相続登記の義務化で空き家売却はどう変わる？注意点を解説

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象になることがあります。義務化により、空き家を売る際は、相続登記（名義変更）をこれまで以上に早く・確実に済ませる必要があります。登記を放置したまま売ることはできません。過去に相続した、まだ登記していない不動産も義務化の対象です。早めに相続・空き家に強い不動産会社や司法書士に相談し、登記と売却を進めましょう。

2024年4月から、相続登記が義務化されました。これにより、空き家の売却にも注意すべき点が出てきます。変更点と注意点を知っておきましょう。

この記事では、相続登記の義務化で空き家売却はどう変わるかを注意点を中心に一覧表とともに解説します。

相続登記義務化の全体像

項目	内容
施行	2024年4月1日から義務化
期限	相続を知った日から3年以内
罰則	正当な理由なく怠ると10万円以下の過料
対象	過去に相続した未登記の不動産も対象

相続登記が義務になった

まず知っておきたいのは、2024年4月1日から、相続登記が義務化された、ということです。相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を相続する人（相続人）の名義に変更する手続きです。以前は、相続登記をするかどうかは、相続人の任意でした。そのため、「登記をしなくても特に困らない」と、相続登記をせずに放置される不動産が全国で増え、所有者が分からない「所有者不明土地」が社会問題になっていました。この問題を解決するため、法律が改正され、2024年4月1日から、相続登記が義務化されたのです。義務化により、相続で不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務になりました。「登記してもしなくても自由」だった時代から、「登記しなければならない」時代に変わったのです。相続で不動産を取得したら、相続登記は、必ず行うべき手続きになった、と理解しておきましょう。これは、空き家の売却にも大きく関わってきます。

3年以内の登記が必要

相続登記の義務化で特に重要なのが登記の期限です。相続で不動産を取得した相続人は、自分がその不動産を相続で取得したことを知った日から、3年以内に相続登記を申請しなければなりません。この「3年以内」という期限が義務化のポイントです。たとえば、親が亡くなって、その不動産を相続することになったと知ったら、そこから3年以内に登記を済ませる必要があります。遺産分割協議で誰が相続するかが決まった場合は、協議が成立した日から3年以内に登記する必要があります。3年というと、余裕があるように感じるかもしれませんが、相続手続きには、戸籍の収集や遺産分割協議など、時間のかかるものが多く、相続人が多い場合などは、あっという間に過ぎてしまうこともあります。だからこそ、相続が発生したら、早めに登記の準備を始めることが大切です。期限内に登記をしないと、後で述べる過料の対象になることがあります。3年という期限を意識して、早めに動き出しましょう。

過料の対象になることも

👉 ポイント：相続登記の義務化で注意すべきが罰則（過料）です。正当な理由がないのに、期限（相続を知った日から3年以内）までに相続登記をしないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。過料とは、行政上のルールに違反した場合に科される、金銭的なペナルティです。以前は、相続登記をしなくても罰則はありませんでしたが、義務化により、登記を怠ると、過料が科される可能性が出てきたのです。ただし、「正当な理由」がある場合は、過料の対象にならないこともあります。正当な理由とは、たとえば、相続人が非常に多く、戸籍の収集に時間がかかる、相続人の間で争いがあって遺産分割がまとまらない、といった、やむを得ない事情です。とはいえ、こうした事情がない限り、3年以内の登記は必須です。「登記しなくてもこれまで罰則はなかったから大丈夫」という考えは、もう通用しません。過料を避けるためにも期限内に相続登記を済ませることが大切です。早めの対応を心がけましょう。

義務化で空き家売却はどう変わるか

登記なしでは売れないのは同じ

相続登記の義務化で空き家の売却がどう変わるかを見ていきましょう。まず、大前提として、相続登記をしないと、空き家を売れない、という点は、義務化の前も後も変わりません。不動産を売るには、その不動産が売る人（売主）の名義になっている必要があり、亡くなった方の名義のままでは、売れないからです。これは、義務化とは関係なく、もともとの仕組みです。義務化によって変わったのは、「登記が任意か、義務か」という点です。以前は、「売るときに登記すればいい」と、売却のタイミングまで登記を先延ばしにする人もいました。しかし、義務化により、売る・売らないにかかわらず、相続を知った日から3年以内に登記をしなければならなくなりました。つまり、空き家を売るつもりがあってもなくても相続したら、まず登記をする必要があるのです。空き家を売る場合は、その登記がそのまま売却の前提にもなります。登記なしでは売れない、という基本に義務化という後押しが加わった、と考えるとよいでしょう。

