📝 この記事の結論
空室率が高いアパートでも売却できますが、満室になるまで待つべきか、現在の状態で売却するべきかを収益性・費用・売却期間から判断することが重要です。
① 空室率が高いと現在の家賃収入が少なくなり、収益物件としての査定価格に影響する場合がある
② 立地・土地価値・満室時の想定収入などによっては、空室が多くても評価される可能性がある
③ 「満室にしてから売る」「現状のまま仲介する」「不動産会社へ買取を相談する」の3つを比較する
空室を埋めるために費用をかけたり、大規模修繕を行ったりする前に、まず現在の状態で査定を受けることをおすすめします。
「空室率が高くなってアパート経営が厳しい」「空室が多い状態でも売却できる？」「満室にしてから売った方が高く売れる？」と悩んでいませんか？
空室率が高いアパートでも売却は可能です。ただし、収益物件は家賃収入や利回りなども評価されるため、空室が増えると査定価格に影響することがあります。
一方、立地や土地の価値、満室時の想定収入、建物状態などによっては、空室が多い状態でも買主が見つかる可能性があります。
この記事では、空室率が高いアパートの売却価格への影響、査定で見られるポイント、満室にしてから売るべきか、仲介と買取のどちらを選ぶべきかを不動産のプロが解説します。
空室率が高いアパートでも売却できる？
結論からいうと、空室率が高いアパートでも売却できる可能性は十分にあります。
「空室が多い＝売れない」とは限りません。
アパートの購入を検討するのは、現在の入居状況だけを見る人ばかりではないためです。
空室が多くても売却できる理由
収益物件（アパート・マンション・貸家など）を購入する個人投資家や不動産買取会社は、単に「現時点での利回り」だけで判断するわけではありません。
将来的な改善可能性を含め、主に以下の6つの視点を総合的にチェックして購入判断を行っています。
📊 収益物件の査定・購入時に投資家が確認する6つの項目
- 現在の稼働率と「家賃収入」
- 満室稼働時の「想定インカムゲイン」
- 周辺エリアの「立地・賃貸ニーズ」
- 積算評価となる「土地の固有価値」
- 修繕履歴や「建物のコンディション」
- 施策による「空室改善の伸びしろ」
💡 「空室が多い」「建物が古い」からといって売却諦める必要はありません
たとえ現在は空室が多くても、「賃料設定の見直し」や「リノベーションによる競合差別化」など改善の余地（ポテンシャル）があると判断されれば十分に購入検討の対象となります。
また、建物の収益性が低下していても、土地そのものに価値があれば将来の建て替えや土地活用を前提として高評価を受けるケースも珍しくありません。
「空室率が高い」とは何％くらい？
収益物件の稼働状況を示す代表的な指標が「空室率」です。一般的には以下の計算式で算出されます。
📐 空室率（戸数ベース） ＝ 空室数 ÷ 総戸数 × 100（％）
【例】全10戸のアパートで3戸が空室の場合 ➔ 3戸 ÷ 10戸 × 100 ＝ 空室率 30％
ただし、「空室率が〇％を超えたら絶対に売れない」というような一律の基準があるわけではありません。
同じ「空室率30％」であっても、駅近で賃貸需要が期待できる物件と、人口減少が進む地域の物件とでは買主様からの評価が大きく異なります。
🔍 評価を分ける「空室理由」の2パターン
退去時期が重なっただけであり、適切な募集で即埋まる見込みが高い（高評価を受けやすい）
家賃設定のズレや設備の老朽化、広告不足など、改善に向けた具体的な対策が必要
💡 数字だけに囚われず「背景」と「今後の改善余地」まで確認する
空室率の表面的な数字だけで判断を諦める必要はありません。
「なぜ現在の空室が生じているのか」「価格調整や設備投資で今後入居率を回復できるのか」といった要因の可視化と改善プランの明示が、有利な売却を引き出す鍵となります。
アパートの空室率が高くなる主な原因
空室率が高くなる原因を把握すると、売却するべきか、経営改善を続けるべきか判断しやすくなります。
