不動産購入費用と売却費用を比較｜住み替え前に知るべきお金

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

住み替えでは「売却にかかる費用」と「購入にかかる費用」の両方がかかります。売却費用は売却価格の概ね4〜6％、購入費用は購入価格の概ね6〜10％が目安です。売却の主な費用は仲介手数料・印紙税・抵当権抹消・譲渡所得税など、購入の主な費用は仲介手数料・印紙税・登録免許税・不動産取得税・ローン関連費用などです。住み替えは売却益で購入費用をまかなえる場合もありますが、両方の諸費用を見落とすと資金が不足します。早めに総額を把握し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

住み替えでは、売却と購入の両方で諸費用が発生します。それぞれの費用を把握しておかないと、資金計画が狂いかねません。費用の全体像を知っておきましょう。

この記事では、不動産の購入費用と売却費用を比較し、住み替え前に知るべきお金を、費用の内訳・目安・節約のポイントを中心に、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

売却費用と購入費用の全体像

区分	費用の目安
売却にかかる費用	売却価格の概ね4〜6％
購入にかかる費用	購入価格の概ね6〜10％

👉 ポイント：住み替えでは、売却と購入の両方の諸費用がかかります。たとえば3,000万円で売って3,000万円で買う場合、売却費用が約120〜180万円、購入費用が約180〜300万円で、合計300〜480万円程度の諸費用がかかる計算です。この諸費用を見落とすと資金が不足するため、早めの把握が欠かせません。

売却にかかる主な費用

費用	内容・目安
仲介手数料	売却価格×3％＋6万円＋消費税（上限）
印紙税	売買契約書に貼付（数千円〜数万円）
抵当権抹消費用	ローン残債がある場合（登録免許税・司法書士報酬）
譲渡所得税	売却益が出た場合に課税（特例あり）
その他	測量・解体・ハウスクリーニング等（必要に応じて）

仲介手数料が売却費用の中心

売却費用の大部分を占めるのが仲介手数料です。法律上の上限は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」（売却価格400万円超の場合）で、たとえば3,000万円の物件なら約105.6万円が上限です。成功報酬なので、売れなければかかりません。

譲渡所得税は特例で軽減できることも

売却益（譲渡所得）が出ると譲渡所得税がかかりますが、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除などの特例を使えば、税負担を大きく軽減できる場合があります。住み替えで利益が出そうなら、税理士に確認しておきましょう。

購入にかかる主な費用

費用	内容・目安
仲介手数料	購入価格×3％＋6万円＋消費税（上限・中古の場合）
印紙税	売買契約書に貼付
登録免許税	所有権移転登記などにかかる税
不動産取得税	取得後に課税（軽減措置あり）
ローン関連費用	事務手数料・保証料・抵当権設定など
その他	火災保険料・固定資産税の精算など

税金（登録免許税・不動産取得税）

購入では、所有権移転登記などにかかる登録免許税と、取得後に課される不動産取得税がかかります。いずれも住宅用の軽減措置があり、要件を満たせば負担を抑えられます。中古住宅でも対象になる場合があるため、軽減措置の対象かどうかを確認しておきましょう。

住宅ローン関連の費用

住宅ローンを利用する場合、事務手数料・保証料・抵当権設定の登録免許税などがかかります。これらは借入額や金融機関によって変わり、合計で数十万円規模になることもあります。金融機関ごとに費用が異なるため、複数を比較して選ぶと負担を抑えられます。

👉 ポイント：購入費用が売却費用より高めなのは、登録免許税・不動産取得税といった税金や、住宅ローンの事務手数料・保証料などが加わるためです。特にローン関連費用は借入額によって変わり、数十万円規模になることもあります。購入価格の6〜10％を諸費用の目安として見込んでおきましょう。

住み替え全体の資金計画の立て方

住み替えでは、売却で得たお金から売却費用とローン残債を引いた「手取り」を、購入の頭金や諸費用に充てます。次の順で整理すると、資金の過不足が見えてきます。

売却見込み額 −（売却費用＋ローン残債）＝売却手取り
購入価格＋購入諸費用＝購入総額
購入総額 −（売却手取り＋自己資金）＝必要な借入額

👉 計算例：3,000万円で売れて売却費用150万円・残債1,000万円なら、売却手取りは1,850万円です。3,500万円の家を買い、購入諸費用が280万円かかるなら購入総額は3,780万円。自己資金300万円を足すと、必要な借入額は約1,630万円（3,780万−1,850万−300万）と分かります。諸費用まで含めて計算するのがポイントです。

