📝 この記事の結論
賃貸中の戸建でも、入居者が住んだまま売却することは可能です。一般的にはオーナーチェンジ物件として投資家や不動産会社へ売却しますが、退去後に居住用として売る方法や、現在の入居者へ売却する方法もあります。
① 賃貸中の戸建は、入居者を退去させずにオーナーチェンジ物件として売却できます。売却後は、原則として新しい所有者が賃貸人としての立場を引き継ぎます。
② 売却価格は家賃収入や利回り、賃貸借契約、入居状況、築年数、建物状態などによって変わります。賃貸中だから必ず高く・安くなるのではなく、収益物件としての評価が重要です。
③ できるだけ高く売りたい場合は仲介、早く現金化したい場合は買取も選択肢です。賃貸中のまま売る場合と退去後に売る場合の査定価格も比較し、自分に合った方法を選びましょう。
「賃貸中の戸建でも売却できる？」「入居者に退去してもらわないと売れない？」「家賃収入がある状態ではいくらで売れる？」と悩んでいませんか。
賃貸中の戸建は、入居者が住んだままでも売却できます。
この記事では、オーナーチェンジの仕組みや3つの売却方法、査定価格を左右するポイント、仲介・買取の違いまでわかりやすく解説します！
賃貸中の戸建でも売却できる？
賃貸中の戸建でも売却は可能です。
入居者が住んでいる場合、一般的には入居者との賃貸借契約を引き継ぎ、所有者だけが変わる「オーナーチェンジ」という形で売却します。
そのため、売却するためだけに入居者へ退去してもらう必要はありません。
入居者が住んだまま売却できる
オーナーチェンジでの売却では、売却完了後も現在の入居者がそのまま住み続けることになります。
買主は不動産の所有権とともに「賃貸人（貸主）」としての立場を引き継ぎ、引き渡し日以降の家賃を受け取る権利を得ます。
🏠 賃貸中戸建てにおけるメリットの例
例えば「月額家賃8万円」で賃貸中の戸建てであれば、買主は購入直後からすぐに安定した家賃収入を得られるため、不動産投資家にとって魅力的な購入候補となります。
💡 ターゲットとなる買主層とターゲットの限定
一方、入居者がいる状態であるため「購入後にすぐ自分が住む家を探している個人（実需層）」をターゲットにすることはできません。
そのため、賃貸中の戸建てにおける主な売却ターゲットは、一般のマイホーム購入者ではなく「不動産投資家」や「収益物件の買取を行う不動産会社」に絞られます。
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、現入居者との賃貸借契約をそのまま維持・継続した状態で所有者（オーナー）のみ変更する売却手法です。
戸建て住宅に限らず、一棟アパートや区分所有マンションなど、幅広い収益物件で日常的に行われています。
🔑 買主（投資家）側から見た主なメリット
- 物件を購入した時点ですでに入居者が確保されている
- 引き渡し完了後、空室期間を経ずにすぐ家賃収入が得られる
- 新しく入居者を募集する費用や手間・期間を大幅に抑えられる
✨ 売主側から見たメリット
売主にとっても、現在の入居者に退去交渉をしたり退去を待ったりすることなく、賃料収入を得ながらすぐに売却活動をスタートできる点が大きな魅力となります。
賃貸中の戸建を売却する3つの方法
賃貸中の戸建を売却する方法は、オーナーチェンジだけではありません。
入居状況や売却を急ぐかどうかによって、主に3つの方法が考えられます。
1．入居者付きのままオーナーチェンジで売却する
現在の賃貸借契約を引き継ぎ、投資家などへ売却する方法です。
入居者の退去を待つ必要がないため、現在の状態から売却活動を始められます。
特に、
- 長期間安定して入居している
- 家賃滞納がない
- 周辺相場に合った家賃を設定している
- 利回りに魅力がある
といった物件は、収益物件として検討されやすくなる可能性があります。
2．退去後に居住用戸建として売却する
入居者が退去した後、空き家として一般の住宅購入者へ売却する方法です。
自宅として住みたい人も購入対象になるため、オーナーチェンジより買主候補が広がる可能性があります。
ただし、売却したいという理由だけで、貸主側から自由に入居者へ退去を求められるとは限りません。
契約内容や状況によって対応が異なるため、売却価格を上げたいという理由だけで安易に退去交渉を進めるのは避けましょう。
3．現在の入居者へ売却する
現在住んでいる入居者に購入の意向がある場合は、その入居者へ売却できる可能性もあります。
入居者はすでに物件の間取りや住み心地、周辺環境などを理解しています。
また、条件が合えば新たな買主を探す必要がないこともメリットです。