早めの登記が重要になった

義務化により、空き家を売る際にも早めの登記がこれまで以上に重要になりました。以前は、「いつか空き家を売るときにまとめて登記すればいい」と、登記を後回しにしても罰則はありませんでした。しかし、義務化により、相続を知った日から3年以内に登記しないと、過料の対象になることがあります。つまり、空き家を売るかどうか迷っている間も3年の期限は進んでいくのです。「売るかどうか決まってから登記しよう」と先延ばしにすると、決めかねているうちに期限を過ぎてしまうおそれがあります。だからこそ、相続した空き家は、売るにせよ、持ち続けるにせよ、まず早めに登記を済ませることが大切です。そして、どうせ登記が必要なら、それをきっかけに空き家を売却するかどうかも早めに検討するのがよいでしょう。登記と売却を並行して進めれば、無駄がありません。義務化は、「相続した不動産と、早めに向き合うべき」という、後押しでもあるのです。期限を意識して、早めに動き出しましょう。

過去の相続も対象になる

義務化で特に注意したいのが過去に相続した、まだ登記していない不動産も義務化の対象になる、という点です。「義務化は2024年4月からだから、それより前に相続した分は関係ない」と思いがちですが、そうではありません。2024年4月1日より前に相続した不動産でまだ登記していないものも義務化の対象です。この場合の登記の期限は、原則として、義務化の施行日（2024年4月1日）から3年以内、つまり2027年3月31日までとされています（相続を知った日が施行日より後の場合は、その日から3年以内）。つまり、「何年も前に親から相続したが名義をそのままにしている」という空き家も期限内に登記しないと、過料の対象になることがあるのです。長年放置してきた相続不動産ほど、相続人が増えて、権利関係が複雑になっていることも多く、登記に時間がかかります。過去の相続分も対象になることを知り、早めに登記の準備を始めましょう。心当たりのある空き家があれば、まず確認することが大切です。

相続のタイミング	登記の期限の目安
2024年4月以降の相続	相続を知った日から3年以内
2024年4月より前の相続（未登記）	原則2027年3月31日まで
遺産分割が成立した場合	成立した日から3年以内

義務化に対応して空き家を手放すには

まず登記の状況を確認する

相続登記の義務化に対応するには、まず、相続した不動産の登記の状況を確認することが大切です。「相続した家の名義が今、誰になっているか」を確認しましょう。登記簿（登記事項証明書）を法務局で取得すれば、現在の名義人が分かります。亡くなった方の名義のままになっていれば、相続登記が必要です。すでに自分やほかの相続人の名義に変わっていれば、登記は済んでいます。特に「親が亡くなってから何年も経つが名義のことは考えたことがなかった」という場合や「祖父母の代から、名義がそのままかもしれない」という場合は、早めに確認することが大切です。古い相続で名義がそのままだと、相続人が増えて、権利関係が複雑になっていることもあります。まずは、登記の状況を確認し、相続登記が必要かどうかを把握することから始めましょう。確認の仕方が分からない場合は、司法書士や相続に強い不動産会社に相談すれば、調べてもらえます。現状を知ることが対応の第一歩です。

登記と売却をまとめて進める

相続登記が必要だと分かったら、登記と、空き家の売却をまとめて進めるのが効率的です。義務化により、相続した空き家は、どのみち登記が必要です。どうせ登記をするなら、それをきっかけに空き家を売却するかどうかもあわせて検討するとよいでしょう。空き家を持ち続けても固定資産税がかかり続け、管理の負担もあり、放置すれば傷んで価値が下がります。使う予定がないなら、登記をして、そのまま売却するのが合理的です。相続・空き家に強い不動産会社に相談すれば、相続登記のための司法書士を紹介・連携してくれるので、登記（司法書士が担当）と、売却・買取（不動産会社が担当）を一つの窓口でまとめて進められます。登記だけ済ませて、売却は別の機会にとするより、登記と売却を一気に進めた方が手間も時間も省けます。義務化を空き家を整理する、よい機会と捉えて、登記と売却をまとめて進めましょう。窓口を一つにすれば、スムーズです。

