📝 この記事の結論
古家付き土地は、必ず解体してから売る必要はありません。建物の状態や立地、買主のニーズ、解体費用などによっては、そのまま売った方が手取り額を多く残せる場合があります。まずは解体前に査定を受け、「そのまま売る」「更地にする」「更地渡し」「買取」を比較することが重要です。
① 古家がまだ利用できる場合や中古住宅の需要がある地域では、そのまま売る方法が向いています。一方、老朽化が激しく新築用地としての需要が高い場合は、解体して更地にすることで売却しやすくなる可能性があります。
② 解体するか迷った場合は、売却前に解体せず、買主が決まってから建物を解体する「更地渡し」も選択肢です。先に解体することで発生する費用や固定資産税の負担増、売れ残りのリスクを抑えやすくなります。
③ 古家付き土地を売るときは、売却価格だけでなく解体費などを差し引いた「最終的な手取り額」で比較することが重要です。まず古家付きの状態で査定を受け、そのまま売る場合・更地にする場合・買取の場合などを比較して判断しましょう。
古家付き土地を売却するとき、「解体した方が高く売れる？」「そのままでも売れる？」と迷う方は少なくありません。
解体にはまとまった費用がかかり、税金にも影響するため、先に壊してしまうと損をする可能性もあります。
この記事では、古家付き土地の売り方と、解体するべきケース・そのまま売るべきケースをわかりやすく解説します。
古家付き土地は解体するべき？そのまま売るべき？ケース別に解説
古家付き土地を解体するかどうかは、建物の築年数だけでは判断できません。
建物の状態や土地の立地、周辺の住宅需要、想定される買主などを確認する必要があります。
古家付きのまま売ることを検討したいケース
以下のようなケースに該当する場合は、すぐに解体して更地にせず、「古家付きのまま売却する方法」を優先的に検討してみましょう。
🏠 解体前にチェックしたい条件・ポイント
- 建物自体がまだ十分に利用可能な状態である
- リフォームやリノベーションで再活用できる構造である
- 周辺エリアで中古戸建てとしての購入需要がある
- 事前に用意すべき解体費用の金額負担が大きい
- 古民家や伝統建築など建物そのものに価値や魅力がある
- 土地探しだけでなく「中古住宅」を探している買主層も狙える
古家付きのまま売却すれば、売主側が事前に解体費用（数百万円程度）を負担・立替する必要がありません。
また、買主側が「自分好みにリノベーションして住みたい」「購入後に自身の懇意にしている解体業者の手配で更地にしたい」といったニーズを持っているケースも多くあります。
💡 「古い建物だから解体しなければ売れない」と思い込まず、メリット・費用負担・ターゲット層を比較したうえで最適な手放し方を見極めることが失敗を防ぐポイントです。
解体して更地にすることを検討したいケース
一方、次のようなケースに該当する場合は、事前に解体して「更地」として売り出すことで売却がスムーズに進む可能性があります。
🏗️ 更地（解体）化を検討したい条件・状況
- 建物の老朽化が激しく、修繕での利用が困難である
- 倒壊や部材の飛散など安全面に不安がある
- 新築住宅用地（土地探し）としての需要が高いエリアである
- 建物があることで土地の形状や日当たりを確認しにくい
- 雑草や害虫、管理の負担が大きく近隣リスクがある
- 解体費用を引いても更地の方が手取りが多く残る見込みがある
特に新築戸建て建築のための土地を探している買主が多い地域では、更地にすることで「購入後の建築イメージが湧きやすい」「すぐに着工できる」という大きなメリットにつながります。
⚠️ 「更地の方が高く売れる＝解体した方が得」とは限らない理由
例えば、更地にすることで売却価格が150万円高くなったとしても、解体費用に150万円かかってしまえば、手元に残る金額（手取り額）は変わりません。
判断の際は「表面上の売却価格」だけで考えるのではなく、解体費などの諸費用を差し引いた「最終的な手取り額」でしっかりとシミュレーション・比較することが最も重要です。
古家付き土地を売る4つの方法
古家付き土地を売却する際には、大きく分けて4つの売却方法（選択肢）があります。
1. 古家付き土地における4つの売却方法比較
2. 特に押さえておきたい「更地渡し」という売却方法
売主様のリスクや負担を抑えつつ、新築目的の買主層を取り込む手法として多く選ばれているのが「更地渡し（更地渡し条件付き売買）」です。
3. 更地渡しのメリット：売買契約締結まで解体費が発生しない
