賃貸不動産を売却する方法｜入居者付き物件の売却基礎知識

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

賃貸不動産（入居者がいる物件）は、入居者が住んだまま売却する「オーナーチェンジ」という方法で売却するのが一般的です。賃貸借契約や敷金は、そのまま買主（新オーナー）に引き継がれます。査定は、自宅の売却と異なり「収益還元法（利回り）」が中心になります。家賃収入から逆算して価格が決まるため、満室で安定した家賃収入があるほど高く評価されます。売却には「レントロール（賃貸借条件一覧）」などの書類が必要です。入居者への対応や敷金の引き継ぎなど特有の注意点があるため、収益物件の取扱い実績がある不動産会社に相談すると安心です。

賃貸不動産の売却は、自宅の売却とは仕組みが異なります。入居者付きで売る「オーナーチェンジ」の基本を知っておけば、スムーズに進められます。

この記事では、賃貸不動産を売却する方法を、オーナーチェンジの仕組み・利回りによる査定・必要書類・注意点を中心に、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

賃貸不動産は「オーナーチェンジ」で売る

入居者がいる賃貸不動産は、入居者が住んだまま、賃貸借契約ごと買主に引き継いで売却します。これを「オーナーチェンジ」といいます。所有者（オーナー）だけが変わり、入居者はそのまま住み続けます。

👉 ポイント：オーナーチェンジでは、賃貸借契約・敷金・家賃の支払い関係などが、そのまま買主（新オーナー）に引き継がれます。買主は引き渡し後すぐに家賃収入を得られるため、投資家にとって魅力的です。一方、入居者がいるため室内の内見は基本的にできない、という特徴もあります。

賃貸不動産の査定は「利回り」が中心

収益還元法で価格が決まる

賃貸不動産の価格は、自宅のように立地や築年数だけでなく、「家賃収入からどれくらいの利回りが得られるか」で評価されます。これを収益還元法といいます。家賃収入が安定して高いほど、物件の評価額も高くなります。

表面利回りと実質利回り

利回りには、年間家賃収入を物件価格で割った「表面利回り」と、管理費や税金などの経費を差し引いた「実質利回り」があります。買主は実質利回りを重視するため、経費も含めた収支を整理しておくと、適正な価格交渉ができます。

👉 計算例：年間家賃収入が240万円、物件価格が3,000万円なら、表面利回りは8％（240万÷3,000万）です。ここから管理費・修繕積立金・固定資産税など年間40万円の経費を引くと、実質利回りは約6.7％（200万÷3,000万）になります。買主はこの実質利回りで判断します。

売却に必要な主な書類

書類	内容
レントロール	各部屋の家賃・契約期間・敷金などの一覧
賃貸借契約書	入居者との契約内容
登記事項証明書	物件の権利関係を示す
管理委託契約書	管理会社に委託している場合
収支のわかる資料	家賃収入・経費の実績

👉 ポイント：特に重要なのが「レントロール」です。各部屋の家賃、契約期間、敷金、入居状況などをまとめた一覧で、買主が物件の収益性を判断する基礎資料になります。正確なレントロールがあると、買主が安心して検討でき、売却がスムーズに進みます。

賃貸不動産を売る際の注意点

敷金・賃貸借契約の引き継ぎ

入居者から預かっている敷金は、買主（新オーナー）に引き継ぐ必要があります。退去時の返還義務も買主に移るため、決済時に敷金相当額を清算するのが一般的です。賃貸借契約の内容も正確に引き継ぎ、入居者に不利益が生じないようにします。

満室・空室で価格が変わる

賃貸不動産は家賃収入で評価されるため、満室の方が高く売れやすく、空室が多いと評価が下がります。売却を考えるなら、入居率を高く保っておくことが価格に直結します。退去が出たら、空室のまま放置せず対応することが大切です。

売却益には譲渡所得税がかかる

賃貸不動産を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。投資用のため、自宅のような3,000万円特別控除は原則使えません。税率は所有期間が5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％で、売った年の1月1日時点で5年を超えるかで判定します。税額は事前に税理士に試算してもらうと安心です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

