空き家を売却する流れ｜査定・契約・引き渡しの手順

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

空き家を売却する流れは、大きく「①査定→②媒介契約または買取依頼→③売買契約→④決済・引き渡し」という順で進みます。相続した空き家の場合は、その前に名義変更（相続登記）が必要です。不動産会社による「買取」なら、買主を探す必要がなく、家財が残った現状のままでも短期間で確実に手放せます。査定・契約・引き渡しがスムーズで空き家の売却に向いています。空き家は、放置するほど傷み、価値が下がり、固定資産税の負担も続きます。早めに相続・空き家に強い不動産会社へ相談し、流れに沿って手放しましょう。

空き家を売却するには、査定から引き渡しまでいくつかの手順を順に進める必要があります。全体の流れを知っておけば、迷わず進められます。

この記事では、空き家を売却する流れを査定・契約・引き渡しの手順に沿って、一覧表とともに解説します。

空き家売却の流れの全体像

ステップ	内容
①査定	不動産会社に価格を見積もってもらう
②依頼	媒介契約（仲介）または買取依頼
③売買契約	買主（買取なら不動産会社）と契約
④決済・引き渡し	代金受領・所有権移転で完了

まず全体の流れを知る

空き家を売却するには、まず全体の流れを知っておくことが大切です。空き家売却の基本的な流れは、①査定（不動産会社にいくらで売れそうか見積もってもらう）、②依頼（仲介なら媒介契約、買取なら買取依頼）、③売買契約（買主と契約を結ぶ。買取なら不動産会社が買主）、④決済・引き渡し（代金を受け取り、所有権を移して完了）、という順番です。なお、相続した空き家の場合は、この流れの前に名義変更（相続登記）が必要です。亡くなった方の名義のままでは売れないためです。この全体の流れを頭に入れておけば、「今、どの段階にいて、次に何をすべきか」が分かり、迷わず進められます。空き家の売却は、初めての方には複雑に感じられますが、一つずつ、順番に進めていけば、難しくありません。それぞれのステップで何をするのかをこれから詳しく見ていきましょう。流れを知ることがスムーズな売却の第一歩です。

空き家は早めに売る

空き家を売却するなら、早めに動き出すことが大切です。空き家は、所有しているだけで固定資産税が毎年かかり続けます。さらに人が住まない家は急速に傷み、雨漏りやシロアリ、老朽化が進んで、建物の価値が下がっていきます。管理を怠れば、草木が伸びて近隣に迷惑をかけ、特定空家に指定されて固定資産税が最大約6倍に上がるリスクもあります。「いつか売ろう」と先延ばしにしていると、その間に税金はかさみ、建物の価値は下がり、リスクは大きくなる一方です。空き家は、時間が経つほど、売りにくく、安くなる傾向があるのです。だからこそ、空き家を手放すと決めたら、早めに査定を受けて、売却の手続きを進めることが大切です。早く売れば、管理の負担からも固定資産税からもリスクからも早く解放されます。相続した空き家の場合は、3,000万円特別控除の3年の期限もあるため、なおさら早めの対応が肝心です。まずは、査定から始めましょう。

買取と仲介の違い

👉 ポイント：空き家の売り方には、大きく「買取」と「仲介」の2つがあり、それぞれの特徴を知っておくことが大切です。「仲介」は、不動産会社に依頼して、一般の買主（その家に住みたい人など）を探してもらう方法です。市場価格に近い価格で売れる可能性がありますが、買い手が見つかるまで時間がかかり、売れるまで管理も必要である程度片付けてから売り出すことが多くなります。一方、「買取」は、不動産会社が直接、買主になる方法です。買い手を探す必要がないため、短期間で確実に売れ、家財が残った現状のままでも手放せることが多く、解体や片付けも不要なことがほとんどです。価格は仲介より低めになる傾向がありますが、スピードと確実性、手間の少なさが魅力です。空き家は、「老朽化して売りにくい」「遠方で管理できない」「家財の片付けが大変」「早く手放したい」といったケースが多いため、買取が向いていることが多いのです。両方の特徴を知ったうえで状況に合った方法を選びましょう。