売り出し時は「古家付き」として募集を行い、買主が決まった段階で売買契約を結び、引き渡しまでの間に売主側の負担で解体工事を行って更地で引き渡します。
「買主が現れず解体費だけを無駄に負担する」という失敗リスクを回避できるのが大きな特徴です。
4. 失敗を防ぐために契約内容（費用・期日）を整理しよう
💡 更地渡しを行う際は、「解体費用の見積もり」「解体工事の完了期日」「地中埋設物（地中障害物）が発見された場合の取り決め」などを売買契約書へ明確に定めておくことがスムーズな取引のポイントになります。
解体するか迷ったら「更地渡し」という方法もある
更地渡しとは、古家がある状態で売却活動を行い、買主が決まったあとに売主が建物を解体して、更地の状態で引き渡す方法です。
更地渡しなら売れる前に解体する必要がない
売主探しの前に最初から建物を解体してしまうと、万が一買主が見つからない場合でも解体費用だけが先行して発生してしまいます。
さらに、解体するタイミングによっては「住宅用地の特例」が適用外となり、その後の固定資産税負担が増加するリスクもあります。
✨ 更地渡し（条件付き売買）を選ぶ大きなメリット
更地渡しであれば、まずは古家付きの状態で販売活動を行い、売買の確定（契約の見込み）が立ってから解体工事へ着手できるため、無駄な先行投資を回避できます。
例えば、新築住宅の建築を検討している買主から「立地や価格は魅力的だが、自分で解体工事を手配するのは手間・費用面で負担が大きい」と思われるようなケースでも、売主側で解体して引き渡す条件（更地渡し）を提示することで、購入の検討を進めてもらいやすくなります。
⚠️ 更地渡しの売買契約で必ず明確にすべきポイント
- 解体費用の負担割合：どちらが費用を負担（または売買代金に反映）するのか
- 解体完了の期日：いつまでに解体工事を完了させ引き渡すか
- 地中埋設物への対応：着工後に地中から撤去物が見つかった場合の取決め
古家付きのまま売るメリット
古家付き土地をそのまま売却する最大のメリットは、解体費用を先に負担せずに売却活動を始められることです。
解体費用を負担しなくてよい
建物の解体にはまとまった費用が必要です。
費用は建物の構造や広さ、地域、道路状況などによって異なり、さらに残置物、庭木、ブロック塀、アスベスト、地中埋設物などによって追加費用が発生することもあります。
古家付きのまま売却すれば、こうした解体費を売主が事前に用意する必要がありません。
固定資産税の住宅用地特例を維持できる可能性がある
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすことで住宅用地に対する固定資産税の特例が適用されています。
建物を解体すると、この特例が適用されなくなり、翌年度以降の土地の固定資産税負担が増える場合があります。
売却時期が決まっていない段階で解体する場合は、税負担についても確認しておくことが重要です。
古家付きのまま売るデメリット
古家付きのまま売却すると解体費を先に負担しなくて済む一方、建物の状態によっては買主が見つかりにくくなる場合があります。
買主が限定される場合がある
老朽化した建物の場合、購入後にリフォームや解体が必要になります。
買主からすると、土地の購入費だけでなく解体費なども考える必要があるため、更地と比較して購入をためらう可能性があります。
古家が建っていることで土地全体の形状や高低差などを確認しにくい場合もあります。
価格交渉されることがある
買主が購入後に解体する場合、その費用を考慮して価格交渉を受けることがあります。
例えば、土地として2,000万円程度の価値があっても、解体に150万円程度必要と判断されれば、その費用を考慮した購入価格を提示される可能性があります。
、「解体費を負担しなくてよい＝必ず手取りが多くなる」とは限りません。
解体して更地で売るメリット
建物の状態や地域の需要によっては、古家を解体して更地にした方が売却しやすくなる場合があります。
新築を建てたい買主が検討しやすい
更地であれば、購入後すぐに新築住宅の計画を進めやすくなります。
特に戸建て用地として人気がある地域では、古家付き土地より更地を探している買主が多い場合があります。
土地の状態を確認しやすい
建物がなくなることで、土地の広さや形状、高低差、隣地との境界などを確認しやすくなります。
購入後の建物配置もイメージしやすくなるため、新築目的の買主にとって検討しやすい状態になります。
解体して更地で売るデメリット
更地にすれば必ず高く売れるわけではありません。
