古い家を売る方法｜中古住宅として売るか土地として売るか

2026年6月11日2026年6月17日

【まずは結論】

古い家は「中古住宅として売る」「解体して土地として売る」「古家付き土地として売る」「買取してもらう」といった方法があり、建物の状態・立地・買主層で選びます。リフォームで活用できる状態なら中古住宅として、老朽化が激しく住宅需要の高いエリアなら解体して土地として売る方が有利なことが多いです。解体すると固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がるため、解体は売却の見込みが立ってから判断するのが安全です。

古い家の売却では、「中古住宅として売るか」「土地として売るか」で悩む方が多くいます。どちらが有利かは物件の状況によって変わるため、判断基準を知っておくことが大切です。

この記事では、古い家を売る主な方法と、中古住宅として売る場合・土地として売る場合の違い、判断基準、注意点までを、一覧表や計算例を交えてわかりやすく解説します。

古い家を売る主な方法

古い家の売り方には、主に次の選択肢があります。まずは全体像を確認しましょう。

売り方	向いているケース	注意点
中古住宅として売る	リフォームで活用できる状態	契約不適合責任・告知が必要
古家付き土地として売る	建物に価値はないが解体費を抑えたい	買主が建て替え前提に限られやすい
解体して土地として売る	老朽化が激しく住宅需要が高い	解体費負担・固定資産税が上がる
買取してもらう	早く確実に売りたい	価格は相場より低めになる

中古住宅として売る場合

建物がまだ使える状態であれば、中古住宅として売る方法があります。解体費がかからず、リフォームして住みたい買主や、コストを抑えたい買主に向けて売り出せます。

ただし、建物を引き渡す以上、雨漏りやシロアリ、設備の不具合などは告知書で正直に伝える必要があります。古い建物は「現状有姿（現状のまま引き渡す）」とし、契約不適合責任を限定する特約を付けるのが一般的です。

土地として売る場合（解体・古家付き）

解体して更地で売る

老朽化が激しく住宅需要の高いエリアでは、解体して更地で売る方が買主の幅が広がり、高く・早く売れることがあります。ただし、解体費は売主が負担し、更地にすると固定資産税が上がる点に注意が必要です。

👉 計算例：木造住宅の解体費は1坪あたり3〜5万円が目安で、延床30坪なら約90万〜150万円かかります。さらに、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地の税額が最大で約6倍になる可能性があります。

古家付き土地として売る

解体せず「古家付き土地」として売る方法もあります。解体費がかからず、建物を残したまますぐに売り出せるのが利点です。買主が解体やリフォームを前提に検討するため、買主層はやや限られますが、解体費の負担と売れ残りリスクを避けられます。

中古住宅か土地か、判断する基準

判断材料	中古住宅として売る	土地として売る
建物の状態	リフォームで使える	老朽化が激しい
エリアの需要	中古住宅にも需要がある	新築需要が高い住宅地
買主層	安く買って住みたい人	新築を建てたい人
費用	解体費をかけたくない	解体費を価格に反映できる

👉 ポイント：判断に迷う場合は、「中古住宅」「古家付き土地」「更地」のそれぞれで査定を取り、解体費や固定資産税の増加分を差し引いた手取りで比較するのが確実です。

古い家を売る際の注意点

解体は売却の見込みが立ってから行う（売れ残りによる税負担を回避）
雨漏り・シロアリなどの不具合は告知書で正直に伝える
相続した家は、空き家の3,000万円特別控除が使える場合がある
旧耐震基準の家は、耐震性が買主の判断に影響する

古い家の売り方を判断するポイント

古い家は「中古住宅として売る」「土地として売る」など複数の選択肢があり、判断に迷いがちです。どの売り方が有利かを見極めるポイントを押さえましょう。

建物の状態と需要を見極める

まだ住める状態であれば、中古住宅やリフォーム前提の物件として売れる可能性があります。一方、老朽化が激しく活用が難しい場合は、土地としての需要の方が高いこともあります。建物の状態と、そのエリアでどんな買い手が多いかを見極めることが第一歩です。

解体費用と更地のメリットを比較する

更地にすると買い手は土地活用をイメージしやすくなりますが、解体費用がかかり、更地は固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が増える点に注意が必要です。解体費用と売りやすさ・価格の上昇分を比較し、費用対効果を見極めましょう。