買取なら現状のまま手放せる

相続登記を済ませた後の売却方法として、買取には、大きなメリットがあります。買取は、不動産会社が直接、買主になる方法です。買い手を探す必要がないため、短期間で確実に売れます。相続した空き家は、家財道具が残っていたり、老朽化していたり、遠方にあったりと、一般の買主には売りにくいことが多いものです。買取なら、家財が残った現状のままでも手放せることがほとんどで解体や片付けも不要なことが多く、遠方でも対応してもらえます。また、買取では、不動産会社が物件の状態を理解したうえで買い取るため、契約不適合責任を免除する特約がつくことが多く、売った後のトラブルの心配も少なくて済みます。義務化で相続登記をする手間をかけるなら、その後は、できるだけ手間なく、確実に手放したいものです。買取なら、相続登記さえ済ませれば、あとは現状のまま、スムーズに手放せます。義務化をきっかけに登記から買取まで相続に強い不動産会社に相談すれば、ワンストップで進められます。期限を意識して、早めに動きましょう。

義務化のもとで空き家を売るために

期限を意識して早めに動く

相続登記の義務化のもとで空き家を売るには、期限を意識して、早めに動くことが大切です。相続登記の期限は、相続を知った日から3年以内（過去の相続分は原則2027年3月31日まで）です。相続手続きには、戸籍の収集や遺産分割協議など、時間のかかるものが多く、相続人が多い場合などは、3年があっという間に過ぎてしまうこともあります。「まだ時間がある」と先延ばしにせず、相続が発生したら、早めに登記の準備を始めましょう。また、相続した空き家の3,000万円特別控除には、相続日から3年を経過する年の12月31日までという、別の期限もあります。登記の期限と、節税の期限の両方を意識して、早めに登記と売却を進めることが大切です。空き家は、放置するほど傷んで価値が下がり、固定資産税もかかり続けます。期限と、空き家のリスクの両面から、早めの対応が得策です。「いつか」ではなく、「今」動き出すことが過料も損も避ける、最善の方法です。まずは、できることから始めましょう。

正当な理由があれば相談する

相続登記が期限内にどうしても難しい場合は、専門家に相談することが大切です。義務化では、「正当な理由」があれば、過料の対象にならないこともあります。正当な理由とは、相続人が非常に多くて戸籍の収集に時間がかかる、相続人の間で争いがあって遺産分割がまとまらない、相続人の所在が分からない、といった、やむを得ない事情です。こうした事情で期限内の登記が難しい場合でも放置するのではなく、司法書士や相続に強い不動産会社に相談しましょう。また、義務化に対応するための制度として、すぐに正式な相続登記ができない場合にひとまず自分が相続人であることを申し出ておく「相続人申告登記」という、簡易な手続きも設けられています。これを利用すれば、ひとまず義務を果たしたことになります。難しい事情がある場合ほど、自分で抱え込まず、早めに専門家に相談することが大切です。専門家に相談すれば、状況に応じた、適切な対応方法をアドバイスしてもらえます。一人で悩まず、まず相談しましょう。

専門家に相談する

相続登記の義務化のもとでの空き家売却は、登記の状況確認、相続登記（名義変更）、売却・買取、税金、期限の管理など、専門的で対応すべきことが多くあります。だからこそ、相続や空き家に強い不動産会社に相談することが大切です。専門家に相談すれば、相続登記が必要かどうかの確認から、登記の進め方、空き家の売却まで整理してくれます。相続登記については、司法書士を紹介・連携してくれるので、登記から買取まで一つの窓口でまとめて進められます。あわせて、相続人間の調整や税金についての税理士との連携まで相談できます。「相続登記が義務化されたと聞いたが何をすればいいか分からない」「昔相続した空き家の名義がそのままかもしれない」という方は、まず相談しましょう。義務化の期限を守りつつ、空き家を買取で家財が残った現状のまま、手放せます。自分だけで義務化への対応と売却を進めようとすると、何から手をつければよいか分からず、期限に間に合わないおそれもあります。相続に強い不動産会社に相談すれば、ワンストップでスムーズに進められます。専門家選びが結果を大きく左右します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続登記が義務化されたと聞きましたが空き家を売るのに、何が変わったのでしょうか」というご相談が最近とても増えています。まず、基本をお伝えします。相続登記は、2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得した方は、その取得を知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務になりました。正当な理由なく、この期限までに登記をしないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。以前は、相続登記をするかどうかは任意で罰則もありませんでしたので、「売るときにまとめて登記すればいい」と、後回しにされる方も多くいました。しかし、義務化により、売る・売らないにかかわらず、相続したら3年以内に登記をしなければならなくなったのです。空き家の売却という点では、「相続登記をしないと売れない」という基本は、義務化の前も後も変わりません。亡くなった方の名義のままでは、売れないからです。変わったのは、その登記を早く・確実に済ませる必要が出てきた、という点です。「売るかどうか迷っている間も3年の期限は進んでいく」ということをぜひ意識していただきたいと思います。特に注意していただきたいのが2024年4月より前に相続した、まだ登記していない不動産も義務化の対象だということです。この場合、原則2027年3月31日までに登記が必要ですので、「昔、親から相続した家の名義がそのままかもしれない」という方は、早めにご確認ください。