ただし、入居者に購入意思があるとは限らず、住宅ローンを利用できるかなどの問題もあるため、選択肢の一つとして考えておきましょう。
賃貸中のまま戸建を売るメリット・デメリット
オーナーチェンジで売却する場合は、メリットだけでなくデメリットも理解しておく必要があります。
賃貸中のまま売るメリット
オーナーチェンジ売却における最大のメリットは、入居者の退去を待たずにそのまま売却活動を進められることです。
✨ オーナーチェンジがもたらす4つの利点
- 売却相手が決まるまでの間も継続して家賃収入が得られる
- 売却にあたって改めて入居者を募集し直す手間・コストがかからない
- 家賃を生み出す「収益（投資）物件」として売り出せる
- 長期入居中の実績があれば「安定したインカムゲイン」として強くアピールできる
💡 「賃貸経営や手入れの負担から解放されたいけれど、まだ入居者が住んでいるから手放せない…」と思い悩む必要はありません。入居者がいる状態こそが、投資家への有効なアピール材料になります。
賃貸中のまま売るデメリット
一方で、買主が投資家や不動産会社に限定されやすいことがデメリットです。
空き家なら自分で住みたい一般の購入者にも販売できますが、賃貸中は購入後すぐに自己居住できません。
また、入居者が住んでいるため、室内を自由に内覧できない場合もあります。
そのため、立地や家賃収入、利回りなど収益物件としての魅力をどのように伝えるかが重要になります。
賃貸中の戸建は売却価格が安くなる？
賃貸中だから必ず売却価格が安くなるわけではありません。
ただし、空き家として一般の住宅購入者へ売却する場合と比べると、買主が限定されることで価格に影響する可能性があります。
買主が投資家に限定されやすい
一般的な戸建売却では、立地や築年数、土地・建物の状態などを見て価格を判断します。
一方、賃貸中の戸建では、これらに加えて**「この物件を購入すると、どの程度の家賃収入を得られるか」**が重要になります。
そのため、居住用不動産としての価格だけではなく、収益物件としての価格も比較する必要があります。
家賃収入と利回りが査定に影響する
投資家が収益物件の購入を検討する際、収益性の指標として必ず確認するのが「利回り」です。
最も基本的な「表面利回り」は、以下の計算式で算出されます。
📊 表面利回りの計算式とシミュレーション例
💡 査定における利回りの捉え方
実際のプロの査定では、管理費・修繕費・固定資産税・空室リスクなどのランニングコストを引いた「実質利回り（NOI利回り）」まで考慮するため、表面利回りだけで最終的な売却価格が決まるわけではありません。
しかしながら、「家賃収入と売却価格のバランス（表面利回り）」が投資家にとって第一の購入判断材料になる点は非常に重要です。
賃貸中戸建の査定価格を左右するポイント
賃貸中の戸建では、土地・建物の価値と収益性の両方を確認することが重要です。
家賃収入と入居状況
現在の家賃額だけでなく、周辺の家賃相場と比較して適正かどうかも確認されます。
長期間入居していて家賃滞納がない場合は、安定した収益を期待できる材料になります。
賃貸借契約の内容
査定時には、
- 普通借家契約・定期借家契約
- 契約期間
- 家賃額
- 更新状況
- 敷金
- 滞納の有無
なども確認されます。
買主が引き継ぐ契約になるため、売却前に賃貸借契約書を確認しておきましょう。
築年数・建物の状態・立地
収益物件であっても、築年数や建物の状態は重要です。
屋根や外壁、給湯器、水回りなどに大きな修繕が必要であれば、購入後の費用を考慮して査定される場合があります。
また、駅からの距離や生活利便性、周辺の賃貸需要なども評価に影響します。
賃貸中の戸建を売却するときは、家賃収入だけで判断せず、収益性・土地建物の価値・将来必要になる修繕費まで含めて査定してもらうことが重要です。
入居者に退去してもらってから売るべき？
賃貸中の戸建を売却するとき、「入居者に退去してもらい、空き家にしてから売った方が高く売れるのでは？」と考える方もいるでしょう。
確かに、空き家になれば自宅として購入したい一般の買主も対象になるため、買主候補が広がる可能性があります。
しかし、高く売りたいという理由だけで、簡単に入居者へ退去を求められるわけではありません。
売却だけを理由に退去を求めるのは難しい
普通借家契約では、貸主側から契約を終了させるために正当な理由が求められる場合があります。
そのため、
「家を売りたいから退去してください」
と一方的に求めて、すぐに退去してもらえるとは限りません。
立ち退きについては契約内容や個別事情によって判断が異なるため、自己判断で進めないことが大切です。
賃貸中と退去後の査定価格を比較する
