📝 この記事の結論
不動産売却では、主に「所有権移転登記」と、住宅ローンが残っている場合の「抵当権抹消登記」が関係します。また、登記上の住所や氏名が現在と異なる場合は、変更登記が必要になることがあります。
① 所有権移転登記は、売主から買主へ所有権が移ったことを登記簿に反映する手続きです。
② 住宅ローンを完済して抵当権を消す場合は、抵当権抹消登記を行います。
③ 2026年4月1日から住所・氏名変更登記が義務化されているため、登記情報が現在と違う場合は早めに確認しましょう。
「不動産を売ると、登記はどうなる？」
「住宅ローンが残っていても売却できる？」
「登記上の住所が昔のままだけど大丈夫？」
また、住宅ローンが残っている場合は、金融機関が設定している抵当権を抹消する手続きも必要になります。
さらに、登記上の住所や氏名が現在と異なる場合は、所有権移転登記の前後で変更登記が必要になることがあります。
この記事では、不動産売却時に必要となる登記の種類、必要書類、費用、手続きの流れをわかりやすく解説します。
👉不動産売買契約の流れ｜契約当日の手順・必要書類・手付金・注意点を解説
不動産売却時に行う登記一覧
不動産売却で関係する主な登記は次の3つです。
不動産売買では、これらの手続きを決済日に合わせて進めるケースが一般的です。
ただし、必要な登記は物件や登記状況によって異なります。
所有権移転登記とは
所有権移転登記とは、不動産の所有者が売主から買主へ変わったことを登記簿に記録する手続きです。
不動産を売却する際の中心的な登記になります。
所有権はいつ買主へ移る？
不動産の所有権がいつ移るかは、売買契約の内容によって決まります。
実務上は、残代金の決済と物件の引渡しを行うタイミングに合わせて、所有権移転登記を申請するケースが一般的です。
誰が登記を行う？
不動産売買では、司法書士へ登記申請を依頼するケースが一般的です。
売主が必ず自分で法務局へ出向かなければならないわけではありません。
ただし、登記申請自体を本人が行うことも可能です。
高額な不動産取引では、代金の支払いと権利移転を安全に進めるため、司法書士に依頼するケースが多くなっています。
抵当権抹消登記とは
住宅ローンを利用して不動産を購入すると、金融機関が土地や建物に抵当権を設定していることがあります。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産から優先的に返済を受けるための権利です。
一般的な売買では、買主へ抵当権の負担を残さないよう、決済時に住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記の手続きを進めます。
売却価格より住宅ローン残高の方が多い場合は、追加資金が必要になる可能性があります。
その後、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日に申請するケースが一般的です。
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登記上の住所・氏名が違う場合は変更登記が必要
登記簿に記載されている住所や氏名が、現在の情報と異なっている場合があります。
売却予定がある場合は、登記簿の情報と現在の住所・氏名が一致しているか、早めに確認しておきましょう。
不動産売却時の登記に必要な書類
不動産売却では、所有権移転登記や抵当権抹消登記のために複数の書類を準備します。
必要書類は物件や登記状況によって異なりますが、売主側では次のような書類を求められることがあります。
登記識別情報または登記済証
登記識別情報は、所有権移転登記などで登記名義人本人からの申請であることを確認するために使用します。
以前に取得した不動産では、登記識別情報ではなく登記済証、いわゆる権利証が交付されている場合もあります。
売却を始める段階で、手元にあるか確認しておきましょう。
印鑑証明書・本人確認書類
所有権移転登記では、印鑑証明書や本人確認書類が必要になることがあります。
印鑑証明書は手続き上、発行後一定期間内のものを求められる場合があるため、取得時期は司法書士へ確認すると安心です。
住所変更に必要な書類
登記上の住所と現在の住所が異なる場合は、住所のつながりを確認するため、住民票や戸籍の附票などが必要になることがあります。
複数回引っ越している場合は、追加書類が必要になるケースもあるため、早めに確認しましょう。
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不動産売却時の登記費用
不動産登記では、登録免許税や司法書士報酬などの費用が発生します。
どの費用を売主・買主のどちらが負担するかは契約内容によって異なりますが、一般的な実務では次のように整理されることがあります。
ただし、費用負担は法律で一律に決められているわけではありません。
売買契約書や司法書士の見積もりを確認し、決済前に必要な金額を把握しておきましょう。
売却から登記完了までの流れ
不動産売却時の登記は、一般的に次の流れで進みます。
売却前に登記情報を確認する
金融機関へ住宅ローン完済を連絡する
決済日に書類を確認する
法務局で登記が完了する
登記識別情報・権利証を紛失した場合
登記識別情報や登記済証を紛失しても、それだけで不動産を売却できなくなるわけではありません。
ただし、同じものを再発行することはできません。
手続きに時間や費用がかかることもあるため、紛失に気づいたら決済直前まで放置せず、早めに司法書士へ相談しましょう。
👉権利関係が複雑な不動産は売却できる？よくあるケースと整理・売却方法を解説
不動産登記でよくある注意点
登記手続きをスムーズに進めるため、次の点も確認しておきましょう。
登記内容を早めに確認する
住所や氏名、抵当権などに変更が必要だと分かると、追加の手続きが発生します。
売買契約後ではなく、査定や売却活動の段階で確認しておくと安心です。
自分で判断せず司法書士へ確認する
必要な登記や書類は、物件や権利関係によって異なります。
登記に関する判断は、不動産会社だけでなく司法書士にも確認しましょう。
費用を決済前に確認する
登録免許税や司法書士報酬など、売主側で必要になる費用を事前に確認しておくと、決済当日の資金不足を防ぎやすくなります。
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専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
不動産売却では、所有権移転登記だけでなく、住宅ローンが残っていれば抵当権抹消登記、住所や氏名が変わっていれば変更登記が必要になることがあります。
権利証を紛失している場合や住所変更を繰り返している場合も対応方法はあります。
決済直前に慌てないよう、売却を始める段階で不動産会社や司法書士へ相談しておきましょう。
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よくある質問
まとめ｜売却前に登記情報を確認しておこう
不動産売却では、所有権移転登記をはじめ、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記、住所や氏名が変わっている場合の変更登記などが関係します。
必要な登記や書類は物件ごとに異なるため、売却前に登記簿の内容を確認することが大切です。
特に住所・氏名変更登記は2026年4月から義務化されています。
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