不動産売却で損失が出た場合の税金はどうなる？

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

不動産を売って損失（譲渡損失）が出た場合、譲渡所得税はかかりません。利益がないため、課税の対象にならないからです。さらに、一定要件を満たすマイホームの売却なら、損失を他の所得と相殺できる「損益通算」や、引ききれない分を翌年以降に持ち越す「繰越控除」が使えることがあります。これらの特例を使うには確定申告が必要です。損が出たからと申告をあきらめず、所得税が戻る可能性を確認しましょう。

不動産売却で損失が出ても、税制上のメリットを受けられることがあります。損益通算と繰越控除の仕組みを知っておきましょう。

この記事では、不動産売却で損失が出た場合の税金を、課税の有無・損益通算・繰越控除を中心に、一覧表を交えて解説します。

損失が出たときの税金

項目	内容
譲渡所得税	損失のためかからない
損益通算	他の所得と相殺できる場合あり
繰越控除	引ききれない分を翌年以降へ
確定申告	特例利用には申告が必要

譲渡所得税はかからない

譲渡所得税は利益に対してかかる税金です。売却で損失が出た場合は利益がないため、譲渡所得税はかかりません。

損失とは何か

譲渡損失とは、「売却価格＜取得費＋譲渡費用」の状態です。買ったときより安く売れた場合などに発生します。

申告で戻ることがある

👉 ポイント：損が出ても、一定要件のマイホームなら、損益通算や繰越控除で所得税が戻ることがあります。損したからと申告をあきらめないことが大切です。

損益通算と繰越控除

損益通算とは

損益通算とは、売却の損失を、給与所得など他の所得と相殺できる仕組みです。相殺により課税所得が減り、納めた所得税が戻ることがあります。

繰越控除とは

その年に相殺しきれない損失は、翌年以降（最長3年）に繰り越して控除できます。これを繰越控除といい、複数年にわたり税負担を軽くできます。

主な適用要件

これらの特例は、マイホーム（居住用財産）であることや、所有期間などの要件があります。買い替えの有無で使える特例が分かれるため、確認が必要です。

手続きと注意点

確定申告が必要

損益通算や繰越控除を使うには、確定申告が必要です。損失で税金がかからない場合でも、特例を受けるには申告しなければなりません。

繰越は毎年申告する

繰越控除を使う場合、損失を繰り越している間は毎年、続けて確定申告をする必要があります。途中で申告を忘れないようにしましょう。

要件確認は専門家へ

使える特例や要件は、物件や状況によって異なります。判断が難しいため、税理士や不動産会社に確認すると確実です。

損失が出たときに確認すること

特例の要件を確認する

損益通算や繰越控除は、マイホームであることや所有期間などの要件があります。自分のケースで使えるかを、まず確認しましょう。

申告を忘れない

損で税金がかからない場合でも、特例を使うには確定申告が必要です。申告しないと所得税が戻らないため、忘れないようにしましょう。

繰越は毎年申告する

繰越控除を使う間は、毎年続けて申告する必要があります。途中で申告を忘れると、その先の繰越が使えなくなることがあります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

不動産を売って損失が出た場合の税金について、まず押さえていただきたいのは、譲渡所得税はかからないということです。譲渡所得税は利益に対してかかる税金なので、買ったときより安く売れて損失（譲渡損失）が出た場合は、利益がなく課税対象になりません。譲渡損失とは「売却価格＜取得費＋譲渡費用」の状態を指します。ここで多くの方が見落とすのが、損が出てもむしろ税制上のメリットを受けられる場合があるという点です。一定要件を満たすマイホームの売却なら、その損失を給与所得など他の所得と相殺できる「損益通算」が使え、相殺によって課税所得が減り、納めた所得税が戻ってくることがあります。さらに、その年に相殺しきれない損失は、翌年以降最長3年にわたって繰り越せる「繰越控除」も使えます。複数年にわたって税負担を軽くできるのです。

ただし、これらの特例にはマイホームであることや所有期間などの要件があり、買い替えの有無によって使える特例が分かれます。そして何より重要なのが、損益通算や繰越控除を使うには確定申告が必要だという点です。損失で税金がかからないからと申告をあきらめてしまうと、本来戻るはずの所得税を受け取れません。繰越控除を使う場合は、損失を繰り越している間、毎年続けて申告する必要もあります。途中で申告を忘れると、その先の繰越が使えなくなることもあるので注意してください。使える特例や要件の判断は専門的で、物件や状況によって異なりますので、税理士や不動産会社に確認するのが確実です。私たちも、損失が出た場合の税制メリットの確認や、税理士との連携をサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

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よくある質問

損失が出たら税金は？

利益がないため、譲渡所得税はかかりません。

譲渡損失とは何ですか？

売却価格が取得費＋譲渡費用を下回る状態です。

損でも申告する意味は？

損益通算や繰越控除で所得税が戻ることがあります。

損益通算とは？

損失を給与など他の所得と相殺できる仕組みです。

繰越控除とは？

相殺しきれない損失を最長3年繰り越せる制度です。

どんな物件で使えますか？

一定要件のマイホーム（居住用財産）が対象です。

特例に申告は必要？

必要です。申告しないと損益通算等は使えません。

繰越中も申告しますか？

繰り越している間は毎年続けて申告が必要です。

投資用でも使えますか？

これらの特例は基本的にマイホームが対象です。

要件は誰に確認する？

税理士や不動産会社に確認するのが確実です。

まとめ

不動産を売って損失（譲渡損失）が出た場合、譲渡所得税はかかりません。利益がないため、課税の対象にならないからです。譲渡損失とは「売却価格＜取得費＋譲渡費用」の状態です。ここで大切なのは、損が出てもむしろ税制上のメリットを受けられる場合があること。一定要件のマイホームなら、損失を他の所得と相殺する「損益通算」で所得税が戻ることがあり、その年に引ききれない分は最長3年繰り越せる「繰越控除」も使えます。

これらの特例には、マイホームであることや所有期間などの要件があり、買い替えの有無で使える特例が分かれます。最も重要なのは、損益通算や繰越控除を使うには確定申告が必要な点です。損で税金がかからないからと申告をあきらめると、戻るはずの所得税を受け取れません。繰越控除を使う場合は、繰り越している間は毎年続けて申告する必要があります。要件の判断は専門的なので、税理士や不動産会社に確認するのが確実です。本記事の表を、損失時の対応の整理に活用してください。