立地・買い手層から逆算して決める

住宅需要の高い住宅街なら古家付きでも買い手が付きやすく、再建築や活用が前提のエリアなら更地が有利なこともあります。立地特性と想定される買い手層から逆算して、最適な売り方を選ぶと失敗が少なくなります。

👉 ポイント：「中古住宅」か「土地（古家付き・更地）」かは、費用対効果で判断します。迷ったら、両方の見込みを不動産会社に試算してもらうと判断しやすくなります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「古い家は中古住宅として売るべきか、土地として売るべきか」というご相談は非常に多くいただきます。結論としては、これは建物の状態とエリアの需要によって変わります。建物がリフォームで活用できる状態で、中古住宅にも需要があるエリアなら、解体費をかけずに中古住宅として売る方が手元に多く残ることがあります。一方、老朽化が激しく、新築需要の高い住宅地であれば、解体して土地として売る方が買主の幅が広がり、高く売れることが多いです。まずは「中古住宅」「古家付き土地」「更地」のそれぞれで査定を取り、手取りで比較していただくのが確実です。

注意していただきたいのが、解体のタイミングと税金です。建物を取り壊すと固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地の税額が最大で約6倍に上がります。しかも固定資産税は毎年1月1日時点の状態で課税されるため、解体後に売れ残ると税負担だけが続いてしまいます。だからこそ、解体は売却の見込みが立ってから行うのが安全です。また、中古住宅として売る場合も、土地として売る場合も、雨漏りやシロアリといった不具合は告知書で正直に伝えることが欠かせません。相続した家であれば、空き家の3,000万円特別控除が使える可能性もあります。費用・税金・買主層を総合的に判断する必要があるため、古い家の売却実績が豊富な不動産会社に早めにご相談ください。

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よくある質問

古い家は中古住宅と土地どちらで売るべきですか？

建物の状態とエリアの需要によって変わり、両方で査定して手取りを比較するのが確実です。

築年数が古くても中古住宅として売れますか？

リフォームで活用できる状態や立地が良ければ、中古住宅として売れる可能性があります。

解体して土地にした方が高く売れますか？

老朽化が激しく新築需要の高いエリアでは、更地の方が高く売れることがあります。

解体費用はどれくらいですか？

木造で1坪あたり3〜5万円が目安で、延床30坪なら約90万〜150万円程度です。

更地にすると税金は上がりますか？

住宅用地特例が外れるため、土地の固定資産税が最大で約6倍になる可能性があります。

古家付き土地として売るメリットは何ですか？

解体費がかからず、建物を残したまますぐに売り出せる点です。

古い家の不具合は伝えないといけませんか？

知っている不具合は告知書で正直に伝える必要があり、隠すとトラブルになります。

相続した古い家に使える特例はありますか？

要件を満たせば空き家の3,000万円特別控除を利用できる場合があります。

旧耐震基準の家は売りにくいですか？

耐震性への不安から評価が下がることがありますが、耐震補強で改善する場合もあります。

古い家を早く売る方法はありますか？

不動産会社による買取なら、現状のまま最短数日〜数週間で売却できます。

まとめ

古い家を売る方法には、「中古住宅として売る」「古家付き土地として売る」「解体して土地として売る」「買取してもらう」という選択肢があります。どれが有利かは、建物の状態・エリアの需要・買主層・費用によって変わります。建物がリフォームで活用でき、中古住宅にも需要があるエリアなら、解体費をかけずに中古住宅として売る方が手元に多く残ることがあります。一方、老朽化が激しく新築需要の高い住宅地なら、解体して土地として売る方が買主の幅が広がり、高く売れることが多いです。まずは複数のパターンで査定を取り、手取りで比較しましょう。

注意したいのは、解体のタイミングと税金です。建物を取り壊すと固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地の税額が最大で約6倍に上がります。固定資産税は毎年1月1日時点の状態で課税されるため、解体は売却の見込みが立ってから行うのが安全です。また、中古住宅・土地のいずれで売る場合も、雨漏りやシロアリといった不具合は告知書で正直に伝えることが欠かせません。相続した家であれば、空き家の3,000万円特別控除が使える可能性もあります。費用・税金・買主層を総合的に判断する必要があるため、古い家の売却実績が豊富な不動産会社に早めに相談し、損のない売り方を選びましょう。