費用を抑えるポイント

マイホームの3,000万円特別控除など税の特例を確認する
不動産取得税・登録免許税の軽減措置の対象か確認する
住宅ローンの事務手数料・保証料を金融機関で比較する
売却と購入を同じ会社に任せ、手続きを効率化する

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

住み替えで意外と見落とされがちなのが、諸費用です。住み替えでは「売却にかかる費用」と「購入にかかる費用」の両方が発生します。目安として、売却費用は売却価格の概ね4〜6％、購入費用は購入価格の概ね6〜10％です。たとえば3,000万円で売って3,000万円で買う場合、合計で300〜480万円程度の諸費用がかかる計算になります。売却費用の中心は仲介手数料で、上限は売却価格の約3％＋6万円＋消費税です。このほか印紙税、ローン残債があれば抵当権抹消費用、売却益が出れば譲渡所得税がかかります。ただし、譲渡所得税はマイホームの3,000万円特別控除などの特例で軽減できることも多いので、利益が出そうなら税理士に確認するとよいでしょう。

購入費用が売却費用より高めなのは、登録免許税や不動産取得税といった税金、住宅ローンの事務手数料・保証料などが加わるためです。これらは数十万円規模になることもあるため、購入価格の6〜10％を見込んでおきましょう。住み替え全体の資金計画は、売却見込み額から売却費用とローン残債を引いた「売却手取り」を出し、それを購入の頭金や諸費用に充て、不足分を借入で補う、という流れで整理します。このとき、諸費用まで必ず含めて計算することが大切です。諸費用を見落とすと、いざというときに資金が足りなくなります。費用を抑えるには、税の特例や軽減措置の確認、ローン関連費用の金融機関比較が有効です。また、売却と購入を同じ会社に任せると手続きが効率化できます。私たちも、住み替えの資金計画を費用の総額から一緒に組み立てますので、お気軽にご相談ください。

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よくある質問

住み替えにかかる費用の目安は？

売却費用は売却価格の4〜6％、購入費用は購入価格の6〜10％が目安です。

売却の主な費用は何ですか？

仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税などです。

購入の主な費用は何ですか？

仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、ローン関連費用などです。

仲介手数料はいくらですか？

上限は価格×3％＋6万円＋消費税（400万円超の場合）です。

なぜ購入費用の方が高いのですか？

登録免許税・不動産取得税やローン関連費用が加わるためです。

譲渡所得税は必ずかかりますか？

売却益が出た場合で、3,000万円特別控除などで軽減できることもあります。

資金計画はどう立てますか？

売却手取りを出し、購入総額との差を借入で補う形で整理します。

諸費用は現金で必要ですか？

多くは現金で用意が必要なため、手元資金として見込んでおきます。

費用を抑える方法はありますか？

税の特例・軽減措置の確認や、ローン関連費用の比較が有効です。

費用の相談は誰にできますか？

売却と購入の費用を一緒に試算できる不動産会社に相談すると安心です。

まとめ

住み替えでは「売却にかかる費用」と「購入にかかる費用」の両方が発生します。目安は、売却費用が売却価格の4〜6％、購入費用が購入価格の6〜10％。売却の主な費用は仲介手数料・印紙税・抵当権抹消・譲渡所得税など、購入の主な費用は仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・ローン関連費用などです。購入費用の方が高めなのは、税金やローン関連費用が加わるためです。たとえば3,000万円で売買すると、合計300〜480万円程度の諸費用がかかる計算になります。

住み替えの資金計画は、売却見込み額から売却費用とローン残債を引いた「売却手取り」を出し、それを購入の頭金や諸費用に充て、不足分を借入で補う流れで整理します。このとき、諸費用まで必ず含めて計算することが重要です。諸費用を見落とすと資金が不足しかねません。費用を抑えるには、マイホームの3,000万円特別控除などの税の特例や軽減措置の確認、住宅ローン関連費用の金融機関比較が有効です。売却と購入を同じ会社に任せれば手続きも効率化できます。本記事の費用の内訳表や計算例を参考に、諸費用まで含めた余裕のある資金計画を立てましょう。