すでに退去予定が決まっている場合などは、賃貸中と空き家になった後の両方で査定価格を確認してみる方法があります。
例えば、
- 賃貸中なら投資家向けにいくらで売れそうか
- 空き家なら居住用戸建としていくらで売れそうか
- 退去までどの程度の期間が必要か
- その間の家賃収入はいくらか
などを比較します。
売却価格だけではなく、売却までの期間や家賃収入も含めて判断しましょう。
オーナーチェンジで買主へ引き継ぐもの
賃貸中の戸建を売却すると、建物の所有権だけでなく、賃貸借に関係する権利や義務についても買主への引き継ぎが必要になります。
賃貸借契約や敷金などを確認する
売却前には、
- 賃貸借契約書
- 敷金
- 家賃の支払い状況
- 更新状況
- 保証会社との契約
- 管理会社との契約
- 修繕履歴
などを整理しておきましょう。
特に敷金を預かっている場合は、売却時の取り扱いについて確認が必要です。また、所有者が変われば家賃の振込先なども変わるため、入居者への案内も必要になります。
家賃滞納などの問題も買主へ伝える
家賃滞納や入居者とのトラブルなどがある場合は、不動産会社へ事前に伝えておきましょう。
買主は、購入後の収益だけでなく、賃貸経営上のリスクについても確認します。
問題を隠すのではなく、現在の状況を正確に伝えたうえで売却を進めることが重要です。
賃貸中の戸建は仲介と買取のどちらがいい？
オーナーチェンジ物件の売却には、主に仲介と買取があります。
どちらが適しているかは、価格と売却スピードのどちらを優先するかによって変わります。
高く売りたいなら仲介
仲介では、不動産会社が投資家などの購入希望者を探します。
条件の合う買主を探す時間は必要ですが、できるだけ高い価格で売却したい場合に検討しやすい方法です。
特に、家賃収入が安定しており、投資物件として魅力のある戸建であれば、仲介による売却を検討する価値があります。
早く売りたいなら買取
買取では、不動産会社が直接物件を購入します。
一般の購入希望者を探す必要がないため、条件がまとまれば仲介より早く売却できる可能性があります。
また、会社によっては、
- 築年数が古い
- 建物に修繕が必要
- 遠方にある
- 入居者がいる
- 室内を確認しにくい
といった戸建でも相談できます。
一方、買取価格は仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
仲介と買取の両方を査定してもらい、価格・期間・手間を比較して選ぶことが大切です。
賃貸中の戸建を売却する前に準備したい資料
オーナーチェンジ物件の売却査定をスムーズかつ正確に進めるためには、物件の収益性や契約内容を裏付ける書類・資料を事前に準備しておくことが大切です。
📁 査定時に準備しておきたい主な書類・資料
- 賃貸借契約書（現入居者との契約内容）
- 家賃の入金状況が分かる資料（通帳のコピーや管理報告書など）
- 預かり敷金・保証金に関する資料
- 保証会社・賃貸管理会社との契約書
- 過去の修繕・大規模リフォーム履歴がわかる資料
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書（課税明細書）
- 建物・土地の登記事項証明書や公図・図面資料
- 住宅ローン・不動産投資ローンの残高証明書（返済予定表）
💡 手元に資料が揃っていなくてもご相談可能です
すべての資料が揃っていない状態であっても、査定や売却のご相談自体は承ることができます。
手元にある資料だけで足りるか不安な場合や紛失してしまっているものがある場合は、まずは不動産会社へ必要書類の代行取得や代替手段について確認・相談してみることをおすすめします。
住宅ローンが残っている賃貸中の戸建でも売却できる？
住宅ローンや不動産投資ローンが残っている場合であっても、物件を売却することは十分に可能です。
売却を進めるうえで最も重要な判断基準は、「売却完了時にローンを完済し、金融機関の抵当権を完全に抹消できるかどうか」となります。
⚖️ 売却価格とローン残高（完済）のシミュレーション
⚠️ 住宅ローン利用物件を賃貸に出している場合の注意点
「所有者本人が居住すること」を前提とした住宅ローンを利用中の戸建てを第三者へ賃貸している場合、契約違反となるリスクを回避するため、売却の手順や賃貸転用の承諾状況について事前に借り入れ先の金融機関へ相談・確認しておくことが非常に重要です。
賃貸中の戸建売却で失敗しない5つのポイント
1．入居者を退去させる前に査定する
空き家にした方が高く売れそうだからと、先に退去を進めるのはおすすめできません。
まず賃貸中と退去後、それぞれの売却方法や査定価格を確認しましょう。
