空き家売却で使える税金特例｜3,000万円控除の基本

2026年6月11日2026年6月17日

【まずは結論】

「空き家の3,000万円特別控除」は、相続した被相続人の居住用家屋（空き家）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける税制特例です。主な要件は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から一定期間内（相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売却すること、譲渡対価が1億円以下であることなどです。耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して更地で売るなどの条件もあり、要件が細かいため、税理士や税務署への確認が欠かせません。

相続した空き家を売却するとき、知っているかどうかで納税額が大きく変わるのが「3,000万円特別控除」です。要件を正しく理解しておくことが大切です。

この記事では、空き家売却で使える3,000万円特別控除の基本を、要件や注意点を中心に、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

空き家の3,000万円特別控除とは

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除の特例」といいます。相続によって取得した空き家やその敷地を売却した際に、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。これにより、譲渡所得税の負担を大きく軽減できます。

👉 計算例：相続した空き家を売却して譲渡所得が2,500万円出た場合、通常は約508万円（長期20.315％）の税金がかかります。3,000万円特別控除を使えば、譲渡所得が控除内に収まり課税対象が0円になるため、この税金がかからなくなる可能性があります。

主な適用要件

要件	内容
建築時期	1981年5月31日以前に建築された家屋
建物の種類	区分所有建物（マンション等）でないこと
居住状況	相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと
売却期限	相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
譲渡対価	1億円以下であること
建物の状態	耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して売ること

これらは主な要件の一部です。被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の取り扱いなど、細かい条件もあります。適用できるかは個別の状況によるため、必ず確認が必要です。

利用する際の注意点

適用には期限があり、過ぎると使えなくなる
耐震基準を満たさない家屋は、耐震改修か取り壊しが必要になる
相続税の「取得費加算の特例」とは併用できない
適用には確定申告と必要書類の提出が必須

👉 ポイント：この特例と、相続税を取得費に加算できる「取得費加算の特例」は、どちらか一方しか選べません。どちらが有利かは状況によって異なるため、税理士に試算してもらうのが確実です。なお、特例の適用期限は延長されてきた経緯があるため、最新の取り扱いを確認しましょう。

適用を受けるための手続き

この特例を受けるには、売却した翌年に確定申告を行い、必要書類を提出します。代表的なものに、被相続人居住用家屋等確認書（市区町村が交付）、登記事項証明書、売買契約書の写しなどがあります。書類の準備に時間がかかることもあるため、早めに進めましょう。

3,000万円特別控除を使うための注意点

相続した空き家の3,000万円特別控除は節税効果が大きい一方、要件が細かく定められています。確実に使うための注意点を押さえましょう。

適用要件を正確に確認する

この特例には、被相続人が亡くなる直前まで一人で住んでいた家であること、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、区分所有建物でないことなど、細かい要件があります。一定の耐震基準を満たすか、建物を取り壊して売ることも条件になる場合があります。

期限を意識して売却する

特例が使えるのは、相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合です。期限を過ぎると適用できなくなるため、相続が発生したら早めに売却の準備を始めることが大切です。期限から逆算して計画を立てましょう。

必要書類と手続きを準備する

この特例の適用には、確定申告に加えて「被相続人居住用家屋等確認書」など自治体が発行する書類が必要です。発行には時間がかかることもあるため、早めに準備を進めましょう。手続きが複雑なため、税理士に相談すると確実です。

👉 ポイント：要件・期限・書類の3点を早めに確認することが、3,000万円特別控除を確実に使うコツです。判断に迷ったら税理士に相談しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続した空き家を売却する際、ぜひ知っておいていただきたいのが「空き家の3,000万円特別控除」です。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除の特例」といい、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。譲渡所得が3,000万円以内に収まれば課税対象が0円になることもあり、知っているかどうかで納税額が大きく変わります。ただし、この特例は要件が細かいのが特徴です。1981年5月31日以前の建築であること、区分所有建物でないこと、相続開始直前に被相続人が一人で住んでいたこと、譲渡対価が1億円以下であることなど、複数の条件をすべて満たす必要があります。

特に重要なのが「期限」と「建物の状態」です。適用には相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限があり、過ぎると使えなくなります。また、耐震基準を満たさない家屋は、耐震改修するか取り壊して売る必要があります。さらに、相続税の取得費加算の特例とは併用できず、どちらが有利かは状況によって異なります。これらの判断は専門的なため、必ず税理士や税務署に確認してください。なお、特例の適用期限は延長されてきた経緯があるため、最新の取り扱いを確認することも大切です。私たちは、こうした税制特例も視野に入れ、税理士との連携を含めて空き家売却をサポートしています。税金で損をしないためにも、売却前の早い段階でご相談いただくことをおすすめします。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

空き家の3,000万円特別控除とは何ですか？

相続した被相続人の居住用空き家を売った際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

どんな家屋が対象ですか？

1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物でない家屋などが対象です。

売却に期限はありますか？

相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限があります。

マンションでも使えますか？

区分所有建物は原則対象外のため、一般的なマンションでは使えません。

耐震基準を満たさない家でも使えますか？

耐震改修をするか、家屋を取り壊して更地で売ることが要件になります。

譲渡対価に上限はありますか？

譲渡対価が1億円以下であることが要件の一つです。

取得費加算の特例と併用できますか？

併用はできず、どちらか一方を選ぶ必要があります。

適用に手続きは必要ですか？

売却した翌年に確定申告を行い、確認書などの必要書類を提出します。

被相続人が老人ホームにいた場合は使えますか？

一定の要件を満たせば対象になる場合があり、個別の確認が必要です。

適用できるか自分で判断できますか？

要件が細かいため、税理士や税務署に確認するのが確実です。

まとめ

「空き家の3,000万円特別控除」は、相続した被相続人の居住用家屋（空き家）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける税制特例です。譲渡所得が控除内に収まれば課税対象が0円になることもあり、知っているかどうかで納税額が大きく変わります。主な要件は、1981年5月31日以前の建築であること、区分所有建物でないこと、相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと、相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、譲渡対価が1億円以下であることなどです。

特に注意したいのが、期限と建物の状態です。適用には期限があり、過ぎると使えなくなります。また、耐震基準を満たさない家屋は、耐震改修するか取り壊して更地で売る必要があります。さらに、相続税の取得費加算の特例とは併用できず、どちらが有利かは状況によって異なるため、税理士に試算してもらうのが確実です。適用には確定申告と、被相続人居住用家屋等確認書などの必要書類の提出が欠かせません。要件が細かく専門的な判断が必要なため、税理士や税務署に確認しながら進めましょう。税金で損をしないためにも、売却前の早い段階で、税制特例に詳しい不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。