1．築年数が経過している
築年数が経つと、新築・築浅物件と比較して設備や内装が古くなり、入居者から選ばれにくくなることがあります。
特に周辺に新しい賃貸物件が増えているエリアでは、競争力が低下しやすくなります。
2．家賃が周辺相場に合っていない
周辺の類似物件より家賃が高ければ、入居希望者が他の物件へ流れる可能性があります。
反対に、家賃を下げれば空室が埋まるとしても、家賃収入が減少するため、売却時の収益評価に影響することがあります。
3．設備や建物が老朽化している
エアコン、給湯器、水回りなどの設備が古い場合や、外壁・屋根などの劣化が進んでいる場合も空室の原因になります。
ただし、売却を検討しているなら、自己判断で大規模修繕を行うのは慎重に判断しましょう。
4．立地・周辺の賃貸需要が変化している
駅から遠い、大学や工場が移転した、周辺人口が減少したなど、所有者の努力だけでは改善しにくい原因もあります。
このような場合は、多額の費用をかけて空室対策を続けるより、売却を検討した方がよいケースがあります。
5．募集方法が物件に合っていない
募集写真、広告内容、募集条件、管理会社などを見直すことで空室が改善する可能性もあります。
売却する前に、空室の原因が「物件そのもの」なのか「募集方法」なのかを切り分けることが重要です。
空室率が高いとアパートの売却価格は下がる？
空室率が高いからといって、必ず一定割合だけ売却価格が下がるわけではありません。
ただし、収益物件では「その物件からどのくらい収益を得られるか」が重要な評価材料になるため、空室の多さが査定価格に影響する可能性があります。
現在の家賃収入が少なくなる
空室が増えれば、実際に入ってくる家賃収入は減少します。
買主からすると、購入直後から十分な収益を得られないため、空室募集やリフォームなどに必要な費用も考慮して購入価格を判断することになります。
現況利回りと満室想定利回りが見られる
アパートなどの収益物件を売却する際、買主様や投資家は「現在の実際の家賃収入（現況利回り）」だけでなく、「満室になった場合に期待できる家賃収入（満室想定利回り）」も重視して確認します。
⚖️ 満室想定から見る物件評価の2パターン
現在は空室が多いが、改善余地が大きい
周辺の賃貸需要が高く、家賃設定やリフォーム等の対策次第で満室稼働・収益アップが十分に狙える物件。
満室想定でも十分な収益が期待しにくい
周辺相場に対して満室想定賃料の設定が高すぎるか、全室埋めても利回りが低く投資魅力が乏しい物件。
💡 卓上の数字だけでなく「客付けの現実性」が決め手に
単に計算上の満室想定金額が高いことだけでは不十分であり、投資家は「その想定家賃で実際に買主様が入居者を確保できる裏付け（賃貸需要・競合物件とのバランス）」を非常に厳しく見ています。
現実的な適正賃料データや「この条件なら埋まる」という根拠を示して売り出すことが、高評価と早期売却への鍵です。
空室率が高いアパートの査定で見られるポイント
1．現在の家賃収入と満室時の想定収入
まず確認されるのが、現在どのくらいの家賃収入があり、満室になった場合にどの程度の収入を期待できるかです。
レントロールなどをもとに、各部屋の賃料、入居状況、契約条件などを確認します。
2．空室期間と入居状況
単純な空室率だけではなく、「どのくらいの期間、空室が続いているのか」も重要です。
退去したばかりの一時的な空室と、1年以上入居者が決まっていない部屋では、買主から見たリスクが異なります。
3．立地と今後の賃貸需要
駅までの距離、周辺人口、大学・企業へのアクセス、生活利便性なども査定材料になります。
空室率が高くても、賃貸需要が期待できるエリアなら、募集条件やリフォームによって改善できる可能性があります。
4．土地そのものの価値
築年数が古く、収益性が低下しているアパートでは、建物だけではなく土地としての価値も重要です。
