離婚でローンが残る家の売却｜アンダー・オーバーローンと連帯保証

2026年6月11日2026年6月17日

【まずは結論】

離婚時に住宅ローンが残る家を売る場合、まず「ローン残債」と「売却見込み額」を比較することが出発点です。売却額が残債を上回るアンダーローンなら、売却代金で完済し、残りを財産分与できます。下回るオーバーローンの場合は、自己資金で補うか、任意売却を検討します。連帯保証人・連帯債務者になっている場合は、離婚後もその責任が続くため、売却して完済し関係を清算するのが安心です。

離婚時に住宅ローンが残る家は、扱いを誤ると離婚後も金銭トラブルが続くことがあります。仕組みを理解し、適切に清算することが大切です。

この記事では、離婚時に住宅ローンが残る家を売却する方法を、アンダーローン・オーバーローンの違いや連帯保証の注意点を中心に、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

まずはローン残債と売却見込み額を比較する

住宅ローンが残る家の売却は、残債と売却見込み額の関係で対応が変わります。まず金融機関にローン残高を確認し、複数社の査定額と比較しましょう。

状態	内容	対応
アンダーローン	売却額がローン残債を上回る	完済し残りを財産分与できる
オーバーローン	売却額がローン残債を下回る	自己資金で補うか任意売却を検討

👉 計算例：ローン残債2,000万円の家が2,300万円で売れればアンダーローンで、完済後に約300万円が残り、財産分与の対象になります（諸費用は別途）。逆に1,800万円でしか売れない場合はオーバーローンで、不足する200万円を自己資金で補うか、任意売却を検討します。

アンダーローンの場合の売却

売却額がローン残債を上回るアンダーローンなら、通常の売却と同じく、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できます。完済後に残ったお金は、財産分与の対象として夫婦で分けます。最もシンプルで、関係を清算しやすいケースです。

オーバーローンの場合の売却

売却額がローン残債を下回るオーバーローンの場合、不足分を埋めないと抵当権を抹消できず、通常の売却ができません。次のような対応を検討します。

不足分を自己資金で補って完済する
金融機関の同意を得て売却する「任意売却」を検討する
売却せず、どちらかが住み続けてローンを払い続ける（条件整理が必要）

任意売却は、住宅ローンの返済が難しい場合に、金融機関の同意を得て市場で売却する方法です。競売よりも条件良く売れる可能性がありますが、信用情報に影響する場合があるため、慎重な検討が必要です。

連帯保証・連帯債務の注意点

住宅ローンで、夫婦の一方が他方の「連帯保証人」になっていたり、「連帯債務者」としてともに返済義務を負っていたりするケースがあります。

👉 ポイント：連帯保証人や連帯債務者の立場は、離婚しても自動的には外れません。離婚後にローンを組んだ側が返済を滞らせると、もう一方に支払いを求められる可能性があります。このリスクを根本的に解消するには、売却して完済し、ローンそのものをなくすのが最も確実です。

離婚後のローントラブルを防ぐために

離婚時に住宅ローンが残る家は、扱いを誤ると離婚後も金銭トラブルが続きます。トラブルを防ぐために押さえておきたい点を整理します。

名義変更だけでは責任は外れない

「家の名義を相手に変えたから自分は関係ない」と考えるのは危険です。連帯保証人や連帯債務者の立場は、不動産の名義を変えても自動的には外れません。金融機関の承諾なしに責任関係は解消されないため、ローンそのものの扱いを確認する必要があります。

借り換え・完済で関係を清算する

ローン関係を確実に清算するには、住み続ける側が単独名義で借り換える、または売却して完済する方法が有効です。借り換えには審査があり、収入要件を満たす必要があります。売却して完済すれば、ローン関係を根本的に解消できます。

取り決めを公正証書などで残す

どちらがローンを払うか、養育費や財産分与をどうするかといった取り決めは、口約束ではなく書面に残すことが大切です。特に公正証書にしておくと、約束が守られなかった場合の備えになります。後の金銭トラブルを防ぐために有効です。