特に注意したいのが、解体費用と固定資産税です。
売れる前に解体費用が発生する
建物を先に解体すると、土地が売れるかどうかに関係なく解体費を負担しなければなりません。
さらに、解体後に想定していた価格で売れなければ、値下げが必要になることもあります。
査定を受けずに解体するのではなく、更地にした場合にどの程度の価格で売却できそうなのかを確認してから判断することが重要です。
古家の解体費用はいくらかかる？
解体費用は建物の構造や広さ、地域、工事条件によって大きく異なります。
一般的に木造住宅の場合は坪単価数万円程度が一つの目安とされていますが、現場の環境によっては費用が高くなる場合があります。
1. 解体費用（追加工事・処分費）が高くなりやすい6つの要因
⚠️ 工事費が跳ね上がりやすい現場環境・特殊条件
- 前面道路が狭く大型重機や車両が進入しにくい
- 室内や物置内に家具・家電などの残置物が大量にある
- 外構のブロック塀・庭石・庭木の撤去作業が必要
- アスベスト（石綿）を含有する建材が使用されている
- 解体時に基礎下などから地中埋設物が発見される
- 隣家との距離が近く手作業や慎重な足場組みが必要
2. 建物本体だけでなく「付帯工事や処分費用を含めた総額」で確認
💡 例えば約30坪の木造住宅であっても、「建物本体の坪単価×坪数」だけで判断することはできません。解体をする際は、必ず付帯工事費や廃材処分費、重機回送費などを含めた総額（コミコミ費用）で確認することが手取り額の計算ミスを防ぐポイントです。
古家付きと更地は「売却価格」ではなく「手取り」で比較する
古家を解体するかどうかを判断する際、最も重要な基準となるのが「売却価格」そのものではなく「最終的に手元へ残る金額（手取り額）」です。
1. 売却価格と解体費からみる手取り額比較シミュレーション
パターンA：更地で150万円高く売れても手取りが変わらないケース
解体費：0円 差引：2,000万円
解体費：150万円 差引：2,000万円
パターンB：更地化により評価が大幅に上がり手取りが増えるケース
2. 諸費用や税金まで含めたトータルコストで比較することが大切
💡 実際の取引では、売却価格や解体費だけでなく、仲介手数料、境界測量費用、譲渡所得税などの税金も関わってきます。単に「いくらで売れそうか」の表面上の金額で決めるのではなく、全ての諸経費を引いた「最終的にいくら手元に残るか」を算出して比較することが失敗を防ぐ最大のポイントです。
建物を解体すると固定資産税が上がる場合がある
住宅が建っている土地には、税負担を軽減するために「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用されています。
1. 住宅用地の特例による「課税標準6分の1」の仕組み
建物を解体して住宅用地に該当しなくなると、この特例が適用されなくなる（外れる）可能性があります。ただし、特例が外れたからといって「実際に支払う税金が単純に6倍へ跳ね上がる」という意味ではありません。
2. 固定資産税の基準日（1月1日）と解体タイミングの注意点
💡 固定資産税は「毎年1月1日時点」の土地・建物の状況をもとに課税されます。
売却時期が決まっていない段階で年内に解体してしまうと、翌年1月1日時点で更地となり税負担が増える可能性があるため、工事を実施するタイミングには注意が必要です。
相続した古家付き土地を売る場合は税制も確認する
相続した実家などを売却する場合、一定の要件を満たすと「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる場合があります。
1. 相続空き家の3,000万円特別控除（特例）の概要
※譲渡所得税の大幅な節税につながるため、相続した古家を売却・解体する際は必ずチェックしたい特例です。
2. 事前の要件確認と専門家相談の重要性
本特例の適用を受けるためには、主に以下のような細かい適用要件が定められています。
- 建物の建築時期（昭和56年5月31日以前の旧耐震基準など）
- 相続開始から売却時までの間の利用状況（事業・賃貸・居住の有無）
- 売却期限（相続発生から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）
💡 解体や売却の手順を一歩間違えると特例が使えなくなる恐れがあります。相続した古家を解体・売却する際は、契約や着工の前に税務署や税理士、対応実績のある不動産会社へ適用要件を確認しておくことが安心です。