土地需要が高いエリアであれば、現在の空室率が高くても、将来的な建て替えや別用途での活用を見込んで評価される場合があります。
つまり、空室率が高いからといって、アパートそのものの価値がなくなったとは限りません。
満室にしてから売る？空室が多いまま売る？
空室率が高いアパートを売却するとき、「満室にしてから売った方が高く売れるのでは？」と考える方もいるでしょう。
満室に近づけることで収益性を示しやすくなり、投資家から評価されやすくなる可能性はあります。
しかし、必ずしも満室になるまで待つことが正解とは限りません。
満室にしてから売るメリット
入居率が改善すれば実際の家賃収入が増え、収益物件として買主に検討してもらいやすくなる可能性があります。
特に、募集条件の見直しだけで比較的短期間に入居者を確保できそうな場合は、満室に近づけてから売る方法も選択肢です。
満室にしてから売るデメリット
売却前に空室を埋めようとする場合、以下のような対策や費用の持ち出しが必要になることがあります。
🛠️ 空室を埋めるために検討される主な対策
- 募集家賃の大幅な値下げ
- 室内リフォームや壁紙・床の刷新
- エアコン・水回り等の設備交換
- 仲介会社への広告料（AD）増額
- フリーレント（一定期間の賃料無料）設定
しかし、多額の費用をかけてリフォームや設備交換を行っても、「かかった費用以上に売却価格が上がる（得をする）」とは限りません。
また、無理に入居させるために家賃を下げすぎると、売却時にも「その低い賃料設定での利回り」で査定・評価されることになり、かえって物件の収益評価（積算・収益還元価格）を下げる結果になりかねません。
⚖️ 比較・事前検討すべき2つの売却手法
リフォーム費や下げた賃料に基づく売却査定と最終手取り
追加費用ゼロでポテンシャル評価や直接買取による売却
💡 安易な費用投下前に「最終的な手取り額」を比較して選択を
自己判断でいきなりリフォーム費用や広告費をかける前に、不動産会社へ双方のシミュレーションを依頼しましょう。
「対策費用を引き去ったあとの純粋な手取り額」と「売却完了までの時間的リスク」を比較して最適な道を選ぶことが賢明です。
空室率が高いアパートを売却した方がよいケース
空室率が年々高くなっている
一時的な空室ではなく、毎年のように入居率が低下している場合は注意が必要です。
周辺の賃貸需要や競合物件などを確認し、改善が難しそうなら売却も検討しましょう。
家賃収入より維持費の負担が大きくなっている
固定資産税、管理費、修繕費、ローン返済などに対して家賃収入が不足している場合、所有を続けるほど資金負担が増える可能性があります。
収支を確認し、今後も保有するメリットがあるか検討します。
大規模修繕が近づいている
築年数が経過したアパートでは、外壁、屋根、防水、給排水設備などにまとまった修繕費用が必要になることがあります。
修繕して保有を続けるのか、修繕前に売却するのか、両方の収支を比較しましょう。
管理負担が大きくなっている
相続したアパートが遠方にある場合や、高齢などにより管理を続けることが難しくなっている場合も売却を考えるタイミングです。
空室率が高いアパートは仲介と買取どちらがいい？
空室が多いアパートの売却方法は、大きく「仲介」と「買取」に分けられます。
高値を目指すなら仲介
仲介では、不動産会社に購入希望者を探してもらいます。
立地がよい、収益改善が期待できる、土地価値が高いなど、投資家から需要が見込めるアパートなら、空室があっても仲介で売却できる可能性があります。
時間に余裕があり、できるだけ高い価格を目指したい場合に検討しやすい方法です。
早期売却を優先するなら買取
買取では、不動産会社が直接物件を購入します。
空室が多い、築年数が古い、修繕が必要などの物件でも、買取後のリフォームや入居率改善、建て替えなどを前提として査定される場合があります。
仲介より価格が低くなる傾向はありますが、一般の買主を探す必要がないため、売却期間を短縮しやすいことがメリットです。