査定から契約までの手順

不動産会社に査定を依頼する

空き家売却の最初のステップは、不動産会社に査定を依頼することです。査定とは、その空き家がいくらで売れそうか、不動産会社に見積もってもらうことです。買取の場合は、不動産会社がいくらで買い取れるか、という査定になります。査定には、現地を見ずに立地や面積などから概算を出す「机上査定」と、実際に現地を見て、建物の状態なども確認して算定する「訪問査定」があります。正確な価格を知るには、訪問査定が確実です。査定を依頼すると、不動産会社が周辺の相場や物件の状態、土地の条件などを確認して、価格を算定してくれます。査定は、複数の不動産会社に依頼して、価格や対応を比べるのがおすすめです。価格だけでなく、空き家の扱いに慣れているか、対応が丁寧か、なども見て選びましょう。査定を受けることでその空き家がいくらで・どのように手放せるかが分かり、売却の計画が立てられます。まずは、気軽に査定を依頼してみましょう。査定は、ふつう無料です。

媒介契約または買取依頼

査定の結果をもとに売却を依頼する不動産会社と、進め方を決めます。仲介で売る場合は、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には、複数の会社に依頼できる「一般媒介」、1社に絞る「専任媒介」「専属専任媒介」があり、それぞれ特徴があります。媒介契約を結ぶと、不動産会社が物件を売り出して、買主を探してくれます。一方、買取で売る場合は、媒介契約ではなく、買取をしてくれる不動産会社に買取を依頼します。買取なら、買主を探す必要がないため、査定価格に納得すれば、すぐに契約へ進めます。仲介と買取、どちらを選ぶかは、価格を優先するか、スピードや手間の少なさを優先するか、空き家の状態などによって変わります。判断に迷う場合は、不動産会社に相談すれば、その空き家にどちらが向いているかをアドバイスしてくれます。空き家の状態や急ぎ具合に応じて、自分に合った方法を選びましょう。決めたら、次の売買契約へ進みます。

項目	仲介	買取
買主	一般の買主	不動産会社
期間	数か月以上かかることも	短期間で確実
価格	市場価格に近い	仲介より低め
片付け	ある程度必要	現状のままでOK

売買契約を結ぶ

買主が決まったら（買取なら査定に納得したら）、売買契約を結びます。仲介の場合は、買い手が見つかり、価格などの条件が合意できたら、その買主と契約します。買取の場合は、買主は不動産会社です。契約の前に売却価格、引き渡しの時期、家財や残置物の扱い、契約不適合責任（売った後に不具合が見つかった場合の責任）の取り決めなどをしっかり確認します。買取の場合、不動産会社が物件の状態を理解したうえで買い取るため、契約不適合責任を免除する特約がつくことが多く、売った後のトラブルの心配が少ないのもメリットです。条件に納得したら、売買契約書を取り交わし、契約が成立します。契約時には、手付金が支払われることもあります。契約内容は、後で「聞いていない」とならないよう、書面でしっかり確認することが大切です。不明な点は、契約前に遠慮なく質問しましょう。納得のいく条件で契約を結ぶことが安心して手放すための鍵です。

引き渡しと売却後の手続き

決済・引き渡しをする

売買契約を結んだら、決済と引き渡しです。決済とは、買主（買取なら不動産会社）から、売買代金が支払われ、同時に空き家の所有権を買主に移すことです。決済の場では、代金の受け取りと、所有権移転登記の手続き（司法書士が行うのが一般的）が同時に行われます。買取の場合、契約から決済までが短く、スピーディーに進むことが多いです。決済が終われば、代金を受け取り、空き家を引き渡して、売却は完了です。家財や残置物が残っている場合も買取なら、現状のまま引き渡せることがほとんどでその後の処分は、買い取った不動産会社が行います。引き渡しの際には、鍵の受け渡しや必要書類の引き渡しなどを行います。仲介の場合は、引き渡しまでに家財の片付けや必要に応じた清掃などをしておく必要があることもあります。決済・引き渡しが完了すれば、空き家を無事に手放したことになります。管理の負担や固定資産税からも解放されます。