👉 ポイント：名義変更では責任は外れません。借り換え・完済による清算と、取り決めの書面化が、離婚後のローントラブルを防ぐ要点です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

離婚時に住宅ローンが残る家の扱いは、慎重に進めていただきたいテーマの一つです。まず出発点となるのが、ローン残債と売却見込み額の比較です。金融機関に残高を確認し、複数社の査定額と照らし合わせることで、売却額が残債を上回るアンダーローンか、下回るオーバーローンかが分かります。アンダーローンであれば、売却代金で完済して残りを財産分与でき、関係を清算しやすい最もシンプルなケースです。オーバーローンの場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て売却する任意売却を検討することになります。

特に注意していただきたいのが、連帯保証人や連帯債務者の問題です。夫婦の一方が他方の連帯保証人になっている、あるいは連帯債務者としてともに返済義務を負っているケースでは、その立場は離婚しても自動的には外れません。離婚後にローンを組んだ側が返済を滞らせると、もう一方に請求が及ぶ可能性があり、これが離婚後の大きな金銭トラブルにつながることがあります。このリスクを根本的に解消する最も確実な方法は、家を売却してローンを完済し、関係を清算することです。どちらかが住み続ける選択もありますが、その場合は名義やローンの条件整理が必要で、リスクが残ることもあります。私たちは、残債の確認から任意売却を含む選択肢のご提案まで、デリケートな事情に配慮してサポートしています。まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

離婚でローンが残る家は売れますか？

売却額で完済できれば売れ、不足する場合は自己資金や任意売却で対応します。

まず何を確認すればいいですか？

金融機関にローン残債を確認し、複数社の査定額と比較することから始めます。

アンダーローンならどうなりますか？

売却代金で完済し、残ったお金を財産分与で分けられます。

オーバーローンだと売れませんか？

不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得る任意売却で対応します。

連帯保証人は離婚で外れますか？

離婚しても自動的には外れず、売却して完済すれば解消できます。

連帯債務者の場合はどうなりますか？

ともに返済義務を負う立場は離婚後も続くため、完済による清算が確実です。

任意売却とは何ですか？

返済が難しい場合に、金融機関の同意を得て市場で売却する方法です。

どちらかが住み続けることはできますか？

可能ですが、名義やローンの条件整理が必要で、リスクが残ることもあります。

任意売却は信用情報に影響しますか？

影響する場合があるため、慎重な検討と専門家への相談が必要です。

トラブルを避けるには売却が良いですか？

売却して完済すればローン関係を清算でき、離婚後のリスクを根本的に減らせます。

まとめ

離婚時に住宅ローンが残る家を売る場合、まず「ローン残債」と「売却見込み額」を比較することが出発点です。金融機関に残高を確認し、複数社の査定額と照らし合わせることで、売却額が残債を上回るアンダーローンか、下回るオーバーローンかが分かります。アンダーローンなら、売却代金で完済して残りを財産分与でき、関係を清算しやすい最もシンプルなケースです。オーバーローンの場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て売却する任意売却を検討します。

特に注意したいのが、連帯保証人・連帯債務者の問題です。これらの立場は離婚しても自動的には外れず、離婚後にローンを組んだ側が返済を滞らせると、もう一方に請求が及ぶ可能性があります。これが離婚後の大きな金銭トラブルの原因になりがちです。このリスクを根本的に解消する最も確実な方法は、家を売却してローンを完済し、関係を清算することです。どちらかが住み続ける選択もありますが、名義やローンの条件整理が必要で、リスクが残ることもあります。任意売却は信用情報に影響する場合があるため、慎重な検討が必要です。残債の確認から任意売却を含む選択肢の検討まで、デリケートな事情に配慮できる不動産会社や専門家に相談しながら進めることをおすすめします。