2．家賃収入と利回りを整理する
投資家にとって家賃収入と利回りは重要な判断材料です。
現在の家賃、年間家賃収入、滞納状況などを説明できるようにしておきましょう。
3．賃貸借契約を確認する
契約期間や敷金、更新条件など、買主が引き継ぐ内容を確認します。
口頭で取り決めている事項がある場合も、不動産会社へ伝えておきましょう。
4．複数の不動産会社へ査定を依頼する
賃貸中の戸建は、一般的な居住用戸建とは査定の考え方が異なる場合があります。
1社だけで判断せず、収益物件やオーナーチェンジ売却に詳しい会社を含めて比較することが重要です。
5．査定額だけで不動産会社を選ばない
高い査定額が、そのまま実際の成約価格になるとは限りません。
査定価格だけでなく、
- 査定の根拠
- 想定する買主
- 販売方法
- 売却までの想定期間
- 仲介と買取のどちらに対応できるか
まで比較しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
賃貸中の戸建は、「入居者がいるから売却できない」と思われることがありますが、入居者が住んだままオーナーチェンジとして売却する方法があります。
一方で、戸建は空き家になれば自宅として購入したい方も検討できるため、賃貸中と退去後では売却戦略が変わる場合があります。
重要なのは、家賃収入や利回り、賃貸借契約、建物状態などを整理し、現在の状態でどのような売却方法が適しているか比較することです。
退去交渉などを先に進めるのではなく、まず現在の査定価格を確認することをおすすめします。
賃貸中の戸建売却に関するFAQ
賃貸中の戸建でも売却できますか？
はい。入居者が住んだままオーナーチェンジ物件として売却できます。
入居者に退去してもらう必要はありますか？
オーナーチェンジで売却する場合、基本的に退去してもらう必要はありません。
賃貸中の戸建は空き家より安くなりますか？
買主が投資家などに限定されるため、空き家として売る場合より価格が低くなることがあります。ただし、家賃や利回りなどによって評価は異なります。
現在の入居者へ売却できますか？
入居者に購入意思があり、価格などの条件が合えば売却できる可能性があります。
家賃収入は査定価格に影響しますか？
はい。賃貸中の戸建では、家賃収入や利回りが重要な評価材料になります。
家賃滞納があっても売却できますか？
売却自体は検討できますが、収益性やリスクの評価に影響する可能性があります。
築古の賃貸戸建でも買取できますか？
築年数が古くても、立地や家賃収入、土地価値、建物状態などによって買取できる場合があります。
入居者にはいつ売却を伝えますか？
売却方法や契約内容によって異なります。不用意に通知する前に、不動産会社と手順を確認しておくと安心です。
ローンが残っていても売却できますか？
売却時にローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。
賃貸中の戸建を売るには何から始めればいいですか？
まず賃貸借契約や家賃収入などの情報を整理し、複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。
まとめ｜賃貸中の戸建は入居者がいるままでも売却できる
賃貸中の戸建でも、入居者が住んだ状態で売却できます。
主な選択肢は、オーナーチェンジとして投資家へ売る、退去後に居住用戸建として売る、現在の入居者へ売るという3つです。
どの方法が有利かは、家賃収入や利回り、契約内容、建物状態、立地などによって異なります。
「入居者がいるから売れない」「退去してもらった方が高く売れる」と自己判断せず、まず現在の状態で査定を受けましょう。
賃貸中・退去後、仲介・買取それぞれの条件を比較することが、納得できる戸建売却につながります。
賃貸中の戸建売却でお悩みならご相談ください
賃貸中戸建て・オーナーチェンジの売却ご相談なら さくら都市デザインへ
「入居者がいるままスムーズに売りたい」「仲介によるオーナーチェンジと直接買取のどちらが良いか分からない」「今の家賃でどのくらいの査定価格になるか知りたい」という方は、ぜひさくら都市デザイン株式会社へお気軽にご相談ください。
現在の家賃収入や賃貸借契約内容、建物のコンディションを丁寧に確認したうえで、賃貸中のまま売却するオーナーチェンジや不動産買取を含め、お客様のご状況に最も適した売却プランをご提案いたします。どうぞ安心してお気軽にお問い合わせください。
さくら都市デザイン株式会社
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