は上がりませんが、放置して勧告まで進むと税負担が増え、さらに放置すれば特定空家へ悪化し、過料や行政代執行に至ります。

相続空き家の所有者が取るべき対応は、「適切に管理し続ける」か、「使う予定がないなら早めに売却・買取で手放す」かの、どちらかです。管理には手間も費用もかかり、法改正でリスクも高まったため、使う予定がなく管理も負担なら、勧告を受ける前に手放すのが賢明です。手放せば、指定の心配も翌年からの固定資産税もなくなり、相続空き家なら3年以内の売却で最大3,000万円の特別控除も使えます。「まだ特定空家ではないから」と油断せず、早めに動くことが大切です。古くて買い手が不安でも、傷んだ空き家でも、買取なら現状のまま手放せます。本記事の表を参考に、まずは相続・空き家に強い不動産会社へ相談してください。