仲介で売った場合の想定価格と、現状のまま買い取ってもらった場合の価格を比較して判断しましょう。
売却前に大規模修繕するべき？
建物の老朽化や修繕時期が迫っている収益物件であっても、自己判断で査定前に大きな工事を行うのは注意が必要です。
査定前の大規模修繕は「持ち出し倒れ」になるリスクがある
基本的には、査定を受ける前に焦って大規模修繕を行う必要はありません。
たとえば500万円をかけて修繕工事を実施したとしても、売却価格がそのまま500万円以上高くなるとは限らないためです。
投資家や専門買取業者によっては、購入後に自社の仕様で修繕・安価にリノベーションを行うことを前提に査定を行うケースも多く、事前にかけた修繕費が回収できず「持ち出し倒れ」になってしまう恐れがあります。
現状のまま査定を受け「3つの選択肢」の収支を比較する
修繕費用をかける前に、まずは「現在の状態」で査定を依頼し、以下の3つのパターンでかかる費用と最終的な収支をシミュレーションして比較することが最も合理的です。
⚖️ 比較・検討すべき3つの選択肢と収支イメージ
追加修繕費ゼロ。一番手間のない状態での査定価格と手取りを確認
雨漏りや急ぎの設備のみ一部補修し、価格の上昇幅とのバランスを見る
まとまった費用を投入し、今後の家賃収入と回収年数を再計算
💡 まず見積もり・査定を取り「費用対効果」を見て判断する
修繕費用の支出を決める前に、まずは現状での売却査定と修繕見積もりを並行して取得しましょう。
「手放して現金化する方が得か」「修繕して手残りを出すか」を客観的な数字で比較することが失敗を防ぐポイントです。
空室率が高いアパートを売る前にやってはいけないこと
空室を埋めるために家賃を大幅に下げる
売却直前に無理な条件で入居者を集めると、将来の収益性に影響する可能性があります。
売却を予定しているなら、募集条件を変更する前に不動産会社へ相談しましょう。
自己判断で大規模修繕する
高額な修繕費を売却価格で回収できるとは限りません。先に査定を受けてから判断します。
空室や修繕状況を正しく伝えない
入居状況、賃貸借契約、建物の不具合、修繕履歴など、売却判断に必要な情報は正確に伝えることが重要です。
査定額だけで不動産会社を選ぶ
高い査定額が、その価格で売れることを保証するわけではありません。
査定の根拠や販売方法、収益物件の取扱実績なども確認しましょう。
空室率が高いアパートを売却する前のチェックリスト
収益物件の売却や査定を不動産会社へ相談する際は、あらかじめ物件や運用に関する情報を整理しておくことで、より精度の高い査定結果や最適な売却プランの提案を受けやすくなります。
事前準備で差がつく！整理しておくべき10の重要項目
査定の打診前に以下の項目を一覧化、または手元資料（レントロール等）としてまとめておくのがおすすめです。
📋 査定・ご相談時に整理しておきたいチェックリスト
- 現在の入居戸数・空室率
- 各部屋の家賃・共益費の設定
- 年間の家賃収入（満室時・現状）
- 空室部屋の「空室期間」
- アパートローン等の「ローン残高」
- 毎月の管理費・修繕費コスト
- 外壁塗替え等の「過去の修繕履歴」
- 「今後必要になりそうな修繕」の予測
- レントロール・賃貸借契約の内容
- 現金化を希望する「売却希望時期」
情報の整理がスピーディーで精度の高い売却判断につながる
💡 正確な数字の開示が「最適な売却ルート」を引き出す
これらの情報があらかじめ整理されていると、「仲介での想定成約価格」「現状買取での即時価格」「必要な修繕範囲」などの比較シミュレーションが極めてスムーズになります。
手元にある契約書や収支明細を揃えた段階で、プロへ相談を進めていきましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
空室率が高いアパートでも、査定では空室率だけを見て価値を判断するわけではありません。