古家付き土地を高く・スムーズに売るコツ
古家付き土地の売却で失敗や後悔を防ぎ、最適な条件で手放すためには、事前に押さえておくべき重要なチェックポイントがあります。
1. 古家付き土地の売却前に確認したい6つのチェックポイント
📋 売却活動・準備で失敗しないための確認リスト
- 工事をする前に（解体前の状態で）査定を受ける
- 「古家付き・更地・更地渡し・買取」の4手法を比較する
- 解体費や税金を含めた「最終的な手取り額」で確認する
- 隣地との土地境界の明確化や確定測量の状況を確認する
- 雨漏りやシロアリなど把握している建物の不具合を整理する
- 古家付き土地の売却実績が豊富な不動産会社へ相談する
2. 「現況渡し」における契約不適合責任の注意点
古家付きのまま売却する場合、建物をそのまま引き渡す「現況渡し」とするケースが多く見られます。
⚠️ 契約時の重要な注意点
現況渡しだからといって、当然に売主側の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が全て無くなるわけではありません。
引き渡し後にトラブルへ発展するのを防ぐためにも、「建物の不具合をどこまで売主が負担するのか」「不適合責任を免責または期間短縮するのか」を売買契約書や特約で明確に定めておくことが不可欠です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
古家付き土地の売却では、「古い家だから解体した方がいい」と考える方も多いですが、必ずしも解体が有利とは限りません。
建物を活用したい買主が見つかる場合もありますし、先に解体すると費用や固定資産税の負担が増える可能性があります。
まずは古家付きの状態で査定し、更地にした場合の価格や解体費を含めて比較することが大切です。
よくある質問
古家付き土地は解体してから売った方が高く売れますか？
更地の方が高く売れる場合はありますが、解体費を差し引くと古家付きのまま売った方が手取り額が多くなることもあります。
古家付き土地はそのままでも売れますか？
売却できます。中古住宅として利用する買主や、購入後に自分で解体して新築する買主もいます。
解体するか迷った場合はどうすればよいですか？
まず古家付きの状態で査定を受け、更地にした場合の売却価格や解体費と比較しましょう。
更地渡しとは何ですか？
古家付きの状態で売り出し、買主が決まったあとに売主が建物を解体して更地で引き渡す方法です。
古家の解体費用はいくらですか？
建物の構造や広さ、道路状況などによって異なります。木造住宅では坪単価で数万円程度が一つの目安ですが、個別の見積もりが必要です。
解体すると固定資産税は6倍になりますか？
必ず6倍になるわけではありません。ただし、住宅用地特例が適用されなくなることで土地の固定資産税負担が大きく増える場合があります。
古家付き土地を現況渡しにすれば責任を負わなくてよいですか？
現況渡しだけで契約不適合責任がなくなるわけではありません。責任の範囲について売買契約書や特約で確認する必要があります。
相続した古家もそのまま売れますか？
売却できます。ただし、相続登記や税制特例など確認すべき事項があるため、売却前に整理しておきましょう。
古家付き土地を早く売る方法はありますか？
価格設定を適正にするほか、不動産会社による買取を検討する方法もあります。買取なら現状のまま売却できる場合があります。
古家は売却前にリフォームした方がいいですか？
必ずしも必要ありません。リフォーム費用を売却価格で回収できない場合もあるため、工事をする前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ｜古家付き土地は解体する前に売り方を比較しよう
古家付き土地の売却には、「古家付きのまま」「解体して更地」「更地渡し」「不動産会社買取」など複数の方法があります。建物の状態や地域の需要によって最適な方法は異なりますが、大切なのは解体工事を行う前に比較・検討することです。
さくら都市デザイン株式会社では、売却価格だけでなく解体費や税金まで考慮した「最終的な手取り額」をしっかりとシミュレーションし、お客様の土地に最も適した売却プランをご提案いたします。どうぞお気軽にご相談ください。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
TEL：03-6452-4090（受付時間：10:00～19:00 / 定休日：土日祝日）
