📝 この記事の結論
再建築不可物件でも、条件によっては再建築可能にできる場合があります。
代表的な方法は、接道幅を確保する、隣地の一部を取得する、道路条件を整理する、建築基準法43条2項の認定・許可を検討するなどです。
① 再建築不可になる主な原因は、接道義務や前面道路の種類、敷地条件などです。
② 原因によっては、隣地取得やセットバック、道路・私道関係の整理によって再建築できる可能性があります。
③ すべての物件を再建築可能にできるわけではないため、行政や建築士などに確認してから費用をかけることが重要です。
「再建築不可と言われたけれど、本当に建て替えできない？」
「接道を改善すれば再建築可能になる？」
「再建築可能にしてから売った方がいい？」
このような疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。
一方で、費用や隣地所有者との調整が必要になり、現状のまま売却した方がよいケースもあります。
この記事では、再建築不可になる原因と再建築可能にする方法、確認手順について解説します。
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再建築不可物件でも再建築可能にできる場合がある
再建築不可物件とは、現在ある建物を解体したあと、新たな建物を建てられない、または建築確認を取得することが難しい物件を指します。
接道や道路、敷地条件などの問題を整理することで、再建築できる可能性が変わることがあります。
まずは、何が原因で再建築不可になっているのかを確認しましょう。
再建築不可になる主な原因
再建築不可になる原因として特に多いのが、建築基準法上の道路と接道義務に関する問題です。
再建築可能にする方法は原因によって異なります。
土地の見た目だけで判断せず、道路や登記資料も含めて確認することが重要です。
接道義務を満たしていないと再建築できないことがある
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
この接道条件を満たしていない土地は、現在の状態では再建築できないことがあります。
接道幅が2m未満の場合
道路に接していても、接道部分が2m未満であれば接道義務を満たさない場合があります。
たとえば、旗竿地や細い通路状の土地では、道路までの間口が不足しているケースがあります。
道路に接していない場合
周囲を他人の土地に囲まれ、建築基準法上の道路へ直接接していない土地では、新たな建物を建築することが難しくなります。
このような場合は、隣地の取得などによって接道条件を整えられるか確認します。
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再建築不可から再建築可能にする6つの方法
再建築不可の原因によっては、土地や道路条件を整理することで建築できる可能性があります。
代表的な方法は次の6つです。
自治体の判断や周辺状況も関係するため、事前確認が必要です。
方法① 隣地を取得して接道幅を確保する
接道幅が不足している場合は、隣接する土地の一部を購入することで、道路に2m以上接する状態を作れる場合があります。
たとえば、接道幅がわずかに不足している土地では、隣地の一部を取得することで条件を満たせる可能性があります。
方法② 隣地を借りて接道条件を整える
土地を購入する以外に、隣地の一部を利用できるよう調整する方法が検討される場合もあります。
利用方法や権利関係、自治体の判断を確認する必要があります。
方法③ セットバックによって建築条件を整える
前面道路が建築基準法上の一定の道路に該当する場合、道路中心線などから敷地を後退させることで建築できるケースがあります。
これをセットバックといいます。
方法④ 建築基準法43条2項の認定・許可を検討する
敷地が建築基準法上の道路に接していない場合でも、一定の条件を満たせば、建築基準法43条2項の認定や許可を受けて建築できる可能性があります。
道路に接していない敷地でも、周囲に広い空地や通路があるなど、安全上・防火上・衛生上の条件を満たす場合に検討される制度です。
自治体ごとに基準や必要書類が異なるため、建築指導課や建築士へ事前に確認しましょう。
方法⑤ 私道や道路条件を整理する
前面道路が私道の場合は、私道だから再建築できないのではなく、その道路が建築基準法上どのように扱われているかを確認することが重要です。
位置指定道路や2項道路など、建築基準法上の道路として扱われていれば、接道条件を満たすことで再建築できる可能性があります。
私道持分の有無や通行・掘削に関する条件が、実際の建築や売却に影響する場合があります。
方法⑥ 分筆・合筆などで敷地条件を整える
