住宅ローン完済前に売却する場合の流れと注意点

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

住宅ローンを完済する前でも、売却代金で完済して抵当権を抹消できれば売却は可能です。流れは「残債確認→査定→媒介契約→売り出し→売買契約→決済（完済・抵当権抹消・引き渡し）」です。最大のポイントは、決済日に「売却代金の受領」「ローンの完済」「抵当権の抹消」「所有権の移転」を同時に行うことです。これにより、完済前でもスムーズに引き渡せます。注意点は、オーバーローンへの備え、繰上返済手数料の確認、買い替え時の二重ローンやつなぎ融資の検討です。事前に金融機関と段取りを確認しておくことが大切です。

住宅ローンの完済前でも、家は売却できます。決済時にローン完済と引き渡しを同時に行う仕組みを知っておけば、安心して進められます。

この記事では、住宅ローン完済前に売却する場合の流れと注意点を、決済時の手続き・オーバーローン対策・買い替えの工夫を中心に、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

完済前に売却する全体の流れ

ステップ	主な内容
STEP1 残債確認	金融機関にローン残高を確認
STEP2 査定・媒介契約	複数社で査定し、媒介契約を結ぶ
STEP3 売り出し・売買契約	売却活動を行い、買主と契約
STEP4 決済・引き渡し	代金受領・完済・抵当権抹消を同時に行う

👉 ポイント：住宅ローン完済前の売却で最も重要なのが、最後の決済（STEP4）です。買主から残代金を受け取り、その資金でローンを完済し、抵当権を抹消し、所有権を買主に移す——これらを同じ日に一括で行います。だからこそ、完済前でも引き渡しが可能になるのです。

決済日に同時に行う4つの手続き

売却代金の受領とローンの完済

決済日に買主から残代金を受け取り、その資金で住宅ローンを一括完済します。金融機関には事前に「いつ完済するか」を伝え、完済に必要な金額（残元金・経過利息・手数料）を確認しておきます。

抵当権の抹消と所有権の移転

ローンを完済すると、金融機関の抵当権を抹消できます。同時に、所有権を売主から買主へ移転します。これらの登記手続きは司法書士が決済の場で進めるため、売主・買主ともに安心して引き渡しを完了できます。

完済前売却で注意したいこと

注意点	内容
オーバーローン	売却額が残債を下回ると完済できない
繰上返済手数料	一括完済に手数料がかかる場合がある
抵当権抹消費用	登録免許税・司法書士報酬が必要
買い替え時の資金	二重ローンやつなぎ融資の検討が必要

オーバーローンに備える

売却額が残債を下回るオーバーローンだと、売却代金だけでは完済できず、抵当権を抹消できません。事前に残債と査定額を比較し、不足が見込まれる場合は、自己資金での補填や住み替えローン、任意売却などの対応を検討しておきましょう。

繰上返済手数料・諸費用を確認する

ローンを一括完済する際、金融機関によっては繰上返済手数料がかかります。また、抵当権抹消には登録免許税や司法書士報酬が必要です。これらの費用も見込んで、手元に残る金額を計算しておくと安心です。

買い替えで完済前に売る場合の工夫

住み替えのために完済前の家を売る場合は、売却と新居購入のタイミング調整が必要です。資金のズレを埋める方法を知っておきましょう。

売り先行で、売却・完済を済ませてから新居を買う
つなぎ融資で、売却代金が入るまでの資金を確保する
住み替えローンで、残債を新居のローンに上乗せする
引き渡し時期を調整し、仮住まいを避ける

👉 ポイント：完済前の家を売って住み替える場合、資金面で最も安全なのは「売り先行」です。今の家を売って完済し、手元資金を確定してから新居を買えるので、二重ローンを避けられます。すぐ買いたい新居がある場合は、つなぎ融資や住み替えローンを検討しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

住宅ローンを完済する前でも、家は売却できます。多くの方が「完済してからでないと売れない」と思っていますが、実際には、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消できれば問題ありません。流れは、残債確認から査定・媒介契約、売り出し・売買契約を経て、最後の決済に至ります。この決済日が最も重要で、買主から残代金を受け取り、その資金でローンを一括完済し、抵当権を抹消し、所有権を買主に移す——これらを同じ日に一括で行います。だからこそ、完済前でも引き渡しが可能になるのです。登記手続きは司法書士が決済の場で進めるため、売主が複雑な手続きをする必要はありません。

注意点もいくつかあります。まず、売却額が残債を下回るオーバーローンだと、売却代金だけでは完済できず抵当権を抹消できません。事前に残債と査定額を比較し、不足が見込まれる場合は自己資金での補填や住み替えローン、任意売却などを検討しておきましょう。また、ローンの一括完済には繰上返済手数料がかかる場合があり、抵当権抹消にも登録免許税や司法書士報酬が必要です。これらの費用も見込んで、手元に残る金額を計算しておくと安心です。買い替えで完済前の家を売る場合は、資金面で最も安全な「売り先行」を基本に、必要に応じてつなぎ融資や住み替えローンを活用してください。完済前の売却は、事前に金融機関と段取りを確認しておくことがスムーズに進めるコツです。私たちも、残債の確認から決済まで一貫してサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

ローン完済前でも売れますか？

売却代金で完済して抵当権を抹消できれば、完済前でも売却できます。

どんな流れで進みますか？

残債確認→査定・媒介→売り出し・契約→決済（完済・抹消・引き渡し）です。

決済日には何をしますか？

代金受領・ローン完済・抵当権抹消・所有権移転を同時に行います。

完済の手続きは自分でしますか？

登記は司法書士が決済の場で進めるため、複雑な作業は不要です。

オーバーローンだとどうなりますか？

売却代金だけでは完済できず、不足分の手当てが必要になります。

繰上返済に手数料はかかりますか？

金融機関によっては一括完済に手数料がかかる場合があります。

抵当権抹消の費用はかかりますか？

登録免許税や司法書士報酬がかかります。

買い替えで安全な方法は？

売却・完済を先に済ませる「売り先行」が資金面で安全です。

つなぎ融資は必要ですか？

すぐ買いたい新居がある場合に、資金のズレを埋めるために使います。

事前に何を確認すべきですか？

残債・完済に必要な金額・手数料を金融機関に確認しておきます。

まとめ

住宅ローンを完済する前でも、売却代金で完済して抵当権を抹消できれば、家は売却できます。流れは、残債確認→査定・媒介契約→売り出し・売買契約→決済の順で、最も重要なのが最後の決済です。決済日に、買主からの残代金受領、ローンの一括完済、抵当権の抹消、所有権の移転を同時に行うことで、完済前でもスムーズに引き渡せます。登記は司法書士が進めるため、売主が複雑な手続きをする必要はありません。

注意点は、オーバーローンへの備え、繰上返済手数料や抵当権抹消費用の確認、買い替え時の資金調整です。売却額が残債を下回る場合は、自己資金での補填や住み替えローン、任意売却を検討しておきましょう。一括完済の手数料や抹消費用も見込んで、手元に残る金額を計算しておくと安心です。買い替えなら、資金面で安全な「売り先行」を基本に、必要に応じてつなぎ融資や住み替えローンを活用します。事前に金融機関と段取りを確認しておくことが、完済前売却をスムーズに進めるコツです。本記事の流れの表や注意点の表を参考にしてください。