確定申告をする

空き家を売却して、利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。譲渡所得は、売却価格から、その不動産を取得したときの費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。利益が出れば、その額に応じて、譲渡所得税・住民税がかかります。税率は、所有期間によって変わり、5年以下の短期譲渡所得は約39.63%、5年を超える長期譲渡所得は約20.315%です。相続した空き家の場合、所有期間は、亡くなった方が取得した時から数えるため、長期譲渡所得になることが多いです。なお、相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」が使えることがあります。この特例には、相続日から3年を経過する年の12月31日までという期限があります。税金や特例の適用は複雑なので、税理士や税務署に相談するのが確実です。利益が出たら、確定申告を忘れないようにしましょう。

相続空き家は名義変更が先

相続した空き家を売る場合は、ここまでの売却の流れの前に名義変更（相続登記）が必要なことを忘れてはいけません。亡くなった方の名義のままでは、空き家は売れないからです。相続した空き家を売る流れは、①相続人と遺産の確認、②遺産分割協議で誰が相続するか決定、③相続登記で名義変更、そのうえで④査定、⑤契約、⑥決済・引き渡し、となります。相続登記は、2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記することが求められ、怠ると10万円以下の過料の対象になることもあります。相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要で司法書士に依頼するのが一般的です。名義変更には時間がかかることもあるため、相続した空き家を売るなら、早めに名義変更の準備から始めることが大切です。相続に強い不動産会社なら、司法書士の紹介・連携も受けられるので、名義変更から売却までまとめて相談できます。

空き家をスムーズに売るために

複数の会社に査定を依頼する

空き家をスムーズに納得のいく形で売るには、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。査定額は、不動産会社によって、差が出ることがあります。1社だけの査定では、その価格が高いのか安いのか、判断できません。複数の会社に査定を依頼して、価格を比べることで適正な価格の目安が分かります。また、査定額だけでなく、対応の丁寧さ、空き家や相続の扱いに慣れているか、買取と仲介のどちらにも対応できるか、なども比べられます。特に空き家は、老朽化や家財の残置、立地など、扱いが難しいことが多いため、空き家の扱いに慣れた会社を選ぶことが大切です。査定額が高くても対応が雑だったり、空き家に不慣れだったりする会社では、安心して任せられません。複数の会社を比べて、価格と、信頼できる対応の両方で納得できる会社を選びましょう。比較することが損をせず、スムーズに売るための基本です。査定は、ふつう無料なので、気軽に依頼できます。

必要書類を準備する

空き家の売却をスムーズに進めるには、必要書類を準備しておくことが大切です。売却には、本人確認書類、不動産の権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、実印と印鑑証明書などが必要です。相続した空き家の場合は、これに加えて、相続登記に必要な亡くなった方の戸籍や相続人の戸籍、遺産分割協議書なども必要になります。これらの書類は、市区町村の役所や法務局で取得しますが、戸籍の収集など、時間がかかるものもあります。どんな書類が必要かは、不動産会社や司法書士が教えてくれるので、それに従って、早めに準備を始めましょう。書類が揃っていれば、契約や引き渡しが滞りなく進みます。特に権利証は、紛失していると、手続きに手間がかかることがあるため、早めにあるかどうかを確認しておきましょう。必要書類の準備は、スムーズな売却の鍵です。準備に不安がある場合は、不動産会社に相談すれば、サポートしてもらえます。計画的に準備を進めましょう。

専門家に相談する

空き家の売却は、査定、媒介契約や買取依頼、売買契約、決済・引き渡し、税金など、考えるべきことが多くあります。相続した空き家なら、名義変更（相続登記）も必要です。だからこそ、相続や空き家に強い不動産会社に相談することが大切です。専門家に相談すれば、空き家を売る流れの全体を整理してくれ、「買取と仲介のどちらが向くか」「いくらで・どのように手放せるか」を提案してくれます。相続した空き家の場合は、名義変更のための司法書士の紹介・連携や税金についての税理士との連携までまとめて相談できます。買取なら、家財が残った現状のまま、解体や片付けをせずに短期間で手放せます。自分だけで空き家の売却を進めようとすると、何から手をつければよいか分からず、時間もかかってしまいます。空き家の売却に慣れた不動産会社に相談すれば、ワンストップでスムーズに進められます。「空き家をどう売ればいいか分からない」という方は、まず専門家に相談して、流れを整理することから始めましょう。専門家選びが結果を大きく左右します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「空き家を売りたいのですが、査定から引き渡しまでどう進めればいいのか分かりません」というご相談をよくいただきます。空き家売却の基本的な流れは、①不動産会社に査定を依頼する、②仲介なら媒介契約、買取なら買取を依頼する、③売買契約を結ぶ、④決済・引き渡しで完了、という順番です。なお、相続した空き家の場合は、この流れの前に必ず名義変更（相続登記）が必要です。亡くなった方の名義のままでは売れませんので、まず相続人全員で遺産分割協議をして、誰が相続するかを決め、相続登記で名義を変更してから、売却に進みます。相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内の登記が求められますので、相続した空き家を売るなら、早めに名義変更の準備から始めてください。私たちのような相続・空き家に強い不動産会社なら、司法書士をご紹介して、名義変更から売却までまとめてお手伝いできます。まず査定ですが、これは複数の会社に依頼して、価格や対応を比べることをおすすめします。査定額は会社によって差が出ることがありますし、空き家は老朽化や家財の残置など扱いが難しいことが多いので、空き家の扱いに慣れた会社を選ぶことが大切です。査定は、ふつう無料ですので、気軽にご依頼ください。