土地の形状や接道状況によっては、分筆や合筆によって敷地条件を整理できるケースがあります。
たとえば、隣接地を取得して合筆することで接道幅を確保できる場合があります。
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再建築可能にできないケースもある
再建築不可物件のすべてを再建築可能にできるわけではありません。
次のような場合は、改善が難しいことがあります。
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再建築可能かどうかを確認する手順
再建築可能にできるか判断するには、順番に条件を確認することが大切です。
市区町村で道路種別を確認する
まずは建築指導課などで、前面道路が建築基準法上の道路に該当するか確認します。
接道幅や土地の形状を確認する
現況だけでなく、公図や地積測量図、境界標などから接道状況を確認します。
必要に応じて測量を検討しましょう。
建築士へ相談する
道路種別や敷地条件を整理したうえで、どの方法なら再建築できる可能性があるか確認します。
行政との事前相談が必要になるケースもあります。
再建築可能にするためにかかる主な費用
必要な費用は物件の状況や改善方法によって異なります。
費用をかければ必ず売却価格が上がるとは限りません。
改善に必要な費用と、改善後の売却可能性を比較して判断しましょう。
再建築可能になるメリット
再建築できる状態になると、土地の活用方法が増える可能性があります。
買主の選択肢が広がる
住宅の新築や建て替えを検討する人も購入候補になるため、再建築不可の状態より買主が増える可能性があります。
売却しやすくなる可能性がある
建築できる土地になれば、住宅ローンを利用できる買主も検討しやすくなり、査定評価が変わる場合があります。
ただし、必ず売却価格が上がるとは限らないため、事前に査定を受けて比較しましょう。
再建築可能にできない場合の売却方法
再建築不可の状態でも、売却できる可能性はあります。
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専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
再建築不可物件でも、接道や道路条件を確認すると、再建築できる可能性が見つかるケースがあります。
一方で、隣地との交渉や測量、行政との調整に費用と時間がかかることもあります。
大切なのは、再建築可能にすることだけを目的にせず、改善費用と売却価格、手間を比較することです。
現状のまま買取した方が負担を抑えられる場合もあるため、複数の選択肢を確認しましょう。
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よくある質問
再建築不可物件を再建築可能にできますか？
条件によっては可能です。
接道の改善や隣地取得、43条2項の認定・許可などを検討できる場合があります。
接道が2m未満でも再建築できますか？
原則として接道条件を満たす必要がありますが、土地の状況によって改善方法を検討できる場合があります。
43条2項の認定・許可を受ければ必ず再建築できますか？
必ず再建築できるわけではありません。
敷地や周辺状況、自治体の基準によって判断されます。
私道に面していても再建築できますか？
私道が建築基準法上の道路として扱われ、必要な接道条件を満たしていれば再建築できる場合があります。
セットバックすれば再建築できますか？
前面道路の種類など一定の条件を満たす場合は、セットバックによって建築できるケースがあります。
隣地を購入すれば再建築可能になりますか？
隣地取得によって接道条件を満たせれば、再建築できる可能性があります。
再建築可能かどうかはどこで確認できますか？
市区町村の建築指導課や建築士などへ相談して確認できます。
再建築可能にするには費用がかかりますか？
隣地取得、測量、登記、申請などが必要な場合は費用がかかります。
再建築可能にすると売却価格は上がりますか？
買主が増えて査定評価が変わる可能性はありますが、必ず価格が上がるとは限りません。
再建築可能にできなくても売却できますか？
はい。
隣地所有者への売却や、再建築不可物件を扱う専門業者への買取を検討できます。
まとめ｜再建築不可でもまずは再建築可能か確認しよう
再建築不可物件でも、原因によっては再建築可能にできる場合があります。
接道、道路種別、隣地、私道、敷地条件などを確認し、改善できる方法があるか検討しましょう。
再建築可能化と売却の両方を比較して、自分の物件に合った方法を選ぶことが大切です。
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