賃貸不動産、つまり入居者がいる物件の売却は、自宅の売却とは仕組みが大きく異なります。入居者がいる物件は、入居者が住んだまま、賃貸借契約ごと買主に引き継いで売却する「オーナーチェンジ」が一般的です。所有者だけが変わり、入居者はそのまま住み続けます。賃貸借契約・敷金・家賃の支払い関係はすべて買主（新オーナー）に引き継がれ、買主は引き渡し後すぐに家賃収入を得られるため、投資家にとって魅力的です。価格の決まり方も自宅とは違い、「家賃収入からどれくらいの利回りが得られるか」という収益還元法が中心になります。満室で安定した家賃収入があるほど高く評価されるため、入居率を高く保っておくことが価格に直結します。

売却を進めるうえで重要なのが書類です。特に「レントロール」という、各部屋の家賃や契約期間、敷金、入居状況をまとめた一覧は、買主が収益性を判断する基礎資料になります。正確なレントロールがあると、買主が安心して検討でき、売却がスムーズに進みます。注意点としては、入居者から預かっている敷金を買主に引き継ぐこと、賃貸借契約の内容を正確に承継して入居者に不利益が生じないようにすること、が挙げられます。敷金は決済時に相当額を清算するのが一般的です。賃貸不動産の売却は、利回りの考え方や書類、入居者対応など専門的な知識が必要です。収益物件の取扱い実績がある不動産会社に相談することで、適正な価格でスムーズに売却できます。私たちも、オーナーチェンジのご相談に対応していますので、お気軽にお問い合わせください。

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よくある質問

入居者がいても売れますか？

入居者が住んだまま売る「オーナーチェンジ」で売却できます。

オーナーチェンジとは何ですか？

賃貸借契約ごと買主に引き継ぎ、所有者だけが変わる売却方法です。

価格はどう決まりますか？

家賃収入からの利回りで評価する収益還元法が中心です。

表面利回りと実質利回りの違いは？

経費を引く前が表面、経費を引いた後が実質利回りです。

レントロールとは何ですか？

各部屋の家賃・契約期間・敷金などをまとめた一覧表です。

敷金はどうなりますか？

買主に引き継ぎ、決済時に相当額を清算するのが一般的です。

入居者に立ち退いてもらう必要は？

オーナーチェンジでは不要で、入居者はそのまま住み続けます。

室内の内見はできますか？

入居者がいるため、基本的に室内の内見はできません。

満室と空室で価格は変わりますか？

家賃収入で評価されるため、満室の方が高く売れやすいです。

どこに相談すればいいですか？

収益物件の取扱い実績がある不動産会社が安心です。

まとめ

賃貸不動産（入居者がいる物件）は、入居者が住んだまま賃貸借契約ごと買主に引き継ぐ「オーナーチェンジ」で売却するのが一般的です。賃貸借契約・敷金・家賃の支払い関係はそのまま買主に引き継がれ、買主は引き渡し後すぐに家賃収入を得られます。価格は、自宅と異なり「家賃収入からの利回り」で評価する収益還元法が中心で、満室で安定した家賃収入があるほど高く評価されます。表面利回りと実質利回りの違いを理解し、経費を含めた収支を整理しておくことが大切です。

売却には、各部屋の家賃や契約・敷金をまとめた「レントロール」をはじめ、賃貸借契約書や収支資料が必要です。正確なレントロールは、買主が収益性を判断する基礎になり、売却をスムーズにします。注意点として、入居者から預かった敷金は買主に引き継ぎ、決済時に清算すること、賃貸借契約を正確に承継して入居者に不利益が生じないようにすることが挙げられます。賃貸不動産の売却は、利回りや書類、入居者対応など専門知識が必要なため、収益物件の取扱い実績がある不動産会社に相談すると安心です。本記事の必要書類の表や計算例を参考にしてください。