そして、空き家の売却で私が強くお伝えしたいのは、空き家は早めに売ってほしい、ということです。空き家は、所有しているだけで固定資産税が毎年かかり続け、人が住まない家は急速に傷んで価値が下がります。管理を怠れば特定空家に指定されて固定資産税が最大約6倍に上がるリスクもあります。「いつか売ろう」と先延ばしにすると、その間に税金はかさみ、建物の価値は下がり、リスクは大きくなる一方です。空き家は、時間が経つほど売りにくく、安くなる傾向がありますので、手放すと決めたら、早めに動き出すことが何より大切です。売却方法については、仲介と買取があり、仲介は市場価格に近い価格が期待できる一方、買い手が見つかるまで時間がかかり、その間の管理やある程度の片付けも必要です。買取は、私たちのような不動産会社が直接買主になる方法で買い手を探す必要がないため短期間で確実に売れ、家財や残置物が残った現状のままでも解体や片付けをせずに手放せることがほとんどです。さらに買取では契約不適合責任を免除する特約がつくことが多く、売った後のトラブルの心配も少なくて済みます。空き家は「老朽化して売りにくい」「遠方で管理できない」「片付けが大変」というケースが多いので、買取が向いていることが多いのです。査定から引き渡しまで私たちがワンストップでお手伝いしますので、空き家のことでお悩みなら、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

空き家売却は何から始める？

不動産会社への査定依頼から始めます。

売却の流れは？

査定→依頼→売買契約→決済・引き渡しです。

査定は無料？

ふつう無料で受けられます。

買取と仲介の違いは？

買取は会社が直接買い短期間で確実に売れます。

家財が残っていても売れる？

買取なら現状のまま手放せます。

相続空き家も同じ流れ？

先に名義変更（相続登記）が必要です。

引き渡しまで何をする？

契約後、決済で代金受領と所有権移転をします。

売却後に税金は？

利益が出たら翌年に確定申告が必要です。

どのくらい時間がかかる？

買取は契約後すぐ、仲介は数か月以上のことも。

どこに相談する？

相続・空き家に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

空き家を売却する流れは、①不動産会社に査定を依頼、②仲介なら媒介契約・買取なら買取依頼、③売買契約、④決済・引き渡し、という順で進みます。相続した空き家の場合は、この前に名義変更（相続登記）が必要で亡くなった方の名義のままでは売れません。相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内の登記が求められます。査定は複数の会社に依頼して、価格や対応を比べることが大切で空き家の扱いに慣れた会社を選びましょう。売却して利益が出たら、翌年に確定申告が必要です。

売却方法は、一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買主になる「買取」があります。買取は、買い手を探す必要がなく短期間で確実に売れ、家財や残置物が残った現状のままでも解体や片付けをせずに手放せ、契約不適合責任の免除特約がつくことも多いため、空き家に向いていることが多い方法です。空き家は、放置するほど傷んで価値が下がり、固定資産税の負担も続き、特定空家に指定されるリスクもあるため、手放すと決めたら早めに動き出すことが大切です。本記事の表を参考に空き家の売却でお悩みなら、相続・空き家に強い不動産会社へ早めに相談してください。流れに沿って一つずつ進めれば、スムーズに手放せます。