私が強くお伝えしたいのは、義務化を相続した空き家と早めに向き合う、よい機会と捉えていただきたい、ということです。どのみち登記が必要なのですから、それをきっかけに空き家を売却するかどうかもあわせて検討されるのがよいと思います。空き家は、持ち続けても固定資産税がかかり続け、管理の負担もあり、放置すれば傷んで価値が下がります。使う予定がないなら、登記をして、そのまま売却するのが合理的です。私たちのような相続・空き家に強い不動産会社にご相談いただければ、提携している司法書士をご紹介して、相続登記から、空き家の買取まで一つの窓口でまとめて進められます。登記だけ済ませて売却は別の機会にとするより、登記と売却を一気に進めた方が手間も時間も省けます。買取なら、登記さえ済ませれば、家財が残った現状のまま、解体や片付けをせずに短期間で手放せますし、契約不適合責任の免除特約がつくことも多く、売った後の心配も少なくて済みます。なお、相続人が非常に多い、遺産分割でもめている、といった正当な理由で期限内の登記が難しい場合は、放置せず、ぜひご相談ください。すぐに正式な登記ができない場合にひとまず相続人であることを申し出ておく「相続人申告登記」という簡易な手続きもあります。期限と、空き家のリスクの両面から、早めの対応が何より大切です。義務化のことで不安があれば、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

相続登記の義務化はいつから？

2024年4月1日から義務化されました。

登記の期限は？

相続を知った日から3年以内です。

登記しないとどうなる？

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料です。

昔相続した家も対象？

未登記なら原則2027年3月31日までに登記が必要です。

義務化で売却はどう変わった？

登記を早く確実に済ませる必要が出ました。

登記しないと売れない？

義務化前後を問わず登記しないと売れません。

まず何をすべき？

相続した不動産の登記の状況を確認します。

期限内に登記が難しい時は？

相続人申告登記や専門家への相談を検討します。

登記と売却はまとめられる？

司法書士と連携する会社で一括して進められます。

どこに相談する？

相続・空き家に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。相続で不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に登記する必要があり、正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります。注意したいのは、2024年4月より前に相続した、まだ登記していない不動産も対象で原則2027年3月31日までに登記が必要なことです。空き家の売却という点では、「相続登記をしないと売れない」という基本は義務化の前後で変わりませんが、その登記を早く・確実に済ませる必要が出てきました。

義務化のもとでは、まず相続した不動産の登記の状況を確認し、登記が必要なら、登記と空き家の売却をまとめて進めるのが効率的です。相続・空き家に強い不動産会社に相談すれば、司法書士を紹介・連携してくれるので、相続登記から買取まで一つの窓口で進められます。買取なら、登記さえ済ませれば、家財が残った現状のまま、短期間で手放せます。登記の期限（3年）と、3,000万円控除の期限（相続日から3年を経過する年の年末）の両方を意識して、早めに動くことが大切です。なお、相続人が多い、遺産分割でもめているなど、期限内の登記が難しい場合は、相続人申告登記という簡易な手続きもあるので、放置せず相談しましょう。本記事の表を参考に義務化への対応や空き家の売却でお悩みなら、相続・空き家に強い不動産会社へ早めに相談してください。