現在の家賃収入だけでなく、満室時にどの程度の収益が期待できるのか、立地に賃貸需要があるのか、土地としてどの程度の価値があるのか、今後どのような修繕が必要になるのかなどを総合的に確認します。
そのため、「満室にしてからでないと売れない」と考えて、売却前に多額の費用をかける必要がないケースもあります。
まず現状のまま査定を受け、入居率を改善してから売る場合と、そのまま売却する場合の手取りや期間を比較することが大切です。
売却が難しい不動産について書籍でも解説しています
さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』が、幻冬舎より2026年9月24日に発売されます。
本書では、相続や権利関係、古い建物、賃貸物件など、「売りたいのに話が進まない不動産」の問題と解決への考え方を、実際のエピソードを交えて紹介しています。
空室や収益悪化、修繕負担などを理由にアパートの今後を迷っている方にも、不動産を「持ち続けるか・売却するか」を考える際の参考になる一冊です。
空室率が高いアパートの売却に関するよくある質問
Q1．空室率が高いアパートでも売却できますか？
はい。立地、土地価値、収益改善の可能性などによっては、空室が多い状態でも売却できる可能性があります。
Q2．空室率が高いと売却価格は下がりますか？
現在の家賃収入が少なくなるため、査定価格に影響する場合があります。ただし、空室率だけで価格が決まるわけではありません。
Q3．空室率が何％なら売却した方がいいですか？
一律の基準はありません。空室率だけでなく、収支、空室期間、賃貸需要、今後の修繕費などから判断します。
Q4．ほぼ空室でも買取できますか？
立地や土地価値、建物状態などによっては、不動産会社へ買取を相談できます。
Q5．満室にしてから売るべきですか？
必ずしも必要ありません。入居率改善に必要な費用と、改善後に期待できる売却価格を比較しましょう。
Q6．築30年以上のアパートでも売却できますか？
売却できる可能性があります。建物だけでなく、土地価値や収益性なども評価されます。
Q7．大規模修繕をしてから売るべきですか？
査定前に行う必要はありません。まず現状で査定を受け、修繕する場合としない場合を比較しましょう。
Q8．ローンが残っていても売却できますか？
売却時に抵当権を抹消できることが必要です。売却代金などでローンを完済できるか確認しましょう。
Q9．空室が多いアパートは仲介と買取のどちらがいいですか？
高値を目指すなら仲介、売却期間の短縮や現状売却を重視するなら買取が選択肢になります。物件ごとに両方を比較することをおすすめします。
Q10．空室率が高くなったらまず何をすればいいですか？
家賃収入、空室期間、維持費、修繕予定などを整理し、まず現在の状態で査定を受けてみましょう。
まとめ｜空室率が高いアパートは満室になるまで待たず売却方法を比較しよう
空室率が高いアパートでも、売却できる可能性があります。
重要なのは、「空室が多いから売れない」と決めつけず、現在の収益性・土地価値・賃貸需要・修繕費などを総合的に確認することです。
満室にするために費用をかける前に、「満室にしてから売る」「現状のまま仲介する」「不動産会社へ買取を相談する」の3つを比較しましょう。
空室率が高いアパートの売却・買取はさくら都市デザインへ
アパート・収益物件の売却・ご相談なら さくら都市デザインへ
さくら都市デザインでは、空室が増えて収益が悪化しているアパートや、築年数が経過して修繕負担が大きくなっている収益物件についてもご相談いただけます。
「満室にしてから売るべきか迷っている」「このまま所有を続けるべきか判断できない」という段階でも、まずは現在の状態でどのくらいの価値があるのか、どのような売却方法があるのかお気軽にご確認ください。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
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